CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Hoạt động cho vay của NHTM 1. Khái quát về NHTM 1. Khái niệm, đặc điểm NHTM “Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính.
Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”. Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org): “Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán. Theo Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”. “Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán.
Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội”. Các hoạt động chủ yếu của NHTM “NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị trường tiền tệ…” “Ngoài hai hoạt động chính trên thì NHTM còn một số hoạt động đem lại nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Các hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngân hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tài chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản”. Hoạt động cho vay của NHTM 1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của NHTM “Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM quyết định cho khách hàng sử dụng một số tiền để sử dụng trong một thời gian nhất định với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi”.
Việc cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây: Việc cho vay của NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tính chức năng. Hoạt động cho vay của NHTM là một nghề kinh doanh có điều kiện. Quy trình cho vay Quy trình cho vay của các NHTM thông thường diễn ra theo 6 bước sau đây: Tiếp xúc khách hàng và thu thập hồ sơ; 7 Thẩm định khách hàng và lập tờ trình; Quyết định; Ký hợp đồng; Giải ngân; Kiểm soát sau vay và thu hồi nợ. Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM 1.
Khái quát về bất động sản “Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau: a. Cố định về vị trí: “Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải nhìn nhận sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó”.Tính bền vững: “BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó”.
Tính khác biệt: “Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… Vì vậy khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau”. Tính khan hiếm: “Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Có giá trị lớn: “Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn”. Tính ảnh hưởng lẫn nhau: “Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời”.
Công tác định giá BĐS trong việc cho vay của NHTM 1. Khái niệm và sự cần thiết định giá BĐS trong quá trình cho vay của NHTM “Theo trang thamdinhgia.org: “Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh). - Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore”.
Định giá BĐS trong việc cho vay là xác định giá trị BĐS bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho việc thế chấp vay vốn tại các NHTM. Việc định giá BĐS là một hoạt động phức tạp, nó vừa mang tính khoa 9 học, vừa đòi hỏi người làm thẩm định phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp tốt mà còn phải có sự nhạy bén tốt đối với thị trường. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai - một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế. Đối với hoạt động của NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để quyết định tỷ lệ cho vay”.
Quy trình định giá bất động sản “Thông thường quy trình định giá TSĐB là BĐS bao gồm các quá trình cơ bản sau: Xác định vấn đề thẩm định giá Lập kế hoạch định giá Thẩm định hiện trạng BĐS Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Xác định giá trị định giá, lập báo cáo định giá Hoàn thành báo cáo định giá và trình cấp phê duyệt, trả kết quả Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá BĐS thế chấp (Nguồn: “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05”) Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá. Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ TSĐB cần xác định tổng 10 quan về tài sản (TS) cần định giá, các yêu tố như vị trí địa lý, hình dáng, quy mô của TS, tính pháp lý của TS,… Bước 2: Lập tiến trình định giá. Trong khâu này bộ phần định giá phân công chuyên viên đi định giá, chuyên viên cần lập rõ kế hoạch định giá, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiện trạng tài sản cần định giá (TSTĐ). Bước 3: Kiểm tra hiện trạng BĐS, thu thập thông tin.
Trong bước này cán bộ định giá thực hiện kiểm tra hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần thẩm định… Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản đảm bảo. Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giá BĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường. Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá.
Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau. Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2 phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Bước 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần định giá, lập báo cáo kết quả định giá.