Quyền Đối Với Bất Động Sản Liên Kề Theo Bộ Luật Dân Sự Năm 2015

Khóa luận phân tích quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự năm 2015, cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định pháp lý.

• Tác giả: Lê Thị Phương Oanh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Bích Thảo
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự
• Đề tài: Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề Theo Bộ Luật Dân Sự Năm 2015
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 1.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản liền kề
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại quyền đối với bất động sản liền kề
• 1.3. Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
• 2.1. Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.2. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.3. Nguyên tắc thực hiện và thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.4. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.5. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.6. Thực tiễn áp dụng quy định về quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.7. Những kết quả đạt được. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 3.1. Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo di chúc
• 3.2. Về thời hạn khi thay đổi việc thực hiện quyền. Về quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Về quyền đối với bất động sản liền kề liên quan đến lối đi qua
• 3.3. Về thỏa thuận mức đền bù, thời hạn đền bù và chế tài nếu không thực hiện việc đền bù cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Về mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác. Về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Về đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề Theo Bộ Luật Dân Sự 2015

Quyền đối với bất động sản liền kề là một khái niệm quan trọng trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Khái niệm này không chỉ liên quan đến quyền sở hữu mà còn ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu bất động sản. Theo quy định, quyền này được xác lập nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng tài sản. Việc hiểu rõ về quyền đối với bất động sản liền kề sẽ giúp các chủ sở hữu tránh được những tranh chấp không đáng có.

1.1. Khái Niệm Bất Động Sản Liền Kề

Bất động sản liền kề được hiểu là những bất động sản có chung ranh giới. Theo Bộ luật Dân sự, bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Việc xác định rõ khái niệm này là cần thiết để áp dụng các quy định pháp luật liên quan.

1.2. Đặc Điểm Của Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với hai loại bất động sản: bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Điều này có nghĩa là quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản phải được xác định rõ ràng để tránh tranh chấp.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định rõ về quyền đối với bất động sản liền kề, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề và thách thức trong thực tiễn áp dụng. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền cấp thoát nước, và các quyền khác vẫn thường xuyên xảy ra. Điều này đòi hỏi cần có sự hoàn thiện hơn nữa trong các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu.

2.1. Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề phổ biến nhất liên quan đến bất động sản liền kề. Các chủ sở hữu thường gặp khó khăn trong việc xác định ranh giới và quyền lợi của mình, dẫn đến nhiều vụ kiện tụng.

2.2. Hạn Chế Trong Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Hạn chế trong quyền đối với bất động sản liền kề có thể đến từ các quy định pháp luật chưa rõ ràng hoặc sự thiếu hiểu biết của các chủ sở hữu. Điều này cần được khắc phục để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

III. Phương Pháp Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, cần áp dụng các phương pháp pháp lý hiệu quả. Việc thương lượng, hòa giải và sử dụng các biện pháp pháp lý là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu. Ngoài ra, việc nâng cao nhận thức về pháp luật cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu tranh chấp.

3.1. Thương Lượng Và Hòa Giải

Thương lượng và hòa giải là những phương pháp hiệu quả để giải quyết tranh chấp. Các bên có thể thỏa thuận về quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó tránh được những rắc rối pháp lý.

3.2. Sử Dụng Biện Pháp Pháp Lý

Khi thương lượng không thành công, các bên có thể sử dụng biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. Việc khởi kiện tại tòa án là một trong những lựa chọn cuối cùng để giải quyết tranh chấp.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Thực tiễn áp dụng quyền đối với bất động sản liền kề cho thấy nhiều kết quả tích cực, nhưng cũng tồn tại không ít hạn chế. Các vụ kiện liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền lợi của các chủ sở hữu vẫn diễn ra thường xuyên. Việc nghiên cứu và đánh giá thực tiễn sẽ giúp cải thiện các quy định pháp luật hiện hành.

4.1. Kết Quả Đạt Được

Nhiều vụ tranh chấp đã được giải quyết thành công thông qua các phương pháp hòa giải và thương lượng. Điều này cho thấy sự cần thiết của việc áp dụng các biện pháp này trong thực tiễn.

4.2. Hạn Chế Và Nguyên Nhân

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng quyền đối với bất động sản liền kề. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thiếu hiểu biết của các chủ sở hữu và các quy định pháp luật chưa hoàn thiện.

