I. Tổng quan pháp lý về giải quyết tranh chấp BĐS liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định quan trọng trong luật dân sự, được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Đây là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực thi quyền này thường xuyên phát sinh mâu thuẫn, dẫn đến các tranh chấp đất đai liền kề ngày càng phức tạp. Các tranh chấp này không chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mà còn tác động tiêu cực đến tình làng nghĩa xóm và trật tự xã hội. Việc nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp BĐS liền kề cho thấy sự cần thiết phải có một hành lang pháp lý rõ ràng và các phương pháp giải quyết hiệu quả. Luận văn của tác giả Phạm Thanh Toàn (2020) đã đi sâu phân tích những bất cập trong cả quy định pháp luật và quá trình áp dụng, từ giai đoạn hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân cấp xã đến xét xử tại Tòa án nhân dân. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý, các nguyên nhân tranh chấp phổ biến và quy trình giải quyết là bước đầu tiên để tìm kiếm giải pháp, đảm bảo sự công bằng và ổn định trong các quan hệ đất đai.
1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền đối với bất động sản liền kề
Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ việc khai thác một bất động sản khác thuộc sở hữu của người khác. Quy định này là một bước tiến so với Bộ luật Dân sự 2005, vốn sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Sự thay đổi này làm rõ bản chất của quyền là mối quan hệ giữa hai bất động sản, chứ không phải chỉ giữa hai chủ sở hữu. Đặc điểm cốt lõi của quyền này là sự tồn tại của hai bất động sản: bất động sản hưởng quyền (là bất động sản bị vây bọc hoặc gặp khó khăn trong việc khai thác) và bất động sản chịu hưởng quyền (là bất động sản phải "gánh chịu" một sự hạn chế nhất định). Quyền này gắn liền với bất động sản, không gắn với cá nhân chủ sở hữu, có nghĩa là khi bất động sản được chuyển giao, quyền này cũng được chuyển giao theo. Các quyền cụ thể bao gồm quyền về lối đi chung, quyền cấp, thoát nước, quyền mắc đường dây tải điện và thông tin liên lạc. Đây là những quyền phát sinh nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất một cách hợp lý và hiệu quả nhất cho chủ sở hữu.
1.2. Các loại tranh chấp đất đai liền kề phổ biến hiện nay
Thực tiễn cho thấy các tranh chấp đất đai liền kề rất đa dạng, nhưng phổ biến nhất là các tranh chấp liên quan đến lối đi. Luận văn "Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề" chỉ ra rằng tranh chấp lối đi chung chiếm tỷ lệ cao nhất và có tính chất phức tạp nhất. Nguyên nhân là do giá trị đất đai ngày càng tăng, các chủ sở hữu có xu hướng tận dụng tối đa diện tích, dẫn đến việc bịt lối đi đã tồn tại hoặc không đồng ý mở lối đi mới. Bên cạnh đó, các tranh chấp về ranh giới thửa đất và xây dựng lấn chiếm cũng thường xuyên xảy ra. Việc xác định mốc giới không rõ ràng hoặc bị thay đổi qua thời gian là nguồn cơn của nhiều mâu thuẫn. Các dạng tranh chấp khác bao gồm tranh chấp về tường chung, về quyền cấp thoát nước, và các ảnh hưởng tiêu cực từ việc sử dụng bất động sản liền kề (tiếng ồn, ô nhiễm). Tất cả những mâu thuẫn này đều xuất phát từ sự xung đột lợi ích trực tiếp giữa các chủ thể sử dụng đất, đòi hỏi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải xem xét cẩn trọng.
II. Những thách thức trong thực tiễn giải quyết tranh chấp BĐS
Quá trình giải quyết tranh chấp BĐS liền kề đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, bắt nguồn từ cả sự bất cập của hệ thống pháp luật lẫn những khó khăn trong quá trình thực thi. Mặc dù Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan đã có nhiều cải tiến, khoảng trống pháp lý vẫn tồn tại, gây khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân. Một trong những vấn đề nổi cộm là sự thiếu vắng các tiêu chí định lượng cụ thể. Ví dụ, pháp luật quy định lối đi phải "hợp lý và thuận tiện" nhưng không đưa ra hướng dẫn chi tiết thế nào là hợp lý, dẫn đến nhiều cách diễn giải khác nhau và các phán quyết không thống nhất. Bên cạnh đó, công tác hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở còn hạn chế về hiệu quả, trong khi thủ tục tố tụng tại tòa án lại phức tạp và tốn kém. Vấn đề định giá bồi thường thiệt hại cũng là một điểm nghẽn, với sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường. Những thách thức này không chỉ kéo dài thời gian giải quyết vụ việc mà còn làm gia tăng căng thẳng xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.
