CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRÌNH MOI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát về môi giới bat động sản 1. Khái niệm bất động sản Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, “bất động sản là: các tài sản không di dời được bao gồm: a. Nhà, công trình xây dựng gan lién với đất dai c.
Tài sản khác gắn lién với đất dai, nhà, công trình xây dung d. Tài sản khác theo quy định pháp luật" 1. Khái niệm môi giới bất động sản Đầu tiên hãy xem xét “khái niệm về môi giới nói chung. Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên.
Thật vậy, có nhiều loại hình môi giới khác nhau như môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới hàng hóa nói chung. Chúng ta có thể xác định một loại nghề nhất định thông qua mô tả chính xác về nó và nghề môi giới cũng vậy”. “Vậy môi giới bất động sản là gì? Thực tế, hành vi môi giới bất động sản cho chúng ta một hình ảnh rõ nét, một nhận thức cụ thể về hoạt động này. Tên của nghề này gợi cho chúng ta liên tưởng đến một nhóm người cụ thể hoạt động trong thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu đầy đủ về cách thức hoạt động của một nhà môi giới. Đề trả lời đầy đủ câu hỏi này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, dé có thé dần dân tìm hiéu ban chat của vân đê”. Có thé định nghĩa môi giới là “hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau”.
Như vậy, môi giới có thé hiểu là công việc tạo ra thu nhập, đối tượng là các giao dịch được thực hiện giữa các bên. Tiếp theo là từ “bất động sản”. Vì những quyên hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS theo quan điểm nghề môi giới: “BĐS là một mảnh dat có ranh giới thuộc quyền sử dung, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình.
Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phân, quyên sở hữu nhà chung cư. Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những dang quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao dat. cũng liên quan. Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vân dé cân được quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tinh chat đã ké trên, dé làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng ta có thé khang định răng môi giới BĐS là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đôi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
Đặc điểm của môi giới bat động sản Môi giới BĐS là hoạt động nghề nghiệp được thực hiện với mục tiêu tìm kiêm lợi nhuận. Khi sử dụng dịch vụ môi giới khách hàng sẽ phải trả tiên, đôi tượng của giao dịch chính là các quyền hạn đối với BĐS và không thuộc sở hữu của nhà môi giới. BĐS luôn gắn liền VỚI Các quyền năng khác nhau, các quan hệ về BĐS là quan hệ giao dịch các quyền năng của BĐS và không phải quyên nao cũng có thê luân chuyền. Môi giới BĐS bao gồm cả việc kết nối và tất cả dịch vụ, những hoạt động phụ thêm trong thương vụ.
Vai trò của môi giới bất động sản Hầu hết người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho răng không khó dé định nghĩa công việc của một nha môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới là “công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó”. Khái niệm này được hiểu một cách chung chung, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của van đề so với bản chất day đủ của việc môi giới ngày nay. Tat nhiên yếu tố quan trọng nhất của môi giới là sự dẫn dắt người bán/người cho thuê với người mua/người thuê đến việc ký hợp đồng giao dịch.
Tuy nhiên bên cạnh vấn đề này, còn có những yếu tố khác trong công việc của nhà môi giới, chăng hạn như khả năng tìm ra giải pháp tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải hướng dẫn cần thận cho khách hàng của mình về tất cả các bước có thể có của các giai đoạn khác nhau của giao dich. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nói trong giao dich và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động bé sung xung quanh giao dich. Vai trò của nhà môi giới là một khái niệm rộng, ngoài ban chất của nhà môi giới còn cho ta biết họ phải hành động như thế nào, phải thực hiện những hoạt động gì dé hoàn thành công việc một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất.
a) Thu thập, cung cấp thông tin về “bat động sản và các thông tin có liên quan đến BĐS” Thông tin về “bất động sản hay những thông tin liên quan đến bat động sản là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm. Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo. Việc đầu tiên nhân viên môi giới địa ốc cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động sản. Cụ thé như sau”: - Thông tin về “loại hình bất động sản va vi trí của bat động san” - Thông tin về “chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS” - Diện tích và quy mô của bất động sản - “Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng của nhà đất” - Những thông tin về “hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan đến bất động sản” - Van đề về pháp lý bao gồm “giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bat động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động san, sử dụng BDS, .)” - Nếu có “cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng”.
- Cập nhật thông tin “giá bán, giá cho thuê hay chuyền nhượng BĐS”,. - Các thông tin có liên quan khác như: phong thuỷ, thiết kế, tư vấn đầu tư, Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là “công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin cho khách hang. Nếu thông tin môi giới cung cấp không chính xác hay có biểu hiện lừa dao thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật”. b) Vai trò tư vấn cho khách hàng Qua tìm hiểu “nhu cầu của người mua bất động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới BĐS sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản tiềm năng, tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao dịch bất động sản đó.
Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiên trúc,. sao cho phù hợp với yêu câu mà khách hàng mong muôn”. c) Vai trò là cấu noi giữa cung - câu bát động san Môi giới BĐS sẽ có vai trò “thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu thích hợp với nhau. Tuy nhiên không đơn giản công việc của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ chính là người giúp đỡ dé 2 bên hoàn thành giao dịch tốt nhất.
Tài san bất động sản có giá trị lớn nên các vấn đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cần trọng cao. Đã liên quan đến pháp luật nên đòi hỏi ở người mua và người bán mức độ hiểu biết nhất định”. d) Vai trò làm tăng lượng giao dịch bat động sản cho thị trường Từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS chúng ta có thể “thây được rằng, môi giới là cầu nối cho cung - cầu bất động sản gặp được nhau thông qua những thông tin thu thập được đề giải quyết vấn đề liên quan đến BĐS. Nhờ môi giới, cung - cầu gặp nhau một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS hoạt động ôn định hay trở nên sôi động hơn”.
e) Môi giới mở ra kênh thị trường công khai, minh bạch về bat động sản giúp thị trường BĐS phát triển 6n định, bên vững. Hoạt động môi giới chuyên nghiệp cần có “trách nhiệm cao đối với việc mình làm. Đặc biệt đạo đức nghề nghiệp được đặt lên hàng đầu. Những thông tin môi giới cung cấp cho khách hàng phải đầy đủ, chính xác, công khai và minh bạch rõ ràng.
Điều này góp phan tạo nên thị trường địa ốc nói chung phát triển 6n định, lành mạnh và hiệu quả hơn. Khi mọi thông tin được công khai minh bạch sẽ tạo tiền đề giúp việc thực hiện giao dịch hợp pháp, tránh tình trạng ứ đọng giao dịch ngâm trên thị trường”. Vì thế vai trò của môi giới “vô cùng quan trọng cho sự phát triển chung của thị trường địa ốc theo hướng bền vững, hiệu quả. Phát huy tốt vai trò trong sự phát triên chung của nên kinh tê quôc dân”.