Thực trạng và giải pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt

Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá tại công ty cổ phần định giá và đầu tư Việt. Phân tích chi tiết, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp.

• Trường học: Không có thông tin
• Chuyên ngành: Thẩm định giá Bất động sản
• Đề tài: Thẩm định giá Bất động sản: Thực trạng và Giải pháp tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: Không có thông tin
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá Bất động sản
• 1.2. Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT
• 2.1. Giới thiệu Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt
• 2.2. Quá trình hình thành, phát triển, chức năng nhiệm vụ của Công ty Cổ phần Định Giá và Đầu tư Việt
• 2.3. Đánh giá khái quát kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần Định Giá và Đầu tư Việt năm qua
• 2.4. Phương hướng phát triển
• 2.5. Thực trạng thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt
• 2.6. Quy trình thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT
• 3.1. Một số kiến nghị
• 3.2. Bài học kinh nghiệm
• KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thẩm Định Giá Bất Động Sản Khái Niệm Vai Trò

Thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan. Tại Việt Nam, thẩm định giá chính thức phát triển mạnh vào khoảng giữa năm 2005. Dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng. Thị trường bất động sản không chỉ liên quan đến lĩnh vực nhà ở dân sinh mà còn bao gồm cả tài sản cố định (đất đai) của tất cả các doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức đang hoạt động. Việc định giá bất động sản là yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và là rào chắn giá ảo tự phát.

1.1. Định Nghĩa Chi Tiết về Thẩm Định Giá và Thẩm Định Viên

Có nhiều định nghĩa về thẩm định giá. Theo Giáo sư W. Seabrooke, thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Thẩm định viên về giá là người có phẩm chất, năng lực và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động với tư cách là một thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề. Doanh nghiệp thẩm định giá cần có ít nhất 03 thẻ thẩm định viên.

1.2. Vai Trò Quan Trọng của Thẩm Định Giá Trong Nền Kinh Tế

Thẩm định giá giúp cho các giao dịch mua bán, thế chấp,… có tính công bằng hơn. Nó tạo điều kiện để nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường. Thẩm định giá giúp minh bạch hóa thị trường, tránh thất thoát cho Nhà nước. Chống phá giá hàng hóa, góp phần xây dựng một thị trường cạnh tranh lành mạnh. Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…, xác định giá trị của 1 tài sản.

II. Cơ Sở Giá Trị Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thị Trường Phi Thị Trường

Cơ sở giá trị để thẩm định giá bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin. Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản.

2.1. Phân Tích Chi Tiết về Giá Trị Thị Trường trong Định Giá Bất Động Sản

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau: Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường. Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản.

2.2. Giá Trị Phi Thị Trường Khi Nào Cần Sử Dụng Trong Thẩm Định Giá

Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác… Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm định giá.

III. Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Việt

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (sau đây gọi tắt là Công ty Cổ phần Việt) áp dụng một quy trình thẩm định giá chặt chẽ, tuân thủ các tiêu chuẩn và quy định của pháp luật. Quy trình này bao gồm các bước: thu thập thông tin, khảo sát hiện trạng, phân tích thị trường, lựa chọn phương pháp thẩm định giá, lập báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư thẩm định giá.

3.1. Các Bước Chi Tiết Trong Quy Trình Thẩm Định Giá Tiêu Chuẩn

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước: thu thập thông tin về tài sản và thị trường, khảo sát hiện trạng tài sản, phân tích thông tin và dữ liệu thu thập được, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, áp dụng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản, lập báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư thẩm định giá.

3.2. Yếu Tố Quan Trọng Đảm Bảo Tính Khách Quan Trong Thẩm Định Giá

Để đảm bảo tính khách quan, thẩm định viên phải độc lập với các bên liên quan, tuân thủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp, sử dụng các phương pháp thẩm định giá khoa học và khách quan, và công khai các thông tin và giả định sử dụng trong quá trình thẩm định giá.

IV. Thực Trạng Vận Dụng Phương Pháp Thẩm Định Giá Tại Công Ty Việt

Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản và mục đích thẩm định giá. Các phương pháp phổ biến bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của kết quả thẩm định giá.

