Luận văn thạc sĩ về thẩm định giá đất tại Long An cho nghĩa vụ tài chính - Trường Đại học Kinh ...

Luận văn thạc sĩ thẩm định giá tại Long An, phân tích nghĩa vụ tài chính và ứng dụng trong thực tiễn, cung cấp kiến thức chuyên sâu.

• Tác giả: Huỳnh Phương Khắc Vũ
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hữu Dũng
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)
• Đề tài: Thẩm Định Giá Đất Long An Cho Nghĩa Vụ Tài Chính
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
• 1.6. Phương pháp nghiên cứu
• 1.7. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT
• 2.1. Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai
• 2.1. Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai
• 2.2. Phân loại đất đai
• 2.3. Thẩm định giá trị đất đai
• 2.4. Các mục đích thẩm định giá
• 2.5. Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai
• 2.6. Quy trình thẩm định giá trị đất đai
• 2.7. Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai
• 3. CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở TỈNH LONG AN
• 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Long An
• 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên
• 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
• 3.2. Công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An
• 3.2.1. Về tổ chức thực hiện
• 3.2.2. Kết quả đạt được
• 4. CHƯƠNG 4: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Phương pháp nghiên cứu
• 4.2. Kết quả nghiên cứu
• 4.2.1. Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng
• 4.2.1.1. Đặc điểm của dự án
• 4.2.1.2. Phương pháp thẩm định sử dụng
• 4.2.1.3. Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá
• 4.2.2. Khu công nghiệp Thịnh phát
• 4.2.2.1. Đặc điểm của dự án
• 4.2.2.2. Phương pháp thẩm định sử dụng
• 4.2.2.3. Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá
• 4.2.3. Khu công nghiệp Cầu Tràm
• 4.2.3.1. Giới thiệu dự án
• 4.2.3.2. Phương pháp thẩm định sử dụng
• 4.2.3.3. Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ
• 5.1. Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện
• 5.1.1. Về phương pháp thẩm định giá
• 5.1.2. Về mặt chính sách
• 5.2. Một số kiến nghị
• 5.3. Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• PHẦN PHỤ LỤC
• PHỤ LỤC 01. DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN
• PHỤ LỤC 02. DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
• PHỤ LỤC 03. DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT
• PHỤ LỤC 04. SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá đất Long An cho nghĩa vụ tài chính

Thẩm định giá đất là một hoạt động quan trọng trong việc xác định giá trị đất đai nhằm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tại tỉnh Long An, việc thẩm định giá đất không chỉ ảnh hưởng đến người sử dụng đất mà còn tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Việc hiểu rõ về quy trình và các phương pháp thẩm định giá đất là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.

1.1. Khái niệm thẩm định giá đất và vai trò của nó

Thẩm định giá đất là quá trình ước tính giá trị của lô đất dựa trên các yếu tố thị trường và quy định pháp luật. Vai trò của thẩm định giá đất rất quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, từ đó đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Long An

Giá đất tại Long An chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, quy hoạch phát triển và nhu cầu thị trường. Việc nắm bắt các yếu tố này giúp thẩm định viên đưa ra các quyết định chính xác hơn trong quá trình thẩm định.

II. Những thách thức trong thẩm định giá đất Long An cho nghĩa vụ tài chính

Mặc dù thẩm định giá đất là một quy trình quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc thực hiện. Những vấn đề này có thể dẫn đến sự không đồng nhất trong việc xác định giá trị đất, gây khó khăn cho cả người sử dụng đất và cơ quan quản lý.

2.1. Vướng mắc trong quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá đất thường gặp phải những vướng mắc như thiếu thông tin chính xác, sự không đồng nhất trong các phương pháp thẩm định và sự chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ. Điều này ảnh hưởng đến thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

2.2. Sự khác biệt trong cách xác định giá trị đất

Có sự khác biệt lớn giữa các công ty thẩm định giá và cơ quan nhà nước trong việc xác định giá trị đất. Điều này có thể dẫn đến sự không hài lòng từ phía người sử dụng đất và gây ra tranh chấp trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính.