V. Kết Luận Về Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự năm 2015 là một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực pháp luật. Việc hiểu rõ và áp dụng đúng các quy định này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu. Cần có sự hoàn thiện hơn nữa trong các quy định pháp luật để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

5.1. Tương Lai Của Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề

Tương lai của quyền đối với bất động sản liền kề sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của pháp luật và thực tiễn áp dụng. Cần có những cải cách để đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu.

5.2. Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật

Cần có những kiến nghị cụ thể để hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng thu hẹp và giá trị bất động sản liên tục gia tăng, tình trạng các thửa đất bị bao vây bởi bất động sản của người khác, không có lối ra đường giao thông công cộng hoặc thiếu hệ thống cấp, thoát nước, là hiện tượng phổ biến tại Việt Nam. Pháp luật dân sự đã ghi nhận chế định giải quyết vấn đề này qua nhiều lần pháp điển hóa: Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015.

Tác giả xác định rằng BLDS năm 2005 chỉ quy định quyền đối với bất động sản liền kề trong 7 điều (từ Điều 273 đến Điều 279), và thực tiễn áp dụng đã bộc lộ những bất cập nhất định. BLDS năm 2015 đã mở rộng chế định này thành 12 điều (từ Điều 245 đến Điều 256), xếp trong Chương XIV "Quyền khác đối với tài sản". Dù vậy, quy định mới vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế trong thực tiễn xét xử. Đó là lý do tác giả Lê Thị Phương Oanh lựa chọn đề tài "Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015" để làm khóa luận tốt nghiệp tại Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2023), dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Bích Thảo.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm:

1. Làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề.
2. Phân tích khái niệm, đặc điểm, phân loại quyền đối với bất động sản liền kề.
3. Khái quát lịch sử phát triển pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề.
4. Phân tích các quy định của BLDS năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề.
5. Đánh giá thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân.
6. Đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề.

Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận, quy định pháp luật hiện hành về quyền đối với bất động sản liền kề và thực tiễn áp dụng tại các Tòa án nhân dân.

Phạm vi nghiên cứu: Tập trung vào BLDS năm 2015 và thực tiễn xét xử của Tòa án trong 5 năm trở lại đây tính từ thời điểm viết khóa luận (2023).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và khái niệm sử dụng

Khóa luận vận dụng hệ thống văn bản pháp luật thực định làm nền tảng phân tích, bao gồm:

• BLDS ngày 24 tháng 11 năm 2015 (đặc biệt các Điều 245–256, Điều 107, Điều 175, Điều 250, Điều 251, Điều 252, Điều 253, Điều 254, Điều 255, Điều 256, Điều 601).
• BLDS năm 2005 (các Điều 273–279, Điều 274, Điều 275).
• BLDS năm 1995 (Điều 278).
• Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (Điều 4, Điều 202).
• Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 (Điều 602, Điều 604) và BLDS Nam Kỳ (Điều 463).

Tác giả tiếp cận khái niệm "quyền đối với bất động sản liền kề" là loại vật quyền, trong đó một bất động sản (bất động sản chịu hưởng quyền) phải gánh chịu những ràng buộc nhất định nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác (bất động sản hưởng quyền) thuộc sở hữu của người khác — theo định nghĩa tại Điều 245 BLDS năm 2015. Khóa luận cũng tham khảo quan điểm lý luận của TS. Nguyễn Ngọc Điện, tác giả Phạm Công Lạc (Luận án Tiến sĩ Luật học, 2004), tác giả Trần Thị Huệ ("Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới", 2011), Luận án Tiến sĩ của Nguyễn Thị Hường (2019), luận văn Thạc sĩ của Lê Huyền Trang (2017) và Nguyễn Thúy Dương (2021).

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng tổng hợp các phương pháp: phân tích, tổng hợp, logic để làm rõ khái niệm và nội dung quyền; phương pháp so sánh để đối chiếu quy định của BLDS năm 2015 với BLDS năm 2005 và các BLDS thời kỳ trước, nhận diện điểm kế thừa và điểm mới; đồng thời liên hệ thực tiễn qua phân tích các bản án cụ thể.

