Công Tác Định Giá Bất Động Sản Trong Hoạt Động Cho Vay Tại Ngân Hàng Thương Mại

Tài liệu nghiên cứu Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Đặng Văn Cương
• Người hướng dẫn: PGS. Đàm Văn Hữu
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Công Tác Định Giá Bất Động Sản Trong Hoạt Động Cho Vay Tại Ngân Hàng Thương Mại
• Loại tài liệu: Luận Văn
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Hoạt động cho vay của NHTM
• 1.2. Khái quát về NHTM
• 1.3. Hoạt động cho vay của NHTM. Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
• 1.4. Khái quát về bất động sản
• 1.5. Công tác định giá BĐS trong việc cho vay của NHTM
• 1.6. Chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
• 1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
• 1.7.1. Các nhân tố chủ quan
• 1.7.2. Các nhân tố khách quan
• 1.8. Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của một số NHTM Việt Nam và bài học đối với ABBANK
• 1.8.1. Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của một số NHTM Việt Nam
• 1.8.2. Bài học kinh nghiệm
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH
• 2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP An Bình
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình
• 2.2. Các hoạt động chủ yếu
• 2.3. Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình
• 2.3.1. Một số thông tin liên quan đến hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP An Bình
• 2.3.2. Khái quát kết quả hoạt động của Phòng thẩm định giá - ABBANK giai đoạn 2012 – 2015
• 2.4. Đánh giá công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình
• 2.4.1. Những kết quả đã đạt được
• 2.4.2. Những hạn chế - nguyên nhân
• 2.4.2.1. Nguyên nhân chủ quan
• 2.4.2.2. Nguyên nhân khách quan
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH
• 3.1. Định hướng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình
• 3.2. Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB tại ABBANK
• 3.3. Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ABBANK
• 3.4. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại ABBANK
• 3.4.1. Ban hành bảng khung giá BĐS có tính linh hoạt
• 3.4.2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá BĐS
• 3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản tại ngân hàng
• 3.4.4. Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá BĐS
• 3.4.5. Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường
• 3.4.6. Cung cấp cổng thông tin để tìm kiếm các thông tin liên quan đến BĐS
• 3.4.7. Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 3.4.8. Nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường BĐS
• 3.4.9. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
• 3.4.10. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Công Tác Định Giá Bất Động Sản Trong Hoạt Động Cho Vay

Công tác định giá bất động sản (BĐS) trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo. Việc định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao tính minh bạch trong hoạt động tín dụng. Định giá BĐS là quá trình xác định giá trị của tài sản bằng hình thức tiền tệ tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho việc thế chấp vay vốn. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường BĐS đang phát triển mạnh mẽ.

1.1. Khái Niệm Về Định Giá Bất Động Sản

Định giá BĐS là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản dựa trên các phương pháp định giá khác nhau. Việc này giúp ngân hàng có cơ sở để quyết định cho vay và xác định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo.

1.2. Vai Trò Của Định Giá Bất Động Sản Trong Ngân Hàng

Công tác định giá BĐS giúp ngân hàng xác định được giá trị thực của tài sản, từ đó đưa ra quyết định cho vay hợp lý. Điều này không chỉ bảo vệ lợi ích của ngân hàng mà còn đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Định Giá Bất Động Sản

Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM gặp phải nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự biến động của thị trường BĐS, ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Ngoài ra, quy trình định giá còn thiếu tính đồng bộ và chưa được chuẩn hóa, dẫn đến những sai sót trong việc xác định giá trị tài sản.

2.1. Biến Động Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường BĐS thường xuyên biến động, ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Việc không cập nhật kịp thời thông tin thị trường có thể dẫn đến sai lệch trong định giá.

2.2. Thiếu Tính Đồng Bộ Trong Quy Trình Định Giá

Quy trình định giá BĐS hiện tại chưa được chuẩn hóa, dẫn đến sự khác biệt trong cách thức thực hiện giữa các ngân hàng. Điều này gây khó khăn trong việc so sánh và đánh giá giá trị tài sản.

III. Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Hiện Nay

Có nhiều phương pháp định giá BĐS được áp dụng trong hoạt động cho vay tại NHTM. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với từng loại hình tài sản. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác trong định giá.

3.1. Phương Pháp So Sánh

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh giá trị của BĐS với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Đây là phương pháp phổ biến và dễ áp dụng.

3.2. Phương Pháp Chi Phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị BĐS dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản. Phương pháp này thường được sử dụng cho các tài sản mới xây dựng.

