Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam.
TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn.2 Sự phát triển của sàn giao dịch Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai. Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera… Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS.
Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn. Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS.
Việc thực hiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn. Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu.
Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com * Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có: - Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu? - Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt thự)? - Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình và các tài sản gắn liền với đất. - Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS. - Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS. - Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.
- Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS. - Tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS. - Lịch sử phát triển của BĐS.
* Thông tin về môi trường xung quanh BĐS - Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường trạm, công viên. - Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS. - Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS. - Bản đồ của khu vực có BĐS.
- Phong thuỷ của khu vực có BĐS. * Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các chính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính sách pháp luật có liên quan khác.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định.
Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài, người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập được những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt động của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau: 2.1 Đối với nguồn thông tin Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường.
Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay. Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1) Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3.
Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS. Từ 2009 đến nay: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.2: Các nguồn thông tin trên thị trường (2) Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.2 Đối với số lượng giao dịch Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức.
Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn. Trước năm 2009: Biểu đồ 2.3: Các loại giao dịch bất động sản(1) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Qua biểu đồ trên cho thấy số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường.
Số còn lại là các giao phi chính thức. Từ năm 2009 đến nay: Biểu đồ 2.4: Loại giao dịch bất động sản Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS.
Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể. `* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch. Với mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển.3 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch 2.1 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường.
Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm.