Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế tại Việt Nam, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của hệ thống tài chính - ngân hàng. Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ bảo đảm tiền vay trở thành một khâu thiết yếu tại các ngân hàng thương mại cổ phần nhằm phòng ngừa rủi ro tín dụng, quản lý chất lượng tài sản đảm bảo và thúc đẩy tăng trưởng an toàn. Đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp này được hình thành từ yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá tài sản thế chấp tại đơn vị ngân hàng thương mại.

Văn bản xác định các nội dung nghiên cứu cụ thể như sau:

  1. Hệ thống hóa lý luận cơ bản về bất động sản, hoạt động cho vay thế chấp và các phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng thương mại.
  2. Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh và quy trình, phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Dầu khí Toàn Cầu (GPBank) – Chi nhánh Hải Phòng trong giai đoạn 2010 – 2012.
  3. Đánh giá những kết quả đạt được, chỉ rõ các tồn tại, khó khăn và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh.
  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng GPBank.
  • Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Dầu khí Toàn Cầu – Chi nhánh Hải Phòng.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu hoạt động trong giai đoạn 2010 – 2012; thời gian thực hiện nghiên cứu thực tế tại đơn vị từ ngày 01/04/2014 đến ngày 29/04/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên khung pháp lý của Việt Nam và các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành:

  • Khung pháp lý: Bộ luật Dân sự năm 1995 (Điều 181), Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 174), Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91), Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Thông tư số 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
  • Tiêu chuẩn thẩm định giá: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 (ký hiệu TDGVN 06) ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính, bao gồm 11 nguyên tắc kinh tế chi phối: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, cung - cầu, thay đổi, thay thế, cân bằng, thu nhập tăng hoặc giảm, phân phối thu nhập, đóng góp, tuân thủ, cạnh tranh và dự tính lợi ích tương lai.
  • Hệ thống phương pháp định giá lý thuyết: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí (chi phí thay thế, chi phí tái tạo), phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu), phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả sử dụng bao gồm:

  • Phương pháp thu thập, phân tích và tổng hợp nguồn dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết, bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh của GPBank Hải Phòng giai đoạn 2010 – 2012.
  • Phương pháp nghiên cứu, phân tích tài liệu văn bản quy phạm pháp luật và quy chế nội bộ của hệ thống ngân hàng.
  • Phương pháp mô tả quy trình và phân tích nghiệp vụ thực tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận chung về định giá bất động sản thế chấp cho vay tại ngân hàng thương mại

Chương này tập trung trình bày sự hình thành, phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam qua các mốc lịch sử (1954–1975, 1986–1989 với Nghị định 53/HĐBT, 1997–2007 và cơ cấu hệ thống đến tháng 6/2012 gồm 5 NHTM Nhà nước, 35 NHTM Cổ phần, 1 Ngân hàng Phát triển, 1 Ngân hàng Chính sách Xã hội, 50 chi nhánh ngân hàng nước ngoài, 4 ngân hàng liên doanh, 5 ngân hàng 100% vốn nước ngoài).

Loại hình TCTD Tỷ trọng tổng tài sản 2006 (%) Tỷ trọng tổng tài sản 2010 (%) Thị phần tín dụng 2006 (%) Thị phần tín dụng 2009 (%)
NHTM Nhà nước 62,30 48,20 67,10 58,20
NHTM Cổ phần 22,80 34,70 19,60 30,40
Chi nhánh NH nước ngoài 9,80 11,89 8,30 12,80
Ngân hàng Liên doanh 1,10 1,38 1,39 1,48

(Nguồn: Báo cáo số 49/BC-NHNN năm 2009 trích dẫn trong văn bản)

Tác giả phân tích các đặc điểm chung của bất động sản (cố định vị trí, lâu bền, dị biệt, khan hiếm, ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị lớn, chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước) và 3 đặc điểm đặc thù của bất động sản thế chấp:

  1. Luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường thực tế nhằm phòng ngừa rủi ro (thường xác định theo kịch bản thị trường xấu nhất).
  2. Tài sản thế chấp là các quyền liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) chứ không phải vật thể vật chất tách rời.
  3. Bên thế chấp vẫn giữ quyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp nhưng bị giới hạn quyền định đoạt và chuyển nhượng.

Chương 1 cũng chi tiết hóa quy trình 4 bước của phương pháp so sánh (khảo sát thu thập 3–5 BĐS so sánh, khảo sát hiện trạng, phân tích điều chỉnh lấy BĐS định giá làm chuẩn, ước tính giá trị) và 4 bước của phương pháp chi phí (ước tính giá trị đất trống, ước tính chi phí xây dựng mới, ước tính khấu hao, tính tổng giá trị thị trường).

