Quy trình định giá bất động sản nhà ở thế chấp tại ngân hàng Techcombank

Quy trình định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank là một phần quan trọng trong hoạt động cho vay thế chấp. 86 trang · Trường Đại Học Lâm Nghiệp · 2017.

• Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Hiền
• Người hướng dẫn: ThS. Phạm Thanh Quế
• Trường học: Trường Đại Học Lâm Nghiệp
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Quy Trình Định Giá Bất Động Sản Là Nhà Ở Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC SƠ ĐỒ
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 2. PHẦN 2: TỒNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 2.1.1. Khái niệm Bất động sản
• 2.1.2. Khái niệm Bất động sản thế chấp
• 2.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.2.1. Khái niệm về định giá bất động sản
• 2.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
• 2.2.2.1. Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường
• 2.2.2.2. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
• 2.2.2.3. Nhóm yếu tố liên quan đến Nhà nước và pháp luật
• 2.2.3. CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 3. PHẦN 3: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
• 3.2. THỜI ĐIỂM NGHIÊN CỨU
• 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
• 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 3.5.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
• 3.5.3. Phương pháp định giá bất động sản
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – CÔNG TY SAO MỘC - TECHCOMBANK
• 4.2. QUY ĐỊNH NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK
• 4.3. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK
• 4.4. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP THEO QUY TRÌNH
• 4.4.1. Giai đoạn 1: Lập và gửi phiếu yêu cầu, giới thiệu định giá
• 4.4.2. Giai đoạn 2: Thực hiện định giá bất động sản
• 4.4.3. Giai đoạn 3: Trả kết quả định giá và lưu trữ hồ sơ định giá
• 4.5. Nhận xét, so sánh quy định, quy trình định giá bất động sản của Techcombank với TT36/2014/TT-BTNMT
• 4.6. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK
• 4.7. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy trình định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank

Quy trình định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank là một phần quan trọng trong hoạt động cho vay thế chấp. Ngân hàng này đã xây dựng một quy trình rõ ràng nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá bất động sản. Điều này không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn. Quy trình này bao gồm nhiều bước từ việc thu thập thông tin đến việc lập báo cáo kết quả định giá.

1.1. Khái niệm định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank

Định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank được hiểu là quá trình xác định giá trị của bất động sản để làm cơ sở cho việc cho vay. Ngân hàng sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để đảm bảo tính chính xác của giá trị định giá.

1.2. Tầm quan trọng của quy trình định giá

Quy trình định giá không chỉ giúp ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý mà còn bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Việc định giá chính xác giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và đảm bảo khả năng thu hồi vốn.

II. Các thách thức trong quy trình định giá nhà ở thế chấp

Mặc dù quy trình định giá tại Techcombank đã được xây dựng khá hoàn thiện, nhưng vẫn tồn tại một số thách thức. Những thách thức này có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của giá trị định giá và khả năng cho vay của ngân hàng. Các yếu tố như biến động thị trường, thông tin không đầy đủ và sự khác biệt trong phương pháp định giá có thể gây khó khăn trong việc xác định giá trị thực của bất động sản.

2.1. Biến động thị trường ảnh hưởng đến định giá

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, điều này có thể làm thay đổi giá trị của bất động sản trong thời gian ngắn. Ngân hàng cần cập nhật thông tin thường xuyên để đảm bảo tính chính xác trong định giá.

2.2. Thông tin không đầy đủ và độ tin cậy

Việc thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác có thể dẫn đến sai lệch trong định giá. Ngân hàng cần có các biện pháp để thu thập và xác minh thông tin một cách hiệu quả.

III. Phương pháp định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank

Techcombank áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để đảm bảo tính chính xác và khách quan. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, và ngân hàng sẽ lựa chọn phương pháp phù hợp nhất với từng trường hợp cụ thể.

3.1. Phương pháp so sánh trong định giá

Phương pháp so sánh dựa trên việc phân tích giá trị của các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường. Đây là phương pháp phổ biến và thường được sử dụng nhất trong định giá nhà ở.

