Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài - Luận văn Thạc sĩ Luật

Luận văn phân tích quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài tại Việt Nam, thực trạng áp dụng và kiến nghị hoàn thiện.

• Tác giả: Phạm Thị Thu Thảo
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Hải An
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Quyền Sở Hữu Nhà Ở Tại Việt Nam Của Tổ Chức Nước Ngoài
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan quyền sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài VN

Khung pháp lý về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài tại Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển đáng kể, nhằm tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của các chủ thể nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Chính sách này tác động trực tiếp đến mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản, một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Sự ra đời của Luật Nhà ở 2014 được xem là một cột mốc quan trọng, mở rộng đối tượng và loại hình nhà ở mà tổ chức nước ngoài được phép sở hữu. Việc phân tích và nắm vững các quy định này là yêu cầu cấp thiết đối với các nhà đầu tư, doanh nghiệp và các nhà hoạt động pháp lý. Chính sách cởi mở này không chỉ giải quyết vấn đề an cư cho người lao động nước ngoài mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế.

1.1. Hiểu đúng khái niệm tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở

Để áp dụng đúng pháp luật, cần làm rõ các khái niệm cốt lõi. Theo Luật Nhà ở 2014, "nhà ở" là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt. Quyền sở hữu nhà ở bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó. Chủ thể chính trong luận văn này là "tổ chức nước ngoài" (TCNN). Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, TCNN bao gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Một điều kiện tiên quyết là các tổ chức này phải có giấy tờ chứng minh đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, ví dụ như Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy phép tương đương do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Việc định danh rõ ràng các đối tượng này là nền tảng để xác định quyền và nghĩa vụ liên quan.

1.2. Lịch sử phát triển pháp luật nhà ở cho người nước ngoài

Quá trình cho phép TCNN sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một chặng đường dài, phản ánh sự thay đổi trong tư duy lập pháp và chính sách mở cửa. Khởi đầu từ Luật Đất đai năm 1993 chỉ cho phép thuê đất, bước ngoặt thực sự đến với Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Đây là văn bản pháp lý đầu tiên chính thức công nhận quyền này, dù còn nhiều hạn chế. Đỉnh cao của quá trình này là sự ra đời của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Các đạo luật này đã thể chế hóa chính sách một cách toàn diện, mở rộng đáng kể đối tượng, điều kiện, số lượng và loại hình nhà ở TCNN được sở hữu. Sự phát triển này thể hiện quan điểm nhất quán của Nhà nước trong việc tạo lập môi trường đầu tư bình đẳng và hấp dẫn.

II. Vướng mắc pháp lý khi tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở

Mặc dù có những thay đổi tiến bộ, việc thực thi pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài vẫn còn tồn tại nhiều thách thức và bất cập. Những vướng mắc pháp lý khi mua nhà này tạo ra rào cản và sự không chắc chắn cho các nhà đầu tư. Luận văn gốc đã chỉ ra sự thiếu đồng bộ và chồng chéo giữa các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, và Luật Đầu tư. Chẳng hạn, khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" chưa được hiểu và áp dụng thống nhất giữa các văn bản pháp luật và các địa phương, gây khó khăn trong việc xác định tư cách chủ thể được mua nhà. Những "điểm nghẽn" pháp lý này làm chậm quá trình giao dịch, tăng chi phí và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cho tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.

2.1. Phân tích các hạn chế quyền sở hữu nhà ở hiện hành

Một số hạn chế quyền sở hữu nhà ở vẫn được duy trì trong luật hiện hành. Đáng chú ý là quy định về giới hạn số lượng căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ mà một TCNN được sở hữu trong một tòa nhà chung cư hoặc trên một địa bàn cấp phường. Mục đích của quy định này là để đảm bảo an ninh quốc phòng và tránh độc quyền, đầu cơ. Tuy nhiên, nó có thể gây khó khăn cho các tập đoàn lớn có nhu cầu nhà ở cho số lượng lớn nhân viên. Bên cạnh đó, thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài bị giới hạn theo thời hạn của dự án đầu tư (thường không quá 50 năm và có thể được gia hạn), khác với quyền sở hữu lâu dài của công dân Việt Nam. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản và giá trị dài hạn của tài sản, là một điểm mà các nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc kỹ lưỡng.

