Luận văn: Hoàn thiện thẩm định tài sản cho vay doanh nghiệp tại Agribank Quảng Bình

Tìm hiểu quy trình thẩm định tài sản đảm bảo cho khoản vay doanh nghiệp tại Agribank. Nắm bắt các tiêu chí, thủ tục cần thiết để vay vốn thành công.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thúy Kiều
• Người hướng dẫn: Pgs. Bùi Dũng Thể
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản Lý Kinh Tế
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Tỉnh Quảng Bình
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sỹ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh thẩm định tài sản đảm bảo vay doanh nghiệp Agribank

Hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo vay doanh nghiệp Agribank là một nghiệp vụ cốt lõi, quyết định đến sự an toàn và hiệu quả của hoạt động tín dụng. Đây là quá trình ngân hàng xác định giá trị pháp lý và giá trị thị trường của tài sản mà doanh nghiệp dùng để thế chấp cho khoản vay. Mục đích chính là tạo ra một cơ sở vững chắc để thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Một quy trình thẩm định chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng và hạn chế nợ xấu mà còn là cơ sở để xác định hạn mức cho vay phù hợp với giá trị thực của tài sản. Trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, vai trò của công tác định giá tài sản đảm bảo càng trở nên quan trọng. Nó đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có chuyên môn cao, am hiểu thị trường và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định nội bộ cũng như pháp luật. Agribank, với vai trò là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu, đặc biệt chú trọng đến việc hoàn thiện và chuẩn hóa quy trình này để hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vay vốn kinh doanh Agribank một cách hiệu quả và an toàn. Luận văn của Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018) nhấn mạnh: “Để có quyết định mức cho vay cho doanh nghiệp, ngân hàng phải tiến hành thẩm định tài sản đảm bảo, công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ”. Việc này cho thấy chất lượng thẩm định phụ thuộc lớn vào năng lực con người và một hệ thống quy trình chặt chẽ.

1.1. Vai trò của thẩm định giá tài sản thế chấp Agribank

Công tác thẩm định giá tài sản thế chấp Agribank đóng vai trò then chốt trong việc quản lý rủi ro tín dụng. Trước hết, kết quả thẩm định là căn cứ pháp lý và kinh tế quan trọng nhất để ngân hàng quyết định cấp tín dụng. Nó giúp xác định mức cho vay tối đa, đảm bảo giá trị khoản vay không vượt quá một tỷ lệ an toàn so với giá trị tài sản. Thứ hai, việc thẩm định kỹ lưỡng giúp ngân hàng phòng ngừa các rủi ro liên quan đến tính pháp lý của tài sản, chẳng hạn như tài sản đang có tranh chấp, bị kê biên, hoặc không đủ điều kiện vay thế chấp Agribank cho doanh nghiệp. Cuối cùng, một báo cáo thẩm định chi tiết, minh bạch là cơ sở để xử lý tài sản khi cần thu hồi nợ, đảm bảo quá trình phát mại diễn ra thuận lợi và thu hồi đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng. Quá trình này không chỉ bảo vệ lợi ích của Agribank mà còn giúp các doanh nghiệp đánh giá đúng giá trị tài sản của mình, từ đó có kế hoạch tài chính phù hợp.

1.2. Các loại tài sản đảm bảo phổ biến khi vay vốn kinh doanh

Doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục vay vốn kinh doanh Agribank có thể sử dụng nhiều loại tài sản đảm bảo khác nhau. Phổ biến nhất là thẩm định bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Đây là loại tài sản có giá trị lớn và tính ổn định cao, thường được ưu tiên khi thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng Agribank. Loại thứ hai là thẩm định máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất. Việc định giá loại tài sản này phức tạp hơn do yếu tố hao mòn kỹ thuật và sự thay đổi của công nghệ. Ngoài ra, các tài sản khác như phương tiện vận tải, hàng hóa luân chuyển trong kho, và các giấy tờ có giá (cổ phiếu, trái phiếu) cũng được chấp nhận. Mỗi loại tài sản có đặc thù riêng, đòi hỏi ngân hàng phải có phương pháp thẩm định giá tài sản phù hợp để xác định giá trị một cách chính xác nhất, làm cơ sở cho hoạt động tín dụng doanh nghiệp Agribank.

