Chương 1: Cơ sở lý luận/ khoa học về định giá bất động sản thế chấp. Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng công thƣơng Việt Nam- chi nhánh Thái Bình Do kiến thức còn hạn chế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong sự góp ý của thầy, cô trong khoa để bài viết của em đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cảm ơn! 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG 1.
Bất động sản và thế chấp Bất động sản.1 Khái niệm bất động sản và bất đông sản thế chấp. Bất động sản. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, ngƣời ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nƣớc đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: bất động sản và động sản.
Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và đƣợc ghi trong Bộ luật La Mã. Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 , điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm : a) Đất đai; b) Nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì bất động sản đƣợc định nghĩa là đất đai và những công trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất đai. Từ khái niệm nêu trên có thể quan niệm bất động sản đứng dƣới các khía cạnh sau đây: Thứ nhất: BĐS trƣớc hết là một tài sản nhƣng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời đƣợc, tồn tại và ổn định lâu dài.
Chúng ta coi tài sản là BĐS khi có các điều kiện sau đây: Là một yếu tố vật chất có ích cho con ngƣời. 6 Đƣợc chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng. Có thể đo lƣờng bằng giá trị nhất định. Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi Tồn tại lâu dài Thứ hai: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời đƣợc, do vậy BĐS có tính cố định về vị trí.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ đƣợc xác định bằng các tiêu thức đo lƣờng địa lý thông thƣờng mà nó đƣợc đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các địa điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng nhƣ thƣơng mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Đồng thời cũng do đặc điểm trên lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực. Thứ ba: BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt.
Sự khác biệt của BĐS trƣớc hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hƣớng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh. Thứ tư: BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về BĐS. Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hƣớng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó về lâu dài GTBĐS luôn có xu hƣớng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Thứ năm: BĐS là loại tài sản chịu ảnh hƣởng mạnh của các BĐS liền kề và chịu tác động rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
Ngoài ra BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cả trên khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Bất động sản thế chấp. 7 Bất động sản thế chấp là bất động sản đƣợc sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác nhằm đáp ứng nhu cầu của ngƣời sở hữu Bất động sản đó. Theo điều Điều 5 Quyết định 217/QĐ-NH1thì BĐS thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì bất động sản có khả năng chuyển nhƣợng, mua bán đƣợc dễ dàng, bao gồm: a) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
b) Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp Ngoài ra còn có hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản đƣợc thế chấp Nhƣ vậy tất cả Bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay doanh nghiệp thì đêu có thể mang đi thế chấp để vay vốn. Quy định của ngân hàng về bất động sản thế chấp a. Các bất động sản được thế chấp tại ngân hàng Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Những điều kiện cần phải có bao gồm: BĐS đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh.
Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh với quyền sử dụng đất. BĐS đó phải đƣợc phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng , cho, chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cầm cố thế chấp, bảo lãnh với các giao dịch khác. BĐS đó phải đảm bảo rằng tính thanh khoản bình thƣờng, dễ chuyển nhƣợng. BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS đó không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ với pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng và phải chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật những cam kết của mình.
Đặc điểm của bất động sản thế chấp 8 Do BĐS là một tài sản nhƣng khác với các tài sản ở chỗ nó không thể di dời đƣợc, tồn tại và ổn định lâu dài. Chính vì vậy BĐS đem đi thế chấp không thể là một thực thể vật chất mà chỉ có thể là quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sở dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Việc thế chấp bất động sản thực chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp thì chủ bất động sản vẫn đƣợc sử dụng, khai thác bất động sản đó nhƣng không đƣợc trao đổi chuyển nhƣợng bất động sản đó trên thị trƣờng. Để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, khi thế chấp bất động sản, giá trị của bất động sản thế chấp luôn đƣợc định giá thấp hơn giá trị thị trƣờng tại thời điểm thế chấp.
Các hình thức thế chấp bất động sản Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp: là tài sản thế chấp chính là tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay. Ví dụ: Ngân hàng cho khách hàng vay mua chung cƣ và khách hàng sử dụng chính chung cƣ đó để làm tài sản thế chấp Thế chấp gián tiếp: là tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ: Khách hàng thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay của ngân hàng để mua một tài sản khác nhƣ oto, máy móc thiết bị. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai Thế chấp thứ nhất: là việc thế chấp bất động sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất hay thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại đƣợc gọi là thế chấp thứ nhất.
Thế chấp thứ hai: là hình thức thế chấp, trong đó ngƣời đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị BĐS thế chấp và khoản vay thứ nhất đƣợc bảo đảm bằng BĐS đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai. Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản 9 Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.Nếu thế chấp 1 phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận. Trong thực tế các ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp toàn bộ bất động sản. Thế chấp công bằng Là hình thức thế chấp mà ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay.
Khi ngƣời đi vay không trả đƣợc nợ, việc xử lý tài sản dựa trên thỏa thuận giữa ngƣời cho vay và ngƣời đi vay hoặc nhờ đến tòa án. Thế chấp pháp lý Ngƣời đi vay (ngƣời cầm cố tài sản thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện đƣợc nghĩa vụ trả nợ. Khi ngƣời đi vay không thanh toán đƣợc nợ, ngân hàng đƣợc quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tƣ cách là ngƣời chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng. Vai trò của bất động sản thế chấp Đối với ngân hàng (tổ chức tín dụng): Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh đặc biệt, kinh doanh sản phẩm đặc biệt(tiền tệ).
Chính vì thế ngân hàng nhận thế chấp BĐS là một trong những hoạt động làm luân chuyển tiền tệ đều đặn, giúp hoạt động ngân hàng diễn ra bình thƣờng. Không những thế còn giúp tăng lƣợng vốn dự trữ bằng tài sản( bất động sản), tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng(lãi suất mà ngƣời đi vay phải trả cho ngân hàng). Ngoài ra nhận thế chấp bằng BĐS sẽ làm nâng cao trách nhiệm trả nợ của bên vay, phòng ngừa những rủi ro xấu cho ngân hàng. Đối với chủ sở hữu bất động sản Việc thế chấp bất động sản thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.Nhƣ vậy trong thời gian thế chấp, ngƣời sở hữu bất động sản vẫn có quyền đƣợc sử dụng , khai thác đồng thời lại có thêm lƣợng vốn cần thiết đáp ứng nhu cầu của ngƣời vay.