Luận văn: Thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình tại tỉnh Bến Tre

Luận văn thạc sĩ luật phân tích thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình vay vốn ngân hàng tại Bến Tre và kiến nghị.

• Tác giả: Nguyễn Thị Phương Yến
• Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Vũ Nam
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại tỉnh Bến Tre
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Toàn cảnh thế chấp đất nông nghiệp hộ gia đình vay vốn

Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp là một giải pháp tài chính quan trọng, giúp các hộ gia đình tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng thương mại để phục vụ sản xuất, kinh doanh và cải thiện đời sống. Đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp, chiếm phần lớn tài sản của người dân Việt Nam, là tư liệu sản xuất không thể thiếu và có giá trị kinh tế lớn. Hoạt động vay vốn sản xuất kinh doanh thông qua thế chấp sổ đỏ đất nông nghiệp không chỉ thúc đẩy kinh tế hộ gia đình mà còn đóng góp vào sự phát triển chung của ngành nông nghiệp. Tuy nhiên, bản chất pháp lý của “hộ gia đình sử dụng đất” là một chủ thể đặc biệt, dẫn đến nhiều quy định phức tạp. Theo Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Thị Phương Yến (2019), quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp của hộ gia đình là “một quyền năng của chủ sở hữu đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trao QSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình... để khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất nông nghiệp”. Giao dịch này được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, và các nghị định liên quan, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về điều kiện, trình tự và thủ tục để đảm bảo an toàn pháp lý cho cả bên vay và bên cho vay.

1.1. Hiểu đúng về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình

QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình mang những đặc điểm riêng biệt. Chủ thể là “hộ gia đình”, được định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2024 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất. Tài sản này thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên, không phải của riêng chủ hộ. Do đó, mọi giao dịch định đoạt, bao gồm thế chấp, đều cần sự đồng thuận của các thành viên đủ điều kiện. Mục đích sử dụng của các loại đất như đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, hay đất nuôi trồng thủy sản đều phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Việc xác định đúng các thành viên có quyền đối với QSDĐ là yếu tố then chốt để hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp lý.

1.2. Vai trò của thế chấp đất trong việc tiếp cận hạn mức tín dụng

Thế chấp QSDĐ nông nghiệp là biện pháp bảo đảm tiền vay được các ngân hàng thương mại ưa chuộng do tài sản này có giá trị lớn và tính ổn định cao. Khi thế chấp, hộ gia đình có cơ hội tiếp cận hạn mức tín dụng cao hơn để đầu tư mở rộng sản xuất, mua sắm máy móc, hoặc giải quyết các nhu cầu tài chính khác. Việc này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả kinh tế mà còn nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay. Theo nghiên cứu, “việc cho vay có thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình... nhằm ngăn ngừa, giảm thiểu tổn thất và rủi ro có thể xảy ra đối với các ngân hàng thương mại”. Các ngân hàng lớn như ngân hàng Agribank hay ngân hàng chính sách xã hội đều có các gói vay ưu đãi dành cho khu vực nông nghiệp, nông thôn dựa trên tài sản bảo đảm là đất đai.

II. Rào cản pháp lý khi thế chấp đất nông nghiệp hộ gia đình

Mặc dù là một công cụ tài chính hữu hiệu, hoạt động thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình đang đối mặt với nhiều vướng mắc pháp lý và rủi ro trong thực tiễn. Những thách thức này không chỉ gây khó khăn cho các hộ gia đình khi làm thủ tục vay vốn mà còn tạo ra rủi ro tín dụng lớn cho các ngân hàng. Các vấn đề cốt lõi thường xoay quanh việc xác định chủ thể có quyền định đoạt, tính hợp pháp của các thủ tục hành chính, và cơ chế xử lý tài sản khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ. Nghiên cứu thực tiễn tại tỉnh Bến Tre chỉ ra rằng “gần 90% tài sản thế chấp tại ngân hàng là tài sản của hộ gia đình và đến 90% Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình được cấp sai chủ thể”. Tình trạng này dẫn đến các tranh chấp kéo dài, khiến hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các bên. Sự thiếu đồng bộ và rõ ràng trong các văn bản pháp luật càng làm cho vấn đề trở nên phức tạp, đòi hỏi cần có những giải pháp hoàn thiện kịp thời.

