CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về tài sản b ảo đảm tại ngân hàng thưong mạ i 1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm Hoạt động tín dụng của ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Mặc dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua các bước thu thập, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vẫn chưa thể nào loại bỏ được hết các rủi ro tín dụng có thể xảy ra. Do vậy, bảo đảm tiền vay b ằng tài sản bảo đảm có thể sử dụng như là một trong những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Để trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tài sản phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu ho ặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo l nh: i Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước; iii Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng k quyền sở hữu, thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. 9 - Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.2 Phân loại tài sản bảo đảm 1.1 Phân loại TSBĐ theo hình thái của tài sản Tài sản đảm bảo tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản: - Tài sản đảm bảo là vật bao gồm bất động sản, phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa. - Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch. - Tài sản đảm bảo là quyền tài sản như quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố, các quyền tài sản khác.
Phân loại Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo 10 đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã tồn tại vào thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Như vậy, tiêu chí duy nhất để xác định tài sản hình thành trong tương lai là thời điểm tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ b ằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần ho ặc toàn bộ tài sản đó.
Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.3 Các biện pháp bảo đảm bằng tài sản Các biện pháp bảo đảm là những biện pháp pháp lý do các bên thỏa thuận ho c do pháp luật quy định nh m đảm bảo cho việc thực hiện ho c để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện ngh a vụ. Việc bảo đảm b ng tài sản tại các tổ chức tín dụng hiện nay ta có thể chia thành các biện pháp bảo đảm như sau: - Cầm cố tài sản: là việc Khách hàng, bên thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao cho ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ. - Thế chấp tài sản: là việc Khách hàng, bên thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện ngh a vụ trả nợ đối với Ngân hàng và không giao tài sản đó cho Ngân hàng. Các bên có thể th a thuận giao cho bên khác giữ tài sản thế chấp.
- Bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên thứ ba cam kết với Ngân hàng sẽ thực hiện ngh a vụ thay cho khách hàng, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không thực hiện ho ặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. 11 - Ký quỹ: là việc khách hàng gửi một khoản tiền vào tài khoản phong tỏ a tại Ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ.2 Thẩm định tài sản b ảo đảm trong ho ạt động cho vay tại Ngân hàng thuo,ng m ại 1.1 Khái niệm thẩm định tài sản bảo đảm Đối với các NHTM, thẩm định TSBĐ có vai trò rất quan trọng, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay. Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ một NHTM nào cũng ít nhiều liên quan đến việc cầm cố, thế chấp tài sản để giảm thiểu rủi ro cho hoạt động tín dụng. Tùy thuộc vào giá trị khoản vay và mục đích vay vốn mà có thể sử dụng nhiều loại tài sản đảm bảo khác nhau.
Tài sản đảm bảo càng có giá, càng có khả năng đảm bảo cho các khoản vay lớn có hạn mức tín dụng cao. Ngược lại, tài sản đảm bảo thấp, dễ gặp biến động về giá sẽ thường khó mang lại khoản vốn vay mong muốn của khách hàng. Có rất nhiều tài sản mà khách hàng mang đến để bảo đảm cho khoản vay của mình. Trong số đó, có những tài sản giá cả đã rõ ràng và dễ xác định như vàng, bạc, đá quý.
nhưng còn có nhiều loại tài sản khó xác định được giá trị như giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng. Chính vì vậy, cần phải có sự thẩm định tài sản bảo đảm một cách hợp lý để bảo đảm quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng. Trong kiểm soát rủi ro tín dụng công tác thẩm định tài sản bảo đảm tốt giúp ngân hàng kiểm soát tốt hơn nguồn thu nợ thứ hai của mình thông qua các m t: (i) Tính pháp lý: quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm; (ii) Tính thanh khoản: ngân hàng có thể yên tâm hơn về khả năng thanh khoản (khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho ngh a vụ trả nợ của khách hàng vay vốn c ng như giá trị thanh khoản (bảo đảm tính thanh khoản về m t số lượng đối với ngh a vụ trả nợ gốc và lãi). 12 Ngoài ra thẩm định tài sản bảo đảm tốt góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của ngân hàng: (i) Kết quả thẩm định TSBĐ chính xác, khách quan, phù hợp với giá trị tài sản bảo đảm, sẽ giúp tăng độ tin cậy của ngân hàng trong lòng khách hàng, qua đó khách hàng tìm đến ngân hàng ngày một nhiều hơn; (ii ) Giúp ngân hàng rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay; (iii) Giảm chi phí xử lí nợ.
Như vậy có thể hiểu, thẩm định tài sản bảo đảm là một khâu quan trọng trong hoạt động cho vay, b ằng việc sử dụng các công cụ phân tích đánh giá, xem xét tất cả các thuộc tính liên quan đến tài sản bảo đảm theo quy trình được thiết lập để đưa ra kết luận mang tính pháp lý b ằng văn bản góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm soát rủi ro tín dụng.2 Quy trình, nội dung và phương pháp thẩm định tài sản bảo đảm 1.1 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm Tại các NHTM hiện nay, qui trình tín dụng chuẩn bao gồm các bước: i/ Lập hồ sơ vay vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyết định tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tín dụng vi/ Thanh lý Hợp đồng tín dụng. Thẩm định tài sản bảo đảm nói chung là một khâu của qui trình trên, thuộc bước 2: Phân tích tín dụng. Căn cứ vào giá trị tài sản bảo đảm thế chấp và các yếu tố khác, ngân hàng sẽ đưa ra quyết định tín dụng. Lượng vốn giải ngân sẽ phụ thuộc một phần vào giá trị tài sản bảo đảm.
Là một khâu của qui trình tín dụng nhưng thẩm định tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Nhận thấy sự cần thiết của thẩm định tài sản bảo đảm, các NHTM hiện nay đều xây dựng một quy trình thẩm định tài sản bảo đảm riêng áp dụng thống nhất trong hệ thống của mình. Nhưng chưa có một qui trình thẩm định TSBĐ chung áp dụng cho tất cả các NHTM. Thông thường, quy trình thẩm định tài sản bảo đảm gồm các bước sau: 13 Bước 1: Thành lập tổ thẩm định Tùy theo quy định của từng ngân hàng sẽ quyết định thành viên của tổ thẩm định.