2.1. Bất cập từ quy định pháp luật còn thiếu cụ thể
Một trong những rào cản lớn nhất đến từ sự thiếu cụ thể của các quy phạm pháp luật. Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền có lối đi khi bất động sản bị vây bọc, yêu cầu lối đi phải "thuận tiện và hợp lý nhất". Tuy nhiên, theo phân tích trong các vụ án thực tế, khái niệm này mang tính định tính cao và không có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về chiều rộng, chiều dài tối thiểu. Điều này dẫn đến tình trạng các bên không thể thỏa thuận, và ngay cả khi đưa ra tòa, các thẩm phán cũng phải dựa vào ý chí chủ quan để ra phán quyết. Như trong Vụ án thứ ba được trích dẫn, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã có hai quan điểm trái ngược nhau về việc có nên mở lối đi hay không, cho thấy sự thiếu thống nhất trong áp dụng pháp luật. Tương tự, quy định về mức đền bù khi mở lối đi cũng chỉ nêu chung chung, không quy định rõ là áp dụng giá đất của nhà nước hay giá thị trường, tạo ra kẽ hở cho các tranh cãi không hồi kết về lợi ích kinh tế.
2.2. Khó khăn trong công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở
Pháp luật luôn khuyến khích hòa giải cơ sở như một bước bắt buộc hoặc ưu tiên hàng đầu trong giải quyết tranh chấp BĐS liền kề. Tuy nhiên, hiệu quả của công tác này chưa cao. Ủy ban nhân dân cấp xã/huyện, đơn vị chịu trách nhiệm chính, thường gặp khó khăn do thiếu cán bộ có chuyên môn sâu về pháp luật đất đai. Nhiều hòa giải viên chủ yếu dựa vào kinh nghiệm và uy tín cá nhân hơn là cơ sở pháp lý vững chắc. Thêm vào đó, các bên tranh chấp thường có tâm lý cố chấp, không chịu nhượng bộ, đặc biệt khi giá trị đất đai liên quan là rất lớn. Luận văn cũng chỉ ra rằng chế độ đãi ngộ cho đội ngũ làm công tác hòa giải còn thấp, chưa tương xứng với công sức và trách nhiệm, dẫn đến thiếu động lực. Kết quả là nhiều vụ việc hòa giải không thành, buộc phải chuyển lên Tòa án, làm tăng gánh nặng cho hệ thống tư pháp và kéo dài thời gian giải quyết, gây mệt mỏi cho các đương sự.
2.3. Vấn đề xác định giá trị bồi thường thiệt hại thực tế
Xác định mức bồi thường thiệt hại là một trong những khía cạnh gây tranh cãi nhất. Khi một chủ sở hữu phải dành ra một phần đất để làm lối đi cho người khác, họ phải được đền bù thỏa đáng. Tuy nhiên, "thỏa đáng" là một khái niệm rất khó xác định. Hiện nay, tồn tại song song hai loại giá đất: giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và giá thị trường tự do. Sự chênh lệch giữa hai mức giá này là rất lớn. Thông thường, bên hưởng quyền muốn áp dụng giá nhà nước để giảm chi phí, trong khi bên chịu hưởng quyền yêu cầu áp dụng giá thị trường để không bị thiệt hại kinh tế. Pháp luật chưa có quy định ưu tiên áp dụng loại giá nào. Như trong Vụ án thứ hai, Hội đồng định giá áp dụng mức 800.000 đồng/m² nhưng Tòa án lại quyết định mức đền bù chỉ 700.000 đồng/m², gây thiệt thòi cho bên bị đơn. Sự không rõ ràng này là một nguyên nhân tranh chấp lớn, khiến các bên khó đạt được thỏa thuận và làm phức tạp thêm quá trình giải quyết.
III. Phương pháp hòa giải Giải pháp ưu tiên cho tranh chấp BĐS
Trước khi tìm đến các biện pháp tố tụng phức tạp, hòa giải tranh chấp đất đai luôn được xem là phương pháp ưu tiên hàng đầu. Đây không chỉ là một thủ tục pháp lý mà còn là một giải pháp mang tính xã hội sâu sắc, giúp duy trì mối quan hệ láng giềng và sự ổn định tại cộng đồng. Vai trò của các tổ hòa giải và Ủy ban nhân dân cấp xã là vô cùng quan trọng trong việc lắng nghe, phân tích và đưa ra các phương án dung hòa lợi ích các bên. Một buổi hòa giải cơ sở thành công có thể giải quyết dứt điểm mâu thuẫn mà không cần đến sự can thiệp của Tòa án, tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh được những căng thẳng không đáng có. Tuy nhiên, để phương pháp này thực sự phát huy hiệu quả, cần nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ hòa giải viên, đồng thời xây dựng một quy trình hòa giải bài bản, dựa trên các nguyên tắc pháp luật nhưng vẫn linh hoạt và phù hợp với thực tiễn. Việc tăng cường vai trò của hòa giải chính là góp phần giảm tải cho hệ thống Tòa án và xây dựng một xã hội hài hòa, thượng tôn pháp luật.