4.1. Ưu Điểm và Hạn Chế của Phương Pháp So Sánh Trong Định Giá Bất Động Sản

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định giá với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Ưu điểm của phương pháp này là đơn giản, dễ hiểu và phản ánh được giá trị thị trường. Tuy nhiên, phương pháp này có hạn chế là khó tìm được các tài sản so sánh tương đồng và cần điều chỉnh các yếu tố khác biệt.

4.2. Ứng Dụng Phương Pháp Chi Phí và Thu Nhập Trong Thẩm Định Giá

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí để xây dựng hoặc tái tạo tài sản. Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính thu nhập mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai. Cả hai phương pháp này đều có ưu điểm là có thể áp dụng cho nhiều loại tài sản khác nhau, nhưng cũng có hạn chế là cần thu thập nhiều thông tin và giả định.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Việt

Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt, cần nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thiện quy trình thẩm định giá và tăng cường kiểm soát chất lượng. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức nghề nghiệp và các doanh nghiệp thẩm định giá.

5.1. Nâng Cao Năng Lực Thẩm Định Viên Đào Tạo và Cập Nhật Kiến Thức

Việc nâng cao trình độ chuyên môn của thẩm định viên là rất quan trọng để đảm bảo chất lượng thẩm định giá. Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức cho thẩm định viên về các phương pháp thẩm định giá mới, các quy định pháp luật mới và các xu hướng thị trường mới.

5.2. Ứng Dụng Công Nghệ Trong Thẩm Định Giá Phần Mềm và Dữ Liệu

Việc ứng dụng công nghệ thông tin có thể giúp tăng cường hiệu quả và chính xác của công tác thẩm định giá. Cần sử dụng các phần mềm thẩm định giá chuyên dụng, xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản và áp dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo và học máy.

VI. Kết Luận Tầm Quan Trọng Của Thẩm Định Giá Bất Động Sản Hiện Nay

Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả của các giao dịch bất động sản. Việc hoàn thiện công tác thẩm định giá là rất cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

6.1. Thẩm Định Giá Góp Phần Ổn Định Thị Trường Bất Động Sản Như Thế Nào

Thẩm định giá cung cấp thông tin chính xác và khách quan về giá trị của bất động sản, giúp người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt, tránh các giao dịch đầu cơ và bong bóng giá.

6.2. Hướng Phát Triển Của Ngành Thẩm Định Giá Trong Tương Lai

Ngành thẩm định giá sẽ tiếp tục phát triển và chuyên nghiệp hóa, với sự ứng dụng ngày càng sâu rộng của công nghệ thông tin và sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động thẩm định giá trên thế giới đã hình thành và phát triển từ những năm 1940, giữ vai trò xác định giá trị thị trường một cách độc lập, khách quan phục vụ các giao dịch dân sự, kinh tế, tài chính và quản lý tài sản. Tại Việt Nam, lĩnh vực này xuất hiện từ cuối những năm 1990 trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Giai đoạn đầu, thẩm định giá chủ yếu phục vụ nhu cầu chi tiêu ngân sách nhà nước, đấu thầu, mua sắm công và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Hoạt động này phát triển mạnh từ giữa năm 2005 khi các trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính được thành lập theo Nghị định số 101/2005/NĐ-CP và sau đó chuyển đổi sang mô hình doanh nghiệp từ năm 2008 theo Thông tư số 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn diễn ra sôi động nhưng các dịch vụ hỗ trợ thị trường còn bộc lộ nhiều điểm thiếu và yếu. Việc vận dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn chưa đầy đủ, thiếu tính linh hoạt và chuyên nghiệp. Trước thực trạng đó, đề tài "Tìm hiểu thực trạng thực hiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư Việt" được thực hiện nhằm khảo sát việc áp dụng các phương pháp chuyên môn tại doanh nghiệp thực tế.

