CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản.1 Tổng quan về bất động sản.1 Khái niệm về bất động sản. Tài sản quốc gia là nguồn tài nguồn lực tiềm năng đển phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã.
Cao Thị Hồng Ngát 8CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. - Theo Blômberg_com Financial Glossary: “ Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” - Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “ Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định bởi luật pháp”. - Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định : “ Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định” .2 Đặc điểm của bất động sản.
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn kiền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng lên về số lượng, diện tích. Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Do đó, các bất động sản khác như: nhà, công trình khác, vật kiếntrúc gắn liền với đất đai Cao Thị Hồng Ngát 9CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp bị cố định về vị trí, địa điểm. Đặc điểm này có ý nghĩa quan trọng đối với việc định giá bất động sản và có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi định giá bất động sản cần xem xét sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí bất động sản, tức là khả năng bất động sản đến trung tâm kinh tế, chính trị , văn hoá-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận trung tâm đó. Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,tính chất xã hội, điều kiện môi trường. Khi định giá bất động sản cần biết đến yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng như thế nào đến bất động sản.
- Tính bền vững. Bất động sản có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai, điều này xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Từ đó đặt ra vấn đề: + Khi xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí nhiều lần. + Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì, chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó, để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. - Tính khác biệt: Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau. Lý do đó là có sự khác biệt về vị trí, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với bất động sản, khác nhau về cảnh quan, môi trường.
khi đó đặt ra vấn đề : + Trong đầu tư phát triển, chú ý khai thác những tính khác biệt để làm Cao Thị Hồng Ngát 10CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. + Trong định giá bất động sản cần chú ý đến sự khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Từ sự khác biệt đó phải điều chỉnh tăng hoặc giảm giá trị bất động sản cần thẩm định cho phù hợp. - Tính khan hiếm: Sự khan hiếm chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí.
Quan hệ cung cầu bất động sản thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả có xu hướng tăng lên. Đây là nguy cơ dẫn đến khủng hoảng kinh tế vì vậy: + Khi định giá cần phải nghiên cứu cung cầu bất động sản. + Bên cạnh đó nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản. - Tính có giá trị lớn: Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, vấn đề đặt ra là: + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải có lượng vốn lớn và lâu dài.
+ Vốn đầu tư cho bất động sản có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh qua thế chấp vay vốn. + Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tác động qua lại lẫn nhau và có các ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế xã hội, từ đó vấn đề đặt ra: + Cần có sự quản lý thống nhất của nhà nước về bất động sản. + Khi phân tích bất động sản cần phải tính đến những khả năng ảnh hưởng tới công trình khác.
Cao Thị Hồng Ngát 11CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 1.3 Phân loại bất động sản. Tùy vào tiêu chí khác nhau, ta có thể phân chia bất động sản thành các loại khác nhau. Theo đặc tính vật chất: bất động sản gồm: - Đất đai: đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: - Đất đai bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng. - Công trình kiến trúc: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán; Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất; Công trình kiến trúc có tính chất thương mại; Khách sạn và văn phòng cho thuê; và các công trình kiến trúc khác.2 Tổng quan về thị trường bất động sản.1 Khái niệm thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản: - Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản. - Một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng Cao Thị Hồng Ngát 12CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp giống như quan niệm trên, bất động sản là nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường. - Một quan niệm khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. - Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quan về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.
- Tính khác biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mang bất động sản đến địa điểm giao dịch được. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch thường kéo dài, dễ gặp biến động như: Biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc điều kiện môi trường - Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính khu vực địa phương với quy mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định. Do đó khi nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị bất động sản cần gắn với điều kiện kinh tế- xã hội- văn hoá của một vùng, khu Cao Thị Hồng Ngát 13CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp vực cụ thể. - Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.