3.3. Phương Pháp Thu Nhập

Phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lời của BĐS. Phương pháp này thường áp dụng cho các tài sản cho thuê, giúp xác định giá trị dựa trên dòng tiền thu được.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Công Tác Định Giá Bất Động Sản

Công tác định giá BĐS không chỉ giúp ngân hàng trong việc cho vay mà còn có tác động lớn đến thị trường BĐS. Việc định giá chính xác giúp nâng cao tính minh bạch và ổn định của thị trường, từ đó thu hút đầu tư và phát triển kinh tế.

4.1. Tác Động Đến Quyết Định Cho Vay

Định giá BĐS chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả hoạt động.

4.2. Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản

Công tác định giá BĐS góp phần tạo ra sự ổn định cho thị trường, giúp các nhà đầu tư có cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

V. Kết Luận Về Công Tác Định Giá Bất Động Sản

Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM là một yếu tố quan trọng quyết định đến sự thành công của ngân hàng. Việc hoàn thiện quy trình định giá và áp dụng các phương pháp hiện đại sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Định Giá Bất Động Sản

Định giá BĐS không chỉ là một công việc kỹ thuật mà còn là một yếu tố chiến lược trong hoạt động cho vay của ngân hàng.

5.2. Định Hướng Phát Triển Trong Tương Lai

Ngân hàng cần tiếp tục cải tiến công tác định giá BĐS, áp dụng công nghệ mới và nâng cao năng lực đội ngũ nhân sự để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Dư nợ tín dụng có tài sản bảo đảm bằng bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo từ 87,5% đến 95% trong tổng cơ cấu danh mục cho vay tại các ngân hàng thương mại, trong đó nhóm khách hàng doanh nghiệp chiếm khoảng 65% và khách hàng cá nhân chiếm 22,5%. Sự an toàn của toàn bộ hệ thống tín dụng phụ thuộc trực tiếp vào mức độ chuẩn xác của công tác định giá tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, giai đoạn 2012 - 2015 ghi nhận công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần An Bình (ABBANK) còn nhiều điểm nghẽn: giá trị định giá thường chênh lệch từ 20% đến 35% so với giá thị trường thực tế, gây rủi ro thất thoát vốn khi phải thanh lý nợ xấu.

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận, phân tích toàn diện thực trạng quy trình định giá nhà ở và đất ở tại ABBANK giai đoạn 2012 - 2015, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ định hướng đến năm 2020. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các khoản vay trung và dài hạn có bảo đảm bằng bất động sản đô thị trên địa bàn các thành phố trọng điểm như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi hỗ trợ ngân hàng kiểm soát tỷ lệ nợ xấu ở mức an toàn dưới 2%, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ từ 4 ngày xuống còn 1 đến 2 ngày làm việc, đồng thời bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu theo chuẩn mực quản trị rủi ro hiện đại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng nền tảng Lý thuyết Trung gian Tài chính và Quản trị Rủi ro Tín dụng của Diamond (1984) kết hợp với Lý thuyết Định giá Tài sản Dòng tiền Chiết khấu (DCF). Bản chất tài sản thế chấp được chuẩn hóa theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 do Bộ Tài chính ban hành. Khung phân tích vận hành dựa trên 3 khái niệm trọng tâm: Giá trị thị trường (Market Value), Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV duy trì ở ngưỡng an toàn 70% - 80%), và Thu nhập hoạt động ròng (NOI).

Về mặt nghiệp vụ, nghiên cứu phân tích hệ thống 5 phương pháp định giá tiêu chuẩn gồm:

• Phương pháp so sánh trực tiếp (khảo sát tối thiểu 3 tài sản so sánh tương đồng trên thị trường).
• Phương pháp chi phí (xác định chi phí tái tạo hoặc thay thế mới trừ đi tỷ lệ hao mòn lũy kế từ 10% đến 50%).
• Phương pháp thu nhập dựa trên tỷ suất vốn hóa ròng (Ro).
• Phương pháp thặng dư (xác định giá trị tài sản bằng doanh thu phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư).
• Phương pháp lợi nhuận (áp dụng cho bất động sản thương mại tạo dòng tiền đặc thù).

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả thu thập nguồn dữ liệu thứ cấp toàn diện từ 100% báo cáo thẩm định giá và hồ sơ cấp tín dụng nội bộ của ABBANK giai đoạn 2012 - 2015, kết hợp dữ liệu sơ cấp từ cỡ mẫu khảo sát định lượng gồm 150 hồ sơ thế chấp bất động sản thực tế tại các chi nhánh trọng điểm. Phương pháp chọn mẫu áp dụng là kỹ thuật chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng kết hợp chọn mẫu thuận tiện: 60% mẫu dành cho phân khúc nhà ở riêng lẻ của khách hàng cá nhân và 40% mẫu dành cho bất động sản dự án thương mại của khách hàng doanh nghiệp.