II. Những thách thức trong thẩm định tài sản doanh nghiệp tại Agribank

Hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo vay doanh nghiệp Agribank phải đối mặt với nhiều thách thức từ cả yếu tố chủ quan và khách quan. Về mặt chủ quan, chất lượng đội ngũ cán bộ tín dụng là yếu tố quyết định. Sự yếu kém về chuyên môn, thiếu kinh nghiệm thực tế, hoặc vi phạm đạo đức nghề nghiệp có thể dẫn đến việc định giá sai lệch giá trị tài sản, tạo ra kẽ hở cho rủi ro. Bên cạnh đó, áp lực về chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đôi khi khiến quy trình thẩm định bị xem nhẹ hoặc thực hiện một cách hình thức. Về mặt khách quan, môi trường pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ là một rào cản lớn. Các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản thế chấp còn chồng chéo, gây khó khăn cho ngân hàng khi cần phát mại tài sản. Sự biến động không ngừng của thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản, cũng khiến cho việc định giá tài sản đảm bảo trở nên khó khăn và kém chính xác. Hơn nữa, tình trạng khách hàng cố tình cung cấp thông tin sai lệch, làm giả hồ sơ thẩm định tài sản cũng là một rủi ro tiềm ẩn mà ngân hàng cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ. Những thách thức này đòi hỏi Agribank phải liên tục cải tiến quy trình và nâng cao năng lực quản trị rủi ro.

2.1. Các nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến kết quả thẩm định

Các nhân tố chủ quan xuất phát từ chính nội tại ngân hàng có tác động trực tiếp đến chất lượng thẩm định. Yếu tố hàng đầu là chất lượng cán bộ thẩm định. Một cán bộ thiếu trình độ chuyên môn, kỹ năng phân tích thị trường và óc phán đoán sẽ khó có thể đưa ra một kết quả định giá chính xác, đặc biệt với các tài sản phức tạp như dây chuyền sản xuất hay các dự án bất động sản. Hơn nữa, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng là một rủi ro tiềm tàng. Các hành vi thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị tài sản nhằm mục đích tư lợi cá nhân có thể gây ra những tổn thất tài chính nghiêm trọng cho ngân hàng. Ngoài ra, chiến lược kinh doanh và chính sách tín dụng của Agribank trong từng thời kỳ cũng ảnh hưởng đến công tác thẩm định. Việc quá chú trọng vào tăng trưởng tín dụng có thể dẫn đến nới lỏng các yêu cầu về tài sản đảm bảo, làm tăng rủi ro cho toàn hệ thống.

2.2. Tác động từ môi trường pháp lý và sự thiếu minh bạch

Môi trường pháp lý là một nhân tố khách quan có ảnh hưởng sâu sắc. Một hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, các văn bản quy phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm còn chồng chéo hoặc không phù hợp với thực tiễn sẽ gây khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý và xử lý tài sản. Các thủ tục hành chính phức tạp liên quan đến công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và thi hành án có thể kéo dài thời gian thẩm định tài sản và xử lý nợ. Bên cạnh đó, sự thiếu minh bạch của thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản, khiến việc thu thập thông tin để so sánh giá trở nên khó khăn. Việc thiếu một cơ sở dữ liệu tập trung và đáng tin cậy về giá giao dịch các loại tài sản cũng là một trở ngại lớn, buộc cán bộ thẩm định phải dựa nhiều vào kinh nghiệm cá nhân, làm tăng tính chủ quan và rủi ro sai sót trong quá trình định giá tài sản đảm bảo.

III. Quy trình thẩm định Agribank 5 bước chuẩn cho doanh nghiệp

Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch, quy trình thẩm định Agribank được chuẩn hóa qua các bước chặt chẽ, áp dụng thống nhất cho các khoản vay vốn kinh doanh Agribank. Quy trình này là nền tảng của hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo vay doanh nghiệp Agribank, giúp kiểm soát rủi ro và đưa ra quyết định tín dụng phù hợp. Theo nghiên cứu của Phan Thị Cúc (2007) được trích dẫn trong tài liệu, quy trình này bao gồm 5 bước chính. Bắt đầu từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, cán bộ tín dụng sẽ xác minh sơ bộ tính pháp lý và sự phù hợp của tài sản. Bước tiếp theo và quan trọng nhất là thẩm định chi tiết, bao gồm kiểm tra thực địa, xác minh thông tin và áp dụng các phương pháp định giá. Sau khi có kết quả thẩm định, ngân hàng và doanh nghiệp sẽ tiến hành lập hợp đồng bảo đảm và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Trong suốt thời gian vay, ngân hàng sẽ thực hiện tái định giá tài sản định kỳ để giám sát biến động giá trị. Cuối cùng, khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp tài sản. Việc tuân thủ nghiêm ngặt quy trình này không chỉ giúp Agribank quản lý tốt danh mục tín dụng mà còn tạo sự tin tưởng và thuận lợi cho khách hàng doanh nghiệp.

