I. Tổng Quan Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản Khái Niệm Vai Trò
Thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan. Tại Việt Nam, thẩm định giá chính thức phát triển mạnh vào khoảng giữa năm 2005. Dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng. Thị trường bất động sản không chỉ liên quan đến lĩnh vực nhà ở dân sinh mà còn bao gồm cả tài sản cố định (đất đai) của tất cả các doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức đang hoạt động. Việc định giá bất động sản là yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và là rào chắn giá ảo tự phát.
1.1. Định Nghĩa Chi Tiết về Thẩm Định Giá và Thẩm Định Viên
Có nhiều định nghĩa về thẩm định giá. Theo Giáo sư W. Seabrooke, thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thẩm định viên về giá là người có phẩm chất, năng lực và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động với tư cách là một thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề. Doanh nghiệp thẩm định giá cần có ít nhất 03 thẻ thẩm định viên.
1.2. Vai Trò Quan Trọng của Thẩm Định Giá Trong Nền Kinh Tế
Thẩm định giá giúp cho các giao dịch mua bán, thế chấp,… có tính công bằng hơn. Nó tạo điều kiện để nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường. Thẩm định giá giúp minh bạch hóa thị trường, tránh thất thoát cho Nhà nước. Chống phá giá hàng hóa, góp phần xây dựng một thị trường cạnh tranh lành mạnh. Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…, xác định giá trị của 1 tài sản.
II. Cơ Sở Giá Trị Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thị Trường Phi Thị Trường
Cơ sở giá trị để thẩm định giá bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin. Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản.
2.1. Phân Tích Chi Tiết về Giá Trị Thị Trường trong Định Giá Bất Động Sản
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau: Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường. Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.
2.2. Giá Trị Phi Thị Trường Khi Nào Cần Sử Dụng Trong Thẩm Định Giá
Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác… Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm định giá.
III. Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Việt
Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (sau đây gọi tắt là Công ty Cổ phần Việt) áp dụng một quy trình thẩm định giá chặt chẽ, tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định của pháp luật. Quy trình này bao gồm các bước: thu thập thông tin, khảo sát hiện trạng, phân tích thị trường, lựa chọn phương pháp thẩm định giá, lập báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư thẩm định giá.
3.1. Các Bước Chi Tiết Trong Quy Trình Thẩm Định Giá Tiêu Chuẩn
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước: thu thập thông tin về tài sản và thị trường, khảo sát hiện trạng tài sản, phân tích thông tin và dữ liệu thu thập được, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, áp dụng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản, lập báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư thẩm định giá.
3.2. Yếu Tố Quan Trọng Đảm Bảo Tính Khách Quan Trong Thẩm Định Giá
Để đảm bảo tính khách quan, thẩm định viên phải độc lập với các bên liên quan, tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp, sử dụng các phương pháp thẩm định giá khoa học và khách quan, và công khai các thông tin và giả định sử dụng trong quá trình thẩm định giá.
IV. Thực Trạng Vận Dụng Phương Pháp Thẩm Định Giá Tại Công Ty Việt
Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản và mục đích thẩm định giá. Các phương pháp phổ biến bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả thẩm định giá.
4.1. Ưu Điểm và Hạn Chế của Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá Bất Động Sản
Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định giá với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Ưu điểm của phương pháp này là đơn giản, dễ hiểu và phản ánh được giá trị thị trường. Tuy nhiên, phương pháp này có hạn chế là khó tìm được các tài sản so sánh tương đồng và cần điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
4.2. Ứng Dụng Phương Pháp Chi Phí và Thu Nhập Trong Thẩm Định Giá
Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí để xây dựng hoặc tái tạo tài sản. Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính thu nhập mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai. Cả hai phương pháp này đều có ưu điểm là có thể áp dụng cho nhiều loại tài sản khác nhau, nhưng cũng có hạn chế là cần thu thập nhiều thông tin và giả định.
V. Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Việt
Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt, cần nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thiện quy trình thẩm định giá và tăng cường kiểm soát chất lượng. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức nghề nghiệp và các doanh nghiệp thẩm định giá.
5.1. Nâng Cao Năng Lực Thẩm Định Viên Đào Tạo và Cập Nhật Kiến Thức
Việc nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên là rất quan trọng để đảm bảo chất lượng thẩm định giá. Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức cho thẩm định viên về các phương pháp thẩm định giá mới, các quy định pháp luật mới và các xu hướng thị trường mới.
5.2. Ứng Dụng Công Nghệ Trong Thẩm Định Giá Phần Mềm và Dữ Liệu
Việc ứng dụng công nghệ thông tin có thể giúp tăng cường hiệu quả và chính xác của công tác thẩm định giá. Cần sử dụng các phần mềm thẩm định giá chuyên dụng, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản và áp dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo và học máy.
VI. Kết Luận Tầm Quan Trọng Của Thẩm Định Giá Bất Động Sản Hiện Nay
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả của các giao dịch bất động sản. Việc hoàn thiện công tác thẩm định giá là rất cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
6.1. Thẩm Định Giá Góp Phần Ổn Định Thị Trường Bất Động Sản Như Thế Nào
Thẩm định giá cung cấp thông tin chính xác và khách quan về giá trị của bất động sản, giúp người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt, tránh các giao dịch đầu cơ và bong bóng giá.
6.2. Hướng Phát Triển Của Ngành Thẩm Định Giá Trong Tương Lai
Ngành thẩm định giá sẽ tiếp tục phát triển và chuyên nghiệp hóa, với sự ứng dụng ngày càng sâu rộng của công nghệ thông tin và sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan.
