Nghiên cứu về thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích các vấn đề về thế chấp tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong pháp luật Việt Nam.

• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự
• Đề tài: Thế Chấp Tài Sản Trong Nghĩa Vụ Dân Sự
• Loại tài liệu: Luận Văn
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
• 1.1. Thế chấp tài sản
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản
• 1.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản
• 1.2.1. Chủ thể là cá nhân
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI MỘT SỐ TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thế chấp tài sản trong nghĩa vụ dân sự

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến tại Việt Nam. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Điều này có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ quyền sử dụng tài sản trong khi thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp tài sản không chỉ là một công cụ pháp lý mà còn là một phần quan trọng trong các giao dịch kinh tế, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền. Tài sản thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản, và việc thế chấp phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền. Đặc điểm nổi bật của thế chấp là bên thế chấp vẫn giữ quyền sử dụng tài sản trong khi thực hiện nghĩa vụ.

1.2. Vai trò của thế chấp tài sản trong giao dịch dân sự

Thế chấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nó giúp các bên tham gia giao dịch yên tâm hơn khi thực hiện nghĩa vụ, đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch tài chính. Thế chấp tài sản cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế thông qua việc tạo điều kiện cho các khoản vay và đầu tư.

II. Vấn đề và thách thức trong việc thế chấp tài sản

Mặc dù thế chấp tài sản là một biện pháp phổ biến, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong thực tiễn áp dụng. Các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản còn thiếu sót, dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ. Đặc biệt, sự không đồng nhất trong việc áp dụng quy định giữa các công chứng viên cũng gây ra nhiều khó khăn cho các bên liên quan.

2.1. Những khó khăn trong quy trình công chứng hợp đồng thế chấp

Quy trình công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hiện nay gặp nhiều khó khăn do thiếu sự thống nhất trong áp dụng quy định pháp luật. Nhiều công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng thế chấp mà không có lý do rõ ràng, dẫn đến tình trạng không đồng nhất trong việc thực hiện nghĩa vụ.

2.2. Rủi ro pháp lý trong giao dịch thế chấp tài sản

Rủi ro pháp lý trong giao dịch thế chấp tài sản có thể phát sinh từ việc thiếu thông tin, sự không minh bạch trong các điều khoản hợp đồng, hoặc sự thay đổi trong quy định pháp luật. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên và ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề thế chấp tài sản hiệu quả

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến thế chấp tài sản, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản và công chứng hợp đồng thế chấp là rất cần thiết. Đồng thời, cần nâng cao nhận thức và kỹ năng của các công chứng viên trong việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp tài sản

Cần có sự điều chỉnh và bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi trong thực tiễn. Việc này sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và rủi ro pháp lý trong các giao dịch thế chấp.

3.2. Nâng cao kỹ năng công chứng viên trong công chứng hợp đồng thế chấp

Đào tạo và nâng cao kỹ năng cho các công chứng viên là rất quan trọng. Công chứng viên cần nắm vững các quy định pháp luật và có khả năng áp dụng linh hoạt trong thực tiễn để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của các hợp đồng thế chấp.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thế chấp tài sản trong nghĩa vụ dân sự

Thế chấp tài sản không chỉ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà còn có nhiều ứng dụng thực tiễn trong các giao dịch tài chính và thương mại. Việc áp dụng đúng quy định về thế chấp tài sản sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi của mình và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

4.1. Thực tiễn áp dụng thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng

Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay sử dụng thế chấp tài sản như một biện pháp bảo đảm cho các khoản vay. Việc này giúp giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng và tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn.

4.2. Kết quả nghiên cứu về thế chấp tài sản trong thực tiễn

Nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng quy định về thế chấp tài sản đã giúp nhiều doanh nghiệp và cá nhân thực hiện nghĩa vụ dân sự một cách hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn cần có những cải cách để nâng cao tính hiệu quả của biện pháp này.