3.1. Thẩm quyền và vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thông qua thủ tục hòa giải. Đây là bước tiền tố tụng quan trọng. Vai trò của UBND cấp xã không phải là phán xử ai đúng ai sai, mà là tạo ra một diễn đàn đối thoại để các bên có thể trình bày quan điểm và tìm kiếm tiếng nói chung. Cán bộ địa chính xã, cùng với các thành viên của tổ hòa giải, có trách nhiệm xác minh nguồn gốc đất, kiểm tra hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và thực địa tại khu vực tranh chấp. Họ đóng vai trò trung gian, phân tích các khía cạnh pháp lý và đạo lý, đồng thời gợi ý các giải pháp khả thi như hoán đổi đất, bồi thường hoặc cùng nhau chia sẻ quyền lợi. Một biên bản hòa giải thành có giá trị pháp lý, là cơ sở để các bên thực hiện và chấm dứt tranh chấp. Do đó, việc nâng cao năng lực và trách nhiệm của UBND cấp xã trong công tác này là yếu tố then chốt để giải quyết mâu thuẫn từ gốc rễ.
3.2. Quy trình và bí quyết để hòa giải cơ sở hiệu quả
Để một phiên hòa giải cơ sở đạt hiệu quả, cần một quy trình chuẩn bị và thực hiện chuyên nghiệp. Đầu tiên, hòa giải viên cần nghiên cứu kỹ hồ sơ, nắm vững các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền đối với bất động sản liền kề. Tiếp theo, việc gặp gỡ riêng từng bên trước phiên hòa giải chung là rất cần thiết để hiểu rõ tâm tư, nguyện vọng và mức độ sẵn sàng thỏa hiệp của họ. Trong phiên hòa giải, người điều hành cần giữ thái độ khách quan, bình tĩnh, tạo không khí cởi mở để các bên bày tỏ ý kiến mà không công kích cá nhân. Một bí quyết quan trọng là tập trung vào lợi ích chung và dài hạn thay vì chỉ tranh cãi về quyền lợi trước mắt. Ví dụ, thay vì tranh cãi về từng centimet đất, có thể đề xuất phương án cả hai cùng có lợi như tạo một lối đi chung rộng rãi hơn. Cuối cùng, mọi thỏa thuận phải được ghi nhận rõ ràng, chi tiết trong biên bản hòa giải thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã để đảm bảo tính pháp lý.
IV. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp BĐS liền kề tại Tòa án
Khi nỗ lực hòa giải tại cơ sở không mang lại kết quả, việc khởi kiện ra Tòa án nhân dân là con đường pháp lý chính thức để bảo vệ quyền lợi. Quá trình giải quyết tranh chấp BĐS liền kề tại tòa án là một quy trình chặt chẽ, được điều chỉnh bởi Bộ luật Tố tụng Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành. Đây là nơi các bên trình bày chứng cứ, lập luận và Tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng dựa trên cơ sở pháp luật. Để theo đuổi một vụ kiện thành công, các đương sự cần hiểu rõ về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của từng cấp Tòa án, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ pháp lý và nắm vững thủ tục khởi kiện. Các chứng cứ quan trọng thường bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả đo đạc địa chính, và các biên bản làm việc trước đó. Mặc dù tố tụng tại tòa có thể tốn kém và mất thời gian, nhưng đây là cơ chế đảm bảo công lý, buộc các bên phải tuân thủ một quyết định có hiệu lực pháp luật, và là cơ sở cho việc thi hành án dân sự sau này.
4.1. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong các vụ án đất đai
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án nhân dân. Đối với các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình, Tòa án nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) là cấp có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm. Đơn khởi kiện sẽ được nộp tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp. Tòa án có thẩm quyền xem xét, thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, tổ chức phiên hòa giải tại tòa, và nếu không thành sẽ mở phiên tòa xét xử. Phán quyết của Tòa án có giá trị pháp lý bắt buộc thi hành đối với các bên. Trong trường hợp không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh để xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Việc xác định đúng thẩm quyền của Tòa án là bước đầu tiên và quan trọng để đảm bảo vụ kiện được thụ lý và giải quyết đúng trình tự pháp luật.
