CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRÌNH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN THO CƯ 1. Môi giới bất động sản thổ cư 1. Khái niệm và vai trò của bat động sản a) Khái niệm bat động sản Bat động sản là một thuật ngữ trong pháp luật, bao gồm dat đai và những gì liên quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất như dau khí, mỏ khoáng chất.
Ngược lại, còn những thứ có thé đỡ bỏ ra khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gan liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. b) Vai trò của bất động sản BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toan cầu nói chung. BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tang cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tao ra sản phẩm và dịch vụ.
BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Không chi vậy, BĐS còn là đối tượng dé đầu tư trong thời gian dai, là nơi dụng vốn. Nó là nơi gom vốn và có thê chuyền sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. Ngoài ra, BĐS có giá trị vốn trên thị trường.
Điều nay cho phép thực hiện việc chuyền BĐS thành tiền thông qua việc bán hay dé vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản a) Khái niệm về môi giới bất động sản Môi giới là hoạt động cầu nối trung gian giữa hai đối tượng cung và cầu, được bên cung hoặc bên cầu ủy thác tiến hành các công việc liên quan đến cung — cầu san phẩm để giải quyết các vấn đề giữa họ, bằng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm liên quan đến lĩnh vực đó mà người môi giới sẽ đưa ra những lời khuyên, những giải pháp, thay mặt hai đối tượng này giải quyết một số vấn đề nếu được ủy quyền. Môi giới là chủ thể (cá nhân, một nhóm, tổ chức,.) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được mối quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh. Khi tiễn hành nghiệp vụ thì 4 người môi giới không được đứng tên của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, không chiếm hữu hàng hóa và không chịu trách nhiệm cá nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không chịu thực hiện hợp đồng.
Người môi giới không tham gia trực tiếp vào việc thực hiện hợp đồng trừ trường hợp được ủy quyền. Quan hệ giữa người ủy thác và người môi giới dựa trên sự ủy thác từng lần, không dựa vào hợp đồng dài hạn. Đối với lĩnh vực BĐS, đó là những người tư vấn cung cấp cho hai bên cung, cầu những thông tin cần thiết trong giao dịch BĐS được trôi chảy và đang được Nhà nước khuyến khích hoạt động chuyên nghiệp. Còn trong Luật kinh doanh BĐS ở Việt Nam và các văn bản pháp luật liên quan, khái niệm về môi giới bat động sản được hiểu: “Môi giới BĐS là hoạt động mà theo đó bên môi giới làm trung gian cho các bên kinh doanh BĐS và bên mua, nhận chuyền nhượng, thuê, thuê mua BĐS trong việc đảm phán giao dịch, kí kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.1: Tam giác môi giới bất động sản b) Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản Phần lớn những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rang không có gì khó khăn dé xác định công việc của nhà môi giới là gì.
Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chat day đủ của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dat người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vu. 5 Tuy vậy bên cạnh vấn dé này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng.
Nhà môi giới phải can trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thé xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ. Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thé nào, những hoạt động gì cần thực hiện dé hoàn thành nhiệm vu của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. * Thu thập, cung cấp thông tin về bat động san và các thông tin có liên quan đến BĐS Thông tin về bất động sản hay những thông tin liên quan đến bất động sản là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm.
Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo. Việc đầu tiên một môi giới thé cư cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động sản. Cụ thể như sau: - Thông tin vé loai hinh bat động san và vi trí của bất động sản - Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS - Diện tích và quy mô của bất động sản - Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng của nhà đất - Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan đến bất động sản - Vấn đề về pháp lý bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bắt động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản, sử dụng BĐS.) - Nếu có cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng. - Cập nhật thông tin giá bán, giá cho thuê hay chuyên nhượng BĐS.
- Các thông tin có liên quan khác như: phong thuỷ, thiết kế, tư vẫn đầu tu. Đối với môi giới thổ cư, nhiệm vu của họ chính là công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin cho khách hàng. Nếu thông tin môi giới cung cấp không chính xác hay có biéu hiện lừa đảo thi sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. “Vai trò tư van cho khách hang Phần lớn người dân Việt không có quá nhiều hiểu biết về thị trường bất động sản hay đầu tư bất động sản.
Khi phát sinh giao dịch mua bán BĐS nào đó thậm chí họ 6 không biết cần những thủ tục hay giấy tờ gì. Lúc này môi giới sẽ có vai trò tư van cho khách hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng hơn đến bên cầu (bên cần mua BĐS). Qua tìm hiểu nhu cầu của người mua bất động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới thé cư sẽ cung cấp day đủ thông tin về bất động sản tiềm năng, tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao dịch bất động sản đó. Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiến trúc,.
sao cho phù hợp với yêu cầu mà khách hàng mong muốn. Cụ thể như: khách A đang có nhu cầu mua nhà riêng môi giới sẽ tìm hiểu thông tin và tư vấn cho ông A về giá cả, khu vực phù hợp, tiện ích, khả năng tăng giá trong tương lai, thiết kế kiến trúc, phong thuỷ hợp cung mệnh và các thủ tục hoàn tất giao dịch,. s* Vai trò là cầu nối giữa cung - cầu bat động sản Môi giới thổ cư sẽ có vai trò thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu thích hợp với nhau. Tuy nhiên không đơn giản công việc của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ chính là người giúp đỡ dé 2 bên hoàn thành giao dịch tốt nhất.
Tài sản bất động sản có giá trị lớn nên các vấn đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cần trọng cao. Đã liên quan đến pháp luật nên đòi hỏi ở người mua và người bán mức độ hiéu biết nhất định. s* Vai trò làm tăng lượng giao dịch bat động sản cho thị trường Từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS chúng ta có thể thấy được răng, môi giới là cầu nối cho cung - cầu bất động sản gặp được nhau thông qua những thông tin thu thập được dé giải quyết van đề liên quan đến BĐS. Nhờ môi giới, cung - cầu gặp nhau một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS hoạt động ổn định hay trở nên sôi động hon.
s* Môi giới mé ra kênh thị trường công khai, minh bạch về bat động sản giúp thị trường BĐS phát triển 6n định, bền vững. Hoạt động môi giới chuyên nghiệp cần có trách nhiệm cao đối với việc mình làm. Đặc biệt đạo đức nghề nghiệp được đặt lên hàng đầu. Những thông tin môi giới cung cấp cho khách hàng phải đầy đủ, chính xác, công khai và minh bạch rõ ràng.
Điều nay góp phan tạo nên thị trường thé cư nói chung phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả hơn. Khi mọi thông tin được công khai minh bạch sẽ tạo tiền đề giúp việc thực hiện giao dịch hợp pháp, tránh tình trạng ứ đọng giao dịch ngâm trên thị trường. Vì thế vai trò của môi giới vô cùng quan trọng cho sự phát triển chung của thị trường thô cư theo hướng bền vững, hiệu quả. Phát huy tốt vai trò trong sự phát triển chung của nên kinh tê quôc dân.