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Dầu khí Toàn Cầu - Chi nhánh Hải Phòng

GPBank Chi nhánh Hải Phòng thành lập ngày 22/05/2007 (trụ sở ban đầu tại 55 Điện Biên Phủ, Hải Phòng, sau đó phát triển thêm 3 phòng giao dịch). Tổng số nhân sự của chi nhánh là 89 người, phân bổ: Ban giám đốc (3 người), Phòng giao dịch (15 người), Phòng Kế toán và Dịch vụ khách hàng (15 người), Phòng Khách hàng (20 người), Phòng Hỗ trợ tín dụng (15 người), Bộ phận Hỗ trợ nghiệp vụ (16 người), Bộ phận Thẩm định (5 người).

Chỉ tiêu kinh doanh (Đơn vị: Triệu đồng) Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012
Tổng nguồn vốn huy động 1.663.000 1.760.349 2.017.463
- Tỷ trọng tiền gửi ngắn hạn (%) 70,44% - 81,23%
Tổng dư nợ cho vay 1.155.000 1.234.000 1.455.000
- Tỷ trọng tín dụng ngắn hạn (%) 70,88% - 78,22%
Tổng doanh thu - - 287.957
Tổng chi phí - - 230.763
Lợi nhuận trước thuế - - 56.194
Lợi nhuận sau thuế - 65.080 42.646

(Nguồn: Báo cáo tài chính và kết quả kinh doanh 2010 – 2012 của GPBank Hải Phòng)

Quy trình thẩm định và định giá bất động sản thế chấp tại GPBank Hải Phòng được thực hiện qua 5 bước chính:

  • Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá: Thu thập hồ sơ pháp lý chủ tài sản (CMND/hộ khẩu, đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân, ĐKKD đối với doanh nghiệp) và hồ sơ tài sản (GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà ở/công trình trên đất). Tiếp nhận trực tiếp, qua chuyển phát nhanh hoặc email.
  • Bước 2: Phân công thẩm định giá: Trưởng bộ phận thẩm định phân công cán bộ căn cứ theo trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tế, địa bàn hoặc chủng loại tài sản, đảm bảo tính khách quan (không phân công cán bộ có quan hệ mật thiết với chủ tài sản).
  • Bước 3: Khảo sát, kiểm tra trực tiếp bất động sản: Đối chiếu thực tế hiện trường với bản đồ địa chính, kiểm tra ranh giới, kiến trúc, hạ tầng và chụp ảnh hiện trạng các góc cạnh.
  • Bước 4: Xác định giá trị tài sản và lập Báo cáo thẩm định giá: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp, lập chứng thư và báo cáo thẩm định.
  • Bước 5: Tiếp nhận, nhập kho hồ sơ tài sản BĐS và lập Biên bản bàn giao.

Về thời hạn xử lý định giá theo quy định nội bộ:

  • Khoảng cách trong vòng bán kính 30 km: hoàn thành trong 2 ngày làm việc (trường hợp khẩn cấp xử lý trong 1 ngày làm việc).
  • Khoảng cách trên 30 km: hoàn thành trong 3 ngày làm việc (không bao gồm thời gian di chuyển).

Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Dầu khí Toàn Cầu - Chi nhánh Hải Phòng

Tác giả xác định phương hướng hoạt động và đề xuất 6 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Xây dựng và hoàn thiện kho dữ liệu về giá tài sản bảo đảm: Thiết lập hệ thống dữ liệu giá tập trung phục vụ toàn hệ thống GPBank nhằm tra cứu nhanh thông tin thị trường và giảm sai lệch định giá.
  2. Đẩy mạnh khảo sát và xây dựng đơn giá đất các tuyến đường tại Hải Phòng: Thường xuyên cập nhật khung giá thị trường chi tiết trên địa bàn thành phố để làm căn cứ chuẩn hóa việc so sánh giá.
  3. Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận định giá và bộ phận tín dụng: Hoàn thiện cơ chế trao đổi thông tin, đối chiếu rủi ro giữa Chuyên viên Quan hệ khách hàng, Chuyên viên Thẩm định tín dụng và Chuyên viên Định giá tài sản đảm bảo.
  4. Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định: Tổ chức các khóa cập nhật kiến thức pháp luật, phương pháp định giá kỹ thuật và kỹ năng khảo sát hiện trường.
  5. Tăng hạn mức phê duyệt đối với cán bộ có thẩm quyền: Phân quyền linh hoạt theo quy mô hạn mức nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro.
  6. Mở rộng quan hệ hợp tác với các ngân hàng bạn và tổ chức chuyên môn: Liên kết, chia sẻ thông tin dữ liệu thị trường với các tổ chức thẩm định giá độc lập và tổ chức tín dụng trên địa bàn.

