Luận Văn Tốt Nghiệp: Hoàn Thiện Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Sàn Giao Dịch An Hưng

Luận văn tốt nghiệp phân tích hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch An Hưng, đưa ra giải pháp thực tiễn hiệu quả.

• Trường học: Trường Đại Học
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Hoàn Thiện Hoạt Động Môi Giới Bất Động Sản Tại Sàn Giao Dịch An Hưng
• Loại tài liệu: luận văn tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Môi giới bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Vai trò
• 1.1.2.1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản
• 1.1.2.2. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
• 1.1.2.3. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
• 1.1.2.4. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
• 1.1.2.5. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
• 1.1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến môi giới bất động sản
• 1.1.3.1. Những yếu tố trực tiếp
• 1.1.3.2. Những yếu tố gián tiếp
• 1.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản
• 1.1.4.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
• 1.1.4.1.1. Thu thập thông tin về bất động sản
• 1.1.4.1.2. Thông tin về bất động sản
• 1.1.4.1.3. Nguồn thông tin và phương pháp thu thập
• 1.1.4.1.4. Thông tin về cầu bất động sản
• 1.1.4.1.4.1. Phân loại đối tượng cầu bất động sản
• 1.1.4.1.4.2. Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÒNG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN HƯNG
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ HOÀN THIỆN GIẢI PHÁP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN HƯNG

Tóm tắt

I. Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản

Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản là một yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhưng còn nhiều bất cập. Luận văn tập trung vào việc phân tích và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại Sàn Giao Dịch An Hưng. Các vấn đề chính được đề cập bao gồm sự thiếu đồng bộ trong quản lý, tình trạng giao dịch ngầm, và sự thiếu chuyên nghiệp của các nhà môi giới. Luận văn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một hệ thống quản lý minh bạch và chuyên nghiệp để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

1.1. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản

Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Sàn Giao Dịch An Hưng cho thấy nhiều hạn chế, đặc biệt là sự thiếu chuyên nghiệp và thiếu minh bạch trong các giao dịch. Các nhà môi giới thường không được đào tạo bài bản, dẫn đến việc cung cấp thông tin không chính xác và thiếu đầy đủ. Điều này gây ra nhiều rủi ro cho cả người mua và người bán. Luận văn chỉ ra rằng, để cải thiện tình hình, cần có sự quản lý chặt chẽ từ phía nhà nước và sự nâng cao trình độ chuyên môn của các nhà môi giới.

1.2. Giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới

Luận văn đề xuất một số giải pháp cụ thể để hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Sàn Giao Dịch An Hưng. Trong đó, việc xây dựng một hệ thống quản lý thông tin minh bạch và đầy đủ là yếu tố then chốt. Ngoài ra, cần tăng cường đào tạo và cấp chứng chỉ cho các nhà môi giới để đảm bảo họ có đủ kiến thức và kỹ năng cần thiết. Luận văn cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý và thực hiện các giao dịch bất động sản.

II. Sàn Giao Dịch An Hưng và thị trường bất động sản

Sàn Giao Dịch An Hưng là một trong những sàn giao dịch bất động sản lớn tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán. Tuy nhiên, sàn cũng đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là sự thiếu minh bạch và sự cạnh tranh không lành mạnh. Luận văn phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của sàn, bao gồm các quy định pháp lý, sự phát triển của thị trường bất động sản, và nhu cầu của người dân. Qua đó, luận văn đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn.

2.1. Vai trò của Sàn Giao Dịch An Hưng

Sàn Giao Dịch An Hưng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Sàn không chỉ là nơi kết nối người mua và người bán mà còn là cầu nối giữa các nhà đầu tư và các dự án bất động sản. Tuy nhiên, sàn cũng đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là sự thiếu minh bạch trong các giao dịch và sự cạnh tranh không lành mạnh từ các sàn giao dịch khác.

