Chương 1: Một số van dé lý luận về điều kiên có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam vê điêu kiên có hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đât. Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đông chuyển nhương quyên sử dung đất va một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện. CHUONG 1: MOT SỐ VAN DE LY LUẬN VE DIFU KIỆN CÓ HIỆU LUC CUA HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT 1.1 Khái niệm điều kiện có hiệu hực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât Tại Điêu 697 BLDS 2005 có quy định: “Hop đồng chuyén nhượng quyền sử dụng đất là sự thoa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyén nhương quyền sử đụng đất chuyén giao đất và quyén sử dụng đất cho bên nhận chuyén nhượng _ còn bên nhận chuyén nhượng tra tiền cho bên chuyén nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp luật đất dai’? Tuy nhiên, định nghĩa này không nêu được khác biệt giữa giao dịch chuyển nhượng với giao dịch cho thuê QSDĐ bởi chưa dé cập đến tính “không hoản lại của quyên sử dung dat” , hay có thé nói, không thể hiện tính chuyển quyền và nghia vụ thông qua mét hợp đồng dân su? That vậy, thuật ngữ chuyển nhượng vả mua bán về bản chất đều la hoạt động “ciuyén quyền sở hiểu tài sản ^ Trong khoa học pháp lý Việt Nam, vì tinh chất đặc biệt của QSDĐ nên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyển nhượng” thay vì “mua bán” QSDĐ, tuy nhiên về bản chất giao dich và cơ chề giải quyết tranh chap thi vẫn áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tải sản nói chung.
Hơn thế, nhìn chung, tại một số công trình nghiên cứu khoa học trong nước, các tác giã xem xét việc chuyển nhượng Q5DĐ với tư cách là hoạt động chuyển giao cùng lúc hai đối tượng: dat va QSDĐ với phương thức có đến bu. Có ba yêu tố tạo nên su khác biệt cơ bản giữa hoạt động chuyển nhượng QSDĐ với các hoạt động chuyển QSDĐ khác, bao gồm: (i) sư chuyển giao cùng lúc dat và QSDĐ, (ii) có đên bù được biểu hiện bằng giá chuyển nhương, ? Điều 697 BLDS 2005 3 Trường Daihoc Luật Hi Nội 2021), “Giáo wink Luật Dân sự Việt Nem, tập IT” tiibin,rwb Công mì Nhân din, Hi Nội, tr 244 - * Hoang Phi( chủ bền), (1996), “Từ điển Tiếng Việt” „Nxb Đà Nẵng, tr 182. 9 (ii) tính không hoản lại của tài sản chuyển giao, người chuyển nhượng không còn bat kì môi liên hệ nao với dat và QSDĐ. Dén BLDS 2015 không có quy định riêng ve HĐCNQSDĐ mà chỉ quy định về hợp đông QSDĐ tại Điều 500.
Tuy nhiên từ các phân tích trên, có thé cho phép đi đến khái niêm như sau: “Hop đồng chuyén nhương quyền sit dung đất là sự thôa thuận giữa người sử dung đất ( sau day gọi là bên chuyễn nhượng) và chủ thé khác ( san đây gọi là bên nhận chuyén nhượng) về việc chuyén giao đất và quyền sử dung đất trên thừa đất đã được pháp inật công nhận trên cơ sở giá cả được các bên thông nhất, đất và quyền sử dung đất được chuyén giao cho bên nhận chupén nhương và bên cimyễn nhương không còn bắt igh mối liên hê nào với đất và quyén sử dung đất” Đề HĐCNQSDĐ phat sinh hiệu lực, các chủ thé can tuân thủ các yêu cau, có thé hiểu đó là các điều kiện có hiệu lực của hợp đông dân su được pháp luật quy định. Cum tir điêu kiên có hiệu lực được câu tao tử hai từ, đó là “ điều kiện”, “hiệu lực”. Dưới góc độ ngôn ngữ, theo Từ điển Tiếng Việt: “điều kiện” la “thứ can phải có dé cho cái khác có thé tôn tại” hay “điều cân thiết phải có dé dat một mục đích, cơ sở của một sự thoả thuận”, Bên cạnh đó, cũng theo Từ điển Tiếng Việt thì “hiệu lực” được hiểu là “tac dung thực tế, đúng như yêu cau” hoặc “gia trị thi hành” của văn bản”. Như vậy, xét về mặt từ ngữ Tiếng Việt, có thể hiểu “điều kiện có hiệu lực” la những điều kiện cân phải tôn tại để mục đích, cơ sở của sự thỏa thuận đạt được trên thực tế.