Mục tiêu tổng quát của nghiên cứu là tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại thị trường Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, từ đó đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá trên địa bàn này. Các mục tiêu cụ thể gồm:

1. Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng.
2. Tìm hiểu, phân tích thực trạng cụ thể công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt.
3. Tiếp xúc và tổng kết kinh nghiệm thực tế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận bao gồm: các phương pháp thẩm định giá bất động sản, quy trình thẩm định giá bất động sản và các ví dụ thực tế trong công tác thẩm định giá bất động sản. Phạm vi nghiên cứu về không gian và thực tiễn tập trung vào lý luận và thực tiễn các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản tại thị trường Hà Nội cùng các tỉnh lân cận; nguồn số liệu sử dụng bắt nguồn từ các doanh nghiệp yêu cầu thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn chuyên ngành bao gồm: Luật Giá số 11/2012/QH13; Nghị định số 177/2013/NĐ-CP và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Giá; Thông tư số 56/2014/TT-BTC; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Thông tư số 145/2007/TT-BTC về phương pháp xác định giá đất; hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 01, 02, 03, 04), Thông tư số 28/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 05, 06, 07) và Thông tư số 126/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 08, 09, 10); cùng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001-2000.

Khung lý thuyết của nghiên cứu phân định hai cơ sở giá trị: giá trị thị trường (phản ánh mức giá ước tính trong điều kiện giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin) và giá trị phi thị trường (gồm giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế). Hoạt động định giá phải tuân thủ hệ thống 11 nguyên tắc thẩm định giá:

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc cung - cầu
3. Nguyên tắc thay đổi
4. Nguyên tắc thay thế
5. Nguyên tắc cân bằng
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
8. Nguyên tắc đóng góp
9. Nguyên tắc tuân thủ
10. Nguyên tắc cạnh tranh
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Phương pháp nghiên cứu được tác giả vận dụng gồm có: phương pháp quan sát, phương pháp phân tích - đánh giá, phương pháp thu thập thông tin, phương pháp tổng hợp và phương pháp phỏng vấn.

Phương pháp thẩm định	Khái niệm & Bản chất	Công thức / Mô hình xác định	Trường hợp áp dụng chủ yếu
Phương pháp so sánh	Ước tính giá trị dựa trên phân tích mức giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang chào bán trên thị trường.	Điều chỉnh mức giá giao dịch chuẩn của tài sản so sánh theo tỷ lệ phần trăm (nhân liên tục) hoặc số tiền tuyệt đối (cộng dồn).	Các tài sản có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, nhà riêng biệt, phân xưởng, văn phòng tương đồng.
Phương pháp chi phí	Dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương tự trừ đi giá trị hao mòn lũy kế.	$\text{Giá trị BĐS} = \text{Giá trị đất trống} + \text{Chi phí tái tạo/thay thế mới} - \text{Hao mòn lũy kế}$	Tài sản phục vụ mục đích đặc biệt (bệnh viện, trường học, nhà máy), thẩm định bảo hiểm, kiểm tra chéo.
Phương pháp thu nhập (Vốn hóa trực tiếp)	Chuyển đổi dòng thu nhập ròng ước tính của một năm thành giá trị vốn hiện tại.	$V = \frac{I}{r}$ ($V$: Giá trị vốn hóa; $I$: Thu nhập ròng hàng năm; $r$: Tỷ suất vốn hóa).	Bất động sản đầu tư tạo dòng tiền, có khả năng xác định thu nhập ròng ổn định.
Phương pháp thu nhập (Dòng tiền chiết khấu)	Chiết khấu toàn bộ dòng thu nhập ròng và giá trị thu hồi tương lai về hiện tại.	$V = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$ ($CF_t$: Thu nhập ròng năm $t$; $V_n$: Giá trị thu hồi; $r$: Tỷ suất chiết khấu).	Tài sản đầu tư có dòng thu nhập biến đổi qua các năm trong thời kỳ phân tích.
Phương pháp thặng dư	Lấy tổng giá trị phát triển giả định trừ đi tổng chi phí phát triển tạo ra sự phát triển đó.	$V_{td} = V_{pt} - C_{pt}$ ($V_{td}$: Giá trị thẩm định; $V_{pt}$: Giá trị phát triển; $C_{pt}$: Chi phí phát triển).	Đất có tiềm năng phát triển, tài sản nhàn rỗi hoặc hoạt động kém hiệu quả cần cải tạo.
Phương pháp lợi nhuận	Chuyển hóa phần lợi nhuận ròng thu được từ hoạt động kinh doanh thành giá trị tài sản.	$\text{Giá trị tài sản} = \frac{\text{Lợi nhuận ròng}}{\text{Lãi suất vốn hóa}}$	Khách sạn, khu vui chơi giải trí và các tài sản phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh sinh lợi.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa các khái niệm căn bản về thẩm định giá, thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá. Theo quy định, để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá cần có tối thiểu 03 thẻ thẩm định viên và chịu sự quản lý chuyên ngành của Bộ Tài chính.