2.2. Thách thức và cơ hội

Luận văn chỉ ra rằng, Sàn Giao Dịch An Hưng đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thiếu minh bạch trong các giao dịch, sự cạnh tranh không lành mạnh, và sự thiếu chuyên nghiệp của các nhà môi giới. Tuy nhiên, sàn cũng có nhiều cơ hội để phát triển, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng. Luận văn đề xuất các giải pháp để sàn có thể tận dụng các cơ hội này và vượt qua các thách thức.

III. Pháp lý bất động sản và quản lý thị trường

Pháp lý bất động sản là một yếu tố quan trọng trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Luận văn phân tích các quy định pháp lý hiện hành và chỉ ra những bất cập trong việc áp dụng các quy định này. Đặc biệt, luận văn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một hệ thống pháp lý đồng bộ và minh bạch để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

3.1. Quy định pháp lý hiện hành

Luận văn phân tích các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản. Các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, luận văn cũng chỉ ra những bất cập trong việc áp dụng các quy định này, đặc biệt là sự thiếu đồng bộ và sự chồng chéo giữa các quy định.

3.2. Đề xuất hoàn thiện pháp lý

Luận văn đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp lý bất động sản, bao gồm việc xây dựng một hệ thống pháp lý đồng bộ và minh bạch, tăng cường công tác quản lý và giám sát, và nâng cao nhận thức pháp luật cho các chủ thể tham gia thị trường. Các giải pháp này nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển nhanh chóng và phức tạp kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường từ năm 1986. Theo báo cáo ngành, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất, bên cạnh thị trường vốn và thị trường lao động. Tuy nhiên, do cơ chế quản lý còn yếu kém và thiếu đồng bộ, thị trường BĐS nước ta hiện nay vẫn còn nhiều bất cập như phát triển tự phát, thiếu tổ chức, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quy hoạch phát triển nông thôn và đô thị, cũng như thất thu ngân sách nhà nước.

Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản tại Sàn giao dịch BĐS An Hưng, một đơn vị hoạt động chuyên nghiệp tại Hà Nội, nhằm hoàn thiện quy trình và nâng cao hiệu quả môi giới. Nghiên cứu được thực hiện trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam đang có sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, với hàng loạt dự án lớn được triển khai, đồng thời chịu ảnh hưởng của các chính sách pháp luật mới như Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đầu tư.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích thực trạng hoạt động môi giới tại An Hưng, đánh giá ưu nhược điểm, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hoạt động môi giới nhà phố tại khu vực Hà Nội, đặc biệt là các dự án tại Mỹ Đình và các quận trung tâm. Ý nghĩa nghiên cứu được thể hiện qua việc cải thiện hiệu quả giao dịch, tăng cường minh bạch thông tin, đồng thời hỗ trợ quản lý nhà nước trong lĩnh vực BĐS.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới, bao gồm:

• Khái niệm bất động sản: Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác liên quan. Khái niệm này được so sánh với các quy định pháp luật quốc tế để làm rõ phạm vi và đặc điểm của BĐS.

• Vai trò của môi giới bất động sản: Môi giới được xem là chất xúc tác quan trọng trong việc cung cấp thông tin, thúc đẩy giao dịch, khai thác nguồn thu ngân sách và góp phần ổn định xã hội. Lý thuyết về thị trường không hoàn hảo và vai trò của thông tin trong giao dịch BĐS được áp dụng để phân tích.

• Quy trình và kỹ năng môi giới: Mô hình quy trình môi giới gồm các bước thu thập thông tin, xử lý thông tin, giao dịch và hậu mãi. Các kỹ năng giao tiếp, đàm phán và marketing BĐS cũng được nghiên cứu để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng:

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu chính được thu thập từ Sàn giao dịch BĐS An Hưng qua báo cáo tài chính, hồ sơ giao dịch, phỏng vấn chuyên gia và khảo sát khách hàng. Ngoài ra, dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật, báo cáo ngành và các nghiên cứu liên quan cũng được sử dụng.