3.1. Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ thẩm định tài sản chi tiết

Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ thẩm định tài sản đầy đủ và hợp lệ là bước đầu tiên và quan trọng nhất để đẩy nhanh quá trình phê duyệt khoản vay. Đối với tài sản là bất động sản, hồ sơ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng), tờ khai lệ phí trước bạ, và các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc tài sản. Đối với máy móc thiết bị, doanh nghiệp cần cung cấp hợp đồng mua bán, hóa đơn, chứng từ nhập khẩu (nếu có), và các tài liệu kỹ thuật của thiết bị. Việc cung cấp thông tin chính xác, minh bạch không chỉ thể hiện thiện chí hợp tác của doanh nghiệp mà còn giúp cán bộ tín dụng có cơ sở vững chắc để thực hiện định giá tài sản đảm bảo, từ đó rút ngắn thời gian thẩm định tài sản và sớm đưa ra quyết định cấp tín dụng.

3.2. Thời gian và chi phí thẩm định giá tài sản tại Agribank

Yếu tố thời gian thẩm định tài sản và chi phí thẩm định giá là những vấn đề được doanh nghiệp rất quan tâm. Thời gian thẩm định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như loại tài sản, mức độ phức tạp của hồ sơ pháp lý, và sự sẵn có của thông tin thị trường. Thông thường, việc thẩm định bất động sản có thể mất từ 3-7 ngày làm việc, trong khi thẩm định máy móc thiết bị hoặc định giá trị doanh nghiệp có thể kéo dài hơn. Chi phí thẩm định được tính dựa trên giá trị của tài sản và theo biểu phí của ngân hàng hoặc công ty thẩm định giá liên kết Agribank. Doanh nghiệp cần chủ động làm việc với cán bộ tín dụng để hiểu rõ về quy trình, thời gian dự kiến và các chi phí liên quan, từ đó có kế hoạch huy động vốn hiệu quả, tránh làm gián đoạn hoạt động sản xuất kinh doanh.

IV. Top phương pháp thẩm định giá tài sản Agribank thường áp dụng

Để thực hiện công tác thẩm định tài sản đảm bảo vay doanh nghiệp Agribank một cách khoa học và chính xác, ngân hàng áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản khác nhau. Việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào loại tài sản, mục đích thẩm định và mức độ sẵn có của dữ liệu thị trường. Mỗi phương pháp đều có ưu và nhược điểm riêng, và trong nhiều trường hợp, cán bộ thẩm định phải kết hợp nhiều phương pháp để đưa ra kết quả cuối cùng có độ tin cậy cao nhất. Các phương pháp phổ biến bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, và phương pháp thặng dư. Sự am hiểu và vận dụng thành thạo các phương pháp này là yêu cầu bắt buộc đối với đội ngũ cán bộ thẩm định của Agribank, nhằm đảm bảo giá trị tài sản được phản ánh một cách khách quan, công bằng, làm cơ sở vững chắc cho các quyết định tín dụng doanh nghiệp Agribank. Đây là yếu tố cốt lõi giúp cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro, đảm bảo sự phát triển bền vững của cả ngân hàng và khách hàng doanh nghiệp.

4.1. Phân tích phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất, đặc biệt trong thẩm định bất động sản. Nguyên tắc của phương pháp này là so sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường trong thời gian gần nhất. Sau khi thu thập thông tin, chuyên viên thẩm định sẽ điều chỉnh các khác biệt về vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý, và thời điểm giao dịch để ước tính giá trị của tài sản. Trong khi đó, phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế. Nó xác định giá trị tài sản bằng cách tính tổng chi phí để tạo ra một tài sản mới tương đương, sau đó trừ đi phần hao mòn (vật chất, chức năng, kinh tế). Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản chuyên dụng, ít có giao dịch trên thị trường như nhà xưởng, máy móc đặc thù.