2.2. Khó khăn thực tế trong thủ tục mua bán và cấp phép

Trên thực tế, thủ tục mua nhà cho công ty nước ngoài thường phức tạp và kéo dài hơn so với giao dịch trong nước. Quy trình yêu cầu nhiều loại giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Luận văn chỉ ra rằng việc thiếu các văn bản hướng dẫn chi tiết và sự diễn giải không đồng nhất của các cơ quan chức năng ở các địa phương khác nhau đã gây ra nhiều chậm trễ. Đặc biệt, quá trình xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng cho công ty nước ngoài) có thể gặp nhiều trở ngại. Sự thiếu một quy trình chuẩn hóa, minh bạch trên toàn quốc khiến TCNN thường phải đối mặt với các rào cản hành chính không cần thiết, làm tăng chi phí và thời gian chờ đợi.

III. Hướng dẫn điều kiện tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở

Để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể các điều kiện tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở. Các điều kiện này được thiết kế để đảm bảo chỉ những TCNN có hoạt động hợp pháp, đóng góp thực sự cho kinh tế Việt Nam mới được tham gia vào thị trường. Về cơ bản, pháp luật phân biệt hai trường hợp chính: TCNN đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án và TCNN mua nhà ở thương mại để bố trí cho nhân viên ở. Dù ở trường hợp nào, yêu cầu cốt lõi vẫn là phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương chứng minh sự hiện diện và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện này là cơ sở để được công nhận và bảo vệ quyền sở hữu.

3.1. Đối tượng và hình thức sở hữu nhà ở được pháp luật cho phép

Điều 159 Luật Nhà ở 2014 xác định rõ đối tượng và hình thức sở hữu nhà ở. Các đối tượng đủ điều kiện bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Các tổ chức này được sở hữu nhà ở thông qua hai hình thức chính: (1) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; và (2) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án), ngoại trừ các khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng. Quy định này đã mở rộng đáng kể so với trước đây, tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

3.2. Quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Một trong những quy định pháp lý đặc thù nhất là về thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài. Theo Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sở hữu của TCNN được xác định theo thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó và không vượt quá thời hạn này. Thời gian sở hữu được tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và sẽ được ghi rõ trên chính giấy chứng nhận đó. Khi hết thời hạn, tài sản sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của TCNN luôn gắn liền với hoạt động đầu tư, kinh doanh hợp pháp tại Việt Nam, phù hợp với nguyên tắc hiến định về sở hữu đất đai toàn dân.

IV. Quy trình cấp sổ hồng cho công ty nước ngoài mua nhà

Việc hoàn tất quy trình để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng và quan trọng nhất để chính thức hóa quyền sở hữu của TCNN. Quy trình này, từ khi ký hợp đồng mua bán đến khi nhận được sổ hồng cho công ty nước ngoài, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và tuân thủ nghiêm ngặt các bước theo quy định. Nó liên quan đến sự phối hợp của nhiều cơ quan nhà nước, bao gồm văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai. Việc nắm rõ quy trình giúp các tổ chức nước ngoài tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có. Hoàn thành thủ tục này đồng nghĩa với việc TCNN được pháp luật Việt Nam công nhận và bảo hộ đầy đủ các quyền đối với tài sản nhà ở của mình.

4.1. Các bước trong thủ tục mua nhà cho công ty nước ngoài

Quy trình thủ tục mua nhà cho công ty nước ngoài bắt đầu bằng việc kiểm tra tính pháp lý của bất động sản và tư cách của bên bán. TCNN cần chuẩn bị bộ hồ sơ chứng minh đủ điều kiện mua nhà, bao gồm bản sao công chứng Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tiếp theo, hai bên ký kết hợp đồng mua bán, hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, hồ sơ sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện để làm thủ tục đăng ký biến động và xin cấp Giấy chứng nhận. Toàn bộ thanh toán phải được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng tại Việt Nam để đảm bảo tính minh bạch.

4.2. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là TCNN

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, TCNN có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo pháp luật. Các quyền cơ bản bao gồm: sử dụng nhà ở cho mục đích đã đăng ký (ví dụ làm nơi ở cho nhân viên), cho thuê lại nếu pháp luật cho phép, và thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho trong thời hạn sở hữu. Tuy nhiên, các quyền này đi kèm với nghĩa vụ tương ứng, như: trả các loại thuế, phí liên quan đến bất động sản; bảo trì nhà ở theo quy định; và không được sử dụng nhà ở vào các mục đích trái pháp luật. Việc thực hiện đúng các nghĩa vụ này là điều kiện để TCNN được hưởng trọn vẹn các quyền lợi của mình.

V. Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở của doanh nghiệp FDI

Bức tranh thực trạng sở hữu nhà ở của FDI cho thấy một khoảng cách rõ rệt giữa chính sách và thực tiễn. Mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã tạo ra một hành lang pháp lý cởi mở, số lượng TCNN thực sự mua và sở hữu nhà ở vẫn còn khá khiêm tốn. Luận văn gốc cho rằng các rào cản về thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu rõ ràng trong một số quy định vẫn là những yếu tố chính cản trở. Nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn giải pháp thuê nhà dài hạn thay vì mua để tránh các quy trình pháp lý rườm rà. Thực tế này cho thấy cần có những cải cách mạnh mẽ hơn nữa để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, qua đó tối ưu hóa việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản.

5.1. Tác động của chính sách đến thị trường bất động sản

Chính sách cho phép TCNN sở hữu nhà ở đã tạo ra những tác động tích cực nhất định đến thị trường bất động sản cho tổ chức nước ngoài. Nó đã góp phần làm tăng sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản cao cấp, thúc đẩy các chủ đầu tư nâng cao chất lượng dự án để đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, do số lượng giao dịch thực tế của các TCNN chưa cao, tác động lan tỏa đến toàn thị trường vẫn còn hạn chế. Động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu đến từ nhu cầu trong nước và các nhà đầu tư cá nhân nước ngoài, thay vì các thương vụ mua sắm quy mô lớn từ các tập đoàn, doanh nghiệp FDI.

5.2. Quy định về việc chuyển nhượng bất động sản của TCNN

Quyền chuyển nhượng bất động sản của tổ chức nước ngoài là một yếu tố quan trọng, đảm bảo tính thanh khoản cho khoản đầu tư. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, TCNN có quyền bán hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu của mình cho các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định trước khi hết thời hạn sở hữu. Tuy nhiên, người mua lại (nếu là TCNN) cũng chỉ được sở hữu trong khoảng thời gian còn lại. Yếu tố về thời hạn sở hữu có thể ảnh hưởng đến giá trị bán lại của tài sản. Cùng với các quy định về thuế thu nhập từ chuyển nhượng, đây là một bài toán kinh tế mà các nhà đầu tư phải tính toán cẩn thận khi quyết định thoái vốn.

VI. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở cho TCNN

Để khai thác tối đa tiềm năng từ dòng vốn đầu tư nước ngoài, việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà ở là yêu cầu cấp thiết. Chìa khóa nằm ở việc đơn giản hóa thủ tục, làm rõ các quy định còn mơ hồ và đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật liên quan. Luận văn đã đề xuất các kiến nghị cụ thể nhằm sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn. Các giải pháp này tập trung vào việc tạo ra một hành lang pháp lý duy nhất, minh bạch và dễ dự đoán cho các TCNN. Bằng cách tháo gỡ các vướng mắc pháp lý khi mua nhà hiện nay, Việt Nam có thể nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo ra một môi trường hấp dẫn hơn cho dòng vốn FDI.

6.1. Kiến nghị sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở và văn bản liên quan

Các kiến nghị cải cách pháp luật trọng tâm bao gồm: thống nhất cách hiểu và áp dụng khái niệm "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" trong tất cả các văn bản pháp luật. Cần xây dựng một quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chuẩn hóa, rút ngắn thời gian và áp dụng thống nhất trên toàn quốc, có thể tích hợp công nghệ số để tạo ra cơ chế một cửa điện tử. Ngoài ra, cần xem xét các phương án linh hoạt hơn cho thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài, ví dụ như cho phép tự động gia hạn đối với các tổ chức duy trì hoạt động đầu tư hiệu quả tại Việt Nam. Những điều chỉnh này sẽ giảm bớt gánh nặng hành chính và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