• Phương pháp phân tích: Phân tích số liệu tài chính của sàn giao dịch trong giai đoạn 2007-2009 để đánh giá hiệu quả hoạt động. Phân tích SWOT để nhận diện ưu nhược điểm trong hoạt động môi giới. Phân tích định tính về quy trình, kỹ năng và các yếu tố ảnh hưởng đến môi giới.

• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung vào các giao dịch nhà phố tại khu vực Mỹ Đình và các quận trung tâm Hà Nội, với cỡ mẫu khoảng vài trăm giao dịch được lựa chọn ngẫu nhiên từ hồ sơ sàn An Hưng nhằm đảm bảo tính đại diện.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến 2010, bao gồm thu thập dữ liệu, phân tích và đề xuất giải pháp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của Sàn An Hưng có xu hướng tăng trưởng: Doanh thu thuần năm 2009 tăng 13,3% so với năm 2008, đạt mức 464 triệu đồng, trong khi lợi nhuận thuần tăng mạnh 338,4%. Tuy nhiên, năm 2008 lợi nhuận giảm 5,9% so với năm 2007, phản ánh sự chưa hiệu quả trong quản lý chi phí.

2. Năng suất lao động có sự cải thiện: Số lượng lao động năm 2008 tăng 62,7% so với năm 2007, nhưng doanh thu chỉ tăng 8,1%, cho thấy năng suất lao động giảm. Năm 2009, số lao động tăng 19,6% trong khi doanh thu tăng 13,3%, cho thấy sự sử dụng lao động hợp lý hơn.

3. Quy trình môi giới tại An Hưng được tổ chức bài bản: Quy trình gồm thu thập thông tin về BĐS, xử lý thông tin, giao dịch và hỗ trợ khách hàng sau giao dịch. Việc phân loại nguồn cung và cầu được thực hiện chi tiết, giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.

4. Ưu điểm trong hoạt động môi giới: Quyền lợi người mua bán được đảm bảo, giao dịch minh bạch, thông tin pháp lý được thu thập và kiểm tra kỹ lưỡng. Sàn có đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm, phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo được niềm tin với khách hàng.

5. Hạn chế và thách thức: Thiếu hệ thống đăng ký giao dịch bắt buộc, pháp luật về BĐS còn chưa hoàn thiện, tình trạng giao dịch ngầm vẫn tồn tại, gây thất thu thuế và khó kiểm soát thị trường. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, đặc biệt tại các khu vực đô thị mới.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy Sàn giao dịch An Hưng đã có những bước phát triển tích cực trong hoạt động môi giới, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS tại Hà Nội. Sự tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận phản ánh hiệu quả kinh doanh được cải thiện nhờ quản lý chi phí và nâng cao năng suất lao động. Quy trình môi giới bài bản giúp tăng tính minh bạch và giảm rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, những hạn chế về khung pháp lý và quản lý nhà nước vẫn là rào cản lớn đối với sự phát triển bền vững của thị trường. So sánh với các nghiên cứu trong khu vực, việc thiếu hệ thống đăng ký giao dịch bắt buộc và quản lý thông tin chưa đồng bộ là điểm yếu chung của nhiều thị trường BĐS đang phát triển. Việc hoàn thiện pháp luật và tăng cường quản lý sẽ giúp giảm thiểu giao dịch ngầm, tăng thu ngân sách và ổn định thị trường.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận và số lao động của sàn trong các năm 2007-2009, cùng bảng phân tích SWOT về hoạt động môi giới tại An Hưng để minh họa rõ nét các điểm mạnh và điểm yếu.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý và hệ thống đăng ký giao dịch BĐS

   • Động từ hành động: Xây dựng, ban hành
   • Target metric: 100% giao dịch BĐS được đăng ký bắt buộc
   • Timeline: 1-2 năm
   • Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, các cơ quan quản lý nhà nước

2. Nâng cao năng lực quản lý và kiểm soát thị trường

   • Động từ hành động: Tăng cường, triển khai
   • Target metric: Giảm 50% giao dịch ngầm trong 3 năm
   • Timeline: 3 năm
   • Chủ thể thực hiện: Cơ quan quản lý địa chính, Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương

3. Đào tạo và phát triển đội ngũ môi giới chuyên nghiệp

   • Động từ hành động: Đào tạo, bồi dưỡng
   • Target metric: 80% nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề trong 2 năm
   • Timeline: 2 năm
   • Chủ thể thực hiện: Sàn giao dịch An Hưng, các trung tâm đào tạo nghề BĐS

4. Mở rộng phạm vi hoạt động và phát triển thị trường mới

   • Động từ hành động: Nghiên cứu, mở rộng
   • Target metric: Tăng 30% số lượng giao dịch tại các khu vực ven Hà Nội trong 3 năm
   • Timeline: 3 năm
   • Chủ thể thực hiện: Ban lãnh đạo Sàn An Hưng, các nhà đầu tư

5. Tăng cường hợp tác và tham gia các hiệp hội nghề nghiệp

   • Động từ hành động: Tham gia, liên kết
   • Target metric: Tham gia ít nhất 2 hiệp hội môi giới BĐS trong 1 năm
   • Timeline: 1 năm
   • Chủ thể thực hiện: Sàn giao dịch An Hưng, các tổ chức nghề nghiệp

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà quản lý và cơ quan quản lý nhà nước

   • Lợi ích: Hiểu rõ thực trạng và các vấn đề pháp lý, từ đó hoàn thiện chính sách quản lý thị trường BĐS.
   • Use case: Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch, kiểm soát thị trường.

2. Doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS

   • Lợi ích: Nắm bắt quy trình môi giới chuyên nghiệp, đánh giá hiệu quả hoạt động sàn giao dịch để lựa chọn đối tác tin cậy.
   • Use case: Đầu tư dự án, hợp tác kinh doanh với các sàn môi giới uy tín.

3. Nhà môi giới và nhân viên kinh doanh BĐS

   • Lợi ích: Học hỏi kỹ năng giao tiếp, đàm phán, marketing và quy trình môi giới bài bản.
   • Use case: Nâng cao năng lực chuyên môn, phát triển nghề nghiệp.

4. Sinh viên và nghiên cứu sinh ngành kinh tế, quản trị kinh doanh, luật

   • Lợi ích: Tham khảo tài liệu nghiên cứu về thị trường BĐS Việt Nam, hoạt động môi giới và các vấn đề pháp lý liên quan.
   • Use case: Tham khảo cho luận văn, đề tài nghiên cứu chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

1. Hoạt động môi giới bất động sản là gì?
   Hoạt động môi giới BĐS là quá trình trung gian giúp người mua và người bán thực hiện giao dịch, cung cấp thông tin, tư vấn pháp lý và hỗ trợ đàm phán. Ví dụ, tại Sàn An Hưng, môi giới giúp khách hàng tìm kiếm nhà phố phù hợp và hoàn thiện thủ tục pháp lý.

2. Tại sao cần hoàn thiện pháp luật về môi giới BĐS?
   Pháp luật hoàn thiện giúp minh bạch giao dịch, giảm giao dịch ngầm, bảo vệ quyền lợi các bên và tăng thu ngân sách. Luật hiện hành còn thiếu hệ thống đăng ký giao dịch bắt buộc, gây khó khăn trong quản lý.

3. Quy trình môi giới tại Sàn An Hưng gồm những bước nào?
   Quy trình gồm thu thập thông tin BĐS, xử lý thông tin, giao dịch với khách hàng, hỗ trợ pháp lý và kết thúc giao dịch. Mỗi bước đều có sự kiểm tra kỹ lưỡng về pháp lý và kỹ thuật.

4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới?
   Cần đào tạo nhân viên chuyên nghiệp, áp dụng công nghệ thông tin, mở rộng mạng lưới khách hàng và hợp tác với các tổ chức nghề nghiệp. Ví dụ, An Hưng đã chú trọng đào tạo và xây dựng đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm.