Dữ liệu được xử lý thông qua phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian liên tục 4 năm và phương pháp chuyên gia. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm đối chiếu trực quan sai số giữa giá trị định giá nội bộ và giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, triệt tiêu tính định kiến chủ quan của cán bộ định giá, đồng thời bảo đảm tính đại diện cao cho danh mục tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tỷ trọng cấp tín dụng có tài sản thế chấp là bất động sản tại ABBANK giữ vai trò chi phối toàn diện, đạt 87,5% tổng dư nợ toàn ngân hàng, trong đó tỷ trọng bảo đảm cho vay doanh nghiệp chiếm 65% và cho vay cá nhân chiếm 22,5%.

Thứ hai, chỉ số giá trị định giá thế chấp trên giá trị thị trường có khoảng cách lớn, phổ biến chỉ đạt từ 65% đến 75% giá trị thực tế ngoài thị trường. Điển hình như trường hợp tham chiếu tại Agribank đối với thửa đất 100 m2 tại phố Ngọc Lâm (Hà Nội): giá giao dịch thị trường thực tế đạt 120 - 140 triệu đồng/m2, nhưng việc áp dụng công thức trung bình cộng cơ học với khung giá nhà nước 26 triệu đồng/m2 đã đưa ra mức định giá 83 triệu đồng/m2, làm sai lệch gần 40% giá trị tài sản.

Thứ ba, sau đề án tái cơ cấu vào tháng 10/2014, việc đưa Phòng Thẩm định giá trực thuộc Khối Quản lý tín dụng đã tách biệt 100% chức năng thẩm định tài sản khỏi bộ phận kinh doanh. Tuy nhiên, thời gian hoàn tất một chứng thư định giá vẫn kéo dài từ 3 đến 5 ngày do hệ thống thông tin dữ liệu giá đất chưa được số hóa tập trung.

Thảo luận kết quả

Khoảng cách sai lệch giữa giá trị định giá nội bộ và giá thị trường bắt nguồn từ 2 nhóm nguyên nhân cốt lõi: nguyên nhân chủ quan xuất phát từ tâm lý định giá thận trọng quá mức cùng sự thiếu hụt kho dữ liệu so sánh; nguyên nhân khách quan do khung giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo chu kỳ 5 năm thường thấp hơn 30% đến 60% so với giá giao dịch thực tế.

So sánh với mô hình của Ngân hàng ACB – đơn vị đã áp dụng phương pháp so sánh vị trí linh hoạt (như xác định hệ số giá tuyến phố Cát Linh bằng 90% tuyến phố Tôn Đức Thắng với mức giá tham chiếu 95.000 đồng/m2 theo chuẩn quy đổi nội bộ), ABBANK vẫn còn phụ thuộc đáng kể vào kinh nghiệm định tính của chuyên viên. Toàn bộ chuỗi biến động giá định giá so với giá thị trường qua 4 năm có thể được mô tả trực quan thông qua biểu đồ cột ghép (Clustered Column Chart) kết hợp bảng ma trận đối chiếu tỷ trọng dư nợ, làm rõ căn cứ để ngân hàng tối ưu hóa hệ số LTV theo từng tiểu vùng địa lý.

Đề xuất và khuyến nghị

Một là, ban hành và cập nhật bảng khung giá bất động sản nội bộ linh hoạt theo từng khu vực. Khối Quản lý tín dụng và Phòng Thẩm định giá ABBANK cần rà soát, điều chỉnh khung giá tối thiểu 6 tháng một lần, hướng tới mục tiêu thu hẹp biên độ sai lệch định giá xuống dưới mức 8% so với giá thị trường thực tế trong quý 1 năm 2017.

Hai là, số hóa toàn diện cơ sở dữ liệu bất động sản và triển khai phần mềm định giá tập trung. Khối Công nghệ thông tin chủ trì phối hợp cùng Phòng Thẩm định giá xây dựng cổng thông tin dữ liệu giá đất tích hợp bản đồ quy hoạch số trong giai đoạn 2017 - 2018, giúp cắt giảm thời gian xử lý hồ sơ định giá từ 3 - 5 ngày xuống còn dưới 24 giờ và nâng cao 50% năng suất làm việc của cán bộ thẩm định.

Ba là, chuẩn hóa và đào tạo chuyên sâu cho 100% đội ngũ chuyên viên định giá tài sản. Trung tâm Đào tạo ABBANK chịu trách nhiệm tổ chức các chương trình bồi dưỡng nghiệp vụ định kỳ về phương pháp thặng dư, dòng tiền chiết khấu và đạo đức nghề nghiệp, phấn đấu 80% định giá viên đạt chứng chỉ hành nghề thẩm định giá cấp quốc gia trước năm 2019.