6.2. Xu hướng và triển vọng thu hút đầu tư vào bất động sản

Xu hướng thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam trong tương lai được đánh giá là rất tích cực, với điều kiện khung pháp lý tiếp tục được cải thiện. Quá trình hội nhập kinh tế sâu rộng sẽ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và văn phòng chất lượng cao từ các công ty nước ngoài. Một môi trường pháp lý thông thoáng, rõ ràng về quyền sở hữu tài sản sẽ là yếu tố cạnh tranh cốt lõi. Trọng tâm chính sách cần chuyển từ việc "cho phép" sở hữu sang "chủ động tạo điều kiện thuận lợi" cho việc sở hữu, từ đó định vị Việt Nam là một trong những điểm đến đầu tư bất động sản hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI 1. Một số khái niệm có liên quan 1. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một định nghĩa chính thức cụ thể nào về quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật của các quốc gia trên thế giới và pháp luật Việt Nam đều đưa ra định nghĩa quyền sở hữu và nhà ở nhưng lại không định nghĩa hay giải thích rõ ý nghĩa của quyền sở hữu nhà ở.

Để hiểu thế nào là quyền sở hữu nhà ở, trước tiên, tác giả làm rõ khái niệm nhà ở. Nhà ở (“House”) là một khái niệm được nhiều ngành khoa học nghiên cứu ở các góc độ khác nhau. Theo từ điển Tiếng Việt “nhà” được định nghĩa là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó. Trên góc độ văn hóa xã hội, nhà ở là một loại hình công trình kiến trúc xuất hiện sớm nhất của loài 6 người.

Với bề dày phát triển của lịch sử nhân loại, nhà ở không chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Theo đó, “khái niệm nhà ở trong tiếng Anh (house), Pháp (maison), Ý (casa) đều có mục đích chung là dùng để chỉ một thực thể vật chất làm nơi cư ngụ của con người, trong đó, kiến trúc luôn được liên kết với những vấn đề về bản sắc thị giác và bản sắc văn hóa” 1. Trên góc độ xây dựng, nhà ở được hiểu là sản phẩm của hoạt động xây dựng, không gian bên trong nhà ở có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài và được dùng với mục đích để ở. Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ.

Xã hội càng văn minh, hiện đại thì nhà ở càng có vai trò quan trọng, nhà ở không chỉ là nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động mà còn là một hàng hoá hay tài sản đặc biệt có những đặc điểm riêng nhất định. Theo đó, quan điểm của các nhà kinh tế cho rằng nhà ở là một tài sản, là một loại hàng hóa có giá trị. Còn trên góc độ đời sống con người, nhà ở là một bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như mưa, tuyết rơi, nắng nóng, gió bão. Như vậy, việc nhận thức đúng về nhà ở có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xây dựng các quy định của pháp luật và giải quyết các tranh chấp về nhà ở nói riêng cũng như điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến nhà ở nói chung.

Ở luận văn này, tác giả tiếp cận khái niệm nhà ở dưới góc độ khoa học pháp lý. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau. Theo pháp luật về dân sự, nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của các giao dịch dân sự như giao dịch mua bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp nhà ở. Theo pháp luật về xây dựng, nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất và được xây dựng theo thiết kế nhất định.

Còn theo pháp luật về nhà ở, “nhà ở là công trình xây 1TS. Phan Bảo An & Ths. Trần Văn Tâm (2017), “Văn hóa Việt Nam với kiến trúc nhà ở”, Tạp chí Kiến trúc, số 7/2017. 7 dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”2.

Theo quy định tại LNƠ năm 2014, nhà ở bao gồm các loại hình: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội3. Tuy nhiên, không phải tất cả các loại nhà ở này đều thuộc quyền sở hữu của TCNN, tác giả sẽ phân tích sau ở chương 2. Tóm lại, có thể hiểu nhà ở là một loại tài sản, được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Qua khái niệm này, ta thấy nhà ở là khái niệm có nội hàm hẹp và có các đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà ở là một loại tài sản.

Nhà ở thuộc loại hình bất động sản, đây có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản được hình thành trong tương lai. Vì vậy, nhà ở là đối tượng của các giao dịch dân sự. Theo đó, giao dịch nhà ở nói chung được quy định trong nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự (BLDS), LNƠ, Luật thương mại và LKDBĐS. BLDS quy định chủ sở hữu được thực hiện nhiều loại giao dịch dân sự về nhà ở, bao gồm: mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế, uỷ quyền quản lý.