Kết quả và đóng góp

  • Hệ thống hóa dữ liệu thực tế tại GPBank Hải Phòng (2010 – 2012): Nguồn vốn huy động tăng từ 1.663 tỷ đồng (2010) lên 2.017 tỷ đồng (2012, tăng 14,02%); dư nợ tín dụng tăng từ 1.155 tỷ đồng (2010) lên 1.455 tỷ đồng (2012, tăng 17,93%), trong đó dư nợ ngắn hạn chiếm 78,22% (1.138 tỷ đồng). Lợi nhuận sau thuế năm 2011 đạt 65,080 tỷ đồng, năm 2012 đạt 42,646 tỷ đồng do chi phí xử lý nợ và chi phí chung tăng.
  • Khái quát quy trình thực tế: Minh họa cụ thể quy trình 5 bước và các quy định về thời gian xử lý hồ sơ định giá (1–3 ngày làm việc tùy cự ly dưới/trên 30 km) tại chi nhánh.
  • Đóng góp ứng dụng: Đề xuất 6 nhóm giải pháp thực tế giải quyết các ách tắc về kho dữ liệu giá đất địa phương, cơ chế phân quyền phê duyệt và mối quan hệ phối hợp nội bộ tại chi nhánh.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về phạm vi dữ liệu: Các số liệu tài chính và thực trạng khảo sát tập trung chủ yếu vào giai đoạn 2010 – 2012 tại một đơn vị cơ sở (Chi nhánh Hải Phòng) trong khoảng thời gian nghiên cứu thực tế 1 tháng (tháng 4/2014).
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang giai đoạn sau tái cơ cấu ngành ngân hàng; đánh giá tác động của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn mới; phân tích chuyên sâu các mô hình định giá định lượng tự động đối với tài sản thế chấp phức tạp.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng tham khảo: Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Bất động sản, Thẩm định giá; cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại.
  • Nội dung có giá trị sử dụng: Bảng hệ thống 11 nguyên tắc thẩm định giá theo tiêu chuẩn TDGVN 06, chi tiết quy trình 5 bước thẩm định tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại cổ phần và các tiêu chí phân công, thời hạn xử lý hồ sơ theo khoảng cách địa lý.

Câu hỏi thường gặp

1. Bộ phận Thẩm định tại GPBank Chi nhánh Hải Phòng gồm bao nhiêu nhân sự trong cơ cấu tổ chức?
Theo số liệu trong văn bản, toàn chi nhánh có tổng cộng 89 cán bộ nhân viên, trong đó Bộ phận Thẩm định có 5 người chịu trách nhiệm thẩm định và tái thẩm định các khoản vay, định giá tài sản bảo đảm.

2. Quy định thời hạn thực hiện định giá tài sản của GPBank Hải Phòng được phân chia theo cự ly như thế nào?
Trong điều kiện thông thường (sau khi nhận đủ hồ sơ): đối với tài sản trong bán kính 30 km, thời hạn thẩm định là 2 ngày làm việc (trường hợp cần gấp là 1 ngày làm việc); đối với tài sản ngoài bán kính 30 km, thời hạn là 3 ngày làm việc (chưa tính thời gian đi lại).

3. Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị thực tế của bất động sản thế chấp thường được áp dụng là bao nhiêu?
Thông thường, giá trị khoản vay mà các ngân hàng thương mại chấp nhận cấp tín dụng không vượt quá 80% giá trị thực tế của bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay.

4. Khung pháp lý nào của Bộ Tài chính được sử dụng để điều chỉnh các nguyên tắc thẩm định giá trong tài liệu?
Văn bản sử dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 (ký hiệu TDGVN 06) về các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

5. Tình hình kinh doanh năm 2012 của GPBank Hải Phòng biến động ra sao so với năm 2011?
Năm 2012, doanh thu chi nhánh đạt 287.957 triệu đồng (tăng 2,37%), chi phí đạt 230.763 triệu đồng (tăng 8,00%), lợi nhuận sau thuế đạt 42.646 triệu đồng, giảm 23,72% so với mức 65.080 triệu đồng của năm 2011 do các chi phí xử lý rủi ro và khó khăn chung của nền kinh tế.

Kết luận

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Xuân Trung đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại và phân tích thực trạng hoạt động tại GPBank Chi nhánh Hải Phòng giai đoạn 2010 – 2012. Công trình phản ánh các bước trong quy trình định giá, sự phối hợp giữa bộ phận kinh doanh và bộ phận thẩm định, đồng thời chỉ ra các khó khăn thực tiễn trong công tác thu thập dữ liệu giá đất. Các giải pháp được đề xuất tập trung vào xây dựng cơ sở dữ liệu giá, nâng cao năng lực cán bộ và hoàn thiện cơ chế phân quyền nhằm kiểm soát an toàn tín dụng tại đơn vị.