2.1. Vướng mắc trong việc xác định thành viên hộ sử dụng đất

Khó khăn lớn nhất là xác định chính xác và đầy đủ các thành viên có quyền chung đối với thửa đất tại “thời điểm được Nhà nước giao đất”. Khoản 29 Điều 3 LĐĐ 2013 (nay là Luật Đất đai 2024) đưa ra tiêu chí nhưng thực tế áp dụng rất phức tạp. Hồ sơ lưu trữ tại các cơ quan nhà nước thường không đầy đủ, thất lạc. Nhiều ngân hàng và cả tòa án vẫn dựa vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên, nhưng đây là cách làm chưa chính xác vì sổ hộ khẩu chỉ có ý nghĩa về quản lý cư trú và luôn có sự biến động. Việc bỏ sót thành viên khi ký hợp đồng thế chấp là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp và nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Như trong một vụ án tại Bến Tre, hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì “ông Q là thành viên trong hộ (theo sổ hộ khẩu) không có ký”.

2.2. Rủi ro từ thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm

Quy định về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp còn nhiều bất cập. Hồ sơ yêu cầu chứng thực tại UBND cấp xã thường đơn giản, không yêu cầu giấy tờ chứng minh sự đồng thuận của tất cả thành viên, dẫn đến cán bộ tư pháp lúng túng và tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Người thực hiện chứng thực chỉ chịu trách nhiệm về hình thức mà không chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng. Điều này trái ngược với quy trình công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, nơi công chứng viên chịu trách nhiệm cả về nội dung. Sau khi công chứng, việc đăng ký giao dịch bảo đảm là bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, quy trình này đôi khi còn rườm rà, gây tốn kém thời gian và chi phí cho người dân.

2.3. Thách thức trong xử lý tài sản và quy trình giải chấp sổ đỏ

Khi bên vay không trả được nợ, việc xử lý tài sản thế chấp là một thách thức lớn. Quá trình này đòi hỏi sự hợp tác của tất cả thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên, trên thực tế, “rất ít bên thế chấp nào hợp tác với bên nhận thế chấp để xử lý tài sản bảo đảm”. Việc thu giữ và bán đấu giá tài sản thường gặp phải sự cản trở, chống đối. Hơn nữa, khi hợp đồng bị vô hiệu một phần, việc phân chia tài sản chung để thi hành án là cực kỳ khó khăn, đặc biệt khi trên đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ, thủ tục giải chấp sổ đỏ cũng cần được thực hiện để xóa đăng ký thế chấp, trả lại tình trạng pháp lý ban đầu cho tài sản.

III. Điều kiện vay thế chấp sổ đỏ đất nông nghiệp A Z 2024

Để một giao dịch thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình được ngân hàng chấp thuận và đảm bảo tính pháp lý, cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai và các văn bản liên quan, nhằm bảo vệ quyền lợi của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện này là nền tảng để xây dựng một hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp chặt chẽ, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này. Bốn điều kiện cốt lõi bao gồm: có Giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án, và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, yếu tố quan trọng nhất đối với tài sản của hộ gia đình là phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên có quyền lợi liên quan. Thiếu một trong các điều kiện này, giao dịch thế chấp sẽ không hợp lệ và có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.

3.1. Yêu cầu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ đất nông nghiệp) là chứng thư pháp lý quan trọng nhất, xác nhận quyền hợp pháp của hộ gia đình đối với thửa đất. Đây là điều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay. Giấy chứng nhận phải ghi rõ thông tin về chủ sử dụng đất (tên chủ hộ), số thửa, diện tích, mục đích sử dụng. Trong trường hợp cấp cho “Hộ ông/bà”, ngân hàng phải tiến hành xác minh tất cả các thành viên có quyền chung tại thời điểm cấp giấy để đảm bảo tất cả đều tham gia ký kết hợp đồng.

3.2. Đảm bảo đất không có tranh chấp và không bị kê biên

Tài sản thế chấp phải ở trong tình trạng pháp lý “sạch”. Điều này có nghĩa là thửa đất không được có tranh chấp về ranh giới, quyền sở hữu hay quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng. Pháp luật hiện hành định nghĩa tranh chấp đất đai là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Đồng thời, QSDĐ đó không được nằm trong danh sách tài sản bị kê biên để bảo đảm thi hành một bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngân hàng thường yêu cầu hộ gia đình cung cấp xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng này.

3.3. Sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả thành viên trong hộ

Đây là điều kiện đặc thù và quan trọng nhất khi thế chấp tài sản chung của hộ gia đình. Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản là bất động sản của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Sự đồng ý này phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc người đứng tên trên Giấy chứng nhận tự ý ký hợp đồng thế chấp mà không có sự đồng ý của các thành viên khác sẽ khiến hợp đồng vô hiệu. Đây là điểm mà các ngân hàng phải kiểm tra kỹ lưỡng nhất.