3.2. Phương pháp chi phí trong định giá

Phương pháp chi phí tính toán giá trị của bất động sản dựa trên chi phí xây dựng lại hoặc thay thế. Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản đặc thù hoặc mới xây dựng.

IV. Ứng dụng thực tiễn của quy trình định giá tại Techcombank

Quy trình định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank không chỉ giúp ngân hàng xác định mức cho vay mà còn tạo ra giá trị cho khách hàng. Khách hàng có thể yên tâm khi biết rằng tài sản của họ được định giá một cách công bằng và chính xác. Điều này cũng giúp tăng cường niềm tin của khách hàng vào ngân hàng.

4.1. Kết quả nghiên cứu về quy trình định giá

Nghiên cứu cho thấy quy trình định giá tại Techcombank đã mang lại nhiều lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng. Độ chính xác trong định giá đã giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng thu hồi vốn.

4.2. Phản hồi từ khách hàng về quy trình định giá

Khách hàng đánh giá cao quy trình định giá của Techcombank vì tính minh bạch và công bằng. Điều này đã góp phần nâng cao uy tín của ngân hàng trên thị trường.

V. Kết luận và hướng phát triển quy trình định giá tại Techcombank

Quy trình định giá nhà ở thế chấp tại Techcombank đã được xây dựng một cách bài bản và hiệu quả. Tuy nhiên, để nâng cao hơn nữa chất lượng dịch vụ, ngân hàng cần tiếp tục cải tiến quy trình này. Việc áp dụng công nghệ thông tin và các phương pháp định giá hiện đại sẽ giúp nâng cao độ chính xác và giảm thiểu thời gian xử lý.

5.1. Đề xuất cải tiến quy trình định giá

Cần áp dụng công nghệ thông tin vào quy trình định giá để tự động hóa một số bước, từ đó giảm thiểu thời gian và chi phí cho ngân hàng.

5.2. Tương lai của quy trình định giá tại Techcombank

Trong tương lai, Techcombank có thể mở rộng quy trình định giá sang các loại hình bất động sản khác, từ đó tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò huyết mạch trong việc cung ứng và điều hòa nguồn vốn cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng. Sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia mạnh mẽ của các tổ chức tín dụng thông qua hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản. Đây là hoạt động kinh doanh mang lại nguồn thu lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng. Nhằm hạn chế tổn thất khi khách hàng mất khả năng thanh toán, việc nhận tài sản bảo đảm—chủ yếu là quyền sử dụng đất và nhà ở—trở thành điều kiện tiên quyết. Do đó, công tác định giá bất động sản thế chấp giữ vị trí trung tâm, quyết định trực tiếp đến mức phê duyệt hạn mức cho vay hợp lý và bảo đảm khả năng thu hồi nợ khi phải xử lý, phát mại tài sản.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, công tác định giá tài sản thế chấp vẫn gặp nhiều trở ngại do khung pháp lý chưa đồng bộ, khoảng cách lớn giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành với giá giao dịch thực tế trên thị trường, cùng tính thiếu minh bạch của dữ liệu giao dịch. Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) là một trong những định chế tài chính tiên phong áp dụng mô hình định giá độc lập thông qua công ty thành viên chuyên trách. Tuy vậy, thực tiễn áp dụng tại các đơn vị cơ sở vẫn bộc lộ những vướng mắc nghiệp vụ cần được khảo sát và hoàn thiện. Bất động sản là nhà ở chiếm tỷ trọng áp đảo trong danh mục tài sản bảo đảm của các khoản vay cá nhân, đòi hỏi một quy trình thẩm định chặt chẽ, khách quan và chuẩn hóa.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể gồm hai nội dung:

1. Nghiên cứu cơ sở lý luận và khảo sát thực trạng quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank.
2. Đề xuất các giải pháp nghiệp vụ và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng trong thời gian tới.

Nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm: làm rõ cơ sở pháp lý và nguyên tắc kinh tế trong định giá tài sản; phân tích cơ cấu tổ chức và quy định nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng; khảo sát quy trình định giá 3 giai đoạn; áp dụng quy trình thực hiện một hồ sơ định giá nhà ở cụ thể; nhận xét, so sánh với quy định pháp luật hiện hành và đề xuất giải pháp.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Techcombank. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung tại Phòng định giá Hub A18 thuộc Techcombank Chi nhánh Hà Tây – Phòng giao dịch Sơn Tây và khảo sát các bất động sản trên địa bàn thị xã Sơn Tây cùng khu vực phụ cận (huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội). Phạm vi thời gian nghiên cứu số liệu từ năm 2015 đến năm 2017, thời gian thực hiện nghiên cứu tập trung từ ngày 10/02/2017 đến ngày 10/05/2017. Phạm vi phương pháp luận giới hạn ở việc áp dụng hai phương pháp định giá phổ biến nhất đối với loại hình nhà ở là phương pháp so sánh trực tiếp (áp dụng cho quyền sử dụng đất) và phương pháp chi phí (áp dụng cho công trình xây dựng gắn liền với đất).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Về mặt lý luận và pháp lý, nghiên cứu căn cứ vào quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 về phân loại bất động sản (đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất) và Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 về bản chất pháp lý của việc thế chấp tài sản. Định giá bất động sản được tiếp cận dưới góc độ khoa học ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích xác định tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các yếu tố kinh tế, pháp lý, kỹ thuật và môi trường. Nghiên cứu phân loại ba nhóm nhân tố tác động đến giá trị bất động sản gồm: nhóm yếu tố tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường (vị trí tương đối và tuyệt đối, kích thước hình thể, địa hình, khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng xung quanh); nhóm yếu tố thị trường (quan hệ cung - cầu về đất và công trình xây dựng); nhóm yếu tố quản lý nhà nước và pháp luật (quy hoạch sử dụng đất, pháp lý quyền sở hữu, chính sách lãi suất và tín dụng).

Hệ thống văn bản pháp quy được sử dụng làm cơ sở gồm: Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP về khung giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định phương pháp định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT và Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT. Về tiêu chuẩn thẩm định giá, đề tài dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 ban hành kèm Thông tư số 158/2014/TT-BTC (trong đó có 11 nguyên tắc kinh tế: sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cung - cầu, thay đổi, thay thế, cân bằng, thu nhập tăng hoặc giảm, phân phối thu nhập, đóng góp, phù hợp, cạnh tranh, dự tính lợi ích tương lai); Tiêu chuẩn số 05, 06, 07 ban hành kèm Thông tư số 28/2015/TT-BTC về quy trình và hồ sơ thẩm định giá; Tiêu chuẩn số 08, 09, 10 ban hành kèm Thông tư số 126/2015/TT-BTC về cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập. Về phía địa phương, nghiên cứu dựa vào Quyết định 63/2013/QĐ-UBND và Quyết định 96/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về bảng giá các loại đất.

Về quy định nội bộ ngân hàng, cơ sở thực hiện dựa trên Quy định số 2-TDC/02 ngày 22/06/2015 của Tổng giám đốc Techcombank về việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản và Quy trình định giá tài sản có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 của Công ty TNHH Một thành viên Tư vấn và Thẩm định giá Sao Mộc.