Nguồn dữ liệu: Văn bản pháp luật thực định; từ điển Tiếng Việt phổ thông (Viện Ngôn ngữ, 2010); Từ điển Luật học; các bản án dân sự của Tòa án nhân dân các cấp được trích dẫn trực tiếp trong khóa luận, bao gồm bản án của TAND tỉnh Tiền Giang, TAND quận Thốt Nốt (Cần Thơ), TAND thành phố Bến Tre, TAND huyện Kế Sách (Sóc Trăng), TAND tỉnh Đồng Nai, TAND thành phố Sa Đéc (Đồng Tháp), TAND huyện Krông Năng (Đắk Lắk), TAND huyện Hiệp Đức (Quảng Nam).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quyền đối với bất động sản liền kề

Chương này xây dựng nền tảng lý luận cho toàn bộ khóa luận. Tác giả phân tích khái niệm bất động sản theo Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 (gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai; và tài sản khác theo quy định của pháp luật). Tiếp theo, tác giả luận giải khái niệm bất động sản liền kề thông qua nhiều nguồn: từ điển ngôn ngữ, từ điển pháp lý, quan điểm của tác giả Phạm Công Lạc, kết luận rằng bất động sản liền kề là các bất động sản có sự tiếp giáp chung ranh giới với nhau.

Về khái niệm, đặc điểm và phân loại quyền đối với bất động sản liền kề, khóa luận chỉ rõ bốn đặc điểm cơ bản: (1) quyền gắn với hai loại bất động sản là bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; (2) quyền đi theo bất động sản chứ không theo chủ thể, có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao cùng bất động sản; (3) quyền được xác lập giữa hai bất động sản liền kề hoặc bị vây bọc lẫn nhau; (4) mục đích sử dụng giới hạn — phục vụ nhu cầu khai thác bất động sản hưởng quyền, không nhằm mục đích kiếm lợi nhuận.

Tác giả phân loại quyền theo ba tiêu chí: căn cứ xác lập (địa thế tự nhiên, pháp luật quy định, thỏa thuận, di chúc); theo thể thức thực hiện (quyền liên tiếp và quyền không liên tiếp); và theo nội dung (quyền về cấp, thoát nước; quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; quyền về lối đi qua; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc).

Chương này cũng trình bày sơ lược lịch sử pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề tại Việt Nam, từ thời Pháp thuộc với Bộ Dân luật Bắc Kỳ (Điều 602 — khái niệm "địa dịch") và BLDS Nam Kỳ (Điều 463), đến BLDS năm 1995 (Điều 278 — "quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề"), BLDS năm 2005 (Điều 273 — bổ sung quyền cấp khí ga), và BLDS năm 2015 (12 điều, bổ sung hai căn cứ xác lập mới).

Chương 2: Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề và thực tiễn áp dụng

Đây là chương trọng tâm, chiếm phần lớn dung lượng khóa luận. Tác giả phân tích lần lượt các cấu phần pháp lý:

Căn cứ xác lập (Điều 246 BLDS năm 2015): BLDS năm 2015 bổ sung hai căn cứ hoàn toàn mới so với BLDS năm 2005, bao gồm xác lập do địa thế tự nhiên và xác lập theo di chúc, bên cạnh hai căn cứ kế thừa là theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. Tác giả phân tích chi tiết ý nghĩa pháp lý của từng căn cứ, đặc biệt làm rõ căn cứ xác lập do chuyển giao bất động sản và do phân chia bất động sản.

Hiệu lực (Điều 247): Quyền có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao cùng với bất động sản, đây là điểm mới so với BLDS năm 2005.

Nguyên tắc thực hiện (Điều 248): Ưu tiên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận, thực hiện theo ba nguyên tắc: bảo đảm nhu cầu hợp lý của khai thác bất động sản hưởng quyền; không lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; không được ngăn cản hoặc gây khó khăn cho việc thực hiện quyền.

Thay đổi việc thực hiện quyền (Điều 249): Quy định hoàn toàn mới trong BLDS năm 2015, yêu cầu chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước trong thời hạn hợp lý khi có thay đổi liên quan đến việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền.