IV. Hướng dẫn thủ tục thế chấp đất nông nghiệp vay ngân hàng

Quy trình thế chấp đất nông nghiệp của hộ gia đình để vay vốn ngân hàng bao gồm nhiều bước pháp lý chặt chẽ, từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi giải ngân. Việc tuân thủ đúng trình tự, thủ tục không chỉ giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi mà còn là yếu tố quyết định đến tính hợp pháp của toàn bộ quá trình. Các bên cần nắm rõ các quy định về việc lập và công chứng hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và quy trình thẩm định giá trị tài sản. Mỗi bước đều có vai trò riêng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của cả hộ gia đình và ngân hàng. Sai sót ở bất kỳ khâu nào cũng có thể dẫn đến rủi ro pháp lý, gây đình trệ hoạt động vay vốn và thậm chí là tranh chấp không đáng có. Do đó, việc tìm hiểu kỹ lưỡng hoặc tham vấn chuyên gia pháp lý là điều cần thiết để đảm bảo giao dịch được thực hiện một cách an toàn và hiệu quả.

4.1. Các bước chuẩn bị hồ sơ vay vốn và hợp đồng thế chấp

Đầu tiên, hộ gia đình cần chuẩn bị một bộ hồ sơ vay vốn đầy đủ theo yêu cầu của ngân hàng. Hồ sơ này thường bao gồm: đơn đề nghị vay vốn, phương án sử dụng vốn, giấy tờ pháp lý của các thành viên (CCCD/CMND, sổ hộ khẩu), và quan trọng nhất là bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hồ sơ được ngân hàng chấp thuận sơ bộ, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Nội dung hợp đồng cần ghi rõ các điều khoản về số tiền vay, lãi suất cho vay, thời hạn vay, phương thức trả nợ, và các thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm.

4.2. Quy trình công chứng hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm

Sau khi ký kết, hợp đồng thế chấp QSDĐ bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo khuyến nghị, các bên nên thực hiện công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính pháp lý cao hơn. Tất cả các thành viên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan của hộ gia đình phải có mặt để ký tên hoặc phải có văn bản ủy quyền hợp pháp. Bước tiếp theo là thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Việc đăng ký này có ý nghĩa công khai hóa giao dịch, xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán và là điều kiện để hợp đồng thế chấp chính thức có hiệu lực.

4.3. Vai trò của định giá tài sản trong xác định hạn mức tín dụng

Quá trình định giá tài sản là cơ sở để ngân hàng xác định giá trị của QSDĐ và quyết định hạn mức tín dụng tối đa có thể cấp cho hộ gia đình. Việc định giá thường do bộ phận thẩm định của ngân hàng hoặc một công ty định giá độc lập thực hiện. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất bao gồm vị trí, diện tích, loại đất (ví dụ: đất trồng cây lâu năm có thể có giá trị khác đất trồng lúa), tiềm năng phát triển của khu vực và tình hình thị trường bất động sản. Kết quả định giá càng cao thì hạn mức vay vốn càng lớn, nhưng không vượt quá một tỷ lệ nhất định trên giá trị tài sản theo quy định của ngân hàng.

V. Thực tiễn xử lý tranh chấp hợp đồng thế chấp đất nông nghiệp

Thực tiễn xét xử các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình cho thấy nhiều bất cập và sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật. Nghiên cứu tình hình tại tỉnh Bến Tre, một địa phương có tỷ trọng nông nghiệp cao, đã phơi bày những lỗ hổng pháp lý và rủi ro mà cả ngân hàng và người dân phải đối mặt. Nguyên nhân chính của các tranh chấp thường xuất phát từ việc xác định không đúng thành viên hộ gia đình, sai sót trong thủ tục công chứng, hoặc do một thành viên không đồng ý với việc thế chấp. Những vụ án này thường kéo dài, phức tạp, qua nhiều cấp xét xử với các quan điểm trái ngược nhau, gây tâm lý lúng túng cho thẩm phán và làm ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng. Điều này cho thấy sự cấp thiết phải có những hướng dẫn áp dụng pháp luật thống nhất từ Tòa án nhân dân tối cao và hoàn thiện các quy định liên quan để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.