V. Kết luận và tương lai của thế chấp tài sản trong nghĩa vụ dân sự

Thế chấp tài sản là một biện pháp quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả của biện pháp này, cần có sự hoàn thiện trong quy định pháp luật và nâng cao kỹ năng cho các công chứng viên. Tương lai của thế chấp tài sản sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng của pháp luật với sự phát triển của nền kinh tế.

5.1. Tương lai của quy định pháp luật về thế chấp tài sản

Cần có những điều chỉnh kịp thời trong quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển kinh tế. Điều này sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong các giao dịch thế chấp.

5.2. Định hướng phát triển hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp

Hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp cần được phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn, với sự hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước và tổ chức xã hội. Điều này sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ công chứng và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường tài chính và tín dụng bất động sản tại Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc, với hơn 75% giao dịch vay vốn ngân hàng yêu cầu biện pháp bảo đảm bằng tài sản, trong đó thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở chiếm trên 80% tổng giá trị giao dịch. Tuy nhiên, sự vận hành của các quan hệ bảo đảm nghĩa vụ luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn nếu thiếu cơ chế kiểm soát an toàn. Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Công chứng năm 2014 đã thiết lập nền tảng pháp lý quan trọng, nhưng thực tiễn thi hành vẫn bộc lộ khoảng 30% vướng mắc do sự thiếu đồng bộ giữa các quy định chuyên ngành. Thực tế cho thấy cùng một yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp, có tổ chức hành nghề công chứng chấp thuận nhưng đơn vị khác lại từ chối tiếp nhận, gây cản trở quyền tài sản chính đáng của người dân và doanh nghiệp.

Luận văn tập trung nghiên cứu toàn diện các vấn đề lý luận về thế chấp tài sản và đánh giá thực trạng công chứng hợp đồng thế chấp tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay. Mục tiêu trọng tâm là chỉ rõ các điểm nghẽn pháp lý, phân tích cơ chế giải thích pháp luật nội dung của công chứng viên và xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện thể chế. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi hướng tới nâng cao độ an toàn pháp lý lên mức 95% cho các hợp đồng thế chấp, giảm thiểu rủi ro tranh chấp bị tuyên vô hiệu và tối ưu hóa vai trò kiểm soát phòng ngừa tư pháp trong nền kinh tế thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hai hệ thống lý thuyết nền tảng trong khoa học pháp lý: Lý thuyết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và Lý thuyết công chứng phòng ngừa (Preventive Justice Theory). Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự tương tác chặt chẽ giữa 3 trụ cột cốt lõi: Quy chế pháp lý về tài sản bảo đảm, Năng lực chủ thể tham gia giao dịch và Thủ tục chứng thực tính hợp pháp, tính xác thực của văn bản công chứng.

Nghiên cứu tập trung làm sáng tỏ 4 khái niệm trung tâm:

1. Thế chấp tài sản: Biện pháp bảo đảm theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
2. Hoạt động công chứng: Việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng theo Điều 2 Luật Công chứng năm 2014.
3. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Giá trị chứng cứ không phải chứng minh và giá trị thi hành bắt buộc theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014.
4. Thẩm phán phòng ngừa: Vai trò của công chứng viên trong việc thẩm tra, giải thích pháp luật để triệt tiêu nguy cơ tranh chấp trước khi giao dịch phát sinh hiệu lực.

Hệ thống lý thuyết được soi chiếu qua 10 điều luật trọng tâm (từ Điều 318 đến Điều 327 Bộ luật Dân sự năm 2015) cùng 04 nguyên tắc hành nghề công chứng cơ bản quy định tại Điều 4 Luật Công chứng năm 2014.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng bao gồm dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp. Dữ liệu sơ cấp được thu thập từ 120 hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp thực tế và kết quả phỏng vấn sâu 45 chuyên gia gồm công chứng viên, luật sư và cán bộ pháp chế ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Báo cáo kết quả thanh tra chuyên ngành năm 2018 của Bộ Tư pháp tại 05 tổ chức hành nghề công chứng và hệ thống văn bản pháp luật hiện hành.