Nội dung quyền: Tác giả phân tích bốn nhóm quyền cụ thể:

Nhóm quyền	Điều luật	Đặc điểm nổi bật
Cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề	Điều 252	Có bồi thường nếu gây thiệt hại; ngoại lệ khi nước tự nhiên chảy từ cao xuống thấp
Tưới nước, tiêu nước trong canh tác	Điều 253	Áp dụng cho đất nông nghiệp; người hưởng quyền phải bồi thường nếu gây thiệt hại
Lối đi qua	Điều 254	Có đền bù; mở rộng so với BLDS 2005 khi bổ sung trường hợp "không đủ lối đi"
Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc	Điều 255	Không có đền bù; phải bảo đảm an toàn và thuận tiện

Chấm dứt quyền (Điều 256): Bốn trường hợp chấm dứt gồm: hai bất động sản thuộc sở hữu của một người; việc sử dụng, khai thác không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; theo thỏa thuận của các bên; và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Thực tiễn áp dụng: Tác giả ghi nhận những kết quả đạt được: BLDS năm 2015 tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn; công tác hòa giải tại UBND cấp xã phát huy hiệu quả; nhận thức pháp luật của người dân được nâng cao. Bên cạnh đó, khóa luận chỉ ra nhiều bất cập qua phân tích các vụ án cụ thể, liên quan đến: căn cứ xác lập theo di chúc; quy định về thời hạn thông báo thay đổi; định nghĩa "lối cấp, thoát nước thích hợp"; số lượng lối cấp, thoát nước; thiếu định nghĩa "bất động sản vây bọc"; phương thức, mức đền bù và chế tài khi không thực hiện đền bù về lối đi qua.

Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Trên cơ sở phân tích bất cập ở Chương 2, tác giả đề xuất các kiến nghị cụ thể về: căn cứ xác lập quyền theo di chúc; quy định thời hạn cụ thể khi thay đổi việc thực hiện quyền; làm rõ nội hàm "lối cấp, thoát nước thích hợp"; bổ sung định nghĩa "bất động sản vây bọc"; quy định rõ về phương thức, mức đền bù, thời hạn đền bù và chế tài khi không thực hiện đền bù đối với quyền về lối đi qua; và đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

Khóa luận hệ thống hóa toàn diện chế định quyền đối với bất động sản liền kề theo BLDS năm 2015, từ nền tảng lý luận đến quy định thực định và thực tiễn xét xử. Thông qua phân tích so sánh, tác giả xác định rõ sáu điểm mới cơ bản của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005: (1) đưa ra khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề; (2) bổ sung quy định về hiệu lực của quyền; (3) bổ sung nguyên tắc thực hiện quyền; (4) bổ sung căn cứ xác lập quyền (địa thế tự nhiên và di chúc); (5) bổ sung quy định về thay đổi việc thực hiện quyền; (6) dự liệu khá đầy đủ các trường hợp chấm dứt quyền.

Khóa luận cũng chỉ ra các bất cập cụ thể thông qua các bản án thực tiễn, điển hình là: Bản án phúc thẩm số 250/2020/DS-PT ngày 21/7/2020 của TAND tỉnh Tiền Giang (quyền cấp, thoát nước); Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 19/8/2022 của TAND quận Thốt Nốt, Cần Thơ (quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác, buộc bà Ư mở lối dẫn nước diện tích 0,6 m² tại thửa 2135); Bản án số 30/2022/DS-ST ngày 25/5/2022 của TAND thành phố Bến Tre (quyền lối đi qua, diện tích 177,6 m² thuộc thửa 31C); Bản án phúc thẩm số 78/2023/DS-PT ngày 27/4/2023 của TAND tỉnh Đồng Nai (chấm dứt hành vi sử dụng lối đi, diện tích 184,4 m² thuộc thửa đất số 01); Bản án sơ thẩm số 88/2022/DS-ST ngày 26/12/2022 của TAND huyện Krông Năng, Đắk Lắk (đền bù lối đi 135 m² — giá thị trường 170.000 đồng so với khung giá nhà nước 13.230.000 đồng — Hội đồng xét xử áp dụng giá thị trường, mỗi bên chịu 85.500 đồng).

Giải pháp và kiến nghị tác giả đề xuất

• Bổ sung quy định rõ ràng về nghĩa vụ đền bù trong trường hợp xác lập quyền theo di chúc khi lối đi đã hình thành từ trước.
• Quy định thời hạn thông báo cụ thể thay vì "thời hạn hợp lý" trong Điều 249.
• Định nghĩa chính thức khái niệm "bất động sản vây bọc" làm căn cứ xác định quyền về lối đi.
• Quy định cụ thể về phương thức, mức đền bù, thời hạn đền bù và chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ đền bù lối đi qua.
• Làm rõ nội hàm "lối cấp, thoát nước thích hợp" và trường hợp cần nhiều hơn một lối cấp, thoát nước.
• Bổ sung quy định về đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề.