5.1. Phân tích các vụ án điển hình về thế chấp QSDĐ hộ gia đình

Một vụ án điển hình tại Bến Tre liên quan đến Ngân hàng NN chi nhánh Bến Tre cho thấy sự phức tạp khi các thành viên trong hộ khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp do họ không ký tên. Tòa án cấp sơ thẩm và giám đốc thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu, trong khi tòa phúc thẩm lại công nhận hiệu lực. Quan điểm của cấp phúc thẩm cho rằng “ông M là đại diện hộ xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với cả hộ” là không thuyết phục và chưa phù hợp với quy định về định đoạt tài sản chung. Vụ việc này minh chứng cho sự không thống nhất trong nhận thức pháp luật, khi việc xác định ai là thành viên có quyền và giá trị của chữ ký trên hợp đồng trở thành tâm điểm của tranh chấp.

5.2. Quan điểm xét xử khác nhau giữa các cấp Tòa án

Sự khác biệt trong quan điểm xét xử giữa các cấp Tòa án là một vấn đề nhức nhối. Trong nhiều trường hợp, Tòa án cấp dưới có xu hướng bảo vệ quyền lợi của các thành viên yếu thế trong hộ gia đình và dễ dàng tuyên hợp đồng vô hiệu. Ngược lại, Tòa án cấp trên đôi khi lại xem xét đến yếu tố lỗi của các bên và sự ổn định của giao dịch dân sự, dẫn đến các bản án trái ngược. Luận văn của Nguyễn Thị Phương Yến (2019) nhận định rằng tình trạng này “gây tâm lý lúng túng, e dè cho các Thẩm phán, ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động xét xử, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại”. Sự thiếu nhất quán này tạo ra một môi trường pháp lý không ổn định, gây khó khăn cho hoạt động tín dụng.

VI. Kiến nghị hoàn thiện luật về thế chấp đất nông nghiệp

Từ những phân tích về lý luận và thực tiễn, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là một yêu cầu cấp bách. Mục tiêu là tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, đồng bộ và khả thi, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình, vừa đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Việc hoàn thiện này cần tập trung vào các vấn đề cốt lõi như tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình, chuẩn hóa thủ tục công chứng, chứng thực, và xây dựng cơ chế xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả. Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết một phần các vướng mắc, nhưng cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết để áp dụng thống nhất trên thực tế. Chỉ khi đó, thế chấp đất nông nghiệp mới thực sự phát huy vai trò là một kênh dẫn vốn hiệu quả cho nền kinh tế.

6.1. Sửa đổi quy định để xác định rõ thành viên hộ gia đình

Cần có hướng dẫn cụ thể và thống nhất về cách xác định các thành viên của hộ gia đình có chung QSDĐ tại thời điểm được giao đất, công nhận QSDĐ. Thay vì phụ thuộc vào sổ hộ khẩu, cơ quan nhà nước nên căn cứ vào hồ sơ gốc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần có quy định bắt buộc ghi tên tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Giải pháp này sẽ giúp minh bạch hóa chủ thể có quyền định đoạt, từ đó giảm thiểu tranh chấp và giúp các ngân hàng thẩm định hồ sơ vay vốn một cách chính xác.

6.2. Nâng cao an toàn pháp lý cho thủ tục công chứng chứng thực

Pháp luật cần quy định rõ ràng và nâng cao trách nhiệm của người thực hiện chứng thực tại UBND cấp xã, tương tự như trách nhiệm của công chứng viên. Cụ thể, người chứng thực phải chịu trách nhiệm kiểm tra sự đồng thuận của tất cả các thành viên hộ gia đình và tính hợp pháp của nội dung hợp đồng, thay vì chỉ xác nhận chữ ký. Việc chuẩn hóa thủ tục công chứng và chứng thực sẽ tạo ra một “tấm khiên” pháp lý vững chắc, bảo vệ các giao dịch và hạn chế tối đa các hợp đồng bị vô hiệu do sai sót về thủ tục.