Tuy nhiên, hiện nay giao dịch về nhà ở không đơn thuần mang tính dân sự mà nó còn mang tính kinh tế vì nhà ở cũng là một loại hàng hoá nên việc thực hiện giao dịch trong chừng mực nào đó cũng phải tuân thủ pháp luật về thương mại. Thứ hai, “nhà ở phải là công trình xây dựng do con người tạo lập nên bằng công sức lao động, được thiết kế và xây dựng bởi các loại vật liệu xây dựng theo quy định của nhà nước, cùng với các thiết bị gắn với nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”4. Mặt khác, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, không thể tách rời, không thể di chuyển được, không thể trực tiếp mang đi mua bán, trao đổi hay thực hiện các giao dịch khác, nhà ở có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định. Thứ ba, nhà ở được xây dựng chỉ có một mục đích duy nhất là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Mục đích của việc xây dựng nhà ở là để duy trì cuộc sống, là không gian tạo lập, trao đổi, xây dựng, phát triển 2Khoản 1 Điều 3, LNƠ năm 2014. 3Khoản 2,3,4,5,6,7 Điều 3 LNƠ năm 2014. 4 Ngô Thanh Hương (2013), “Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam ”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội. 8 và gìn giữ văn hóa của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng); là nơi thờ cúng tổ tiên, thờ phụng đức tin; là nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống.

Để thực hiện chức năng của mình, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng nhằm phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp, công trình phụ, trong đó các công trình phụ có thể được xây dựng khép kín trong cùng một không gian nhà ở hoặc xây dựng tách biệt. Trên thực tế, vẫn có sự nhầm lẫn giữa nhà ở với chỗ ở, nơi cư trú như nhà trên thuyền, nhà nổi, nhà bè, nhà trên cây.Tuy nhiên, đó không được coi là nhà ở vì không đáp ứng được các tiêu chí là nhà ở theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chúng ta cần phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải là nhà ở như nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ và các công trình xây dựng tương tự khác. Tiếp theo, tác giả làm rõ khái niệm quyền sở hữu.

“Quyền sở hữu” (“Ownership rights”) là một thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong các bài viết học thuật cũng như các đề tài nghiên cứu khoa học thuộc lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội hay pháp lý liên quan đến pháp luật dân sự, tài chính - ngân hàng, quản lý nhà nước, quản trị doanh nghiệp. Theo từ điển Luật học thì: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định, là tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (Theo nghĩa khách quan). Tùy theo mục tiêu mà các nhà nghiên cứu thường tiếp cận khái niệm “Quyền sở hữu” dưới nhiều góc độ khác nhau, tuy nhiên có thể khái quát hai hướng tiếp cận phổ biến là kinh tế học và khoa học pháp lý. Theo quan điểm kinh tế học, quyền sở hữu được coi là quyền chiếm giữ những của cải vật chất của con người trong đời sống xã hội thông qua lao động sản xuất.

Không có lao động thì không có chiếm hữu và do đó không có sở hữu. Với tư cách là lao động chung, trừu tượng của con người, sở hữu biểu hiện như một quan hệ sản xuất phản ánh lao động xã hội tổng thể của con người tác động, chiếm hữu những điều kiện khách quan phục vụ lợi ích của con người. Theo quan điểm này, quyền sở hữu là một phạm trù kinh tế mang yếu tố khách quan, xuất hiện cùng với sự tồn tại của xã hội loài người. Kinh tế học chính trị Mác - Lênin cho rằng: 9 Quan hệ sở hữu là hình thức xã hội của chiếm hữu của cải trong một hình thái kinh tế - xã hội nhất định, gắn liền với một tổ chức xã hội nhất định.

Quan hệ sở hữu là một mặt căn bản của quan hệ sản xuất, phản ánh quan hệ giữa người với người đối với của cải (tài sản). Như vậy, quyền sở hữu biểu thị mối quan hệ giữa người với người về sự chiếm hữu tự nhiên - quyền sở hữu là hình thức xã hội của hành vi chiếm hữu. Với mục đích nghiên cứu chủ yếu là giải quyết vấn đề quyền sở hữu trong pháp luật nhà ở, với Luận văn này, tác giả sẽ tiếp cận khái niệm “Quyền sở hữu” theo hướng tiếp cận thứ hai.