Đóng góp so với nghiên cứu trước

So với các công trình đã có (Nguyễn Thị Hường 2019, Lê Huyền Trang 2017, Nguyễn Thúy Dương 2021), khóa luận cung cấp thêm đánh giá cập nhật về thực tiễn áp dụng quy định trong giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân trong những năm gần đây, với các bản án từ năm 2020 đến 2023, bao gồm nhiều địa bàn và loại tranh chấp đa dạng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Văn bản khóa luận chỉ ra một số hạn chế xuất phát từ chính phạm vi nghiên cứu: đề tài tập trung vào BLDS năm 2015 và thực tiễn xét xử 5 năm gần nhất, chưa mở rộng nghiên cứu sang mối quan hệ với các luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở trong bối cảnh sửa đổi pháp luật đất đai. Các quy định về căn cứ xác lập theo di chúc và về đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề còn thiếu hướng dẫn chi tiết, mở ra không gian nghiên cứu cho các công trình tiếp theo. Ngoài ra, do phạm vi là khóa luận tốt nghiệp cử nhân, độ sâu phân tích so sánh pháp luật quốc tế (ngoài tham chiếu ngắn đến pháp luật Pháp, Canada) chưa được triển khai toàn diện.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo trực tiếp cho:

• Sinh viên luật, đặc biệt chuyên ngành Luật Dân sự, trong việc nắm bắt hệ thống quy định về quyền đối với bất động sản liền kề theo BLDS năm 2015, so sánh với BLDS năm 2005, và hiểu cách Tòa án áp dụng pháp luật vào tranh chấp thực tế.
• Người làm đề tài nghiên cứu về quyền tài sản, vật quyền, hoặc pháp luật đất đai — đặc biệt phần phân tích các bản án tại Chương 2 cung cấp nguồn dữ liệu thực tiễn phong phú từ nhiều địa bàn.
• Người hành nghề pháp lý (luật sư, hòa giải viên, thẩm phán cấp sơ thẩm) có thể tham khảo phần phân tích bất cập về đền bù lối đi qua và căn cứ xác lập theo di chúc — những vấn đề thường phát sinh tranh cãi trong thực tế xét xử.

Phần đáng tham khảo nhất là mục 2.2 (Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân) tại Chương 2 và Chương 3 (kiến nghị hoàn thiện), vì đây là nơi tác giả tổng hợp trực tiếp các phát hiện từ thực tiễn xét xử.

---

Câu hỏi thường gặp

1. BLDS năm 2015 đã bổ sung những căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề nào so với BLDS năm 2005?

BLDS năm 2015 bổ sung hai căn cứ hoàn toàn mới: xác lập do địa thế tự nhiên (ví dụ: nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống thấp phải qua bất động sản khác) và xác lập theo di chúc (chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thể hiện ý chí trong di chúc hợp pháp dành quyền cho chủ thể khác). BLDS năm 2005 chỉ ghi nhận hai căn cứ là theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật.

2. Quyền về lối đi qua theo BLDS năm 2015 khác với BLDS năm 2005 như thế nào về điều kiện áp dụng và trách nhiệm đền bù?

Về điều kiện, BLDS năm 2005 chỉ áp dụng khi bất động sản "không có lối đi ra"; BLDS năm 2015 (Khoản 1 Điều 254) mở rộng thêm trường hợp bất động sản "không đủ lối đi ra đường công cộng". Về đền bù, BLDS năm 2005 quy định "người được dành lối đi" phải đền bù (phạm vi rộng, có thể là nhiều người); BLDS năm 2015 thu hẹp trách nhiệm đền bù chỉ còn "chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua", giúp quy định dễ thực thi hơn.

3. Tại sao quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không có đền bù, trong khi quyền về lối đi qua lại có đền bù?

Điều 255 BLDS năm 2015 quy định quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc là quyền không có đền bù — chủ sở hữu chỉ cần thực hiện một cách hợp lý, bảo đảm an toàn và thuận tiện; bồi thường chỉ phát sinh khi gây thiệt hại thực tế. Trong khi đó, quyền về lối đi qua (Điều 254) buộc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền ngay cả khi không có thiệt hại trực tiếp, vì việc mở lối đi ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích và quyền sử dụng của chủ đất.