Phương pháp nghiên cứu thực tế gồm ba nhóm phương pháp:

• Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo tài chính thường niên, số liệu hồ sơ định giá giai đoạn 2015–2016 từ Phòng Hành chính Kế toán Công ty Sao Mộc, tài liệu quy chuẩn kỹ thuật nội bộ của Techcombank Sơn Tây, cùng các công trình nghiên cứu chuyên ngành.
• Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu: Sử dụng để xử lý, so sánh biến động số lượng hồ sơ định giá, phân loại tài sản, tổng hợp các thông số kỹ thuật của bất động sản định giá và bất động sản so sánh.
• Phương pháp định giá chuyên ngành: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp theo quy trình 5 bước (xác định tổng quát tài sản; lập kế hoạch; khảo sát thu thập thông tin thị trường; phân tích và điều chỉnh các yếu tố so sánh; xác định giá trị quyền sử dụng đất) kết hợp phương pháp chi phí theo 5 bước (ước tính giá trị đất; ước tính chi phí tái tạo/thay thế công trình; xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế; xác định giá trị công trình; tổng hợp giá trị bất động sản).

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng bán lẻ tại các ngân hàng thương mại, trong đó bất động sản nhà ở đóng vai trò là tài sản thế chấp chủ lực. Việc định giá chuẩn xác giúp cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng quy mô cho vay và kiểm soát rủi ro nợ xấu. Phần này xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, nhiệm vụ khoa học, đối tượng nghiên cứu và giới hạn phạm vi nghiên cứu tại địa bàn thị xã Sơn Tây và vùng phụ cận trong giai đoạn 2015–2017.

Phần 2: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Phần tổng quan hệ thống hóa các định nghĩa pháp lý và học thuật về bất động sản, thế chấp bất động sản và hoạt động định giá. Tác giả phân tích chi tiết 11 nguyên tắc kinh tế chi phối thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 và làm rõ 5 phương pháp định giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất) cùng phương pháp chi phí theo Thông tư 126/2015/TT-BTC. Đồng thời, phần này trình bày quy trình thẩm định giá 6 bước tiêu chuẩn theo Thông tư 28/2015/TT-BTC và tóm lược lịch sử phát triển ngành định giá tài sản trên thế giới từ những năm 1940, quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam (gia nhập Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN - AVA năm 1997, Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế - IVSC năm 1998) và bước chuyển dịch mô hình tổ chức thẩm định giá sang doanh nghiệp độc lập từ năm 2008.

Phần 3: Vật liệu và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương mô tả địa điểm nghiên cứu tại Techcombank Chi nhánh Hà Tây – Phòng giao dịch Sơn Tây (cơ cấu gồm 3 bộ phận: Dịch vụ khách hàng, Kinh doanh, Định giá). Tác giả giới thiệu Công ty TNHH MTV Tư vấn và Thẩm định giá Sao Mộc (tên giao dịch quốc tế Jupiter Valuation Co., Ltd), đơn vị trực thuộc Techcombank được thành lập năm 2014 trên nền tảng bộ phận LA+. Đến cuối năm 2016, công ty sở hữu mạng lưới hơn 200 cán bộ định giá tại các tỉnh thành và 36 thẩm định viên có thẻ hành nghề do Bộ Tài chính cấp. Chương này quy định chi tiết trách nhiệm của 5 vị trí công việc: Cán bộ điều phối (CBĐP), Cán bộ định giá (CBĐG), Cán bộ kiểm soát rủi ro (CBKSRR), Thẩm định viên (TĐV), và Cán bộ phê duyệt. Trình tự tính toán của phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí cũng được chuẩn hóa thành các bước logic phục vụ xử lý hồ sơ thực tế.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này phản ánh toàn bộ kết quả khảo sát thực tế và phân tích nghiệp vụ, bao gồm 4 mảng nội dung chính:

1. Đánh giá hoạt động của Công ty Sao Mộc: Thống kê số lượng hồ sơ định giá trong 2 năm 2015–2016 cho thấy sự phát triển nhanh chóng về quy mô xử lý nghiệp vụ của đơn vị thẩm định độc lập thuộc ngân hàng.

