Quản Lý Nhà Nước Về Đầu Tư Phát Triển Nhà Ở Khu Đô Thị Tại Việt Nam

Luận án tiến sĩ kinh tế nghiên cứu quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở việt nam, phân tích chuyên sâu, xây dựng mô hình lý thuyết, đề xuất giải pháp khoa học

• Tác giả: Nguyễn Hồng Phú
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Học viện Kinh tế
• Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
• Đề tài: Quản Lý Nhà Nước Về Đầu Tư Phát Triển Nhà Ở Khu Đô Thị Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ
• 1.1.1. Khái niệm về nhà ở, khu đô thị. Nhà ở, đặc điểm nhà ở khu đô thị
• 1.1.2. Khu đô thị, nhà ở khu đô thị
• 1.1.3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở khu đô thị
• 1.1.4. Đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.5. Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.6. Hệ thống quản lý nhà nước, mục tiêu, vai trò quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.7. Hệ thống quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.8. Mục tiêu quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.9. Vai trò, đặc điểm của quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10. Nội dung quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.1. Xây dựng và quản lý chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.2. Nhà nước xây dựng và thực hiện pháp luật về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.3. Quản lý nhà nước về công tác quy chuẩn - tiêu chuẩn trong đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.4. Quản lý nhà nước về trình tự thủ tục đối với đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.5. Quản lý nhà nước về huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở
• 1.1.10.6. Quản lý nhà nước đối với thị trường mua bán nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.7. Hoạt động thanh tra, kiểm tra đối với đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.10.8. Một số tiêu chí đánh giá hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.11.1. Nhóm nhân tố khách quan
• 1.1.11.2. Nhóm nhân tố chủ quan
• 1.1.12. Kinh nghiệm của một số nước trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.1.12.1. Một số bài học rút ra cho Việt Nam từ kinh nghiệm nước ngoài
• 1.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM
• 1.2.1. Khái quát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam
• 1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị ở Việt Nam
• 1.2.3. Thực trạng đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam
• 1.2.4. Đánh giá chung về thực trạng đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.5. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam
• 1.2.5.1. Thực trạng về xây dựng chiến lược, quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.5.2. Thực trạng quản lý nhà nước về xây dựng, thực hiện pháp luật liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.5.3. Thực trạng quản lý nhà nước về quy chuẩn – tiêu chuẩn liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.5.4. Thực trạng quản lý nhà nước về trình tự thủ tục trong đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.5.5. Thực trạng quản lý nhà nước về huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.5.6. Thực trạng quản lý nhà nước về thị trường giao dịch nhà ở khu đô thị
• 1.2.5.7. Thực trạng quản lý nhà nước về công tác thanh tra, kiểm tra đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.6. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam theo một số tiêu chí
• 1.2.6.1. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam theo tiêu chí hiệu lực
• 1.2.6.2. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam theo tiêu chí hiệu quả
• 1.2.6.3. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam theo tiêu chí phù hợp
• 1.2.6.4. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam theo tiêu chí bền vững
• 1.2.7. Đánh giá chung những thành quả, hạn chế trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị và nguyên nhân
• 1.2.7.1. Một số thành tựu đạt được trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.7.2. Một số tồn tại hạn chế chủ yếu trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.2.8. Nguyên nhân dẫn đến các tồn tại hạn chế trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3. PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ HIỆU LỰC, HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI
• 1.3.1. Bối cảnh và phương hướng hoàn thiện quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam thời kỳ tới năm 2030
• 1.3.2. Bối cảnh và những vấn đề đặt ra đối với quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam thời kỳ tới năm 2030
• 1.3.3. Phương hướng hoàn thiện và nâng cao chất lượng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam thời kỳ tới năm 2030
• 1.3.4. Một số giải pháp nâng cao chất lượng các nội dung quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.1. Nâng cao chất lượng và điều chỉnh xây dựng chiến lược nhà ở trong từng giai đoạn, nhất là đối với các dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.2. Nâng cao chất lượng công tác xây dựng cơ chế chính sách, pháp luật về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.3. Xây dựng và triển khai đồng bộ công tác quy hoạch trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.4. Mở rộng các hình thức huy động vốn cho lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.5. Nâng cao chất lượng xây dựng và quản lý hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn trong đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.6. Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.4.7. Cải cách hành chính trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.5. Một số giải pháp nâng cao chất lượng hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.5.1. Giải pháp bảo đảm tính phù hợp quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.5.2. Giải pháp bảo đảm tính hiệu lực quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.5.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả và tính bền vững trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.5.4. Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực đội ngũ cán bộ đối với việc thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• 1.3.5.5. Giải pháp tổ chức thực hiện phân công phân cấp quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ
• KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN ÁN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quản Lý Nhà Nước Về Phát Triển Nhà Ở Đô Thị