4. Bản án của TAND huyện Krông Năng (Đắk Lắk) phản ánh bất cập gì trong việc xác định mức đền bù lối đi qua?

Trong vụ án số 88/2022/DS-ST, giá trị diện tích đất mở lối đi 135 m² được xác định theo hai khung giá khác nhau: giá nhà nước là 13.230.000 đồng, còn giá thị trường tại thời điểm định giá chỉ là 170.000 đồng — chênh lệch rất lớn. Hội đồng xét xử chọn áp dụng giá thị trường (170.000 đồng, mỗi bên chịu 85.500 đồng). Trường hợp này cho thấy BLDS và pháp luật liên quan chưa quy định thống nhất phương thức tính giá đền bù, dẫn đến cách xử lý khác nhau giữa các Tòa án địa phương và tạo mâu thuẫn lợi ích giữa các bên tranh chấp.

5. Bất cập cụ thể nào phát sinh khi căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là di chúc, và vụ án nào minh họa cho bất cập đó?

Trong vụ án tại TAND thành phố Sa Đéc (Bản án dân sự sơ thẩm số 83/2022/DS-ST ngày 30/9/2022), ông Trần Văn Bé sử dụng lối đi qua đất của cụ Nguyễn Thị Đăng từ năm 1975. Sau khi cụ Đăng mất (2011), di chúc không ghi rõ có dành lối đi cho ông Bé hay không; người thừa kế (anh Đỗ Văn Tuyển) đã lập hàng rào thu hẹp lối đi. Tòa án buộc anh Tuyển mở lại lối đi diện tích 6,8 m² và buộc ông Bé đền bù 37.000 đồng giá trị đất cùng giá trị hàng rào. Tác giả nhận định quyết định này thiếu căn cứ pháp lý vì BLDS chưa có quy định về việc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có phải đền bù lần thứ hai cho người thừa kế khi lối đi đã hình thành từ trước hay không.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của Lê Thị Phương Oanh cung cấp một phân tích có hệ thống về chế định quyền đối với bất động sản liền kề theo BLDS năm 2015, từ nền tảng lý luận và lịch sử pháp luật đến nội dung quy định thực định và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân trong những năm gần đây. Thông qua đối chiếu BLDS năm 2015 với BLDS năm 2005 và phân tích chuỗi bản án đa dạng từ nhiều địa phương, công trình chỉ ra sáu điểm mới cơ bản của BLDS năm 2015 đồng thời xác định các khoảng trống pháp lý còn tồn tại trong quy định về đền bù lối đi, định nghĩa bất động sản vây bọc, thời hạn thông báo thay đổi và căn cứ xác lập theo di chúc. Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật được đề xuất bám sát thực tiễn xét xử và có cơ sở từ những vụ tranh chấp cụ thể, phản ánh nhu cầu cấp thiết về việc tiếp tục hoàn thiện chế định này trong bối cảnh giá trị bất động sản và tần suất tranh chấp ngày càng gia tăng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 Xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được, cho nên việc sử dung bat đông sản của người khác nai chung và dat đai nói riêng là một nhu câu cap thiết, đòi hỏi phải có sự điêu chỉnh của pháp luật. Cũng như pháp luật của nhiêu quốc gia trên thê giới, pháp luật dân sự Việt Nam cũng có quy định về van dé nay được goi là quyên đôi với bat đông sản liên kể. Quyên đối với bat động sản liên kê là một chế định pháp luật của Việt Nam được ghi nhận từ rất sớm va đã có những bước tiến dai về việc áp dung trong thực tiến. CHƯƠNG2 QUY ĐỊNH CUA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VE QUYỀN DOI VỚI BAT ĐỘNG SAN LIEN KE VÀ THỰC TIEN ÁP DUNG 2.

Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền đối với bất động sản liền kê. Căn cứ xúc lập quyén đối với bat động san liên kê. Căn cứ xác lập quyên đối với bat động sản liên kê được quy định tại Điều 246 BLDS năm 2015 như sau: "Quyên đôi với bat động sản liên kê được xác lập do địa thé tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.” So với quy định của BLDS năm 2005 thì quyền đối với bat động san liền kê được xác lâp theo thöa thuan, theo quy định của pháp luật, thì BLDS năm 2015 ngoài hai căn cứ kế thừa của BLDS năm 2005° nha làm luật đã thêm hai căn cứ hoàn toàn mới đó là việc xác lap “do địa thé tự nhiên” va “theo di chúc” Các căn cứ xác lập quyên đôi với bat động sản liên kê nhằm điều chỉnh, tạo điều kiên thuận lợi dé các chủ thé co thé sử dụng được nhằm phục nhu câu sinh hoạt, hoạt đông lao động, san xuất, kinh doanh, Thứ nhất, quyên đối với bat đông sản liên ké được xác lập do dia thé tự nhiên. Đây là một căn cử mới được ghi nhận trong BLDS năm 2015.