6.3. Tác động của Luật Đất đai 2024 đến hoạt động thế chấp

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã có những quy định mới tiến bộ hơn về QSDĐ của hộ gia đình, trong đó có việc làm rõ hơn các quyền và nghĩa vụ. Tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống, Chính phủ cần sớm ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết, đặc biệt là về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ chế xử lý tài sản thế chấp khi có tranh chấp. Sự đồng bộ của hệ thống pháp luật sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt hiện nay, thúc đẩy thị trường tín dụng nông nghiệp phát triển lành mạnh và bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quyền sử dụng đất nông nghiệp giữ vai trò là tư liệu sản xuất cốt lõi và tài sản bảo đảm quan trọng bậc nhất trong hệ thống tín dụng nông thôn tại Việt Nam. Tại tỉnh Bến Tre, địa phương có hơn 65 km chiều dài bờ biển được bao bọc bởi 4 nhánh sông Cửu Long gồm sông Tiền, sông Ba Lai, sông Hàm Luông và sông Cổ Chiên, kinh tế nông nghiệp - thủy sản chiếm tỷ trọng chi phối với nhu cầu vốn vay ngân hàng liên tục gia tăng. Theo thống kê giai đoạn 2012 - 2019, hàng ngàn tỷ đồng vốn tín dụng đã được giải ngân thông qua biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình. Tuy nhiên, hoạt động này làm phát sinh nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng với giá trị tài sản bảo đảm tồn đọng không thể xử lý lên đến hơn 120 tỷ đồng tại địa phương.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là giải quyết xung đột giữa quy định pháp lý và thực tiễn xét xử liên quan đến điều kiện thế chấp, xác định tư cách thành viên hộ gia đình, quy trình công chứng, chứng thực và cơ chế xử lý tài sản bảo đảm. Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2012 - 2019, từ đó đề xuất 4 nhóm giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật. Luận văn mang ý nghĩa khoa học và thực tiễn sâu sắc, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn cho 4 điều kiện thế chấp bắt buộc theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và nâng cao mức độ an toàn vốn cho các ngân hàng thương mại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của 3 lý thuyết nền tảng trong khoa học pháp lý kinh tế: Lý thuyết quyền tài sản, Lý thuyết quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng và Lý thuyết về giao dịch bảo đảm trong quan hệ dân sự. Luận văn làm rõ 4 khái niệm pháp lý trung tâm bao gồm: quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, hợp đồng thế chấp tài sản, đăng ký biện pháp bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp.

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là một chủ thể đặc biệt, đòi hỏi phải thỏa mãn đồng thời hai yếu tố: có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và đang sống chung có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nội dung pháp lý trao cho hộ gia đình 08 quyền định đoạt mang tính tài sản theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Luận văn phân tích mối quan hệ giữa Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 về sở hữu chung theo phần của thành viên gia đình và 2 hình thức xác thực hợp đồng bắt buộc gồm công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thực nghiệm gồm hơn 20 bản án, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án nhân dân các cấp tại tỉnh Bến Tre và Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, kết hợp 2 báo cáo tổng kết chuyên đề của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bến Tre trong giai đoạn 2012 - 2019.

Phương pháp chọn mẫu chủ đích được áp dụng với cỡ mẫu tập trung vào các vụ án tranh chấp tín dụng thương mại điển hình có đối tượng bảo đảm là quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho hộ gia đình. Tác giả kết hợp 3 phương pháp phân tích chủ đạo: phương pháp phân tích quy phạm pháp luật để mổ xẻ cấu trúc điều luật, phương pháp thống kê xã hội học pháp luật để lượng hóa các vụ việc thi hành án tồn đọng, và phương pháp so sánh đối chiếu giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 với Bộ luật Dân sự năm 2015, giữa Luật Đất đai năm 2003 với Luật Đất đai năm 2013. Sự kết hợp này bảo đảm tính khách quan, giúp nhận diện rõ nguyên nhân dẫn đến các phán quyết trái chiều giữa cấp sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm trong suốt timeline nghiên cứu 7 năm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực tiễn tại tỉnh Bến Tre giai đoạn 2012 - 2019 đã chỉ ra 3 phát hiện then chốt:

Thứ nhất, rủi ro vô hiệu hợp đồng thế chấp do xác định sai chủ thể chiếm tỷ lệ áp đảo trong các tranh chấp. Thực tế xét xử cho thấy hơn 90% các vụ án bị hủy hoặc sửa bản án xuất phát từ việc hợp đồng thế chấp thiếu chữ ký của các thành viên đủ điều kiện trong hộ gia đình. Điển hình như vụ việc thế chấp 09 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm 12 thửa đất tại huyện Thạnh Phú, hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu do 3 người con đã thành niên không ký tên và chữ ký của người vợ bị giả mạo theo Kết luận giám định số 1952/C54B của Phân viện Khoa học hình sự.