Phát triển nhà ở là yếu tố quan trọng trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân. Nhà nước thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo. Mục tiêu là ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn văn minh, hiện đại. Đảng và Nhà nước luôn quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở, ban hành nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở. Cụ thể, chính sách giải quyết nhà ở cho người có công, hộ nghèo, người thu nhập thấp, cán bộ công chức, sỹ quan quân đội, công nhân lao động...Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 đặt mục tiêu diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt 29m2/sàn/người. Với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến 40%, dân số đô thị tăng, nhu cầu nhà ở lớn, cần huy động nguồn lực để triển khai các dự án nhà ở đô thị.

1.1. Khái Niệm Nhà Ở và Khu Đô Thị Hiện Đại Tại Việt Nam

Để hiểu rõ quản lý nhà nước về nhà ở, cần định nghĩa rõ khái niệm nhà ở và khu đô thị. Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là không gian sinh hoạt, văn hóa, và gắn kết cộng đồng. Khu đô thị hiện đại là khu vực được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ công cộng, và không gian xanh. Việc quản lý cần đảm bảo sự hài hòa giữa phát triển nhà ở và phát triển đô thị bền vững, đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân. Quản lý hiệu quả góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển kinh tế - xã hội.

1.2. Vai Trò Quản Lý Nhà Nước Về Đầu Tư Phát Triển Nhà Ở

Quản lý nhà nước đóng vai trò then chốt trong việc định hướng, điều phối, và kiểm soát đầu tư phát triển nhà ở. Vai trò này bao gồm xây dựng chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn, kiểm tra giám sát. Mục tiêu là đảm bảo phát triển nhà ở theo quy hoạch, đáp ứng nhu cầu của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Quản lý hiệu quả thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh, minh bạch, và bền vững trong lĩnh vực bất động sản. Một chính sách hiệu quả cần sự phối hợp giữa các bộ, ngành, địa phương và các thành phần kinh tế.

II. Vấn Đề và Thách Thức Trong Quản Lý Nhà Nước Về Nhà Ở

Đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn trong chiến lược phát triển nhà ở đô thị. Tuy đã đạt được thành tựu, vẫn còn tồn tại bất công cần khắc phục. Nguyên nhân chủ yếu do việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước, từ trung ương đến địa phương, từ quản lý quy hoạch, đất đai, tài chính tín dụng đến chính sách người thụ hưởng nhà ở, số lượng nhà ở, cơ cấu tổ chức phát triển. Tình hình phát triển nhà ở đô thị nhanh về số lượng nhưng chất lượng thấp, đặc biệt hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa đồng bộ. Nguyên nhân do trình độ và năng lực quản lý, duy trì và phát triển đô thị chưa đảm bảo tính bền vững, chưa cân đối giữa phát triển nhà ở và hạ tầng phục vụ đời sống. Đã có nghiên cứu về phát triển nhà ở, nhưng chưa gắn với quản lý nhà nước trong đầu tư phát triển dự án nhà ở khu đô thị.

2.1. Bất Cập Trong Quy Hoạch và Thực Thi Quy Hoạch Đô Thị

Quy hoạch đô thị thiếu đồng bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn, và thiếu tính khả thi. Việc thực thi quy hoạch còn yếu kém, dẫn đến tình trạng xây dựng không phép, sai phép, phá vỡ quy hoạch. Chất lượng quy hoạch còn hạn chế , một số dự án chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Cần nâng cao chất lượng quy hoạch và tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực thi quy hoạch đô thị.