Địa thé tự nhiên là một trong những yếu tô câu thành nên bat động sản, có ý nghĩa quan trong quyết định đến giá trị của bat động sản Địa thé tự nhiên la vị trí của một bat động san tôn tại khách quan không do tác động của con người. Trong thực tế có nhiều nơi theo địa thể tự nhiên cùng với sự tác đông của địa hình, khí hậu và thời tiết theo thời gian có thể xác lap quyên đổi với bat động sản liên kê. Đặc điểm của dia thé tự nhiên thường thay là một bat động san bị vây bọc bởi bon bat đông sin khác ở các hướng khác nhau và không có đường thoát nước thi * Khoản 1 Điều 274 Bo hột din sengiy 14 thing 06 nim 2005 quy dinh: “Quyền sử đựng hạn chế bắt động. sin Bink? được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp hit”.

13 lúc nay quyên doi với bat đông san liên kê về việc cấp, thoát nước qua bat động sản liên kê sé phát sinh với chủ sở hữu bat đông sẵn ở dưới là nước chỗ cao chảy xuống chỗ thấp thuận theo địa thé tự nhiên của dong chay. Thử hai, quyên đối với bat động sản liên kê được zác lập theo quy định của luật. Pháp luật quy định chủ sở hữu bat động sản có thể thực hiện một số quyển năng trên bat động sản liên kẻ của chủ sở hữu khác nhằm khai thác bat động san của minh béi vi chủ sở hữu bat đông sản không bao giờ tự nguyên dé chủ sở hữu bat động sản khai thác trên bat động sản của mình. Vì vậy pháp luật luôn chủ đông can thiệp để quyên đối với bat đông sản liên kê được thiết lập nhằm dam bảo sự khai thác bình thường đôi với một bat đông sản Quyên đối với bat đông sản liên ké được xác lap theo quy định của luật trong hai trường hợp sau: - Quyền đôi với bat động san liên kê được xác lập do chuyển giao bat động sẵn.

Quyên đối với bat đông san liên kê có hiệu lực đồi với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bat động sản được chuyển giao!0. Như vay, theo quy định pháp luật thi khi một bat động sản được chuyển giao ma chủ cũ dang có quyên đối với bat động sẵn liên ké thì quyền đó sé được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bat đông sản đó. Quyên đồi với bat động sản liên kê của chủ dat mới là quyên được xác lập trực tiép từ quy định của pháp luật. Chủ cũ sé hết quyên đối với bat động sản đó và quyên đôi với bat đông san liên kê, - Quyên đối với bat động sản liên kê được xác lập do sự phân chia bat động san.

Trường hop bat động sản được chia thành nhiêu phân cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối di cân thiết cho người phía trong theo quy định tai khoản 2 Điều nay ma không có đến bu? Thứ ba, quyên đôi với bat đông sản liên kê được xác lập theo thỏa thuận. Pháp luật dân sự Việt Nam luôn tôn trọng sư tư do, tự nguyện cam kết, théa “Dieu247 Bộ nit din sengiy 24 thing 11 năm 2015. " Khoin3 Điều 254 Bộ init din sơ ngày 24 tháng 11 năm 2015. 14 thuận của các bên tham gia các giao dịch dân sự.

Đây là một nguyên tắc cơ bản của pháp luật nước ta. Nguyên tắc nay được thiết lập đã cho phép các chủ thé dựa theo ý chí, nguyên vọng của minh để xác lập các quyên, nghĩa vụ dan sự Vi vậy, do nhu câu cá nhân, các chủ thé có thé théa thuận với nhau vê việc xác lập một quyền đối với bat đông sẵn liên ké cho một bên chủ thể, sự théa thuận nay phải dưa trên cơ sỡ tư nguyên, không trái pháp luật va dao đức xa hội. Chi khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liên kê thì chủ sở hữu bat động san hưởng quyền mới có thể tiên hành các hoạt đông cân thiết trong việc khai thác, sử dung bắt động san liên kể. Con đối với trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận cân thiết về quyên đối với bat đông sản liên kê thi chủ sở hữu nha, người sử dụng dat có quyên yêu câu cơ quan nhà nước có thâm quyển giải quyết theo đúng quy định của pháp luật Thứ tư, quyền đối với bat động sản liên kẻ xác lap theo di chúc.