Phương pháp chọn mẫu phi xác suất kết hợp hạn ngạch được áp dụng để khảo sát tại 08 tổ chức hành nghề công chứng tiêu biểu (gồm 3 Phòng công chứng công lập và 5 Văn phòng công chứng tư nhân như Văn phòng công chứng Đông Đô, Nguyễn Việt Thắng, Gia Khánh, Vạn Xuân, Phước Đức). Phương pháp này giúp phản ánh chân thực sự phân hóa trong nhận thức áp dụng luật giữa các mô hình tổ chức. Việc kết hợp phương pháp phân tích quy phạm với phương pháp nghiên cứu tình huống thực chứng cho phép luận văn bóc tách đa chiều các xung đột giữa lý thuyết lập pháp và thực tiễn xét duyệt hồ sơ trong suốt khung thời gian 18 tháng nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực tế tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội đã làm sáng tỏ 4 phát hiện quan trọng:

• Xung đột cấu trúc chủ thể trong hợp đồng thế chấp 2 bên và 3 bên: Chiếm tới 42% các trường hợp lúng túng khi bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp hoặc cá nhân khác. Nhiều công chứng viên e ngại vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc người đại diện xác lập giao dịch với chính mình.
• Bất đồng quan điểm xử lý tài sản chung vợ chồng bảo đảm nghĩa vụ riêng: Chiếm khoảng 35% các vụ việc phức tạp. Tồn tại 03 luồng quan điểm trái chiều: Yêu cầu phân chia tài sản chung trước khi thế chấp; Cho phép công chứng trực tiếp hợp đồng thế chấp; hoặc Ép buộc chuyển đổi sang dạng hợp đồng bảo lãnh.
• Sai sót kỹ thuật và thủ tục hành chính trong hồ sơ: Tỷ lệ sai sót hồ sơ được ghi nhận ở mức 28% theo kết luận thanh tra chuyên ngành. Các lỗi phổ biến gồm ghi sai thông tin người đại diện bên nhận thế chấp, thiếu xác minh nơi cư trú thực tế và không lưu trữ đầy đủ phiếu yêu cầu công chứng.
• Tình trạng lạm dụng công chứng ngoài trụ sở: Hơn 50% các giao dịch thế chấp tín dụng được thực hiện ngoài trụ sở với lý do mở "người yêu cầu có lý do chính đáng khác" theo Điều 44 Luật Công chứng năm 2014, dẫn đến việc công chứng viên mang con dấu ký phát hành trực tiếp tại trụ sở ngân hàng, tạo nguy cơ vô hiệu hợp đồng do vi phạm nghiêm trọng trình tự thủ tục.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những bất cập trên bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Công chứng năm 2014. Sự phân định chưa dứt khoát giữa biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ của người thứ ba với biện pháp bảo lãnh bằng tài sản đã khiến các công chứng viên lúng túng khi lựa chọn mô hình giao kết hợp đồng.

So với các công trình nghiên cứu trước đây như luận án của PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến năm 2013 vốn chỉ tập trung vào khía cạnh nội dung của tài sản thế chấp và xử lý nợ, luận văn này đi sâu vào kỹ năng thẩm định và trách nhiệm pháp lý trực tiếp của công chứng viên.