Quy trình thẩm định giá chuẩn theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05 ban hành kèm Thông tư số 28/2015/TT-BTC) gồm 6 bước:

• Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
• Bước 4: Phân tích thông tin.
• Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư kết quả thẩm định giá và gửi cho khách hàng.

Chương này trình bày chi tiết kỹ thuật tính toán của 5 phương pháp định giá. Trong phương pháp chi phí, nội dung phân tích chi tiết các loại hao mòn của công trình xây dựng gồm: hao mòn tự nhiên (tính theo tỷ lệ thời gian sử dụng trên tuổi thọ kinh tế hoặc theo phương pháp tỷ trọng kết cấu chính $H = \frac{\sum H_{ki} \times T_{ki}}{\sum T_{ki}}$), hao mòn chức năng (tính bằng chi phí khắc phục các lỗi thiết kế, lỗi thời thiết bị) và hao mòn kinh tế (do tác nhân môi trường bên ngoài, quy hoạch hoặc suy thoái kinh tế).

Chương 2: Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt

Chương 2 giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt (tên viết tắt: VIV.,JSC), được thành lập ngày 06 tháng 4 năm 2015, có trụ sở chính tại Số 7, Ngõ 11, Đường Thanh Lãm, Phường Phú Lãm, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội. Đơn vị cung cấp 7 nhóm dịch vụ chính: Thẩm định giá trị tài sản; Cung cấp thông tin về giá; Tư vấn tài chính công ty; Tư vấn và đầu tư; Tư vấn đấu thầu; Tư vấn dự án; Đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp.

Khách hàng và đối tác của công ty bao gồm các tập đoàn kinh tế và doanh nghiệp lớn (Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty Cổ phần Tập đoàn Phú Mỹ, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đông Đô - Bộ Quốc Phòng, Công ty Cổ phần 319, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường, Viện Khoa học Công nghệ Mỏ - Vinacomin...), các tổ chức tín dụng (BIDV, VietinBank - Chi nhánh Bình Xuyên, Agribank - Chi nhánh Long Biên, Agribank - Chi nhánh Kim Bảng, GPBank...), cùng các cơ quan tư pháp và hành chính nhà nước (Viện kiểm sát nhân dân các tỉnh Kon Tum, Hòa Bình, Bình Định, Phú Yên, Quảng Nam; Chi cục Thi hành án dân sự các huyện Thanh Oai, Chương Mỹ, Thạch Thất; Sở Tài chính Hà Nội; Ban Quản lý dự án Quận Nam Từ Liêm; Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Phủ Lý).

Quy trình thẩm định giá thực tế tại VIV được chuẩn hóa theo hệ thống ISO 9001-2000 gồm 5 bước:

• Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định.
• Bước 2: Lập phương án thẩm định giá.
• Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và phân tích thông tin.
• Bước 4: Xác định giá trị tài sản.
• Bước 5: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá (được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau: 2 bản giao khách hàng, 1 bản lưu hồ sơ).