Danh mục tài sản	Số lượng năm 2015	Tỷ trọng năm 2015	Số lượng năm 2016	Tỷ trọng năm 2016	Tốc độ thay đổi
Bất động sản thông thường	10.868 hồ sơ	38,32%	13.089 hồ sơ	35,34%	Tăng 20,44% (+26,64% về tổng BĐS)
Tổng số hồ sơ các loại	28.881 hồ sơ	100,00%	33.580 hồ sơ	100,00%	Tăng 16,27%

2. Quy định nhận tài sản bảo đảm tại Techcombank: Căn cứ Quy định số 2-TDC/02, ngân hàng quy định điều kiện nhận tài sản gồm: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp theo các thời kỳ văn bản luật; đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án; thời hạn sử dụng đất còn lại phải nhiều hơn thời hạn vay vốn tối thiểu 24 tháng.

3. Quy trình định giá bất động sản thế chấp gồm 3 giai đoạn vận hành trên phần mềm nội bộ Rims Tech:

• Giai đoạn 1: Chuyên viên khách hàng (CVKH) tiếp nhận hồ sơ, đối chiếu bản gốc, thu phí định giá mặc định ban đầu, lập Phiếu yêu cầu định giá trình Giám đốc Chi nhánh phê duyệt và khởi tạo hồ sơ trên hệ thống Rims Tech.
• Giai đoạn 2: Thực hiện định giá gồm 4 bước: Bước 1, Cán bộ điều phối kiểm tra tính hợp lệ và phân luồng hồ sơ về Hub khu vực; Bước 2, Cán bộ định giá khảo sát thực địa, thu thập thông tin tối thiểu 3 tài sản so sánh, lập Biên bản kiểm tra hiện trạng (mẫu MB01-HD.TDG/SM), phân tích điều chỉnh giá và lập Báo cáo tư vấn giá; Bước 3, Cán bộ kiểm soát rủi ro và Thẩm định viên kiểm soát hồ sơ pháp lý, cơ sở dữ liệu so sánh và ký xác nhận; Bước 4, Cán bộ phê duyệt ký ban hành kết quả.
• Giai đoạn 3: Trả kết quả định giá cho đơn vị kinh doanh và lưu trữ hồ sơ theo quy định.

4. Thực hành định giá một hồ sơ cụ thể: Thẩm định bất động sản của khách hàng Nguyễn Xuân Kỳ tại thửa đất số 44, tờ bản đồ số 02, xã Phương Độ, huyện Phúc Thọ, TP. Hà Nội (Giấy chứng nhận số BS 297824 cấp ngày 15/04/2014). Thửa đất có diện tích 184 m2, mặt tiền 7,4m; trên đất có ngôi nhà bê tông cốt thép 2 tầng xây năm 2013, diện tích sàn xây dựng 65 m2, tổng diện tích sử dụng 130 m2, chất lượng còn lại 85% và phần bán mái tôn 119 m2 không tính giá trị.

Tiêu chí phân tích	Tài sản thẩm định	Tài sản so sánh 1 (TSSS1)	Tài sản so sánh 2 (TSSS2)	Tài sản so sánh 3 (TSSS3)
Mã định danh hồ sơ	ID 000253786	ID 000086457	ID 000076415	ID 00076416
Địa chỉ thửa đất	Xã Phương Độ, Phúc Thọ	Cụm 3, Xã Phương Độ	Tỉnh lộ 418, Xã Võng Xuyên	Tỉnh lộ 418, Xã Võng Xuyên
Diện tích đất	184 m2 (mặt tiền 7,4m)	102 m2 (mặt tiền 5,0m)	126 m2 (mặt tiền 5,0m)	100 m2 (mặt tiền 4,4m)
Giá rao bán trên thị trường	-	420.000.000 đồng	567.000.000 đồng	550.000.000 đồng
Tỷ lệ thương lượng ước tính	-	Giảm 15%	Giảm 20%	Giảm 25%
Giá thương lượng ước tính	-	357.000.000 đồng	453.600.000 đồng	412.500.000 đồng
Đơn giá đất ban đầu	-	3.500.000 đồng/m2	3.600.000 đồng/m2	4.125.000 đồng/m2
Mức giá chỉ dẫn sau điều chỉnh	-	3.185.459 đồng/m2	3.152.311 đồng/m2	3.340.758 đồng/m2
Số lần điều chỉnh	-	5 lần	4 lần	5 lần
Tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối	-	1.051.383 đồng/m2	826.637 đồng/m2	1.218.453 đồng/m2