Dữ liệu khảo sát thực tế có thể được trực quan hóa qua biểu đồ tròn thể hiện cơ cấu 3 luồng quan điểm về xử lý tài sản chung vợ chồng trong bảo đảm nợ riêng. Đồng thời, ma trận định lượng 5 nhóm sai sót hồ sơ phổ biến có thể được thiết lập dưới dạng bảng đối chiếu 3 chiều, giúp các nhà quản lý nhận diện nhanh chóng các khâu xung yếu trong quy trình chứng nhận hợp đồng thế chấp.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và chuẩn hóa hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật: Ban hành Thông tư liên tịch giữa Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn chi tiết về hợp đồng thế chấp 3 bên, khẳng định rõ tính hợp pháp của việc bên thế chấp dùng tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ bên thứ ba mà không bị coi là vi phạm Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mục tiêu giảm 90% tình trạng từ chối công chứng vô căn cứ trong vòng 12 tháng tới.
2. Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ và biểu mẫu hồ sơ: Xây dựng mẫu Phiếu yêu cầu công chứng thống nhất áp dụng cho 100% tổ chức hành nghề công chứng toàn quốc, tích hợp số định danh cá nhân trên cơ sở dữ liệu VNeID nhằm xóa bỏ hoàn toàn sai lệch thông tin cư trú và nhân thân trước năm 2026 do Bộ Tư pháp chủ trì.
3. Siết chặt quản lý hoạt động công chứng ngoài trụ sở: Ban hành tiêu chí cụ thể định nghĩa "lý do chính đáng khác" tại Điều 44 Luật Công chứng năm 2014, cấm triệt để việc mang con dấu tổ chức hành nghề công chứng đến ngân hàng ký phát hành văn bản, kiểm soát 100% hồ sơ công chứng lưu động qua hệ thống camera giám sát nghiệp vụ.
4. Đào tạo nâng cao năng lực công chứng viên: Tăng cường thời lượng bồi dưỡng nghiệp vụ bắt buộc tối thiểu 24 giờ/năm cho hơn 2.500 công chứng viên trên toàn quốc, tập trung vào kỹ năng thẩm định tài sản hình thành trong tương lai, tài sản hộ gia đình và biện pháp phòng ngừa giấy tờ giả mạo.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung luận văn mang giá trị học thuật và ứng dụng chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Công chứng viên và Trợ lý công chứng: Tại hơn 3.000 tổ chức hành nghề công chứng trên toàn quốc, nghiên cứu là cẩm nang hướng dẫn giải quyết các hồ sơ thế chấp phức tạp, giúp nhận diện và triệt tiêu 100% rủi ro trách nhiệm bồi thường cá nhân khi hành nghề.
• Cán bộ Pháp chế và Quản trị rủi ro Ngân hàng: Tại 49 ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng, luận văn hỗ trợ chuẩn hóa mẫu hợp đồng thế chấp 2 bên, 3 bên và xây dựng quy trình phối hợp công chứng an toàn, bảo vệ nguồn vốn vay.
• Luật sư, Thẩm phán và Kiểm sát viên: Nắm bắt hệ thống căn cứ pháp lý và thực tiễn sai sót hồ sơ công chứng để phục vụ hiệu quả công tác tranh tụng, giải quyết các vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.
• Giảng viên và Học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự: Luận văn cung cấp nguồn tài liệu tham khảo giá trị cho việc nghiên cứu, giảng dạy môn học Pháp luật về hợp đồng, Giao dịch bảo đảm và Kỹ năng hành nghề công chứng tại các cơ sở đào tạo luật.

Câu hỏi thường gặp

Vợ chồng dùng nhà chung bảo đảm khoản vay riêng của chồng thì công chứng theo hình thức nào?
Công chứng viên hoàn toàn có quyền công chứng hợp đồng thế chấp tài sản chung mà không bắt buộc phải làm thủ tục phân chia tài sản thời kỳ hôn nhân hoặc chuyển sang hợp đồng bảo lãnh. Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, người vợ tham gia ký hợp đồng với tư cách đồng chủ sở hữu đồng ý dùng tài sản bảo đảm nghĩa vụ, việc này được thực hiện trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc.

Những hợp đồng thế chấp nào bắt buộc phải công chứng theo luật định?
Hợp đồng thế chấp bắt buộc phải công chứng khi đối tượng là quyền sử dụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 hoặc thế chấp nhà ở theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Ngoại lệ duy nhất là trường hợp một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng trừ khi các bên có thỏa thuận tự nguyện.

Việc công chứng hợp đồng thế chấp ngoài trụ sở tại ngân hàng có bị coi là vi phạm pháp luật?
Việc công chứng tại trụ sở ngân hàng sẽ vi phạm nghiêm trọng Điều 44 Luật Công chứng năm 2014 nếu không thuộc diện người già yếu, bệnh tật hoặc bị tạm giam. Việc lạm dụng lý do chính đáng để mang con dấu phát hành hợp đồng tại ngân hàng có thể dẫn đến việc hợp đồng thế chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu về mặt thủ tục với tỷ lệ rủi ro rất cao.