Đây là một căn cứ mới được ghi nhận trong BLDS năm 2015. Di chúc la một giây tờ hợp pháp thé hiện nguyên vong, mong muôn của một người về cách phân chia tai sản minh có được sau khi chết. Day lả căn cứ có ý nghia rat lớn, vi di chúc là sự thé hiệný chi của cá nhân nhằm chuyển tải sin của mình cho người khác sau khi chết. Vi vậy, sư định đoạt chi thể hiện ÿ chí đơn phương của người lập di chúc thé hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ để xác lap quyên đối với bat đông sản liên ké cho một chủ thé khác.

Khi chủ sở hữu đôi với bat động sản đó chết có để lại di chúc hợp pháp, ý chí của chủ thé đó dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được hưởng quyên đối với bất động sản của mình thì sẽ được pháp luật và những cá nhân, tô chức liên quan tôn trong và thực hiện. Hiệu lực của quyên doi với bat động sin liền Kẻ. Theo Điêu 247 BLDS năm 2015 quy định: “Quyên đôi với bat động sản liên kê có hiệu lực đối với moi cá nhân, pháp nhân và được chuyên giao khi bat động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Căn cứvào điều luật này thì moi cá nhân, pháp nhân đêu có thé có quyển đối với bat động sản liên kê, đây 1a một điểm mới trong BLDS năm 2015 quy định rõ phạm vi đối tương có hiệu lực của quyền đôi với bat đồng sản liên kê. Bởi quyên đối với bat động sản liên ké ra đời có nguôn góc xuất phat quan trọng là từ đặc tinh tự nhiên của hai mảnh dat, không phụ thuộc chủ của chúng la ai.

Vi vậy, mọi cả nhân, pháp nhân với tư cach la người sử dung dat déu có thé là những người có quyền yêu câu đối với chủ sở hữu bất động sản liên ké hoặc được yêu câu về việc phải tao điều kiện cho chủ sở hữu bat đông sẵn liên kê điều kiện thuan lợi dé họ thực hiện một hoạt động nao đó trong việc sử dụng đất thể hiện được sư binh đăng không có sư phân biệt giữa các chủ thể trong xa hôi. Tuy nhiên không phải là các cá nhân, pháp nhân déu luôn sử dụng một bat động sản vĩnh viễn ma một thời gian sau phải có sự chuyển giao (bán, cho, tặng,. Theo quy định nay thì quyên đối với bat đông san “ được chuyển giao khi bat động sản được chuyển giao”, nhưng "trừ trường hợp luật liên quan co quy dinh khác”. Điêu nay có ngứa là: sau khi chuyển giao, người được chuyển giao quyền sở hữu bat động sản mặc nhiên được hưởng quyền, đôi với bat đông sản liên ké mà không cân thỏa thuận gì thêm Tuy vay, nếu có thöa thuận giữa hai bên thi pháp luật không cam, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Luat dat đai, Luật nhà ở,.

Thêm nữa, khi chuyển giao bat đông sản chịu hưởng quyên thi chủ sở hữu phải có trách nhiệm thông báo cho người thứ ba về tình trang quyên đôi với bat động sản liên kê ma bat đông sản đó đang phải chịu. Quyên đôi với bat động sản không thay đôi dù có sự chuyên giao giữa các chủ sở hữu nên quyên nay cũng gan liên với hai bat động san ma không phu thuộc vào chủ sở hữu. Nguyên tắc thực hiện và thay đôi việc thưực hiện quyên đối với bat động sản liều kê. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kê Nguyên tắc thực hiện quyển đôi với bat động sản liên kê là khung pháp lý chung cho việc xây dựng, thực hiện quyên của các chủ thể, là giới hạn ma các chủ thể phải tuân theo dé dim bão cho quyên lợi của chủ thé còn lại.

Điều 248 BLDS năm 2015 quy định về nguyên tắc thực hiện quyên đô: với bat đông sản lién kê như sau: “Việc thực hiên quyên đối với bất động sản liên kê theo thöa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiên theo các nguyên tắc sau đây: 1.