CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRINH MOI GIỚI BAT DONG SAN 1. Khái quát về môi giới bat động sản 1. Khái niệm Bắt động sản, giao dịch bất động sản a) Khái niệm Bat động sản Bat động sản (BĐS) còn được gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm về BĐS có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm Bat động sản có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó.
Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở đưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Theo quy định tại điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005: “BĐS là các tài sản không di đời được bao gồm: Dat đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài san gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng dé ký quỹ, dé di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên bat động sản của mình.
Khái niệm Bất động sản Thổ cư: Bất động sản Thổ cư có thể hiểu đơn giản là nhà ở gắn liền với đất, hoặc đất ở được nhà nước công nhận thông qua số đỏ - hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sở hữu Bất động sản thé cư có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống. Bất động sản thé cư là Bat động sản được cấp phép dé ở hoặc xây dựng nhà phục vụ các mục đích trên. b) Giao dịch bất động sản Về khái niệm, giao dịch bat động san là các hoạt động diễn ra trên thị trường BĐS giữa các cá nhân, tô chức có nhu cầu sử dụng BĐS dé phục vụ các mục dich khác nhau, đảm bảo các nguyên tắc của thị trường dưới sự quản lý của pháp luật, Nhà nước.
Các loại hình giao dịch BĐS bao gồm mua - bán, thuê - cho thuê, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà - đất, tặng cho, trao đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn,. Các bên tham gia vào hoạt động giao dịch BĐS gồm có: Một là, bên cung: Các chủ thé (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.) đang là chủ sở hữu BĐS cần đưa vào giao dịch, cụ thé là những người đang có nhu cầu cần bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng,. BĐS, với mong muốn được mang lại giá trị lợi ích về mặt tài chính cho mình. Hai là, bên cầu: Ngược lại với phía cung, bên cầu là những chủ thé có nguyện vọng sử dụng BĐS sao cho phù hợp với mục đích của bản thân, khả năng tải chính, các khía cạnh pháp lý, thông qua việc tham gia vào giao dịch cùng với bên cung cấp BĐS, cụ thể là các hoạt động như mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng.
BĐS từ phía cung. Ba là, các tô chức trung gian: Là các cá nhân, đơn vị Công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có trách nhiệm đại diện về mặt lợi ích hợp pháp của hai bên cung và cau; Các tổ chức có liên quan đến van đề tài chính(các ngân hàng, tô chức cho vay.); Các tổ chức đại diện cho tính pháp lý của giao dịch (các văn phòng công chứng, các cấp có thâm quyên như Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cap quận/huyện nơi mà BĐS đó tọa lạc,. Các tổ chức trung gian này có vai trò đảm bảo cho các giao dịch BĐS được diễn ra trong điều kiện thuận lợi, ít gặp rủi ro nhất có thé, đảm bảo các công việc được tiễn hành trong giao dịch một cách suôn sẻ cũng như các thủ tục, giấy tờ có liên quan đến giao dịch BĐS được đầy đủ. Khái niệm môi giới bat động sản Môi giới là hoạt động kết nối, cầu nối trung gian giữa hai đối tượng cung và cầu.
Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung. Có thé định nghĩa môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn dé liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối. Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau. Như vậy, môi giới có thé hiểu là công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa các bên.
Vậy môi giới bất động sản là gì?. Ngay từ tên gọi của nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể hoạt động trong thị trường BĐS. Môi giới BĐS là những người tư vấn cung cấp cho hai bên cung cầu những thông tin cần thiết trong giao dịch BĐS. Nhờ có người môi giới mà hoạt động của thị trường BĐS được trôi chảy và đang nhận được sự khuyến khích của Nhà nước dé hoạt động chuyên nghiệp hơn.
Còn theo Luật Kinh doanh BĐS ở Việt Nam và các văn bản pháp luật liên quan, khái niệm về môi giới BĐS được hiểu: Môi giới BĐS là hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh doanh BĐS và bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đàm phán giao dịch, kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng THÔI gidi. Vai trò của môi giới bất động sản Với nhiệm vụ là bộ phận trung gian cho hai bên thực hiện các giao dịch liên quan đến BĐS. Môi giới bất động sản có thé được hiểu đơn giản như việc dẫn dắt các bên liên quan đến việc thực hiện giao dịch mua bán hoặc cho thuê BĐS. Một bên là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng BĐS, muốn bán hoặc cho thuê nó, và một bên thứ hai là người muốn mua, thuê hoặc sử dụng nó.
Tuy nhiên, khái niệm này còn chung chung và hạn chế trong phạm vi hẹp của vấn đề, không thể thể hiện đầy đủ bản chất của hoạt động môi giới BĐS hiện nay. Tất nhiên, yếu tố quan trọng nhất trong việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến với những thỏa thuận ký kết thương vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tô khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới cần phải đảm bảo đưa khách hàng của mình qua mọi bước có thé xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thượng vụ một cách can thận và chuyên nghiệp.
Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ. Vai trò của việc môi giới là một lĩnh vực đặc thù, ngoài bản chất của nhà môi giới còn cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện dé hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì thế, nhà môi giới BĐS có những vai trò sau: a) Thu thập, cung cấp thông tin về bất động sản và các thông tin có liên quan đến BĐS Thông tin về bất động sản và những thông tin liên quan đến bat động sản là những yếu tố cơ bản dé giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm. Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo.
Việc đầu tiên một môi giới BĐS cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động sản. Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác dé tạo niềm tin cho khách hàng, cũng như là tiền đề dé dẫn tới sự thành công của một giao dịch BĐS. Bởi vì thông tin về BĐS được người môi giới cung cấp có chính xác, thì khách hàng mới tiếp nhận được chuẩn xác và đầy đủ, từ đó khách hàng mới đánh giá được phù hợp của BĐS đó với nhu cầu của mình hay không, đây cũng là yếu tố vô cùng quan trọng dẫn đến quyết định cuối cùng của khách hàng. Các thông tin mà môi giới BĐS nên thu thập có thé ké đến như: - Thông tin về loại hình bat động sản và vị trí của bất động sản; - Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS; - Diện tích và quy mô của bat động sản; - Đặc điểm, tính chất, chat lượng và công năng sử dụng của nhà đất; - Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan đến bất động sản; - Các van đề về pháp lý bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu/sử dụng bat động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản, sử dụng BĐS,.); - - Nếu có cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dung; - Cập nhật thông tin giá bán, giá cho thuê hay chuyên nhượng BĐS.; - Các thông tin có liên quan khác như: phong thuỷ, thiết kế, tư van đầu tư,.; Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác nhằm xây dựng niềm tin cho khách hàng.
Nếu thông tin môi giới cung cấp không chính xác, không đúng sự thật hay có dấu hiệu lừa đảo thì sẽ bi coi là hành vi vi phạm pháp luật. b) Vai trò tw van cho khách hàng Hiện nay van còn rất nhiều khách hàng không có quá nhiều hiểu biết về thị trường bắt động sản hay đầu tư bất động sản. Khi phát sinh giao dịch mua bán BĐS nào đó thậm chí họ không biết cần những thủ tục hay giấy tờ gì. Đặc biệt, BĐS lại là một loại hàng hóa có giá trị rất lớn.
Lúc này môi giới sẽ có vai trò tư vấn cho khách hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng hơn đến bên cầu (bên cần mua BĐS).