Tiếp cân dưới góc độ luật học, từ điển giải thích Luật nêu rõ, “Điều kiện có hiệu lực của giao dich dan sự là các yếu tô can và đủ mà BLDS quy dinh cho giao dich dan sự có hiệu lực pháp luật "Š. ia Trưng tim Khoa học xa hội vì Nhân văn quốc gia, (2005) “Từ điển Tiếng Việt”, Nxb. Vin hoá Sii Gòn, Tp Eô Chí Minh, tr. Š Nguyễn Lin 2004), “Từ điển và rừ ngữ Việt Naw”, Nob.
HO Chi Minh, tr 629 7 ViÊn Ngôn ngữ học, (1995), “Từ điển Tiếng Vist” ,Nob. Da Nẵng tr. © Nguyễn Ngọc Hòa (chủ biin), 2019), “Từ điển gi8 thich thuật ngit Tuất học: Luật Dân sục Luật Hồn nhân tà Gia dink” Nb Công an Nhân dân,tr56. 10 Điêu kiện có hiệu lực của hợp đông cũng là van đê nghiên cứu được nhiều tác giả quan tam Đáng lưu ý trong sô đó, nỗi bật nhất la tác giã Dang Thị Lan Hương với quan điểm: “Điều kiện có hiệu lực của hop đồng là quy inh của luật nhằm giới han sự tự do théa thuận bằng việc đưa ra những yêu cầu tối thiêu buộc các bên giao kết hop đồng phải tuân thi dé hợp đồng có hiệu lực pháp luật “® Cùng quan điểm với tác giả Đặng Thị Lan Hương ,tác giả Lê Thị Hương có quan điểm: “Điều kiên có hiều lực của hợp đồng là quy dinh của luật nhằm giới han sự tự do thôa thuận bằng việc dua ra những yêu cầu tôi thiên bude các bên giao kết hợp đồng phải tuân tii dé hop đồng có hiệu lực pháp iuật"10 Ngoai ra, tác giả Nguyễn Thi Long nhận định: “Diéu kiện có hiệu lực của hợp đồng là những yên cẩu co bản mà pháp luật đặt ra đối với sự thõa thuận của các bên nhằm dam bdo sự thỏa thuận đó vừa tôn trong được sự tự đo ý chi, vừa đảm bảo sự công bằng giữa các bên ”**.
Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng: “Điền kiện có hiệu lực của hợp đồng là những yêu cau pháp i mà bên chủ thé phải tudn tỉ khi xác lập hợp đồng” hoặc “Điều kiền có hiệu lực của hợp đồng có thé được hiéu là một số yêu cầu tối thiêu buộc các cim thé phải tuân thi? Dén thời điểm hiện nay, chưa có một văn ban pháp luật nao dua ra khái tiệm điều kiện có hiệu lực của giao dich nói chung, điều kiện có hiệu lực của hợp đông nói riêng, BLDS 2015 chỉ liệt kê các điều kiện cân để hợp đông phát sinh hiệu lực. Như vậy, qua các công trình nghiên cứu, tác giả nhận định khái niệm điều kiện có hiệu lực của hợp đông có thé hiểu như sau: “Diéu kiện có ` Ding Thị Lm Hương (2021): “Điểu kiện có hiệuRe cite hợp ding- guy Anh cha Bộ uật Đân sự 2015 và pháp luật một số quốcgia trên thể giới” xuân én tiên sĩ Mật học „trường Daihoc Luật Hà Noir 1. "OLE Thị Hương (2019), “Điểu kiện có liệu lực cát hợp đồng theo Bộ Luật Dân sự 2015 - Thực néndp ching tại tinh Bắc Kim”, Luận văn thạc sĩ trật học ,trường Đại học Luật Hà Nội,tr15. 'Ì Nguyễn Thị Long 2019), "Hidu lực cña hợp đẳng theo guy dinhctia Bộ nguyện tắc về Luật hop đổng Châu Auva bài học kinh nghiệm cho Fist Nan” ,Dé tài nghận cứu khoa học cap trường, trường Đại học Luật Hà Nội,tr100 '2 PhùngTrung Tập & Kiểu Thi Thủy Linh (2020), “Nhập mớn Tuật Dan su” ,N‡b Lao Động, Hà Nội.