Một bất động sản có thể thế chấp cho 2 nghĩa vụ tại 2 tổ chức công chứng khác nhau không?
Theo quy định tại Điều 54 Luật Công chứng năm 2014, khi một bất động sản đã thế chấp và công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng, nếu tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ thứ hai thì bắt buộc phải thực hiện tại chính tổ chức công chứng đã thực hiện lần đầu để bảo đảm tính liên tục và kiểm soát tải sản.

Phiếu yêu cầu công chứng có giá trị pháp lý ra sao khi xảy ra tranh chấp tại Tòa án?
Phiếu yêu cầu công chứng là chứng cứ pháp lý trọng yếu thể hiện ý chí tự nguyện, năng lực nhận thức và yêu cầu cụ thể của các bên tại thời điểm giao kết. Đây được coi là căn cứ vững chắc giúp công chứng viên chứng minh việc thực hiện đúng trình tự thủ tục và loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại trước Tòa án.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về biện pháp thế chấp tài sản và vai trò kiểm soát rủi ro của thiết chế công chứng theo pháp luật Việt Nam hiện hành.
• Phân tích sâu sắc 4 nhóm vướng mắc thực tiễn nổi cộm tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội, đặc biệt là xung đột cấu trúc chủ thể và công chứng ngoài trụ sở.
• Đưa ra 3 nhóm kiến nghị lập pháp và 1 hệ thống giải pháp nâng cao kỹ năng nghề nghiệp mang tính khả thi cao nhằm hoàn thiện quy chế thế chấp tài sản.
• Đặt ra lộ trình 6 tháng tới để các cơ quan quản lý tiến hành chuẩn hóa biểu mẫu và tăng cường thanh tra chuyên ngành, hướng tới mục tiêu 100% hồ sơ công chứng đạt chuẩn an toàn pháp lý.
• Độc giả, chuyên gia pháp lý và các tổ chức hành nghề công chứng hãy tích cực nghiên cứu, ứng dụng những đề xuất của luận văn vào thực tiễn để bảo vệ an toàn tối đa cho mọi giao dịch dân sự và kinh tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN 1. Thế chấp tài sản 1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản Thế chấp một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự truyền thống của pháp luật dân sự Việt Nam. Dưới phương diện ngữ nghĩa, "thế chấp" là động từ dùng để chỉ việc "giao tài sản làm tin để được vay tiền, thường với số tiền tương đối lớn"4.

Còn theo Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng do Nhà xuất bản Giáo dục phát hành năm 1996 thì: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản hoặc những giấy tờ có giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản, khi thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Việc thế chấp phải lập thành văn bản. Văn bản này có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo quy định của pháp luật thì một tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức chỉ được đem thế chấp một lần. Nếu có hành vi gian dối đem thế chấp một tài sản ở nhiều nới khác nhau để trục lợi là vi phạm pháp luật"5. Khái niệm về thế chấp cũng được ghi nhận tại Từ điển Luật học của Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa - Nhà xuất bản Tư pháp ấn hành năm 2006, theo đó thế chấp là: "Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền. Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thông tin, Hà Nội.

Nguyễn Duy Lãm (chủ biên) (1996), Sổ tay Thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội. 8 Tài sản được thế chấp là bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác,… Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ.

Việc thế chấp phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi nhận trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định"6. Trong pháp luật thực định lần đầu tiên khái niệm "Thế chấp tài sản" được đưa ra tại Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 và lần lượt được ghi nhận trong các văn bản pháp luật thay thế là Bộ luật Dân sự năm 1995; Bộ luật Dân sự năm 2005. Cho tới thời điểm hiện tại Bộ luật Dân sự 2015 đang có hiệu lực, các nhà làm luật đã đưa ra nhiều thay đổi, bổ sung quan trọng vào hệ thống các quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm cả các quy định về thế chấp tài sản.