2.2. Khó Khăn Trong Quản Lý Đất Đai Cho Phát Triển Nhà Ở

Quản lý đất đai còn nhiều bất cập, thủ tục hành chính phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Tình trạng tranh chấp đất đai, sử dụng đất sai mục đích còn diễn ra phổ biến. Cần cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa thông tin về đất đai, và tăng cường kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất.

2.3. Thiếu Hụt Nguồn Vốn Đầu Tư Cho Nhà Ở Xã Hội Giá Rẻ

Nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ còn hạn chế. Cơ chế tài chính chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia. Cần đa dạng hóa nguồn vốn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn vay ưu đãi, và xây dựng cơ chế bảo lãnh tín dụng cho người mua nhà ở.

III. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Phát Triển Nhà Ở Đô Thị

Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật. Điều này bao gồm sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nội dung sửa đổi cần tập trung vào các vấn đề như quy hoạch, đất đai, tài chính, chính sách nhà ở xã hội, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường bất động sản. Mục tiêu là tạo hành lang pháp lý minh bạch, đồng bộ, và khả thi, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

3.1. Rà Soát Sửa Đổi Luật Nhà Ở và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

Cần rà soát, sửa đổi các quy định không còn phù hợp, bổ sung các quy định mới để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Đặc biệt, cần làm rõ các khái niệm, định nghĩa liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, và khu đô thị để tránh cách hiểu khác nhau. Luật pháp cần bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên. Cần có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản.

3.2. Xây Dựng Chính Sách Ưu Đãi Cho Nhà Ở Xã Hội Giá Rẻ

Cần xây dựng chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng, đất đai cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ như cho vay ưu đãi, bảo lãnh tín dụng. Chính sách cần đảm bảo tính khả thi và hiệu quả, tạo động lực cho doanh nghiệp và người dân tham gia.

3.3. Tăng Cường Quản Lý Nhà Nước Về Quy Hoạch Đô Thị Chi Tiết

Để quản lý đô thị hiệu quả cần có quy hoạch đô thị chi tiết, đảm bảo tính đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Quy hoạch cần phù hợp với điều kiện thực tế và đáp ứng nhu cầu của người dân. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

IV. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Huy Động Vốn Đầu Tư Nhà Ở

Nâng cao hiệu quả huy động vốn cho đầu tư phát triển nhà ở là yếu tố then chốt. Điều này đòi hỏi đa dạng hóa nguồn vốn, cải thiện môi trường đầu tư, và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn. Cần khuyến khích các hình thức đầu tư như PPP (đối tác công tư), BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao), và thu hút vốn FDI. Đồng thời, cần phát triển thị trường vốn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản, và thu hút vốn từ các quỹ đầu tư.

4.1. Đa Dạng Hóa Nguồn Vốn Đầu Tư Phát Triển Nhà Ở Đô Thị

Để thúc đẩy phát triển đô thị bền vững cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư. Điều này có thể thực hiện bằng cách khuyến khích các hình thức đầu tư như PPP, BOT, và thu hút vốn FDI. Quan trọng hơn, việc quản lý và sử dụng vốn hiệu quả là yếu tố then chốt.

4.2. Cải Thiện Môi Trường Đầu Tư Bất Động Sản Minh Bạch

Môi trường đầu tư minh bạch, thuận lợi là yếu tố quan trọng để thu hút vốn đầu tư bất động sản. Điều này đòi hỏi cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu chi phí tuân thủ, và đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. Cần có cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng và hiệu quả.

4.3. Tạo Điều Kiện Cho Doanh Nghiệp Tiếp Cận Vốn Vay Ưu Đãi

Để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn vay ưu đãi từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Cần có chính sách hỗ trợ lãi suất, bảo lãnh tín dụng, và giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay đầu tư bất động sản.