Từ kết quả phân tích, Cán bộ định giá lựa chọn mức giá chỉ dẫn của TSSS2 (có số lần điều chỉnh ít nhất là 4 lần và tổng biên độ điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất là 826.637 đồng/m2), làm tròn thành 3.152.000 đồng/m2 để tính giá trị đất. Giá trị công trình xây dựng được tính theo đơn giá chuẩn 4.500.000 đồng/m2 với tỷ lệ chất lượng còn lại 85%.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tác giả tóm tắt toàn bộ kết quả nghiên cứu quy trình, khẳng định mô hình định giá độc lập qua Công ty Sao Mộc giúp giảm thiểu xung đột lợi ích giữa chỉ tiêu phát triển tín dụng và kiểm soát rủi ro. Đồng thời, đề xuất các kiến nghị cụ thể đối với Ngân hàng Nhà nước, Techcombank và Công ty Sao Mộc nhằm nâng cao độ chính xác và tính bảo mật của dữ liệu thẩm định.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã lượng hóa và làm rõ các kết quả nghiệp vụ then chốt dựa trên số liệu thực tế được ghi nhận tại ngân hàng:

• Kết quả kinh doanh định giá: Năm 2016, Công ty Sao Mộc xử lý thành công 33.580 hồ sơ định giá, tăng trưởng 16,27% so với năm 2015. Trong đó, số lượng hồ sơ bất động sản đạt 13.089 bộ, tăng 26,64% so với năm 2015, khẳng định vai trò trọng yếu của nhóm tài sản bất động sản trong hoạt động cấp tín dụng.
• Năng lực tổ chức: Xây dựng được mô hình định giá tập trung gồm 5 khâu kiểm soát độc lập, quản lý mạng lưới trên 200 nhân sự định giá rộng khắp với 36 thẩm định viên chuyên nghiệp, vận hành thống nhất trên phần mềm quản lý Rims Tech.
• Kết quả tính toán tài sản thực nghiệm: Xác định chuẩn xác giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng Nguyễn Xuân Kỳ gồm hai hợp phần:
  • Giá trị quyền sử dụng đất: 184 m2 × 3.152.000 đồng/m2 = 579.968.000 đồng.
  • Giá trị công trình xây dựng nhà ở 2 tầng: 130 m2 × 4.500.000 đồng/m2 × 85% = 497.250.000 đồng.
  • Tổng giá trị bất động sản thế chấp làm căn cứ xét duyệt cho vay: 1.077.218.000 đồng.

Về mặt giải pháp, tác giả đề xuất 3 nhóm giải pháp chính:

1. Nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá thông qua việc chuẩn hóa quy trình bồi dưỡng chứng chỉ thẩm định viên và kiểm tra hiện trường chéo giữa các Hub.
2. Xây dựng và số hóa kho dữ liệu giá giao dịch thị trường theo từng tiểu vùng địa bàn trên nền tảng phần mềm Rims Tech, giảm thiểu việc thu thập dữ liệu bị động hoặc dựa vào các tin rao bán chưa được kiểm chứng.
3. Hoàn thiện cơ chế phối hợp nội bộ giữa Chuyên viên khách hàng và Cán bộ định giá, ban hành danh mục checklist hồ sơ pháp lý chặt chẽ hơn để hạn chế việc trả lại hoặc bổ sung hồ sơ nhiều lần gây chậm trễ thời gian xử lý khoản vay.

Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc mô tả chi tiết, minh bạch quy trình nghiệp vụ thẩm định giá thế chấp tại một ngân hàng thương mại cổ phần có quy mô lớn; đồng thời cung cấp một ca điển hình hoàn chỉnh về cách thức tính toán, điều chỉnh các yếu tố so sánh của đất ở nông thôn kết hợp phương pháp chi phí xác định giá trị nhà ở gắn liền với đất.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận còn một số hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu:

• Phạm vi địa bàn khảo sát hẹp, tập trung chủ yếu tại thị xã Sơn Tây và huyện Phúc Thọ (khu vực ngoại thành Hà Nội), nơi thị trường bất động sản chưa phát triển sôi động, các giao dịch chuyển nhượng chính thức ít phát sinh.
• Nguồn số liệu tài sản so sánh chủ yếu dựa trên các giao dịch rao bán và thông tin khảo sát từ môi giới địa phương, do đó phải áp dụng mức chiết khấu thương lượng mang tính ước lượng (giảm 15% đến 25%), chịu ảnh hưởng nhất định bởi đánh giá chủ quan của cán bộ định giá.
• Thời gian nghiên cứu thực địa giới hạn trong 3 tháng, chỉ tập trung vào một loại hình tài sản bảo đảm là nhà ở riêng lẻ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa khảo sát các loại hình tài sản bảo đảm phức tạp khác.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng nghiên cứu quy trình định giá đối với các loại tài sản bảo đảm đặc thù như: bất động sản hình thành trong tương lai (nhà ở dự án, chung cư chưa bàn giao), quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, hoặc bất động sản thương mại - công nghiệp; đồng thời xây dựng mô hình hồi quy đa biến để phân tích định lượng tác động của các nhân tố vi mô lên giá đất trên phần mềm chuyên dụng.

Giá trị tham khảo

Bản khóa luận mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều nhóm đối tượng:

• Sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Thẩm định giá, Bất động sản và Tài chính - Ngân hàng có thể sử dụng làm tài liệu nghiên cứu tình huống thực tế về quy trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản trong môi trường ngân hàng thương mại.
• Chuyên viên quản trị rủi ro, cán bộ định giá tài sản tại các tổ chức tín dụng có thể tham khảo phương pháp thiết lập bảng so sánh điều chỉnh 8 yếu tố kỹ thuật (pháp lý, diện tích, mặt tiền, hình dáng, hạ tầng ngõ ngách, lợi thế kinh doanh, an ninh môi trường và yếu tố vị trí đặc thù) khi định giá đất ở nông thôn.
• Điểm đáng tham khảo nhất của tài liệu là bộ tiêu chí phân quyền, trách nhiệm kiểm soát rủi ro 4 mắt giữa Cán bộ định giá, Cán bộ kiểm soát rủi ro, Thẩm định viên và Cán bộ phê duyệt, giúp hạn chế rủi ro thông đồng và sai lệch định giá.

Câu hỏi thường gặp

1. Mô hình tổ chức bộ phận định giá của Techcombank có điểm gì đặc thù so với mô hình phòng thẩm định giá nội bộ thông thường? Techcombank tổ chức hoạt động định giá thông qua một pháp nhân độc lập trực thuộc là Công ty TNHH MTV Tư vấn và Thẩm định giá Sao Mộc (Jupiter Valuation Co., Ltd), thành lập từ năm 2014. Mô hình này tách biệt hoàn toàn bộ phận định giá tài sản khỏi khối kinh doanh tín dụng, đảm bảo tính khách quan trong việc đưa ra giá trị tài sản bảo đảm, tránh áp lực chạy chỉ tiêu doanh số cho vay làm sai lệch giá trị thẩm định.

2. Bất động sản muốn được Techcombank nhận làm tài sản bảo đảm phải đáp ứng điều kiện pháp lý và thời hạn sử dụng đất như thế nào? Tài sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp; không có tranh chấp; không bị kê biên thi hành án. Về mặt thời gian, thời hạn sử dụng đất còn lại bắt buộc phải nhiều hơn thời gian vay vốn tối thiểu là 24 tháng (không áp dụng điều kiện này đối với đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng nhưng được tiếp tục sử dụng theo luật định).