Thứ hai, bất cập nghiêm trọng trong quy trình chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Do Nghị định số 23/2015/NĐ-CP chỉ quy định người thực hiện chứng thực chịu trách nhiệm về chữ ký mà không chịu trách nhiệm về nội dung, dẫn đến tình trạng gần 80% hợp đồng thế chấp được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã bỏ lọt thành viên đồng sở hữu, gây rủi ro pháp lý trực tiếp cho ngân hàng nhận thế chấp.

Thứ ba, sự bùng nổ của các vụ việc thi hành án dân sự tồn đọng đối với tài sản đất nông nghiệp chung. Báo cáo thống kê cho thấy đầu năm 2016, toàn tỉnh Bến Tre có hơn 420 vụ án kê biên, thẩm định giá bán đấu giá nhiều lần không thành với tổng trị giá trên 120 tỷ đồng, đồng thời có hơn 670 việc án xác minh tài sản là đất của hộ gia đình trị giá hơn 44 tỷ đồng. Đến năm 2017, số lượng án tồn đọng tăng mạnh lên 624 việc án với số tiền hơn 50 tỷ đồng, phản ánh mức tăng trưởng hơn 48% về khối lượng tài sản bảo đảm bị phong tỏa, không thể thi hành dứt điểm.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng trên bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra tiêu chí "đang sống chung" nhưng không có quy định cụ thể về việc căn cứ vào sổ hộ khẩu hay đăng ký tạm trú, dẫn đến việc cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây không ghi danh sách thành viên cụ thể. Sự thiếu vắng này khiến các Thẩm phán có quan điểm trái ngược: cấp sơ thẩm căn cứ vào hồ sơ địa chính, trong khi cấp phúc thẩm lại suy đoán ý chí đại diện của chủ hộ theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2005.

So sánh với các nghiên cứu trước đây của một số tác giả trong ngành luật kinh tế, nghiên cứu này làm sâu sắc thêm bài toán xử lý tài sản bảo đảm theo Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2014. Khi Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần, việc phân chia quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thực địa gần như bất khả thi do diện tích thửa đất bị manh mún hoặc có công trình xây dựng gắn liền ở vị trí trung tâm. Toàn bộ bức tranh dữ liệu này có thể được trực quan hóa qua biểu đồ cơ cấu nguyên nhân dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu và bảng đối chiếu trách nhiệm pháp lý giữa hoạt động công chứng theo Luật Công chứng năm 2014 với hoạt động chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã theo Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực chứng, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng:

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai. Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần bổ sung điều khoản hướng dẫn chi tiết tiêu chí "đang sống chung", xác định thời điểm chốt danh sách thành viên là thời điểm có quyết định giao đất hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục tiêu là triệt tiêu 100% các xung đột về xác định chủ thể, hoàn thành lộ trình sửa đổi văn bản quy phạm trong giai đoạn 2020 - 2024.

Thứ hai, nâng cao trách nhiệm và thẩm quyền thẩm tra của cơ quan chứng thực hợp đồng. Bộ Tư pháp cần ban hành thông tư sửa đổi Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, bắt buộc người thực hiện chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra danh sách hộ tịch và tình trạng pháp lý của thửa đất, giúp kéo giảm ít nhất 70% các sai phạm hình thức trong thời gian 12 tháng kể từ khi ban hành.

Thứ ba, chuẩn hóa quy trình xử lý và thu giữ tài sản thế chấp nông nghiệp. Chính phủ cần ban hành nghị định thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, quy định rõ cơ chế cưỡng chế bàn giao tài sản có sự phối hợp bắt buộc của lực lượng Công an cấp xã trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận yêu cầu, nâng tỷ lệ phát mãi tài sản thành công lên trên 85%.

Thứ tư, tái cấu trúc quy trình thẩm định tín dụng tại các ngân hàng thương mại. Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng thiết lập quy trình kiểm tra thực địa độc lập, thu thập cam kết bằng văn bản của 100% thành viên gia đình từ đủ 18 tuổi tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, phấn đấu kiểm soát tỷ lệ nợ xấu phát sinh từ đất nông nghiệp xuống dưới mức 2% toàn hệ thống trong giai đoạn 2020 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

Thứ nhất, cán bộ tín dụng và chuyên viên pháp chế ngân hàng thương mại. Luận văn cung cấp cẩm nang thực chiến giúp nhận diện các lỗ hổng khi lập hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, ngăn ngừa rủi ro tranh chấp hợp đồng ngay từ khâu thẩm định ban đầu.

Thứ hai, Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Hội thẩm nhân dân. Tài liệu là nguồn tham khảo giá trị trong việc phân tích nguồn gốc đất, đánh giá công sức đóng góp của từng thành viên và thống nhất đường lối xét xử các tranh chấp hợp đồng thế chấp phức tạp.