Thực tế tại VIV, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được vận dụng phổ biến nhất. Văn bản minh họa hồ sơ thực tế định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh với các dữ kiện kỹ thuật:

• Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 455622 do UBND huyện Tiên Sơn cấp ngày 29/10/1996, chủ sử dụng là ông Phạm Đình Mạnh.
• Địa chỉ tài sản: Thửa đất số 272, tờ bản đồ số 8, Thôn Đoài, xã Hoàn Sơn, huyện Tiên Sơn (nay thuộc huyện Tiên Du), tỉnh Bắc Ninh.
• Tứ cận tiếp giáp: Phía Nam kích thước 7,5 m giáp đường tỉnh 287 (lộ giới 7 m); Phía Bắc kích thước 7,5 m giáp hộ dân; Phía Đông kích thước 25 m giáp hộ dân; Phía Tây kích thước 25 m giáp hộ dân.
• Công trình gắn liền trên đất: 01 ngôi nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép xây dựng năm 2004, diện tích xây dựng là 200 $\text{m}^2$.

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt

Nội dung chương trình bày các kiến nghị và bài học kinh nghiệm chuyên môn nhằm nâng cao chất lượng áp dụng các phương pháp định giá tại VIV. Các đề xuất hướng đến việc chuẩn hóa cơ sở dữ liệu thông tin thị trường, hoàn thiện kỹ thuật điều chỉnh chênh lệch giữa các tài sản so sánh, nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ chuyên viên định giá và tăng cường công tác kiểm soát nội bộ trước khi ban hành chứng thư thẩm định giá.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã đạt được các kết quả cụ thể sau:

• Hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về 11 nguyên tắc thẩm định giá và quy trình 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (Thông tư 28/2015/TT-BTC).
• Làm rõ cơ cấu tổ chức, chức năng và quy trình thẩm định giá 5 bước theo tiêu chuẩn chất lượng ISO 9001-2000 tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt từ thời điểm thành lập năm 2015.
• Phân tích thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp qua việc trích xuất hồ sơ tài sản thực tế tại Thôn Đoài, xã Hoàn Sơn, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
• Đóng góp của luận văn là cung cấp bức tranh thực tế về việc áp dụng các tiêu chuẩn và phương pháp định giá tại một doanh nghiệp tư nhân hoạt động tại địa bàn Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, từ đó đúc kết bài học kinh nghiệm nhằm nâng cao tính chính xác trong hoạt động thẩm định giá bất động sản.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có phạm vi khảo sát tập trung chủ yếu vào hoạt động nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt trên địa bàn thị trường Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Dữ liệu thực nghiệm trong văn bản tập trung chủ yếu vào phương pháp so sánh trực tiếp đối với bất động sản nhà ở dân sinh riêng lẻ, chưa phân tích sâu số liệu thực tế của các phương pháp định giá phức tạp khác (như phương pháp thặng dư hay dòng tiền chiết khấu) đối với các dự án bất động sản thương mại quy mô lớn.

Hướng phát triển tiếp theo của đề tài là mở rộng nghiên cứu thực trạng phối hợp đa phương pháp định giá đối với các loại hình bất động sản chuyên dùng, bất động sản công nghiệp và dự án đầu tư phát triển phức hợp trên phạm vi toàn quốc.

Giá trị tham khảo

Tài liệu này hữu ích cho sinh viên, học viên các chuyên ngành Thẩm định giá, Kinh tế Bất động sản, Quản trị Kinh doanh, Quản lý Đất đai và Tài chính - Ngân hàng đang thực hiện khóa luận tốt nghiệp hoặc chuyên đề thực tập.

Các nội dung có giá trị tham khảo chuyên môn cao bao gồm:

• Khung lý thuyết tổng hợp 11 nguyên tắc định giá và các công thức toán học xác định hao mòn trong phương pháp chi phí, công thức vốn hóa dòng tiền.
• Bảng so sánh giữa quy trình định giá 6 bước theo tiêu chuẩn nhà nước (TĐGVN 05) và quy trình tác nghiệp 5 bước theo chuẩn ISO 9001-2000 của doanh nghiệp.
• Mẫu mô tả đặc tính kinh tế - kỹ thuật và hồ sơ pháp lý của bất động sản dân cư phục vụ phương pháp so sánh trực tiếp.