3. Trong trường hợp thực hành định giá tại xã Phương Độ, cán bộ định giá xử lý mức giá rao bán của các tài sản so sánh như thế nào trước khi so sánh? Do thị trường khu vực nông thôn ít phát sinh giao dịch chuyển nhượng thành công, các tài sản so sánh thu thập được đều ở dạng tin chào bán trên thị trường. Để đưa về mức giá phản ánh đúng thị trường, cán bộ định giá đã điều chỉnh giảm từ 15% đến 25% trên giá rao bán để xác định "giá thương lượng ước tính" làm căn cứ tính đơn giá đất ban đầu trước khi lập bảng điều chỉnh kỹ thuật.

4. Dựa vào nguyên tắc nào Cán bộ định giá quyết định chọn mức giá chỉ dẫn của Tài sản so sánh số 2 (TSSS2) thay vì TSSS1 hay TSSS3? Căn cứ theo hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định giá, mức giá chỉ dẫn cuối cùng được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên: tài sản có số lần điều chỉnh ít nhất, tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối nhỏ nhất, và tổng giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất. TSSS2 đáp ứng tối ưu các tiêu chí này với số lần điều chỉnh thấp nhất (4 lần) và tổng mức điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất (826.637 đồng/m2 so với 1.051.383 đồng/m2 của TSSS1 và 1.218.453 đồng/m2 của TSSS3).

5. Giá trị công trình xây dựng trên đất của hồ sơ thực nghiệm được tính toán ra kết quả bao nhiêu và căn cứ vào những thông số nào? Giá trị công trình xây dựng đạt 497.250.000 đồng. Kết quả này được tính toán cho ngôi nhà bê tông cốt thép 2 tầng xây năm 2013, tổng diện tích sử dụng 130 m2, áp dụng đơn giá xây dựng chuẩn 4.500.000 đồng/m2 theo Phụ lục 06-HD.TDG/SM và tỷ lệ chất lượng còn lại 85% theo Phụ lục 07-HD.TDG/SM; phần bán mái tôn 119 m2 do kết cấu đơn giản nên không tính giá trị.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Hiền đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và khung pháp lý điều chỉnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Việt Nam. Nghiên cứu phân tích chi tiết quy trình nghiệp vụ 3 giai đoạn được vận hành trên hệ thống phần mềm Rims Tech của Công ty TNHH MTV Tư vấn và Thẩm định giá Sao Mộc thuộc hệ thống Techcombank. Thông qua việc giải quyết một hồ sơ thẩm định thực tế trên địa bàn huyện Phúc Thọ, đề tài đã chứng minh tính ứng dụng thực tiễn của sự kết hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí trong việc lượng hóa chính xác giá trị tài sản bảo đảm. Những phân tích và đề xuất trong công trình cung cấp nguồn dữ liệu tham khảo hữu ích cho công tác đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai và hoạt động quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu. Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các lĩnh vực kinh tế quốc dân, trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản.

Với ngân hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ yếu là bất động sản. Đối với xã hội, hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia thông qua nguồn vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản. Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan trọng nhất.

Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính không hợp lý giữa giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cập vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả chưa cao. Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn thiện. Trong quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ hội được tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng.

Bên cạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn còn những mặt thiếu xót cần quan tâm và hoàn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại hình 1 bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường nên quy trình của định giá bất động sản là nhà ở được các ngân hàng quan tâm tới. Vì vậy, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank”. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu quy trình định giá bất động sản nhà ở thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank.

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế chấp và của hệ thống ngân hàng trong thời gian tới. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi về nội dung: Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng. - Phạm vi không gian: một số bất động sản là nhà ở thế chấp trên địa bàn thị xã Sơn Tây - thành phố Hà Nội. - Phạm vi về thời gian: từ năm 2015-2017 trên địa bàn thị xã Sơn Tây - thành phố Hà Nội.

- Phạm vi về phương pháp định giá: sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.