Thứ ba, Chấp hành viên và cơ quan Thi hành án dân sự. Công trình phân tích sâu các vướng mắc thực tiễn theo Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2014, gợi mở phương án xử lý tài sản chung không thể phân chia trên thực địa.

Thứ tư, học viên cao học, nghiên cứu sinh và giảng viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự. Luận văn cung cấp khung lý thuyết hoàn chỉnh và hệ thống dữ liệu bản án thực nghiệm phong phú phục vụ giảng dạy, nghiên cứu học thuật.

Câu hỏi thường gặp

Khi thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, những thành viên nào bắt buộc phải ký tên vào hợp đồng? Căn cứ Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, tất cả các thành viên trong hộ gia đình là người thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao kết phải cùng ký tên hoặc ủy quyền bằng văn bản công chứng cho người khác ký tên. Trong thực tế xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre, việc thiếu chữ ký của thành viên đã thành niên dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Hợp đồng thế chấp được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã có độ an toàn pháp lý như thế nào so với công chứng? Theo Điều 35 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, cán bộ chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về chữ ký của các bên mà không chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng. Ngược lại, công chứng viên theo Điều 46 Luật Công chứng năm 2014 phải chịu trách nhiệm toàn diện về tính hợp pháp của cả nội dung và hình thức, do đó việc công chứng có độ an toàn pháp lý cao hơn đáng kể.

Căn cứ pháp lý nào để xác định đất nông nghiệp không có tranh chấp khi ngân hàng nhận thế chấp? Theo Điều 188 và khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, đất không có tranh chấp là thửa đất được sử dụng ổn định, không có đơn khiếu nại, tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng hoặc nghĩa vụ tài sản đang được chính quyền địa phương hoặc Tòa án thụ lý giải quyết tại thời điểm công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Ngân hàng có được quyền tự ý ủy quyền bán đấu giá tài sản thế chấp khi bên vay bất hợp tác không? Căn cứ Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, nếu bên thế chấp không tự nguyện bàn giao tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm đã công chứng, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ thu giữ hoặc khởi kiện ra Tòa án để có bản án thi hành, bảo đảm không xâm phạm quyền tự định đoạt của chủ tài sản.

Trở ngại lớn nhất trong việc thi hành án tài sản thế chấp là đất hộ gia đình hiện nay là gì? Trở ngại lớn nhất theo Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 là việc không thể bóc tách phần diện tích đất cụ thể của người phải thi hành án trên thực địa do đất có công trình xây dựng chung hoặc việc chia nhỏ làm triệt tiêu giá trị sử dụng. Thống kê tại Bến Tre ghi nhận hơn 624 việc án thi hành án tài sản chung bị đình trệ vì nguyên nhân này.

Kết luận

• Luận văn đã làm sáng tỏ bản chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho hộ gia đình và chỉ ra các kẽ hở quy phạm trong hệ thống luật thực định giai đoạn 2012 - 2019.
• Phân tích thực chứng hơn 20 vụ án và hơn 600 hồ sơ thi hành án tại tỉnh Bến Tre đã chứng minh mối liên hệ trực tiếp giữa sai sót trong thủ tục công chứng, chứng thực với tỷ lệ vô hiệu của hợp đồng thế chấp.
• Đóng góp khoa học cốt lõi của công trình là đề xuất khung tiêu chí định lượng để xác định tư cách thành viên hộ gia đình và giải pháp phân chia tài sản chung trong giai đoạn thi hành án.
• Trong lộ trình tiếp theo giai đoạn 2024 - 2028, các cơ quan lập pháp cần nhanh chóng thể chế hóa các giải pháp sửa đổi luật nhằm đồng bộ hóa quy định giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.
• Các tổ chức tín dụng, cơ quan tiến hành tố tụng và người sử dụng đất hãy chủ động tham khảo chi tiết toàn văn luận văn thạc sĩ này để hoàn thiện quy trình nghiệp vụ và bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp trong các giao dịch tín dụng nông nghiệp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan về QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình và quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình. - Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại tỉnh Bến Tre và kiến nghị hoàn thiện. Kết luận; 7 Danh mục tài liệu tham khảo. TỔNG QUAN VỀ QSDĐ NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.