III. Phương pháp thẩm định giá đất Long An cho nghĩa vụ tài chính

Để thực hiện thẩm định giá đất một cách hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp. Các phương pháp này không chỉ giúp xác định giá trị đất mà còn đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quy trình.

3.1. Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp so sánh thị trường là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá đất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của lô đất cần thẩm định với các lô đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí được sử dụng để xác định giá trị đất dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế. Phương pháp này thường được áp dụng trong các trường hợp mà không có đủ dữ liệu giao dịch trên thị trường.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thẩm định giá đất Long An

Việc thẩm định giá đất không chỉ là một quy trình hành chính mà còn có nhiều ứng dụng thực tiễn trong việc phát triển kinh tế - xã hội. Các kết quả từ thẩm định giá đất có thể được sử dụng để lập kế hoạch phát triển, thu hút đầu tư và cải thiện hạ tầng.

4.1. Thực trạng thẩm định giá đất tại Long An

Thực trạng thẩm định giá đất tại Long An cho thấy nhiều tiến bộ trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được cải thiện để nâng cao hiệu quả của quy trình này.

4.2. Kết quả nghiên cứu về thẩm định giá đất

Nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phù hợp có thể giúp tăng cường tính chính xác và minh bạch trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

V. Kết luận và hướng phát triển thẩm định giá đất Long An

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy rằng thẩm định giá đất là một yếu tố quan trọng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Để nâng cao hiệu quả của quy trình này, cần có sự cải cách trong các phương pháp thẩm định và quy định pháp luật.

5.1. Đề xuất cải cách trong thẩm định giá đất

Cần có các đề xuất cải cách nhằm nâng cao tính minh bạch và công bằng trong quy trình thẩm định giá đất. Điều này bao gồm việc cải thiện quy trình xử lý hồ sơ và tăng cường đào tạo cho các thẩm định viên.

5.2. Tương lai của thẩm định giá đất Long An

Tương lai của thẩm định giá đất tại Long An sẽ phụ thuộc vào việc áp dụng các công nghệ mới và cải cách quy định pháp luật. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả và tính chính xác trong việc xác định giá trị đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Tỉnh Long An, với diện tích tự nhiên khoảng 449.194,49 ha và dân số đông, nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của tỉnh đạt khoảng 11,25% mỗi năm, thu nhập bình quân đầu người đạt 50,4 triệu đồng/năm. Trong cơ cấu kinh tế, nông nghiệp chiếm 26,2%, công nghiệp chiếm 42,3%, và thương mại dịch vụ chiếm 31,5%. Tổng diện tích đất dành cho phát triển khu, cụm công nghiệp là khoảng 13 nghìn ha với 28 khu công nghiệp và 29 cụm công nghiệp đã đầu tư hạ tầng.

Việc thu tiền sử dụng đất là một phần thiết yếu trong quản lý đất đai nhằm đảm bảo công bằng và hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Tuy nhiên, thực tiễn tại Long An cho thấy công tác thẩm định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính còn nhiều bất cập, đặc biệt trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá và sự khác biệt giữa các văn bản pháp luật. Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá công tác thẩm định giá đất tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, phân tích các phương pháp thẩm định giá đang áp dụng, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án có giá trị trên 20 tỷ đồng, trong giai đoạn từ năm 2013 đến 2016, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình thẩm định giá đất đai, bao gồm:

• Khái niệm thẩm định giá đất đai: Hoạt động chuyên môn ước tính giá trị lô đất theo thị trường tại một thời điểm nhất định, phục vụ mục đích xác định trước bằng các phương pháp phù hợp.

• Phân loại đất đai: Theo Luật Đất đai 2013, đất được phân thành nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, với các loại đất cụ thể như đất trồng lúa, đất ở đô thị, đất rừng sản xuất, v.v.

• Nguyên tắc thẩm định giá đất đai: Bao gồm nguyên tắc hữu dụng, thay thế, dự kiến lợi ích, cân bằng, phân bổ, hiệu suất còn lại, năng suất biên, cung cầu, cạnh tranh, phù hợp, thay đổi và nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

• Phương pháp thẩm định giá đất đai: Áp dụng các phương pháp tiếp cận thị trường (phương pháp so sánh trực tiếp), tiếp cận chi phí (phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế), và tiếp cận thu nhập (phương pháp vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền).