4.2. Thủ tục khởi kiện và các chứng cứ pháp lý cần chuẩn bị
Thủ tục khởi kiện một vụ án tranh chấp BĐS liền kề bắt đầu bằng việc nguyên đơn nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền. Hồ sơ khởi kiện phải bao gồm: Đơn khởi kiện (theo mẫu); bản sao CCCD/CMND; bản sao các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện. Các chứng cứ pháp lý quan trọng nhất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; Trích lục bản đồ địa chính hoặc kết quả đo đạc địa chính hiện trạng do cơ quan có chức năng thực hiện để xác định rõ ranh giới thửa đất; Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Ngoài ra, các hình ảnh, video ghi lại hiện trạng lấn chiếm, cản trở lối đi, hoặc lời khai của người làm chứng cũng là những chứng cứ có giá trị. Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chặt chẽ sẽ là nền tảng vững chắc để Tòa án xem xét và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn.
4.3. Vai trò của án lệ và giám định trong quá trình xét xử
Trong bối cảnh các quy định pháp luật còn những khoảng trống nhất định, vai trò của án lệ tranh chấp đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Án lệ là các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, được lựa chọn để các Tòa án khác nghiên cứu, áp dụng trong xét xử các vụ việc có tình tiết tương tự. Việc áp dụng án lệ giúp đảm bảo tính thống nhất, công bằng và có thể dự đoán được trong các phán quyết của Tòa án. Bên cạnh đó, hoạt động giám định tư pháp cũng đóng vai trò quyết định trong nhiều vụ án. Tòa án có thể trưng cầu giám định về đo đạc địa chính để xác định chính xác vị trí, diện tích đất tranh chấp; giám định xây dựng để đánh giá thiệt hại do hành vi xây dựng lấn chiếm gây ra; hoặc định giá tài sản để làm cơ sở cho việc bồi thường thiệt hại. Kết luận giám định là một nguồn chứng cứ khách quan, khoa học, giúp Hội đồng xét xử có cơ sở vững chắc để đưa ra phán quyết công tâm.
V. Phân tích các vụ án thực tiễn về tranh chấp BĐS liền kề
Lý thuyết pháp luật chỉ thực sự có ý nghĩa khi được soi chiếu qua thực tiễn xét xử. Việc phân tích các vụ án cụ thể giúp làm rõ những thách thức và bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp BĐS liền kề. Các vụ án được trích dẫn trong luận văn của Phạm Thanh Toàn là những minh chứng sống động về sự phức tạp của tranh chấp lối đi chung, vấn đề định giá bồi thường thiệt hại, và sự thiếu thống nhất trong quan điểm xét xử giữa các cấp Tòa án. Thông qua việc mổ xẻ các tình huống thực tế, từ lời trình bày của các bên đến lập luận của Tòa án, chúng ta có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu. Các án lệ tranh chấp đất đai này không chỉ cho thấy cách pháp luật được áp dụng mà còn phản ánh những xung đột lợi ích sâu sắc trong xã hội. Việc nghiên cứu các vụ án điển hình là cơ sở quan trọng để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác xét xử, hướng tới một hệ thống tư pháp công bằng và minh bạch hơn.
5.1. Bài học từ các vụ án tranh chấp lối đi chung điển hình
Các vụ án về tranh chấp lối đi chung thường xoay quanh việc diễn giải cụm từ "thuận tiện và hợp lý nhất". Trong Vụ án thứ nhất (bà Viện kiện bà Thấm), Tòa án đã chấp nhận yêu cầu mở lối đi dù nguyên đơn vẫn còn các lối đi khác, vì cho rằng lối đi tranh chấp là "thuận tiện nhất". Ngược lại, trong Vụ án thứ ba (chị T kiện ông H2), Tòa án sơ thẩm bác yêu cầu vì cho rằng nguyên đơn đã có lối đi nhờ qua nhà người em, nhưng Tòa phúc thẩm lại sửa án, chấp nhận yêu cầu mở lối đi. Sự khác biệt này cho thấy tính chủ quan trong phán quyết khi thiếu tiêu chí rõ ràng. Bài học rút ra là cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể từ Tòa án nhân dân tối cao, xác định các yếu tố cần cân nhắc như: khoảng cách ngắn nhất ra đường công cộng, mức độ thiệt hại ít nhất cho bên chịu hưởng quyền, và nhu cầu sử dụng thực tế của bên hưởng quyền (ví dụ: lối đi cho người đi bộ khác với lối đi cho xe cơ giới). Điều này sẽ giúp các phán quyết trở nên nhất quán và thuyết phục hơn.