5. Thách thức lớn nhất của thị trường môi giới BĐS hiện nay là gì?
   Thách thức là sự thiếu đồng bộ trong quản lý nhà nước, pháp luật chưa hoàn chỉnh, giao dịch ngầm và thông tin không minh bạch. Điều này ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng và sự phát triển bền vững của thị trường.

Kết luận

• Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng còn nhiều bất cập về quản lý và pháp lý.
• Hoạt động môi giới tại Sàn giao dịch An Hưng đã có những bước tiến tích cực, góp phần thúc đẩy giao dịch minh bạch và hiệu quả.
• Cần hoàn thiện khung pháp lý, hệ thống đăng ký giao dịch và tăng cường quản lý để kiểm soát thị trường tốt hơn.
• Đào tạo đội ngũ môi giới chuyên nghiệp và mở rộng phạm vi hoạt động là giải pháp then chốt cho sự phát triển bền vững.
• Luận văn đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả môi giới, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh tại Việt Nam.

Next steps: Triển khai các đề xuất pháp lý, đào tạo nhân lực, mở rộng thị trường và tăng cường hợp tác nghề nghiệp.

Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà môi giới cần phối hợp chặt chẽ để xây dựng thị trường BĐS minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu + Tạo tiếng cười vui vẻ. + Bằng một câu chuyện liên quan đến vấn đề dàm phán: Bằng một thí dụ, một đoạn sách báo có sẵn. + Bằng lời khen ngợi có thiện cảm -> cách này dễ bị người khác “nắn mình”, tuy nhiên nên chuẩn bị bằng lời không khen không chê. Lắng nghe - Để lĩnh hội toàn bộ thông tin mà đối tác truyền đạt.

- Là sự thể hiện tôn trọng đối phương, thoả mãn nhu cầu tự trọng của đối phương, để biết đối phương đã thực sự hiểu lời nói chủ đích của ta hay chưa, đồng thời biết được bối cảnh thời gian, quyền lợi và nhu cầu của đối phương để đưa ra những quyết định có lợi nhất. - Lắng nghe phải có chủ đích, tập trung vào những vấn đề trọng yếu nhất. Vừa nghe vừa tìm hiểu, thăm dò, quan sát… đối phương. Tích hội những thông điệp cần thiết nhất.

Nghệ thuật đặt câu hỏi. Có nhiều câu hỏi trong đàm phán. - Câu hỏi đóng: Không cho người khác sang tạo thêm mà chỉ để cho họ lựa chọn phương án. - Câu hỏi mở: Cho phép người trả lời tự do theo suy nghĩ của họ.

- Câu hỏi gián tiếp - Câu hỏi nhằm chuyển chủ đề. - Câu hỏi thăm dò ý kiến người khác. 18 - Câu hỏi có định hướng: Đưa ra hướng trả lời câu hỏi cho đối tác. - Câu hỏi không định hướng: Để tìm ra những suy nghĩ mới của đối tác.

- Câu hỏi trình bày thông tin. - Câu hỏi kết thúc suy nghĩ. - Câu hỏi khuyến khích được ra quyết định. - Câu hỏi xỏ xiên.

- Câu hỏi mập mờ: - Câu hỏi dẫn dắt: mang tính định hướng. - Câu hỏi tu từ: Kỹ thuật vận dụng ngôn từ. - Câu hỏi thật: đi thẳng vào vấn đề. - Câu hỏi kết luận: Rút ngắn cuộc đàm phán.

d/Trả lời câu hỏi: - Trong trường hợp bình thường: phải tuân thủ nguyên tắc: chính xác, đầy đủ kịp thời. - Cần chú ý: Không nên hấp tấp, vội vàng, để có thời gian suy nghĩ. + Khi chưa rõ câu hỏi phải yêu cầu đối tác nói rõ lại câu hỏi. + Hiểu câu hỏi nhưng chưa rõ câu trả lời, cần bình tĩnh kéo dài thời gian trả lời.

+ Chỉ trả lời những gì mà đối phương hỏi. + Âm lượng vừa nghe rõ rang, lưu loát, dứt khoát. + Những câu trả lời có kèm theo chứng cứ, số liệu thực tế thường có sức thuyết phục. + Trả lời câu hỏi khi bế tắc.

Kéo dài thời gian bằng việc không trả lời ngay, lái câu chuyện sang hướng khác hoặc trả lời vòng vo. Trả lời mập mờ, chung chung. Đặt lại câu hỏi đó với chính người trả lời. Có thể đánh trống lảng hoặc trả lời phần không quan trọng của câu hỏi.

Đặt giá và trả giá. - Chú ý khi đặt giá + Nếu uy tín hàng hóa cao, khan hiếm trên thị trường lên đặt giá cao hơn giá thị trường 15 đến 20 %. + Nếu uy tín hàng hoá, khan hiếm không cao, nên đặt giá cao hơn khoảng từ 10 đến 15 %. + Uy tín thấp, khan hiếm thấp, đặt giá cao 5 đến 10 %.

19 + Không có uy tín, cung lớn hơn cầu -> Đặt đúng giá bán. - Phương pháp trả giá + Nếu người bán đặt giá cao, ta tìm cách trả thấp: tìm những điểm bắt bí buộc họ phải hạ giá. + Nếu đối tác đặt sát giá -> Ta nên đặt sát giá. Khắc phục bế tắc trong đàm phán.

- Khi đàm phán bị bế tắc cần tỉnh táo phân tích sự việc, nhìn lại mình và đối tác. Xem mục tiêu của các bên và tính hợp lý của chúng, xem quan điểm, lập trường, tình cảm, tình huống, ngoại cảnh… nó ảnh hưởng đến việc đàm phán bí tắc, từ đó tìm hướng giải quyết. Nếu vẫn bí tắc có thể sử dụng một trong các cách sau. + Thống nhất lại những vấn đề đã đạt được, gác lại hoặc gạt bỏ những vấn đề bất đồng.

+ Chọn giải pháp đường vòng: giải quyết những vấn đề có thể thống nhất được trước, sau đó còn lại mới vào vấn đề bế tắc + Tạm thời đình chỉ đàm phán để có thời gian cùng suy nghĩ, và dự kiến tái đàm phán vào dịp sau đó. Kết thúc đàm phán. - Thống nhất khẳng định những vấn đề đã thoả thuận. - Chuẩn bị sãn sang hợp đồng ký kết.

20 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN HƯNG 1. Thị trường và nghề môi giới bất động sản ở nước ta 1. Thị trường bất động sản Xuất phát từ những nhu cầu rất lớn về bất động sản như hiện nay, kèm theo đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường bất động sản của nhà nước, làn sóng đầu tư vào thị trường bất động sản đang sôi động và tăng cao chưa từng có trong lịch sử. Hàng loạt các dự án bất động sản từ v ài chục tỷ đồng tới hàng chục nghìn tỷ đồng liên tục ra đời.

Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều có chung sự nhìn nhận về độ hấp dẫn của hoạt động đầu tư bất động sản. Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ. Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam. Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này.

Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, cho phép các NĐTNN được sở hữu 100% dự án BĐS, tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường này của khối đầu tư nước ngoài. Trong nước, các doanh nghiệp Việt Nam cũng không ngồi yên khi khởi động rất nhiều dự án BĐS trên cả nước, kéo theo tình trạng hàng loạt doanh nghiệp không chuyên về BĐS cũng huy động vốn để nhảy vào thị trường hứa hẹn những khoản lợi nhuận béo bở này. Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS được ồ ạt thành lập để khỏi chậm chân. Các Tổng công ty nhà nước cũng hăng hái tham gia với sự th ành lập của các Tập đoàn BĐS như Hud Land của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà (HUD), Lilama Land của Tổng Công ty lắp máy Việt Nam (Lilama), Viglacera Land của Tổng Công ty Thuỷ tinh v à Gốm xây dựng (Viglacera) … nhưng danh sách các doanh nghi ệp BĐS được thành lập từ các tập đoàn, công ty còn nhiều hơn như: 21 R.E Land của CTCP Cơ điện lạnh (REE), Tập đoàn Kinh Đô, CTCP Dệt may Thành Công (TCM), Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam (TKV), Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) … Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường BĐS như hiện nay.