V. Kinh Nghiệm Quốc Tế và Bài Học Quản Lý Nhà Nước Về Nhà Ở

Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về quản lý nhà nước về nhà ở giúp Việt Nam học hỏi các bài học thành công và tránh các sai lầm. Các nước như Singapore, Hàn Quốc, và Nhật Bản đã có nhiều kinh nghiệm trong việc xây dựng chính sách nhà ở xã hội, quy hoạch đô thị, và quản lý thị trường bất động sản. Cần nghiên cứu kỹ các mô hình thành công này để áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam. Đặc biệt, cần chú trọng đến các yếu tố như quy hoạch đô thị, chính sách tài chính, và quản lý đất đai.

5.1. Mô Hình Phát Triển Nhà Ở Xã Hội Thành Công Trên Thế Giới

Các quốc gia như Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản đã xây dựng mô hình nhà ở xã hội thành công, tập trung vào quy hoạch đô thị hợp lý và các chính sách tài chính hỗ trợ. Cần xem xét áp dụng mô hình phù hợp với Việt Nam.

5.2. Quản Lý Quy Hoạch Đô Thị Hiệu Quả Bài Học Từ Nhật Bản

Nhật Bản nổi tiếng với quản lý đô thị hiệu quả, thể hiện ở quy hoạch chi tiết và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng. Cần học hỏi kinh nghiệm này để nâng cao chất lượng quy hoạch và quản lý đô thị ở Việt Nam.

5.3. Chính Sách Tài Chính Hỗ Trợ Thị Trường Bất Động Sản Bền Vững

Các nước phát triển có chính sách tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững, thông qua các công cụ như thuế, tín dụng, và quỹ đầu tư. Việt Nam cần xây dựng chính sách tài chính phù hợp để ổn định thị trường bất động sản.

VI. Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Lực Quản Lý Nhà Nước

Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước là yêu cầu cấp thiết để thị trường nhà ở khu đô thị phát triển bền vững. Giải pháp bao gồm tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, và nâng cao năng lực cán bộ quản lý. Cần có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các bộ, ngành, địa phương để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình đầu tư phát triển nhà ở. Đồng thời, cần tăng cường công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, dự án, và giá cả bất động sản.

6.1. Tăng Cường Thanh Tra Xây Dựng Xử Lý Vi Phạm Pháp Luật

Cần tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ các dự án từ giai đoạn quy hoạch đến khi hoàn thành.

6.2. Nâng Cao Năng Lực Đội Ngũ Cán Bộ Quản Lý Đô Thị Hiện Nay

Để quản lý đô thị hiệu quả cần nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ, trang bị kiến thức chuyên môn và kỹ năng quản lý hiện đại. Cần có chính sách đào tạo, bồi dưỡng cán bộ thường xuyên để đáp ứng yêu cầu công việc.

6.3. Ứng Dụng Công Nghệ Thông Tin Trong Quản Lý Nhà Ở Đô Thị

Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý nhà ở giúp nâng cao hiệu quả, minh bạch và giảm thiểu thủ tục hành chính. Cần xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai, và thị trường bất động sản để phục vụ công tác quản lý.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Quản lý kinh tế (mã số 9.10) với đề tài "Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam" do nghiên cứu sinh Nguyễn Hồng Phú thực hiện tại Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Hoàng Văn Cường và TS. Trần Hồng Mai, bảo vệ năm 2018.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Phát triển nhà ở là nội dung trọng tâm trong chính sách an sinh xã hội và phát triển kinh tế của Việt Nam. Theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 (phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011), mục tiêu diện tích nhà ở bình quân tại đô thị cần đạt 29 m² sàn/người, trong bối cảnh tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 40%. Sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị đặt ra áp lực lớn về nhà ở, khiến các dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong chiến lược phát triển không gian cư trú.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai giai đoạn 2003–2016 cho thấy diện mạo nhà ở phát triển nhanh về số lượng nhưng chất lượng chưa tương xứng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu tính đồng bộ; tình trạng mất cân đối giữa phát triển các khối nhà ở với công trình dịch vụ diễn ra phổ biến. Tác giả xác định nguyên nhân cốt lõi bắt nguồn từ những bất cập trong việc thực thi các nội dung quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương, từ khâu quy hoạch, phân bổ đất đai, thủ tục hành chính, thẩm định tiêu chuẩn kỹ thuật đến giám sát huy động vốn và điều tiết thị trường. Mặc dù đã có các công trình nghiên cứu riêng lẻ về nhà ở hoặc thị trường bất động sản, khoảng trống nghiên cứu đặt ra là chưa có công trình nào đánh giá toàn diện, có hệ thống khung lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với riêng phân khúc dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị trên phạm vi cả nước theo một hệ thống tiêu chí định lượng và định tính cụ thể.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của luận án là xây dựng cơ sở lý luận, phân tích khách quan thực trạng, từ đó đề xuất phương hướng và hệ thống giải pháp khả thi nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị tại Việt Nam.