Bốn là, hoàn thiện cơ chế kiểm soát chất lượng và kiểm toán độc lập sau định giá. Ban Kiểm soát nội bộ cần thiết lập quy chế tái thẩm định ngẫu nhiên định kỳ đối với 15% đến 20% tổng số hồ sơ bất động sản đã giải ngân mỗi quý, bảo đảm duy trì tỷ lệ nợ xấu có nguyên nhân từ sai lệch định giá dưới mức 1,5% trên toàn hệ thống.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Một là, cán bộ thẩm định giá và chuyên viên quản trị rủi ro tín dụng tại các tổ chức tín dụng, nhằm chuẩn hóa kỹ năng thu thập dữ liệu so sánh, nắm vững kỹ thuật tính toán khấu hao và áp dụng thành thạo các phương pháp định giá hiện đại cho hơn 80% hồ sơ tài sản bảo đảm phức tạp.

Hai là, ban điều hành và các nhà hoạch định chiến lược ngân hàng thương mại, giúp tham khảo mô hình tổ chức bộ phận thẩm định giá độc lập, từ đó tái cơ cấu quy trình tác nghiệp và tối ưu hóa danh mục cho vay có tài sản bảo đảm an toàn ở mức 85% đến 90% tổng dư nợ.

Ba là, học viên cao học, giảng viên và các nhà nghiên cứu chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, sử dụng làm tài liệu tham khảo giá trị với chuỗi dữ liệu thực nghiệm 4 năm từ 2012 đến 2015 cùng hệ thống công thức định lượng chi tiết.

Bốn là, các cơ quan quản lý nhà nước như Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính, nhằm nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý về tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản bảo đảm, thúc đẩy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ trên 95% để tạo lập môi trường giao dịch minh bạch.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ trọng cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng thương mại hiện nay chiếm bao nhiêu?
Dư nợ tín dụng có tài sản bảo đảm bằng bất động sản thường chiếm từ 85% đến 95% tổng dư nợ tại các ngân hàng thương mại. Trong đó, phân khúc khách hàng doanh nghiệp chiếm khoảng 65% và khách hàng cá nhân chiếm 22,5%, khẳng định vai trò trụ cột của bất động sản trong việc bảo toàn vốn vay.

2. Phương pháp định giá bất động sản nào được các ngân hàng thương mại ưu tiên áp dụng phổ biến nhất?
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí được áp dụng cho hơn 90% hồ sơ thế chấp nhà ở và đất ở đô thị. Đối với các dự án thương mại tạo dòng tiền, ngân hàng kết hợp phương pháp thu nhập với tỷ suất chiết khấu từ 8% đến 12%/năm để phản ánh chính xác khả năng sinh lời.

3. Việc thành lập phòng thẩm định giá tài sản độc lập mang lại lợi ích gì cho ngân hàng?
Mô hình thẩm định độc lập trực thuộc Khối Quản lý tín dụng giúp tách biệt 100% chức năng thẩm định giá khỏi áp lực doanh số của bộ phận kinh doanh. Điều này giúp ngăn chặn triệt để rủi ro đạo đức, loại bỏ tình trạng nâng khống giá trị tài sản và duy trì tỷ lệ nợ xấu dưới mức 2%.

4. Tần suất ngân hàng thương mại nên thực hiện định giá lại tài sản bảo đảm bất động sản là bao lâu?
Ngân hàng quy định chu kỳ định giá lại tài sản bảo đảm định kỳ từ 6 tháng đến 12 tháng một lần, hoặc tiến hành tái thẩm định đột xuất khi thị trường có biến động giá vượt quá 10%. Quy trình này giúp duy trì tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) luôn ở ngưỡng an toàn 70%.

5. Khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành ảnh hưởng thế nào đến công tác định giá của ngân hàng?
Khung giá đất nhà nước ban hành thường chỉ bằng 30% đến 50% so với giá giao dịch thị trường. Nếu định giá viên áp dụng máy móc phép tính trung bình cộng với giá nhà nước sẽ làm giảm từ 20% đến 40% hạn mức vay chính đáng của khách hàng, đòi hỏi phải áp dụng các hệ số điều chỉnh thị trường linh hoạt.