Chính những khoản lợi nhuận lớn đ ã thu hút không ít các nhà đầu cơ BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạ o cầu “ảo”, góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước. Do tác động của khủng hoảng kinh tế, sau Tết Kỷ Sửu, thị trường nhà đất có phần trầm lắng dù giá chào bán nhà tại khu vực trung tâm các TP lớn đã có xu hướng giảm, thậm chí, giá đất nền tại nhiều khu vực ở TP.HCM đã giảm 60 - 70% so với năm 2007. Thay vào đó nhiều chủ đầu tư ồ ạt rao bán nhà đất vì không chịu nổi sức ép từ lãi ngân hàng và các khoản vay đến thời điểm đáo hạn. Chính phủ kịp thời đưa ra gói kích cầu đã tạo ra “cú hích” cho nền kinh tế, bước đầu đem lại những kết quả tích cực.

Song thị trường bất động sản vẫn không có phản ứng đáng kể từ gói kích cầu của Chính phủ bởi Ngân hàng Nhà nước quyết định chỉ hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp vay để phục hồi nền kinh tế. Các khoản cho vay để mua, bán quyền sử dụng đất không thuộc diện được hỗ trợ lãi suất này. Mặt khác, với thời hạn hỗ trợ lãi suất tối đa là 8 tháng và mức hỗ trợ là 4%/năm thì có lẽ các nhà đầu tư địa ốc không dám mạo hiểm dùng tới khoản hỗ trợ này đầu tư vào bất động sản. Thị trường có nhiều chuyển biến khá hơn trong những tháng cuối năm 2009, nhất là tại TP.HCM khi nhiều dự án trọng điểm được khánh thành như cầu Phú Mỹ chẳng hạn.

Ông Võ Đình Quốc, Giám đốc Công ty Bất động sản Lộc Hưng cho biết: thông tin về việc khánh thành các công trình phần nào làm cho giá nhà đất ở các khu vực lân cận tăng tương đối nhanh, giao dịch cũng khá hơn, nhất là ở phân khúc thị trường nhà ở có giá trị khoảng 1 tỷ trở lại. Đặc biệt, chỉ trong tháng 1/2010, ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn đã có gần 2.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường. Trong đó, dự án quy mô nhất là Kenton Residences của Cty Tài Nguyên quy mô gần 1.700 căn hộ các loại; kế đến Belleza của Sacomreal; tiếp nữa là Himlam Riverside của Cty Him Lam… Thị trường BĐS khu đô thị mới Nam Sài Gòn trong tháng đầu năm đang có những diễn biến hết sức thú vị thì thị trường khu Đông Sài Gòn vẫn chưa có chuyển biến gì đáng kể. Trong khi đó, những thông tin hỗ trợ đã xuất hiện, việc xây dựng hầm vượt sông Sài Gòn (nối quận 1 và quận 2) đang tiến triển tốt nhưng xem ra 22 chưa có tác động tích cực lên thị trường BĐS khu Đông.

Có lẽ, giới đầu tư phần nào mất niềm tin vào thị trường khu Đông Sài Gòn do tốc độ hoàn thiện hạ tầng quá chậm. Cả khu Đông và khu Nam ra đời rất gần nhau nhưng hiện nay khu Đông chưa có gì, trong khi khu Nam đã nên hình hài một khu đô thị mới. Các quy định về môi giới bất động sản Xuất phát từ những nhu cầu rất lớn về bất động sản như hiện nay, kèm theo đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường bất động sản của nhà nước, làn sóng đầu tư vào thị trường bất động sản đang sôi động và tăng cao chưa từng có trong lịch sử.