Các mục tiêu cụ thể được xác định gồm:

1. Hệ thống hóa và xây dựng khung lý thuyết quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị; làm rõ các khái niệm, nội dung quản lý và xác lập hệ thống tiêu chí đánh giá (tính hiệu lực, hiệu quả, phù hợp, bền vững).
2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam qua 7 nội dung cơ bản; phân tích các nhân tố ảnh hưởng; tiến hành điều tra khảo sát thực tế và nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế nhằm rút ra bài học áp dụng.
3. Đề xuất các giải pháp có căn cứ khoa học và tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đến năm 2030.

Câu hỏi nghiên cứu

Luận án giải quyết 5 câu hỏi trọng tâm:

• Câu hỏi 1: Phạm trù quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị được hiểu như thế nào giữa nhận thức và thực tế ở Việt Nam?
• Câu hỏi 2: Thực trạng trong quản lý đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam trong giai đoạn 2003–2016 như thế nào (xét trên các nội dung: chiến lược, quy hoạch; chính sách pháp luật; quy chuẩn, tiêu chuẩn; trình tự thủ tục cấp phép; quản lý thị trường giao dịch; hoạt động thanh tra, kiểm tra)?
• Câu hỏi 3: Đâu là thành công cũng như những tồn tại, hạn chế trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam giai đoạn 2003–2016 (dựa trên hệ thống tiêu chí: phù hợp, hiệu lực, hiệu quả, bền vững)?
• Câu hỏi 4: Nguyên nhân nào dẫn đến những hạn chế trong quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị tại Việt Nam thời gian qua?
• Câu hỏi 5: Cần thực thi những giải pháp nào nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị, bao gồm: thực thi hệ thống pháp luật, chính sách; hoạch định chiến lược, lập và quản lý quy hoạch; ban hành và quản lý tiêu chuẩn kỹ thuật; quản lý nguồn vốn và vận hành thị trường bất động sản.
• Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực trạng từ năm 2003 (mốc Quốc hội thông qua Luật Xây dựng 2003) đến năm 2016; các định hướng và giải pháp đề xuất cho giai đoạn 2018–2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
• Phạm vi không gian: Tập trung thu thập dữ liệu và khảo sát thực địa tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh – hai đô thị đặc biệt có số lượng dự án nhà ở khu đô thị và quy mô giao dịch bất động sản lớn nhất, mang tính đại diện cho xu hướng chung của cả nước.
• Phạm vi nội dung: Giới hạn trong 7 nhóm nội dung quản lý nhà nước: (1) Xây dựng và thực hiện pháp luật; (2) Chiến lược và quy hoạch; (3) Trình tự thủ tục đầu tư; (4) Công tác quy chuẩn, tiêu chuẩn; (5) Chủ thể đầu tư và huy động vốn; (6) Thị trường giao dịch nhà ở; (7) Thanh tra, kiểm tra và giám sát.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tác giả đã tiến hành tổng thuật các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài theo hai nhóm:

Các công trình nghiên cứu ngoài nước

• Nelson, Rolf Pendall, Casey J. Dawkins, Gerrit J. Knaap (2002) tại Đại học Maryland với công trình về mối liên hệ giữa tăng trưởng và khả năng mua nhà, xem xét việc quản lý đất phát triển nhà ở, chi phí công trình hạ tầng và kiểm soát tăng trưởng bền vững, nhận định giá nhà tăng do hạn chế quỹ đất.
• Muyiwa Elijah Agunbiade (2012) tại Đại học Melbourne nghiên cứu về quản lý đất ở, chỉ ra thách thức của quá trình đô thị hóa bùng phát và sự thiếu thống nhất, phân tán giữa các cơ quan chính phủ phụ trách quản lý đất đai và mua bán nhà ở.
• Milstead (2008) tại Đại học Bang Florida nghiên cứu phát triển đô thị hậu Xô Viết, phân tích chính sách quản lý nhà ở, không gian mở và việc kiểm soát xây dựng tự phát.
• Khung phát triển đô thị quốc gia và nhà ở Philippines (NUDHF 2009–2016) tập trung vào việc thiết kế chiến lược vĩ mô, đánh giá năng lực thể chế và vai trò của các cấp chính quyền địa phương (LGU).
• Olotuah và Bobadoye (2009) tại Đại học Công nghệ Liên bang Akure (Nigeria) nghiên cứu giải pháp cung cấp nhà ở bền vững cho người nghèo đô thị trước áp lực di cư nông thôn - thành thị.
• Belinda Yuen (2005) tại Đại học Quốc gia Singapore công bố các nghiên cứu về phát triển đô thị, bảo tồn bản sắc và chất lượng sống tại Singapore.
• Masahiro Kobayashi (2016) từ Cơ quan Tài chính Gia cư Nhật Bản (JHF) công bố báo cáo về chính sách nhà ở và thị trường nhà cửa tại Nhật Bản, phân tích vai trò của Tổng công ty nhà ở Nhật Bản (JHC) và Đạo luật Nhà ở Công cộng trong việc cân bằng giữa xây mới và quản lý thị trường tài chính.
• Lee Shang Ki (2009) tổng kết kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị tại Hàn Quốc, nhấn mạnh cơ chế sử dụng vốn tư nhân và nguồn thu từ các dự án khu đô thị mới để phát triển nhà ở công cộng cho người thu nhập thấp.

Các công trình nghiên cứu trong nước

• Nguyễn Văn Hoàng (2009) phân tích năng lực quản lý thị trường nhà ở, đất ở đô thị tại Hà Nội, chỉ ra sự chồng chéo văn bản và tình trạng chia cắt đầu mối giữa cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan quản lý đất ở.
• Phạm Ngọc Tuấn (2015) nghiên cứu phát triển các khu đô thị mới tại Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững, đề xuất hệ thống tiêu chí và cấu trúc không gian đô thị.
• Nguyễn Phạm Quang Tú (2013) thuộc Viện Kinh tế Xây dựng khảo sát hiệu quả đầu tư các khu đô thị mới, đánh giá sự kết hợp lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
• Đinh Trọng Thắng (2014) nghiên cứu các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, xây dựng mô hình kinh tế lượng phân tích hành vi lựa chọn kênh vốn của hộ gia đình.
• Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bổng (2011) tập trung vào bộ máy quản lý đất đai và bất động sản đô thị từ trung ương đến địa phương.
• Nguyễn Dương Danh (2011) đề xuất chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2011–2050, phân tích quy mô tối ưu của đô thị và vấn đề phân cấp quản lý.
• Phạm Ngọc Trụ (2015) nghiên cứu vai trò của đô thị trung tâm vùng Đồng bằng sông Hồng và cảnh báo tình trạng phát triển nhà ở thiếu hạ tầng xã hội.
• Phạm Văn Bình (2015) luận giải cơ sở hoàn thiện chính sách thuế nhà đất tại Việt Nam.
• Nguyễn Quang (2009) trong báo cáo phối hợp với UN-Habitat đánh giá hồ sơ lĩnh vực nhà ở Việt Nam, nhấn mạnh chính sách cung ứng chỗ ở hợp túi tiền.
• Nguyễn Ngọc Châu (2011) chỉ ra các hạn chế trong quản lý quy hoạch và kết cấu hạ tầng đô thị, đặc biệt là tình trạng xây dựng không theo quy hoạch.
• Nguyễn Anh Tuấn (2012) khảo sát hiệu quả kinh tế - xã hội và mô hình quản trị dịch vụ công ích trong các khu đô thị mới.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Tác giả xác định ba khoảng trống mà các công trình trước chưa giải quyết trọn vẹn:

1. Các nghiên cứu trước chủ yếu tiếp cận ở góc độ quy hoạch kiến trúc, chính sách đất đai hoặc tài chính nhà ở nói chung; chưa đi sâu phân tích chuyên biệt 7 nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị.
2. Chưa có công trình nào thiết lập và vận dụng một hệ thống tiêu chí định lượng để đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với nhà ở khu đô thị trong bối cảnh hội nhập kinh tế và biến động thị trường giai đoạn mới.
3. Thiếu vắng khung phân tích tích hợp giữa mô hình quản lý lý thuyết với các dữ liệu thực chứng từ điều tra xã hội học diện rộng (khảo sát kết hợp giữa nhà quản lý, doanh nghiệp và người thụ hưởng).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

Luận án tiếp cận vấn đề từ giác độ vai trò can thiệp của Nhà nước đối với thị trường nhằm khắc phục các khuyết tật của thị trường bất động sản. Các khái niệm cốt lõi được định vị chính xác theo hệ thống luật pháp hiện hành:

• Nhà ở: Công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân (theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13), bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở tái định cư.
• Khu đô thị: Khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, giới hạn bởi ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo, gồm các đơn vị ở và công trình dịch vụ đồng bộ (Quy chuẩn QCXDVN 01:2008/BXD và Luật Quy hoạch đô thị 2009).
• Dự án đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị: Tập hợp các đề xuất sử dụng vốn để xây dựng đồng bộ các khối nhà ở cùng hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch đã duyệt (Nghị định số 11/2013/NĐ-CP).

Để đánh giá quản lý nhà nước, tác giả xây dựng khung phân tích dựa trên mô hình OUTCOME, xác lập 4 tiêu chí tổng quát:

• Tính hiệu lực (HL): Đo lường mức độ tuân thủ, tính nghiêm minh của pháp luật, quy chuẩn và tỷ lệ xử lý các sai phạm trật tự xây dựng.
• Tính hiệu quả (HQ): Đo lường mối tương quan giữa nguồn lực nhà nước bỏ ra với kết quả đạt được về diện tích sàn, hạ tầng và sự phát triển kinh tế đô thị.
• Tính phù hợp (PH): Đánh giá mức độ ăn khớp giữa chính sách, quy hoạch với nhu cầu thực tế của thị trường và khả năng chi trả của người dân.
• Tính bền vững (BV): Đánh giá sự cân đối lâu dài về môi trường sống, hạ tầng xã hội và tính ổn định dân cư trong khu đô thị.

Nhóm nội dung quản lý nhà nước (7 nội dung)	Trọng tâm điều tiết
1. Chiến lược và quy hoạch	Hoạch định chỉ tiêu diện tích sàn, phân bổ mạng lưới khu đô thị
2. Chính sách, pháp luật	Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, bảo đảm tính thống nhất
3. Quy chuẩn, tiêu chuẩn	Kiểm soát mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, an toàn kỹ thuật
4. Trình tự thủ tục hành chính	Quy định 11 bước từ chủ trương đầu tư đến quyết toán dự án
5. Huy động vốn đầu tư	Kiểm soát kênh tín dụng ngân hàng, trái phiếu, FDI và vốn khách hàng
6. Thị trường giao dịch	Minh bạch thông tin, quản lý bán nhà ở hình thành trong tương lai
7. Thanh tra, kiểm tra	Giám sát trật tự xây dựng, xử lý vi phạm quy hoạch và chuyển nhượng

Phương pháp nghiên cứu và thu thập dữ liệu

Luận án kết hợp giữa phương pháp định tính và định lượng:

• Phương pháp nghiên cứu định tính: Vận dụng thế giới quan duy vật biện chứng, tổng hợp tài liệu thứ cấp từ các văn bản quy phạm pháp luật (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản), các báo cáo thống kê của Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phương pháp nghiên cứu định lượng: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua điều tra bằng bảng hỏi cấu trúc sử dụng thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Rất không đồng ý đến 5: Hoàn toàn đồng ý).

