LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ta đang từng bước tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhằm theo kịp các nước trong khu vực và trên thế giới. Để thực hiện thành công chiến lược đó, nhu cầu về vốn đầu tư là rất lớn và cần thiết. Vốn là một trong những nguồn lực cơ bản để phát triển nền kinh tế của một quốc gia, đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng của các NHTM. Tuy nhiên để đáp ứng tốt nhu cầu vốn cho khách hàng và nền kinh tế không những đòi hỏi các Tổ chức tín dụng phải khai thác hiệu quả nguồn vốn huy động mà còn cần thực hiện tín dụng một cách hiệu quả và an toàn.
Hoạt động tín dụng đầu tư là một trong những hoạt động chính của hệ thống Ngân hàng nói chung và của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam nói riêng. Với bối cảnh kinh tế như hiện nay, việc huy động vốn ngày càng khó khăn và cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng thì việc sử dụng vốn cho vay hiệu quả đang là yêu cầu được đặt ra hàng đầu. Để sử dụng vốn hiệu quả đối với hoạt động tín dụng đầu tư dự án đòi hỏi công tác thẩm định dự án đầu tư thận trọng, chất lượng, an toàn. Tuy ngân hàng có đội ngũ CBTĐ chuyên nghiệp nhưng rủi ro có thể xảy ra bất cứ lúc nào, khi môi trường kinh tế, xã hội, văn hóa thay đổi, rủi ro có thể phát sinh khó lường trước.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của ngân hàng nhất là đối với các dự án đầu tư dài hạn. Tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa (Vietinbank Đống Đa), qua thời gian thành lập và phát triển, chi nhánh đã thẩm định rất nhiều dự án của khách hàng, đặc biệt là các dự án trong lĩnh vực bất động sản. Số lượng các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh ngày càng tăng về số lượng và quy mô. Bên cạnh những dự án đầu tư thành công mang lại lợi ích cho cả ngân hàng, khách hàng vay vốn và đóng góp cho nền kinh tế của địa phương cũng còn không ít những dự án gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Việc nghiên cứu hoàn thiện công tác thẩm định các dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản có ý nghĩa thiết thực không chỉ đối với Ngân hàng mà cả đối với khách hàng vì mục tiêu sử dụng vốn hiệu quả. Xuất phát từ ý nghĩa đó, đề tài “Hoàn thiện 2 công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” đã được chọn làm đề tài nghiên cứu. Do thời gian còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế và kiến thức của người viết có hạn nên bài viết không thể tránh khỏi thiếu sót. Tôi kính mong ý kiến đóng góp của thầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện đề tài này.
3 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện của nước ta, nguồn vốn trung và dài hạn từ các NHTM là nguồn vốn quan trọng để phát triển công nghệ, đầu tư các dự án lớn, đầu tư sản xuất kinh doanh, đầu tư cơ sở hạ tầng, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thông qua hoạt động cho vay dự án đầu tư, các NHTM đã thực hiện nhiệm vụ cung cấp nguồn vốn quan trọng này cho nền kinh tế. Ngoài những đóng góp cho tăng trưởng kinh tế, hoạt động cho vay dự án đầu tư còn đem lại nguồn thu nhập chiếm tỷ trọng lớn trong lợi nhuận của các NHTM.
Các khoản cho vay thường chiếm trên 70% tài sản của ngân hàng và trên 60% lợi nhuận ngân hàng sinh ra từ các hoạt động cho vay. Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng rất đa dạng bao gồm: Cho vay CĐT dự án BĐS, cho vay các đơn vị xây lắp, cho vay đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BĐS như căn hộ, văn phòng… Trong đó, hình thức cho vay CĐT dự án thường có quy mô số tiền cho vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho ngân hàng nhưng yêu cầu thẩm định khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BĐS khác. Công việc thẩm định cho vay dự án không đơn giản chỉ là tính toán theo công thức có sẵn mà đòi hỏi CBTĐ phải hội tụ được các yếu tố: Kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức. Ngoài ba yếu tố trên, CBTĐ phải có tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm trong công việc.
Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi thời gian thu nợ kéo dài, khả năng trả nợ của khách hàng cũng như khả năng sinh lời của dự án bị thử thách nhiều hơn. Do đó, để đầu tư có hiệu quả thì NHTM phải tiến hành thẩm định cho 4 vay dự án trong lĩnh vực BĐS một cách toàn diện, kỹ lưỡng trước khi quyết định cấp vốn. Công tác thẩm định cho vay dự án BĐS là khâu quan trọng giúp cho ngân hàng nhận diện, sàng lọc những dự án tốt, vừa tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, vừa tạo ra lợi ích cho nền kinh tế. Thực tế tại một số ngân hàng trong thời gian gần đây cho thấy, việc cán bộ, nhân viên ngân hàng cố tình “nới tay” trong quá trình thẩm định vay vốn để hưởng lợi riêng và làm thất thoát vốn của ngân hàng là có thật.
Các doanh nghiệp đi vay, bản thân nhận thấy dự án đầu tư không có hiệu quả, chắc chắn việc đi vay về cũng không đầu tư thật sự để sinh lời nhưng vẫn cố tình đi vay, chấp nhận chia chác với một số cán bộ ngân hàng thoái hóa biến chất, để chiếm dụng vốn. Mặt khác, công tác giám sát của các NHTM do không được chú trọng hoặc chưa được triển khai hiệu quả nên hiện tượng nợ xấu, mất vốn vẫn xảy ra tại một số NHTM. Với uy tín thương hiệu và lợi thế về chất lượng khách hàng, Vietinbank luôn là một trong các ngân hàng dẫn đầu về hoạt động tín dụng trung – dài hạn nói chung cũng như trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư nói riêng, đặc biệt là đối với những dự án trong lĩnh vực BĐS, có nguồn vốn lớn, thời gian hoạt động lâu dài, có ảnh hưởng sâu sắc đến kinh tế xã hội Việt Nam. Hoạt động thẩm định cho vay dự án BĐS tại Vietinbank cũng vì thế mà đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng.
Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội đã có những biến động khó lường thời gian qua và những năm tới vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong công tác thẩm định cho vay dự án đầu tư BĐS nên rất cần được nghiên cứu và hoàn thiện. Là một cán bộ công tác tại Vietinbank Chi nhánh Đống Đa, với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu về hoạt động thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực BĐS tại Vietinbank để góp phần đưa hoạt động này ngày càng phát triển cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa” làm luận văn bảo vệ học vị thạc sĩ kinh tế. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đề tài hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại các NHTM là một đề tài không mới. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế ngày càng lớn.
Nhưng bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh ở một số ngân hàng vẫn còn nhiều tồn tại, thể hiện ở tình trạng nợ xấu trong các ngân hàng vẫn còn gia tăng, kinh doanh kém hiệu quả, một số ngân hàng đã phải chịu sáp nhập hay bán lại. Do đó, buộc các ngân hàng ngày càng phải chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Vì thế, đề tài hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại các NHTM càng được quan tâm, phân tích và lựa chọn làm đề tài nghiên cứu cho các luận văn thạc sĩ của các tác giả thuộc chuyên ngành Kinh tế đầu tư hay Tài chính ngân hàng. Trong đó có nhiều công trình nghiên cứu công tác TĐDA vay vốn chung hay từng lĩnh vực cụ thể như: - Đề tài: “Hoàn thiện công tác TĐDA của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung”.Tác giả: Nguyễn Thị Minh (Năm 2016).
Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ, thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ tại ngân hàng, các phương pháp, nội dung TĐDA của doanh nghiệp vừa và nhỏ…, phân tích được thực trạng, hạn chế và một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bài viết đã đề cập được đầy đủ tính chất đặc thù trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư của doanh nghiệp vừa và nhỏ. - Đề tài: “Hoàn thiện công tác TĐDA đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàn Kiếm”.Tác giả: Phạm Quang Chính (Năm 2016). Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: dự án đầu tư bất động 6 sản, TĐDA đầu tư bất động sản tại ngân hàng, các phương pháp, nội dung TĐDA bất động sản…, phân tích được thực trạng, hạn chế và một số giải pháp hoàn thiện công tác TĐDA đầu tư bất động sản.
Bài viết đã đề cập được đầy đủ tính chất đặc thù trong hoạt động TĐDA đầu tư bất động sản. Các nội dung phân tích đều được gắn với những số liệu thực tiễn liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản tại ngân hàng. - Đề tài: “Hoàn thiện công tác TĐDA đầu tư trong lĩnh vực thủy điện tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Điện Biên”. Tác giả: Bùi Duy Kiên (Năm 2015).
Luận văn đã đưa ra được một số vấn đề lý luận về: vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, dự án đầu tư vào lĩnh vực thủy điện, TĐDA đầu tư vào lĩnh vực thủy điện tại Ngân hàng NN&PTNT,.