4.2. Áp dụng phương pháp thu nhập và thặng dư trong định giá

Phương pháp thu nhập (hay vốn hóa trực tiếp) xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai của tài sản đó. Giá trị tài sản được tính bằng cách quy đổi dòng tiền thuần mà tài sản có thể mang lại về giá trị hiện tại. Phương pháp này đặc biệt hữu ích khi định giá tài sản đảm bảo là các bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng cho thuê, khách sạn, hoặc các dự án kinh doanh. Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh) thường được dùng để thẩm định giá trị doanh nghiệp hoặc các dự án đầu tư. Nó ước tính giá trị dựa trên giả định phát triển tài sản đến trạng thái tốt nhất và hiệu quả nhất, sau đó lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ đi toàn bộ chi phí phát sinh để tìm ra giá trị còn lại (thặng dư), đó chính là giá trị của tài sản.

V. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài sản tại Agribank

Để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo vay doanh nghiệp Agribank, việc áp dụng các giải pháp hoàn thiện một cách đồng bộ là vô cùng cần thiết. Dựa trên phân tích thực trạng tại chi nhánh Agribank Quảng Bình, nghiên cứu của Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018) đã chỉ ra 5 nhóm giải pháp trọng tâm. Các giải pháp này tập trung vào việc cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, tối ưu hóa quy trình nghiệp vụ, ứng dụng các phương pháp và công nghệ hiện đại, xây dựng nguồn thông tin đáng tin cậy, và linh hoạt hóa các chỉ tiêu thẩm định. Kinh nghiệm từ các ngân hàng thương mại khác như BIDV và Vietcombank cũng cho thấy tầm quan trọng của việc phân tách rõ ràng trách nhiệm giữa khâu thẩm định và khâu quyết định cho vay, đồng thời xây dựng hệ thống xếp hạng khách hàng nội bộ hiệu quả. Việc triển khai các giải pháp này sẽ giúp Agribank không chỉ kiểm soát tốt hơn rủi ro trong hoạt động tín dụng doanh nghiệp Agribank mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng.

5.1. Nâng cao chất lượng cán bộ và nguồn thông tin thẩm định

Chất lượng cán bộ là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của công tác thẩm định. Agribank cần xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ một cách thường xuyên cho đội ngũ cán bộ tín dụng. Các chương trình đào tạo cần tập trung vào kỹ năng định giá tài sản đảm bảo, phân tích thị trường, nhận diện rủi ro pháp lý và đặc biệt là nâng cao đạo đức nghề nghiệp. Bên cạnh đó, việc xây dựng một hệ thống thông tin nội bộ và kết nối với các nguồn dữ liệu bên ngoài là rất quan trọng. Ngân hàng cần đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch tài sản, thông tin quy hoạch, và lịch sử tín dụng của khách hàng. Việc này giúp cung cấp chứng thư thẩm định giá có độ tin cậy cao, giảm sự phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân và hạn chế các quyết định mang tính chủ quan.

5.2. Tối ưu hóa quy trình và ứng dụng công nghệ trong định giá

Việc rà soát và tối ưu hóa quy trình thẩm định Agribank là một giải pháp cấp thiết. Cần đơn giản hóa các thủ tục không cần thiết nhưng vẫn đảm bảo sự chặt chẽ trong kiểm soát rủi ro. Phân định rõ ràng trách nhiệm của từng cá nhân, từng bộ phận trong quy trình sẽ giúp nâng cao tính tự chủ và trách nhiệm giải trình. Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số vào hoạt động thẩm định sẽ tạo ra bước đột phá. Sử dụng các phần mềm định giá tự động, công nghệ Big Data để phân tích xu hướng thị trường, hay ứng dụng bản đồ số (GIS) trong thẩm định bất động sản sẽ giúp tăng tốc độ, độ chính xác và tính khách quan của quá trình thẩm định. Đây là hướng đi tất yếu để Agribank hiện đại hóa hoạt động và đáp ứng tốt hơn nhu cầu vay vốn kinh doanh Agribank của các doanh nghiệp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệ m và đặ c điể m khách hàng doanh nghiệ p vay vố n tạ i Ngân hàng Thư ơ ng Mạ i Theo Luật doanh nghiệp số 68/2014/QH13: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh”. Theo Lê Văn Tư (2005) Khách hàng doanh nghiệp vay vốn tại NHTM có những đặc điểm sau: Thứ nhất, khách hàng doanh nghiệp vay vốn tại NHTM rất đa dạng về ngành nghề, đối tượng kinh doanh và tập trung chủ yếu ở khu vực thành thị. Thứ hai, Tại Việt Nam các doanh nghiệp vay vốn chủ yếu là doanh nghiệp có quy mô nhỏ và vừa, có tổ chức sản xuất, tổ chức quản lý linh hoạt, gọn nhẹ, các quyết định quản lý thực hiện nhanh, công tác kiểm tra, điều hành trực tiếp, qua đó góp phần tiết kiệm chi phí quản lý doanh nghiệp. Các doanh nghiệp này năng động, linh hoạt trước những thay đổi của thị trường, có khả năng chuyển hướng kinh doanh và chuyển hướng mặt hàng nhanh.