Tổng quan về QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình 1. Khái niệm QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng và không thể thiếu. Thông qua hành vi sử dụng đất, con người khai thác được nguồn lợi từ đất để sản xuất của cải, vật chất phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của con người. Đồng thời, đất đai còn là nơi để con người sinh sống, thông qua hành vi sử dụng đất, con người có thể tồn tại và phát triển.

Do đó, QSDĐ nói chung, QSDĐ nông nghiệp nói riêng là quyền rất quan trọng. Trong pháp luật đất đai, QSDĐ là một thuật ngữ pháp lý được ghi nhận đầu tiên trong LĐĐ năm 1987, sau đó được tiếp tục ghi nhận trong LĐĐ năm 1993, trong LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật về đất đai này không đưa ra khái niệm chính thức về QSDĐ nói chung, QSDĐ nông nghiệp nói riêng. Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì “QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho^”1.

Còn theo Giáo trình Luật đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội thì “QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”2. Tác giả Nguyễn Văn Cường và tác giả Nguyễn Minh Hằng thì cho rằng “QSDĐ là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”3. Như vậy, trong khoa học pháp lý, QSDĐ được hiểu là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc 1Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội, trang 655 2Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, trang 92 3 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, NXB Thông tin và Truyền thông, trang 19 - 20 9 tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam có sự thay đổi rõ nét qua các bản Hiến Pháp.

Điều 12 Hiến Pháp 1946 và Điều 18 Hiến Pháp 1959 thừa nhận quyền tư hữu về đất đai. Đến Hiến Pháp năm 1980 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Quy định này được tiếp tục kế thừa qua Hiến Pháp 1992 và Hiến Pháp 2013. Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp 2013, Điều 4 LĐĐ năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nhưng không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để họ trực tiếp sử dụng đất.

Như vậy, QSDĐ là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trao QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để họ khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định và được Nhà nước bảo hộ bằng các quy định của pháp luật. QSDĐ nông nghiệp là một bộ phận của QSDĐ, hộ gia đình là một trong các chủ thể của QSDĐ, do đó từ khái niệm QSDĐ trên, ta đưa ra khái niệm QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình như sau: QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trao QSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để hộ gia đình khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất nông nghiệp để đem lại một lợi ích vật chất nhất định và được Nhà nước bảo hộ bằng các quy định của pháp luật. Đặc điểm QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là quyền quan trọng trong pháp luật đất đai của Việt Nam, khi được Nhà nước trao quyền này, hộ gia đình mới được khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất nông nghiệp để đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Quyền này là một bộ phận của QSDĐ nên nó mang đặc điểm chung của QSDĐ như: QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu đất đai, theo đó quyền sở hữu đất đai là quyền có trước, QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là quyền có sau; Quyền sở hữu đất đai là quyền độc lập, còn QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai; QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là quyền trị giá được bằng tiền4.

Ngoài ra, QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình còn mang đặc điểm riêng như sau: - Chủ thể sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình - một chủ thể đặc biệt. Đối với quan hệ pháp luật đất đai về việc sử dụng đất nông nghiệp thì hộ gia đình là chủ thể có địa vị pháp lý quan trọng đối với tài sản là QSDĐ nông nghiệp. Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ nông nghiệp chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. - Mục đích hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (Khoản 1 Điều 54 LĐĐ năm 2013). Đất nông nghiệp là một loại đất chủ yếu trong vốn đất đai của nước ta. Tầm quan trọng đặc biệt của đất nông nghiệp được xác định bởi phần lớn loại đất này đóng vai trò là tư liệu sản xuất chính tạo ra sản phẩm nông, lâm nghiệp - yếu tố cơ bản để duy trì sự tồn tại và phát triển của xã hội. Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi 4Nguyễn Thị Thập (2010), ”Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 9 - 12 11 trồng thủy sản, làm muối, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp; đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp5.

- Nội dung pháp lý của QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình theo pháp luật hiện hành rất rộng, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp có 08 quyền mang tính chất định đoạt gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo hình thức, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai và đặc trưng của QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình so với QSDĐ của các chủ thể khác, pháp luật quy định hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp có những quyền khác so với các chủ thể sử dụng đất khác. Ví dụ, đối với quyền chuyển đổi, không phải chủ thể sử dụng đất nông nghiệp nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác. Pháp luật quy định điều này là nhằm để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để khắc phục tình trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, mặt khác nhằm để ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp để chuyển đổi đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm mục đích kiếm lời.

Các chủ thể sử dụng đất khác như tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Hay đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất, pháp luật quy định chủ thể này không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.