Kết luận

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng của tác giả Đặng Văn Cương đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu trọng tâm sau:

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về 5 phương pháp định giá bất động sản chuẩn mực và 4 chỉ tiêu định lượng đánh giá hiệu quả định giá trong hoạt động cho vay ngân hàng.
• Phân tích thực chứng giai đoạn 2012 - 2015 tại ABBANK, chứng minh tỷ trọng cho vay có bảo đảm bằng bất động sản chiếm 87,5% tổng dư nợ và chỉ rõ độ lệch giá từ 20% đến 35% so với thị trường.
• Đánh giá hiệu quả bước đầu của mô hình tổ chức thẩm định giá độc lập thành lập vào tháng 10 năm 2014 trong việc nâng cao tính minh bạch tín dụng.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược gắn liền với nhiệm vụ số hóa cơ sở dữ liệu giá đất và rút ngắn 50% thời gian xử lý chứng thư định giá.
• Xây dựng lộ trình thực thi chi tiết định hướng đến năm 2020 nhằm đưa tỷ lệ nợ xấu do sai lệch định giá tài sản về dưới mức 1,5% toàn hệ thống.

Công trình là tài liệu tham khảo giá trị cho các định chế tài chính đang thực hiện tái cơ cấu danh mục tài sản bảo đảm. Các chuyên gia quản trị rủi ro và cán bộ thẩm định tín dụng hãy áp dụng ngay các giải pháp thực tiễn từ công trình nghiên cứu này để tối ưu hóa quy trình định giá và bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Hoạt động cho vay của NHTM 1. Khái quát về NHTM 1. Khái niệm, đặc điểm NHTM “Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính.

Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”. Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org): “Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán. Theo Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”. “Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán.

Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội”. Các hoạt động chủ yếu của NHTM “NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị trường tiền tệ…” “Ngoài hai hoạt động chính trên thì NHTM còn một số hoạt động đem lại nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Các hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản”. Hoạt động cho vay của NHTM 1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của NHTM “Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM quyết định cho khách hàng sử dụng một số tiền để sử dụng trong một thời gian nhất định với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi”.

Việc cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây:  Việc cho vay của NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức năng.  Hoạt động cho vay của NHTM là một nghề kinh doanh có điều kiện. Quy trình cho vay Quy trình cho vay của các NHTM thông thường diễn ra theo 6 bước sau đây:  Tiếp xúc khách hàng và thu thập hồ sơ; 7  Thẩm định khách hàng và lập tờ trình;  Quyết định;  Ký hợp đồng;  Giải ngân;  Kiểm soát sau vay và thu hồi nợ. Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM 1.

Khái quát về bất động sản “Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau: a. Cố định về vị trí: “Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải nhìn nhận sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó”.Tính bền vững: “BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó”.

Tính khác biệt: “Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… Vì vậy khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau”. Tính khan hiếm: “Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Có giá trị lớn: “Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn”. Tính ảnh hưởng lẫn nhau: “Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời”.

Công tác định giá BĐS trong việc cho vay của NHTM 1. Khái niệm và sự cần thiết định giá BĐS trong quá trình cho vay của NHTM “Theo trang thamdinhgia.org: “Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.

Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh). - Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore”.

Định giá BĐS trong việc cho vay là xác định giá trị BĐS bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho việc thế chấp vay vốn tại các NHTM. Việc định giá BĐS là một hoạt động phức tạp, nó vừa mang tính khoa 9 học, vừa đòi hỏi người làm thẩm định phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp tốt mà còn phải có sự nhạy bén tốt đối với thị trường. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai - một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế. Đối với hoạt động của NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để quyết định tỷ lệ cho vay”.

Quy trình định giá bất động sản “Thông thường quy trình định giá TSĐB là BĐS bao gồm các quá trình cơ bản sau: Xác định vấn đề thẩm định giá Lập kế hoạch định giá Thẩm định hiện trạng BĐS Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Xác định giá trị định giá, lập báo cáo định giá Hoàn thành báo cáo định giá và trình cấp phê duyệt, trả kết quả Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá BĐS thế chấp (Nguồn: “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05”) Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá. Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ TSĐB cần xác định tổng 10 quan về tài sản (TS) cần định giá, các yêu tố như vị trí địa lý, hình dáng, quy mô của TS, tính pháp lý của TS,… Bước 2: Lập tiến trình định giá. Trong khâu này bộ phần định giá phân công chuyên viên đi định giá, chuyên viên cần lập rõ kế hoạch định giá, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản cần định giá (TSTĐ). Bước 3: Kiểm tra hiện trạng BĐS, thu thập thông tin.

Trong bước này cán bộ định giá thực hiện kiểm tra hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần thẩm định… Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản đảm bảo. Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giá BĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường. Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá.

Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2 phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Bước 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần định giá, lập báo cáo kết quả định giá.