Vốn đầu tư ban đầu của các doanh nghiệp này ít, hiệu quả cao, thu hồi nhanh, điều đó tạo nên sức hấp dẫn trong đầu tư sản xuất kinh doanh. Khách hàng doanh nghiệp vay vốn tại NHTM chủ yếu là doanh nghiệp phi nhà nước, thuộc loại hình doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần. Khái niệ m và đặ c điể m cho vay khách hàng doanh nghiệ p tạ i Ngân hàng Thư ơ ng mạ i. Khái niệm Cho vay doanh nghiệp là một hình thức cấp tín dụng, theo đó NHTM giao cho doanh nghiệp một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả vốn lẫn lãi.

Đặc điểm Cho vay đối với doanh nghiệp là một trong những mục tiêu, chiến lược phát triển tín dụng của các NHTM hiện nay. Theo Phan Thị Cúc (2007) thì đối tượng khách hàng khác nhau, việc cho vay sẽ có những đặc điểm khác nhau, về cơ bản việc cho vay đối với những khách hàng doanh nghiệp có những đặc điểm sau: - Cho vay doanh nghiệp với nhu cầu vay đa dạng và chủ yếu là phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. - Cho vay doanh nghiệp tạo ra thu nhập chiếm tỷ trọng cao trong các hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng. - Số lượng khách hàng doanh nghiệp vay vốn tại NHTM thường ít hơn so với các đối tượng khách hàng khác như cá nhân, hộ sản xuất kinh doanh nhưng quy mô vốn vay thì lớn hơn.

- Với quy mô vốn vay lớn nên khi xảy ra rủi ro trong hoạt động cho vay doanh nghiệp, mức độ thiệt hại lớn hơn. - Cho vay doanh nghiệp thường chịu ảnh hưởng lớn của nền kinh tế vĩ mô vá các chính sách về tài chính, tiền tệ. - Đặc điểm cho vay khách hàng doanh nghiệp là dễ dàng trong thu thập thông tin với nhiều kênh thông tin có thể khai thác được giúp ngân hàng thuận tiện trong việc ra quyết định cho vay.3 Hoạ t độ ng đả m bả o tiề n vay bằ ng tài sả n củ a ngân hàng thư ơ ng mạ i 1.1 Khái niệm đảm bảo tiền vay Tại Việt Nam, theo nghị định của Chính phủ số 178/1999/NĐ – CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việc đảm bảo tiền vay cho các Tổ chức tín dụng được sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 85/2002/NĐ – CP ngày 25/10/2002 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng thì" Đảm bảo tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp 7 dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay" Đứng trên góc độ của người vay, đảm bảo tiền vay có những đặc trưng cơ bản sau: - Giá trị của đảm bảo phải lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo: đảm bảo tiền vay không chỉ là nguồn thu nợ của ngân hàng mà còn có ý nghĩa thúc dục người đi vay phải trả nợ, nếu không họ sẽ mất tài sản. Nhưng nếu giá trị của tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ được đảm bảo thì người vay dễ có động cơ không trả nợ.

- Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ: mức độ thanh khoản của tài sản có quan hệ đến lợi ích của người cho vay. Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thường khó được ngân hàng chấp nhận. Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận được nhưng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. - Tài sản phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản.