9 Trường Đai học Luật Hà Nội (2018), “Gidio minh Luật Dân sự Việt Nim, tập 17, Nxb Công m Nhân Din, tr140. hiệu lực của hop đồng là những yêu cầu pháp ij tối thiêu được quy định đề giới han sự tự đo, théa thuận của các bên, bude các bên giao kết phải tudn tini đề hợp đồng có hiệu lực pháp luật”. Từ những khái niệm ma khóa luận đã phân tích, tác giả nhận thay rằng, điều kiên có hiệu lực của HĐCNQSDĐ được hiểu như sau: “Điển kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất là những yéu cầu pháp Ip tối thiếu được quy dinh dé giới han sự tự do théa thuận cña các bên, buộc các bên giao Rết phải tuân tint đề phat sinh hiệu lực pháp luật về thỏa thuận giữa người sử dung đất (sau đây gọi là bên chuyén nhương) và ch thê khác (sau đây goi là bên nhận chuyén nhương) về việc chuyên giao đất và quyền sử dung đất trên thiva đắt đã được pháp luật công nhận trên cơ sở giá cả đã được thông nhất, đất và quyền sử đụng đất được chuyén giao cho bên nhân chuyén nhượng và bên chupén nhương không còn bat kỳ mỗi liên hệ nào với đất và quyển sử dung dat”. Đặc điểm của điều kiện có hiệu hực của hop đông chuyên nhượng quyên sử dung dat 12.
Đặc diém ching của điều kiện có hiéu lực của hợp dong Thứ nhất. điều kién có hiêu ive của hop đồng là điều kiên cẩn a hình thành quan hệ pháp iuật về hop đồng Vệ mặt lý thuyết, trong khoa học pháp lý, ngoài yếu tô thöa thuận, điều kiện “hợp pháp” là điêu kiên cân dé hình thành hop đông. Theo nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, có thể hiểu các bên bước vào quan hệ hợp đông dựa trên các thỏa thuận và cam kết, theo đó các bên có quyền quyết định giao kết với ai và quyết định nội dung của hop đồng Tuy nhiên, ở đây chúng ta phân biét théa thuận với tư cách là luật giữa các bên , được pháp luật bảo hộ va thừa nhận với thỏa thuận giữa các bên nhưng không được pháp luật bao hộ. Trong trường hợp không được pháp luật bảo hộ, thỏa thuận đó vẫn có thể được các bên thực hiện, nhưng sẽ không thé được xem là hợp đồng trên phương điện 13 pháp lý và co thé bị hủy bé bat kỷ lúc nao khi bi phát hiện hoặc có đơn yêu câu toa án tuyên bô vô hiệu.
!* Va như vậy, có thé hiểu, chỉ khi các bên đáp ứng các điều kiện có hiệu lực thi quan hệ hop đồng mới được hình thành. Tint hai, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng có tính phô biển, áp dung với moi hop đồng Thật vay, kinh tế ngày càng phát triển, các chủ thé có thé tham gia vào nhiều dang giao dich dan su, kinh doanh thương mại,,.trong đó giao dịch thông qua hình thức hợp đông chiếm một phan lớn.