5.2. Phân tích bất cập trong việc định giá bồi thường thiệt hại
Vấn đề bồi thường thiệt hại khi mở lối đi được thể hiện rõ trong Vụ án thứ hai (ông T kiện bà H) và Vụ án thứ tư (ông P kiện ông N). Trong cả hai trường hợp, mức giá đền bù do Tòa án quyết định đều dựa trên hoặc thậm chí thấp hơn khung giá đất của nhà nước, vốn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Điều này gây ra thiệt hại kinh tế đáng kể cho bị đơn, là người phải hy sinh một phần quyền sử dụng đất của mình. Họ cảm thấy bị đối xử bất công, dẫn đến việc không chấp nhận phán quyết và tiếp tục khiếu nại, kháng cáo, làm kéo dài vụ việc. Bài học ở đây là pháp luật cần có cơ chế định giá linh hoạt và công bằng hơn. Một giải pháp khả thi là quy định bắt buộc áp dụng giá thị trường tại thời điểm giải quyết tranh chấp, được xác định bởi một tổ chức thẩm định giá độc lập. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho bên chịu hưởng quyền mà còn thúc đẩy bên hưởng quyền có trách nhiệm hơn trong việc đưa ra yêu cầu hợp lý.
VI. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
Từ những phân tích về thực trạng và các vụ án cụ thể, việc đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi là vô cùng cấp thiết. Để giải quyết tranh chấp BĐS liền kề một cách triệt để, cần có sự tiếp cận đồng bộ từ việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật đến việc tăng cường năng lực cho các cơ quan chức năng. Trọng tâm của các giải pháp là làm rõ những khái niệm pháp lý còn mơ hồ, xây dựng cơ chế định giá bồi thường công bằng, và đẩy mạnh vai trò của các thiết chế bổ trợ tư pháp. Việc ban hành các văn bản dưới luật, các nghị quyết hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao, và phát triển án lệ tranh chấp đất đai sẽ góp phần tạo ra một khung pháp lý thống nhất và minh bạch. Đồng thời, việc nâng cao vai trò của công tác đo đạc địa chính và thừa phát lại sẽ giúp phòng ngừa tranh chấp ngay từ đầu và đảm bảo các phán quyết của Tòa án được thi hành nghiêm minh, hiệu quả.
6.1. Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản liên quan
Để khắc phục các bất cập hiện nay, cần có những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật. Thứ nhất, cần ban hành thông tư hoặc nghị quyết hướng dẫn chi tiết Điều 254 của Bộ luật Dân sự, đưa ra các tiêu chí định lượng để xác định "lối đi hợp lý" (ví dụ: chiều rộng tối thiểu cho xe cứu hỏa, xe cứu thương có thể tiếp cận). Thứ hai, cần sửa đổi các quy định về bồi thường thiệt hại trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan, theo hướng ưu tiên áp dụng giá thị trường được xác định bởi tổ chức thẩm định giá độc lập. Thứ ba, cần có quy định rõ ràng về thời hạn và phương thức đền bù, kèm theo chế tài cụ thể trong trường hợp bên hưởng quyền không thực hiện nghĩa vụ đền bù sau khi lối đi đã được mở. Những thay đổi này sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc, giảm thiểu sự tùy tiện trong áp dụng pháp luật và đảm bảo sự công bằng cho tất cả các bên liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp BĐS liền kề.
6.2. Nâng cao vai trò của đo đạc địa chính và thừa phát lại
Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật, việc nâng cao vai trò của các hoạt động bổ trợ là rất quan trọng. Công tác đo đạc địa chính cần được thực hiện một cách chính xác, hiện đại và công khai để xác lập rõ ràng ranh giới thửa đất và mốc giới. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đi kèm với bản đồ địa chính chi tiết, giúp hạn chế các nguyên nhân tranh chấp phát sinh từ sự mập mờ về ranh giới. Mặt khác, cần phát huy mạnh mẽ hơn nữa vai trò của thừa phát lại. Trước khi khởi kiện, các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng lối đi, hiện trạng lấn chiếm. Vi bằng này là nguồn chứng cứ khách quan, có giá trị trước Tòa án. Sau khi có bản án, Thừa phát lại cũng có thể tham gia vào quá trình thi hành án dân sự, đảm bảo phán quyết của Tòa án được thực thi nhanh chóng và đúng pháp luật, giải quyết dứt điểm vụ việc.