• Cơ sở pháp lý: Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn như Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, Luật Giá 2012, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính kết hợp phân tích định lượng qua các bước:

• Thu thập dữ liệu từ 6 dự án khu công nghiệp tiêu biểu tại Long An, trong đó chọn 3 dự án điển hình: Khu công nghiệp Thuận Đạo - Bến Lức mở rộng, Khu công nghiệp Thịnh Phát, và Khu công nghiệp Cầu Tràm.

• Phỏng vấn trực tiếp 27 chuyên gia, cán bộ các cơ quan nhà nước, thẩm định viên và chủ đầu tư liên quan đến công tác thẩm định giá.

• Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát gồm 3 phần: thông tin người khảo sát, nội dung thẩm định giá và các vướng mắc, ý kiến đề xuất.

• Phân tích so sánh các phương pháp thẩm định giá áp dụng trong thực tế với các quy định pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

• Thời gian nghiên cứu chính thức từ tháng 3 đến tháng 4 năm 2016, với bước sơ bộ thu thập thông tin từ tháng 2 năm 2016.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Phương pháp thẩm định giá chủ đạo là phương pháp so sánh trực tiếp, kết hợp phương pháp thặng dư hoặc thu nhập tùy dự án. Ví dụ, tại Khu công nghiệp Thuận Đạo, phương pháp so sánh được sử dụng làm chủ đạo, phương pháp thặng dư làm kiểm chứng. Tại Khu công nghiệp Thịnh Phát, chỉ sử dụng phương pháp so sánh do hạn chế thông tin thị trường.

2. Thông tin thị trường hạn chế, đặc biệt về các giao dịch tương đồng, gây khó khăn trong việc lựa chọn tài sản so sánh phù hợp. Tại Khu công nghiệp Thuận Đạo, các tài sản so sánh chủ yếu là đất nông nghiệp nhỏ lẻ, không tương đồng với diện tích lớn của khu công nghiệp (ví dụ diện tích thẩm định 36.714 m2 so với tài sản so sánh 250 m2).

3. Các tỷ lệ điều chỉnh trong chứng thư thẩm định mang tính cảm tính, thiếu cơ sở thị trường rõ ràng, dẫn đến sự chênh lệch lớn trong kết quả thẩm định. Ví dụ, tỷ lệ điều chỉnh về quy mô đất tại Khu công nghiệp Thuận Đạo dao động từ 125% đến 130% nhưng không có chứng cứ thị trường minh chứng.

4. Sự chồng chéo và khác biệt giữa các văn bản pháp luật về thẩm định giá và định giá đất đai, đặc biệt sau Luật Đất đai 2013, làm hạn chế vai trò của thẩm định giá trong thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhiều hồ sơ bị tồn đọng do kết quả thẩm định không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

5. Cơ quan nhà nước ưu tiên sử dụng các mức giá đã được phê duyệt hoặc các dự án tương tự làm căn cứ tham khảo, nhằm giảm thiểu khiếu kiện nhưng điều này có thể không phản ánh đúng giá trị thị trường hiện tại.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các vướng mắc là do thị trường bất động sản tại các tỉnh như Long An còn non trẻ, thiếu các giao dịch minh bạch và tài sản so sánh phù hợp. Việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp gặp khó khăn khi không có dữ liệu thị trường đầy đủ, buộc thẩm định viên phải dựa vào kinh nghiệm và ước lượng, làm giảm tính khách quan và chính xác của kết quả.

So với các nghiên cứu trong ngành thẩm định giá tại các thành phố lớn, nơi có thị trường sôi động và dữ liệu phong phú, kết quả thẩm định tại Long An có độ tin cậy thấp hơn. Điều này ảnh hưởng đến sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và cơ quan quản lý, gây chậm trễ trong thực hiện nghĩa vụ tài chính và làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước.