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện pháp lý về nhân sự để thành lập một doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định trong văn bản là gì? Theo quy định được nêu trong khóa luận, để thành lập một công ty thẩm định giá cần phải có ít nhất 03 thẻ thẩm định viên về giá và chịu sự quản lý của Bộ Tài chính.

2. Quy trình thẩm định giá chuẩn theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 gồm những bước nào? Quy trình theo TĐGVN 05 (ban hành kèm Thông tư 28/2015/TT-BTC) gồm 6 bước: Xác định tổng quát tài sản và cơ sở giá trị; Lập kế hoạch; Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin; Phân tích thông tin; Xác định giá trị tài sản; Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.

3. Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt gồm mấy bước? Tại VIV, quy trình được chuẩn hóa theo ISO 9001-2000 gồm 5 bước: Nhận yêu cầu thẩm định; Lập phương án thẩm định giá; Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin; Xác định giá trị tài sản; Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

4. Trong phương pháp chi phí, hao mòn của công trình xây dựng gồm những loại nào? Hao mòn gồm 3 loại: Hao mòn tự nhiên (do thời gian và bảo quản), Hao mòn do lỗi thời chức năng (do thiết kế không tối ưu, thiết bị lạc mốt), và Hao mòn kinh tế (do tác nhân bên ngoài như môi trường, quy hoạch hoặc suy thoái kinh tế).

5. Bất động sản được lựa chọn làm ví dụ minh họa phương pháp so sánh tại VIV có thông số kỹ thuật như thế nào? Tài sản tọa lạc tại Thửa 272, Tờ bản đồ 8, Thôn Đoài, xã Hoàn Sơn, huyện Tiên Du, Bắc Ninh (GCN QSDĐ số I 455622 cấp ngày 29/10/1996 tên ông Phạm Đình Mạnh); tiếp giáp phía Nam 7,5 m giáp ĐT 287 (lộ giới 7 m), chiều sâu 25 m; tài sản trên đất là nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép diện tích $200\text{ m}^2$ xây dựng năm 2004.

Kết luận

Khóa luận đã hệ thống hóa các lý thuyết định giá bất động sản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và 11 nguyên tắc định giá tại Việt Nam. Đồng thời, nghiên cứu phân tích chi tiết quy trình thẩm định giá 5 bước và thực tiễn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tại Công ty Cổ phần Định giá và Đầu tư Việt thông qua hồ sơ tài sản cụ thể. Các nội dung khảo sát và bài học kinh nghiệm trong báo cáo phản ánh trung thực thực trạng vận dụng chuyên môn nghiệp vụ thẩm định giá tại doanh nghiệp trong giai đoạn 2015 - 2016.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá Bất động sản 1. Tổng quan về thẩm định giá a. Khái niệm:  Khái niệm thẩm định giá: Hiện nay có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá, nhưng em xin giới thiệu ba định nghĩa về thẩm định giá như sau: 1/.

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh). Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây dựng và Bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore). Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

 Thẩm định viên: Thẩm định viên về giá là người có phẩm chất, năng lực và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động với tư cách là một thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề.  Doanh nghiệp thẩm định giá: Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá (sau đây gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá) được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhà nước, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Và chịu sự quản lý của Bộ Tài Chính. Để thành lập một công ty thẩm định giá cần phải có ít nhất 03 thẻ thẩm định viên.

5 Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên thì chậm nhất là 10 ngày sau khi thực hiện việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính. Vai trò của thẩm định giá:  Giúp cho các giao dịch mua bán, thế chấp,… có tính công bằng hơn.  Tạo điều kiện để nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường.

 Giúp minh bạch hóa thị trường, tránh thất thoát cho Nhà nước.  Chống phá giá hàng hóa, góp phần xây dựng một thị trường cạnh tranh lành mạnh.  Là cơ sở cho người sử dụng kết quả thẩm định thực hiện việc mua sắm, vay vốn, khấu hao…, xác định giá trị của 1 tài sản. Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.

Khái niệm thẩm định giá Bất động sản: Thẩm định giá Bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế. Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản: b. Cơ sở giá trị để thẩm định giá: b.