MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu. Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các lĩnh vực kinh tế quốc dân, trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản.
Với ngân hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ yếu là bất động sản. Đối với xã hội, hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia thông qua nguồn vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản. Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan trọng nhất.
Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính không hợp lý giữa giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cập vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả chưa cao. Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn thiện. Trong quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ hội được tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng.
Bên cạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn còn những mặt thiếu xót cần quan tâm và hoàn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại hình 1 bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường nên quy trình của định giá bất động sản là nhà ở được các ngân hàng quan tâm tới. Vì vậy, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank”. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu quy trình định giá bất động sản nhà ở thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế chấp và của hệ thống ngân hàng trong thời gian tới. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi về nội dung: Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng. - Phạm vi không gian: một số bất động sản là nhà ở thế chấp trên địa bàn thị xã Sơn Tây - thành phố Hà Nội. - Phạm vi về thời gian: từ năm 2015-2017 trên địa bàn thị xã Sơn Tây - thành phố Hà Nội.
- Phạm vi về phương pháp định giá: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Đây là là 2 phương pháp định giá thường được sử dụng. Bởi phương pháp so sánh trực tiếp chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá và đối tượng nghiên cứu là bất động sản là nhà ở thế chấp, được giao dịch phổ biến trên thị trường. Đối với công trình trên đất rất khó để tìm được tài sản tương đồng, do đó cán bộ định giá sử dụng phương pháp chi phí để ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình hiện có trên thửa đất.
2 PHẦN 2 TỒNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2. Khái niệm Bất động sản Ở nước ta, theo Bộ Luật dân sự năm 2015 tại Điều 107 quy định: Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Đặc trưng của bất động sản: Theo Trịnh Hữu Liên và cs.
(2013), bất động sản gồm những đặc trưng sau: Bất động sản là tài sản không thể di dời được. Đặc tính không di dời được là đặc tính cơ bản để phân biệt bất động sản với các tài sản thông thường khác (động sản). Bất động sản không có vị trí cố định trong không gian, không thể di dời từ nơi này sang nơi khác. Vì vậy, bất động sản (nhất là đất đai) có đặc điểm riêng về vị trí, khả năng sử dụng, nên chúng có giá trị riêng.
Đặc tính không di dời có ý nghĩa khi nghiên cứu các thành phần tạo thành bất động sản để xét trong trường hợp nào bất động sản mang hay không mang đặc tính “không thể di dời”. Đất đai là bất động sản gắn liền với đặc tính “không thể di dời được” trong khi các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang tính không thể di dời được khi chúng gắn liền với đất đai. Còn các tài sản không gắn liền với đất đai lúc đó gọi là động sản hay tài sản thông thường. Mỗi bất động sản là (đất đai) là một tài sản – độc nhất vô nhị.
Thị trường bất động sản có nhiều loại bất động sản khác nhau, trong đó đất đai là thành phần cơ bản nhất, nó quyết định đến việc các tài sản khác có được gọi là bất động sản hay không. Bởi lẽ các tài sản chỉ được gọi là bất động sản khi nó gắn liền với đất đai. Trong quá trình sử dụng, đất đai được chia thành 3 các lô đất, thửa đất hoặc khu đất với ranh giới xác định cụ thể. Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất không bao giờ giống nhau hoàn toàn, mà chúng luôn khác nhau, ít nhất là vị trí của nó.
Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất có một vị trí đặc thù và cố định. Vì thế, người ta gọi đặc tính của đất đai là “độc nhất vô nhị”, tính chất này thì luôn ổn định và tồn tại khách quan trong không gian và thời gian. Tính “độc nhất vô nhị” của đất đai là nguồn gốc cơ bản tạo ra địa tô chênh lệch I. Cho nên trong quá trình định giá phải đặc biệt lưu ý để mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí của bất động sản để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản.
Khái niệm Bất động sản thế chấp Theo Điều 317, Bộ Luật Dân sự 2015: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Tại các ngân hàng, để giảm bớt rủi ro khi khách hàng vay không còn khả năng trả nợ thì ngân hàng yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản, có thể là động sản hoặc bất động sản. Từ đó ta có thể hiểu “bất động sản thế chấp” là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.
Khái niệm về định giá bất động sản Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, còn mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: - Theo Giáo sư W.Seabrooke: “Định giá là sự ước tính về giá tri các quyền sở hữu tài sản cụ thể hằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. 4 - Theo Giáo sư Lim Lan Yuan: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo Trịnh Hữu Liên và cs. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Theo Trịnh Hữu Liên và cs. (2013), có 3 nhóm yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá bất động sản là: - Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường; - Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường; - Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật. Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường a.
Yếu tố tự nhiên - Vị trí thửa đất Vị trí của bất động sản ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của BĐS, nên khả năng sinh lợi do yếu tố vị trí của BĐS mang lại càng cao thì giá của BĐS đó càng lớn. Vị trí của BĐS gồm hai loại: vị trí tuyệt đối (địa điểm nơi bất động sản tọa lạc) và vị trí tương đối (so với các BĐS cùng loại trong vùng lân cận BĐS). Cả hai loại vị trí này đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS muốn nói đến cự li đến khu trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm thương nghiệp, khu vực đông dân cư hoặc đến khu vực có ảnh hưởng kinh tế, chính trị, xã hội đối với khu vực khác. Càng gần các khu vực này thì giá của BĐS càng cao và ngược lại.