Việc chồng chéo giữa các văn bản pháp luật về đất đai và thẩm định giá cũng tạo ra sự mâu thuẫn trong áp dụng phương pháp và tiêu chuẩn, dẫn đến tình trạng hồ sơ tồn đọng và tranh cãi về giá trị đất. Đây là vấn đề cần được điều chỉnh để tạo hành lang pháp lý thống nhất, rõ ràng hơn.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh tỷ lệ điều chỉnh giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định, bảng tổng hợp các phương pháp thẩm định áp dụng theo từng dự án, và biểu đồ thể hiện thời gian xử lý hồ sơ nghĩa vụ tài chính trước và sau khi áp dụng Luật Đất đai 2013.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản tại địa phương: Xây dựng hệ thống thông tin giao dịch đất đai minh bạch, đầy đủ để hỗ trợ thẩm định viên trong việc lựa chọn tài sản so sánh phù hợp, nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan. Thời gian: 1-2 năm.

2. Rà soát, điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá và định giá đất đai: Tạo sự thống nhất giữa các quy định pháp luật, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tiễn thị trường. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Quốc hội. Thời gian: 1 năm.

3. Đào tạo nâng cao năng lực chuyên môn cho thẩm định viên và cán bộ quản lý nhà nước: Tập huấn về các phương pháp thẩm định giá hiện đại, kỹ năng phân tích thị trường và áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Chủ thể thực hiện: Các trường đại học, trung tâm đào tạo chuyên ngành, Sở Tài chính. Thời gian: liên tục.

4. Xây dựng quy trình thẩm định giá chuẩn hóa, minh bạch và có sự tham gia giám sát của các bên liên quan: Đảm bảo tính khách quan, công bằng trong xác định giá trị đất phục vụ nghĩa vụ tài chính, giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện. Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 6-12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính: Giúp hiểu rõ các vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất, từ đó hoàn thiện chính sách và quy trình quản lý.

2. Các công ty thẩm định giá và chuyên gia bất động sản: Nâng cao nhận thức về thực trạng và phương pháp thẩm định giá phù hợp với điều kiện địa phương, cải thiện chất lượng dịch vụ.

3. Chủ đầu tư và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, khu công nghiệp: Hiểu rõ quy trình, phương pháp thẩm định giá và các vấn đề pháp lý liên quan để chủ động trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành kinh tế phát triển, quản lý đất đai, thẩm định giá: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tiễn, cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu trong lĩnh vực thẩm định giá đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến trong thẩm định giá đất?
   Phương pháp so sánh trực tiếp phản ánh giá trị thị trường dựa trên các giao dịch thực tế tương đồng, dễ áp dụng và được pháp luật quy định ưu tiên. Tuy nhiên, ở những khu vực có ít giao dịch, phương pháp này gặp khó khăn do thiếu dữ liệu.

2. Những khó khăn chính khi thẩm định giá đất tại tỉnh Long An là gì?
   Khó khăn gồm thiếu dữ liệu thị trường, tài sản so sánh không tương đồng, tỷ lệ điều chỉnh mang tính cảm tính, và sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật gây khó khăn trong áp dụng phương pháp thẩm định.

3. Phương pháp thặng dư và thu nhập có được áp dụng hiệu quả không?
   Phương pháp thặng dư và thu nhập có thể cung cấp góc nhìn bổ sung, nhưng tại Long An, do thiếu dữ liệu về chi phí, doanh thu và tỷ suất chiết khấu chính xác, nên việc áp dụng còn hạn chế và kết quả chưa thực sự tin cậy.

4. Luật Đất đai 2013 ảnh hưởng thế nào đến công tác thẩm định giá?
   Luật Đất đai 2013 có nhiều quy định chi tiết về định giá đất nhưng cũng làm hạn chế vai trò của thẩm định giá trong một số trường hợp, dẫn đến tồn đọng hồ sơ và khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính.

5. Làm thế nào để nâng cao tính khách quan trong thẩm định giá đất?
   Cần xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường đầy đủ, áp dụng quy trình thẩm định chuẩn hóa, đào tạo chuyên môn cho thẩm định viên và tăng cường sự giám sát, minh bạch trong quá trình thẩm định.

Kết luận

• Thẩm định giá đất đai tại tỉnh Long An đóng vai trò quan trọng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, góp phần vào nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế địa phương.
• Thực trạng cho thấy nhiều khó khăn do hạn chế dữ liệu thị trường, phương pháp thẩm định còn mang tính cảm tính và sự chồng chéo pháp lý.
• Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến nhưng gặp nhiều thách thức do thiếu tài sản so sánh tương đồng.
• Cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu, điều chỉnh pháp luật và nâng cao năng lực chuyên môn để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng hệ thống thông tin thị trường, rà soát văn bản pháp luật và triển khai đào tạo chuyên sâu cho các bên liên quan.

Kêu gọi hành động: Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá cần phối hợp chặt chẽ để triển khai các giải pháp đề xuất, nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá đất phục vụ nghĩa vụ tài chính, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững tại tỉnh Long An.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH --------------- HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TẠI TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số : 60310105 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN HỮU DŨNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An” là công trình nghiên cứu của chính tác giả, nội dung được đúc kết từ quá trình học tập và các kết quả nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, số liệu được sử dụng là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Tác giả luận văn HUỲNH PHƯƠNG KHẮC VŨ TIEU LUAN MOI download : [e-mail] MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các hình Danh mục các bảng Danh mục các biểu đồ Danh mục các từ viết tắt CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU.1 Lý do chọn đề tài .2 Mục tiêu nghiên cứu .3 Câu hỏi nghiên cứu .4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu .6 Phương pháp nghiên cứu .7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu . 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT.1 Tổng quan về thẩm định giá trị đất đai .1 Khái niệm về thẩm định giá trị đất đai.2 Phân loại đất đai .3 Thẩm định giá trị đất đai .4 Các mục đích thẩm định giá .5 Các nguyên tắc thông dụng trong thẩm định giá trị đất đai .6 Quy trình thẩm định giá trị đất đai .7 Các phương pháp thẩm định giá trị đất đai .2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính .1 Thực hiện nghĩa vụ tài chính .2 Cơ sở pháp lý về thẩm định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính . 11 Tóm tắt chương 2 . 20 CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỂ THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Ở TỈNH LONG AN . 21 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Long An .1 Đặc điểm tự nhiên .2 Đặc điểm kinh tế - xã hội .2 Công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An .1 Về tổ chức thực hiện .2 Kết quả đạt được . 24 Tóm tắt chương 3 . 26 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .1 Phương pháp nghiên cứu .2 Kết quả nghiên cứu .1 Khu công nghiệp Thuận đạo-Bến lức mở rộng .1 Đặc điểm của dự án.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.2 Khu công nghiệp Thịnh phát .1 Đặc điểm của dự án.2 Phương pháp thẩm định sử dụng .3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá.3 Khu công nghiệp Cầu Tràm .1 Giới thiệu dự án .2 Phương pháp thẩm định sử dụng .3 Một số vướng mắc phát sinh khi thẩm định giá. 47 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ .1 Một số vướng mắc trong quá trình thực hiện .1 Về phương pháp thẩm định giá .2 Về mặt chính sách .2 Một số kiến nghị . 53 Đóng góp, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo . 56 Danh mục tài liệu tham khảo . 57 PHẦN PHỤ LỤC. 1 PHỤ LỤC 01: DÀN BÀI CÂU HỎI THẢO LUẬN . 1 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH NGƯỜI THAM GIA THẢO LUẬN VÀ PHỎNG VẤN THUỘC NHÓM CƠ QUAN NHÀ NƯỚC . 2 PHỤ LỤC 03: DANH SÁCH CÔNG TY TĐG ĐÃ KHẢO SÁT . 3 PHỤ LỤC 04: SO SÁNH GIỮA CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ NGHỊ ĐỊNH 44/2014, THÔNG TƯ 36/2014 . 4 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tiến độ nghiên cứu Bảng 4.2: Bảng tổng hợp mẫu khảo sát Bảng 4.3: So sánh yếu tố điều chỉnh về quy mô giữa tài sản thẩm định giá (TSTĐG) và các tài sản so sánh (TSSS) trong chứng thư dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.4: Các thông số giả định liên quan đến chi phí và doanh thu của chứng thư thẩm định – Dự án KCN Thuận Đạo Bảng 4.5: Tài sản so sánh và điều chỉnh được sử dụng trong chứng thư thẩm định Dự án KCN Thịnh Phát Bảng 4.6: So sánh mức giá cho thuê của các KCN TIEU LUAN MOI download : [e-mail] DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT AVO : Văn phòng thẩm định giá Australia (Australian Valuation Office) BĐS : Bất động sản STC : Sở Tài chính TN-MT : Tài nguyên và Môi trường TĐG : Thẩm định giá UBND : Ủy ban Nhân dân KCN : Khu công nghiệp TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 1 CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài Thu tiền sử dụng đất là một công tác không thể thiếu trong quản lý của nhà nước về đất đai để đảm bảo việc công bằng trong sử dụng đất. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy theo quy định của Luật đất đai từng thời kỳ và mỗi địa phương mà việc định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất có những khác nhau nhất định. Qua thực tiễn cho thấy, quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính và việc ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị đất khi nộp tiền sử dụng đất gặp một số bất cập nhất định. Người dân và doanh nghiệp chưa nắm được hết các quy định, các thủ tục hành chính về việc nộp tiền sử dụng đất hoặc có những vướng mắc nhất định nên dẫn đến thời gian để thực hiện nghĩa vụ tài chính kéo dài, gây phiền hà cho cả các doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, giá đất sau khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá để tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính thường đưa ra kết quả không hợp lý vì nhiều lý do khác nhau, dẫn đến việc không tìm được tiếng nói chung giữa nhà đầu tư và các đại diện pháp lý của Nhà nước. Chẳng hạn, việc áp dụng các phương pháp thẩm định của các công ty thẩm định giá, hay của cơ quan nhà nước có thể đưa ra các mức giá cao hơn so với thực tế, hoặc có một số dự án đã đầu tư hạ tầng nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, đến khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì do tác động của yếu tố hạ tầng mà giá đất bị “đội” lên cao, từ đó làm giảm lợi thế so sánh khi thu hút nhà đầu tư thứ cấp… Chậm trễ đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất gây ra những lãng phí không đáng có cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước, đồng thời ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi quyết định chọn đề tài “Thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An” để nghiên cứu. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là đánh giá công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An nhằm tìm ra những bất cập và đề xuất những vấn đề cần hoàn thiện trong công tác định giá đất. Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể: - Phân tích phương pháp thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp đối với một số dự án cụ thể. - Đề xuất các khuyến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá trị đất và phương pháp định giá phù hợp cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính.3 Câu hỏi nghiên cứu - Hiện có những vướng mắc nào trong xác định giá trị đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính? - Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp khi xác định giá trị đất với mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An? 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: là các dự án thẩm định giá cho mục đích thu tiền sử dụng đất có giá trị trên 20 tỷ. - Phạm vi nghiên cứu: đề tài giới hạn trong phạm vi tỉnh Long An. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất trong bài viết được tác giả giới hạn đối với việc thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất ở các khu công nghiệp.5 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu Đề tài dựa trên các dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính đã và đang thực hiện, trên cơ sở đánh giá các phương pháp thẩm định từ góc độ học thuật, góc độ các văn bản pháp quy và đồng thời tiến hành khảo sát các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất liên quan, các công ty thẩm định giá và một số chuyên gia về bất động sản để xác định các vấn đề vướng mắc khi tiến hành thẩm định giá trong thực TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 3 tế của dự án để so sánh, đánh giá. Từ đó đề ra các khuyến nghị nhằm hoàn thiện quá trình thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tỉnh Long An.6 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong đề tài này là phương pháp định tính, cụ thể: dựa trên cơ sở lý thuyết để phân tích các phương pháp, các vấn đề pháp lý, học thuật liên quan đến công tác thẩm định giá cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau đó tiến hành tham vấn các chuyên gia, các cơ quan ban ngành, doanh nghiệp để đánh giá tổng thể về vấn đề thẩm định cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính trên cơ sở thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp.7 Kết cấu của đề tài nghiên cứu Nghiên cứu được chia thành 05 chương, cụ thể như sau:  Chương 1: Mở đầu. Chương này trình bày lý do thực hiện để tài, mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, giới thiệu tổng quát về phương pháp thực hiện và ý nghĩa của đề tài.