Đặc trưng này thể hiện được các mặt sau: tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hoặc người bảo lãnh và được pháp luật cho phép giao dịch, đồng thời phải có đủ cơ sở pháp lý để ngân hàng – chủ thể cho vay được quyền ưu tiên xử lý tài sản nhằm thu nợ khi người đi vay không thanh toán đúng hạn.2 Các hình thức đảm bảo tiền vay Khách hàng đến với ngân hàng ngày càng đa dạng với nhu cầu ngày càng cao, do đó để phục vụ tốt hơn các ngân hàng cần sử dụng linh hoạt các hình thức bảo đảm tiền vay. Mặt khác, mức độ rủi ro của mỗi khoản vay là khác nhau phụ thuộc vào các yếu tố như: thời gian, mục đích sử dụng vốn vay, tư cách của chủ thể vay vốn,… nên đối với mỗi khoản vay, ngân hàng sẽ đưa ra biện pháp bảo đảm tiền vay thích hợp. Theo Phan Thị Cúc (2007) thì ngân hàng thực hiện bảo đảm tiền vay theo một trong các hình thức dưới đây: NHTM có hai hình thức bảo đảm tiền vay: Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản và bảo đảm tiền vay bằng tài sản. Đảm bảo tiền vay không bằng tài sản Là đảm bảo bằng uy tín và năng lực tài chính của người đi vay hay người bảo 8 lãnh mà không đòi hỏi phải có TSĐB cho các khoản vay của người đi vay hay của bên bảo lãnh.

Hình thức này thường thường được cấp cho khách hàng có uy tín, tình hình tài chính tốt, có quan hệ tín dụng lâu năm tại ngân hàng. Đảm bảo tiền vay bằng tài sản Là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản thuộc sở hữu bên thứ ba để bảo đảm với bên vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Đảm bảo tín dụng bằng tài sản có thể thực hiện bằng nhiều cách, bao gồm bằng thế chấp tài sản, đảm bảo bằng cầm cố tài sản, đảm bảo bằng tài sản hình thành trong tương lai và đảm bảo tài sản của bên thứ ba. - Đảm bảo tiền vay bằng thế chấp tài sản: Là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để đảm bảo khả năng hoàn trả vốn vay.

Thế chấp tài sản là việc bên đi vay sử dụng bất động sản, động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Khi thế chấp tài sản, người thế chấp không chuyển giao tài sản cho ngân hàng mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản. - Đảm bảo tiền vay bằng cầm cố tài sản: Là việc bên đi vay giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. - Đảm bảo tiền vay bằng tài sản hình thành trong tương lai: Là việc khách hàng dùng tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó.

Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai thực chất cũng là bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp tài sản nhưng chỉ khác là tại thời điểm giao dịch bảo đảm, tài sản đó chưa được hình thành mà nó được hình thành trong quá trình sử dụng vốn vay. - Đảm bảo tiền vay bằng tài sản của bên thứ ba: Là việc bên thứ ba cam kết với ngân hàng cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ.2 Quy trình thực hiện các nghiệp vụ đảm bảo tiền vay bằng tài sản Theo Phan Thị Cúc (2007 ) quy trình đảm bảo tiền vay gồm 5 bước sau đây: 9 Bước 1: Nhận và kiểm tra hồ sơ bảo đảm Bộ phận tín dụng là đầu mối tiếp xúc và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tài sản bảo đảm. Trong quá trình này, bộ phận tín dụng có trách nhiệm xác minh sơ bộ tính pháp lý, mức độ khả dụng tài sản có phù hợp với điều kiện nhận bảo đảm tại ngân hàng và quy định pháp luật, trong trường hợp: -Tài sản không đủ điều kiện: Thông báo cho khách hàng và đề nghị đổi tài sản khác. - Tài sản đủ điều kiện: Bộ phận tín dụng gửi giấy đề nghị định giá tài sản (kèm bản sao các giấy tờ sở hữu tài sản) cho bộ phận định giá.

Bước 2: Thẩm định tài sản bảo đảm Thẩm định tài sản bảo đảm là một khâu hết sức quan trọng, nó là khâu quyết định mức cho vay. Căn cứ để thẩm định bao gồm: - Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp - Cán bộ tín dụng khảo sát thực tế, khẳng định lại các thông tin thu thập được từ khách hàng và phát hiện những vấn đề mới cần thẩm định tiếp. - Các cơ quan có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ liên quan tới tài sản bảo đảm. - Các nguồn thông tin khác: chính quyền địa phương, công an, tòa án, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác… Nội dung thẩm định  Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản bảo đảm nợ vay: - xem xét tính hợp pháp của tài sản bảo đảm, có thuộc loại tài sản cấm hay không? - Tài sản có đang cầm cố, thế chấp ở một tổ chức tín dụng khác không? - Có bị tranh chấp pháp lý hay không?