Khảo sát được thực hiện từ tháng 4 đến tháng 12 năm 2016 với tổng số 450 phiếu điều tra hợp lệ:

Nhóm đối tượng điều tra	Số lượng phiếu	Hình thức điều tra
Lãnh đạo, chuyên viên quản lý nhà nước (tại 10 cơ quan: Sở, ban, ngành, cục, vụ, viện)	100	Phỏng vấn trực tiếp
Lãnh đạo, cán bộ tại 50 doanh nghiệp (tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, DN bất động sản)	200	Trực tiếp (20 DN) và điện thoại/email (30 DN)
Chuyên gia kinh tế, quy hoạch và người dân cư trú tại các khu đô thị	150	Phỏng vấn trực tiếp và gửi phiếu
Tổng cộng	450	180 qua điện thoại; 270 trực tiếp

Dữ liệu khảo sát được tổng hợp, xử lý trên phần mềm bảng tính Excel nhằm tính toán tỷ trọng phần trăm, phân loại mức độ đánh giá theo từng tiêu chí (hiệu lực, hiệu quả, phù hợp, bền vững) để nhận diện các điểm nghẽn thực tế.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận của quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ lý luận về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị, xác định cấu trúc các bên tham gia gồm: Nhà nước (chủ thể định hướng, điều tiết), Chủ đầu tư (chủ thể sử dụng vốn và tổ chức thực hiện), Nhà thầu xây dựng (bên nhận thầu thiết kế, thi công) và Người hưởng lợi (người mua nhà, cư dân, nhà đầu tư thứ cấp).

Tác giả phân tích hệ thống cơ quan quản lý nhà nước: Quốc hội ban hành luật; Chính phủ thống nhất quản lý; Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm trước Chính phủ; các Bộ liên quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước) phối hợp thực hiện; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố và Sở Xây dựng trực tiếp quản lý địa bàn.

Nội dung chương mô hình hóa quy trình đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị qua 11 bước bắt buộc:

Thứ tự bước	Tên bước trong quy trình đầu tư
1	Đề xuất chủ trương đầu tư dự án
2	Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định
3	Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
4	Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án
5	Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)
6	Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
7	Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán
8	Cấp giấy phép xây dựng
9	Nghiệm thu, bàn giao công trình xây dựng
10	Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất
11	Quyết toán đầu tư

Chương này cũng tổng hợp kinh nghiệm quản lý của các nước: Nhật Bản với cơ chế định chế tài chính gia cư (JHF), xây dựng nhà ở công cộng của LGU; Hàn Quốc với chính sách trợ cấp chéo từ các khu đô thị mới sang phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp; Philippines với khung NUDHF điều phối năng lực chính quyền địa phương.

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam

Chương 2 phản ánh bức tranh thực tế việc quản lý nhà nước trong giai đoạn 2003–2016 dựa trên các báo cáo hành chính và dữ liệu 450 phiếu khảo sát:

• Chiến lược và quy hoạch: Các chỉ tiêu nhà ở bình quân đạt mức tăng trưởng, tuy nhiên quy hoạch đô thị thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ theo hướng tăng tầng cao và tăng mật độ xây dựng, làm phá vỡ cấu trúc hạ tầng khung. Tác giả dẫn chứng số liệu mật độ xây dựng vượt phép tại các khu đô thị như Trung Hòa – Nhân Chính và Khu đô thị Linh Đàm (Hà Nội).
• Văn bản quy phạm pháp luật: Đã hình thành khung pháp lý tương đối đầy đủ qua các mốc Luật Xây dựng (2003, 2014), Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2006, 2014). Dẫu vậy, văn bản hướng dẫn dưới luật ban hành chậm, có hiện tượng thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong khâu chỉ định nhà đầu tư và giao đất.
• Quy chuẩn, tiêu chuẩn: Hệ thống quy chuẩn (QCXDVN 01:2008/BXD) bộc lộ sự thiếu linh hoạt đối với các loại hình bất động sản đa chức năng.
• Trình tự thủ tục: Quy trình 11 bước bị kéo dài, thủ tục giao đất, giải phóng mặt bằng và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường qua nhiều tầng nấc trung gian, làm tăng chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.
• Huy động vốn: Vốn đầu tư phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua nhà; việc huy động vốn qua quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc trái phiếu công trình còn rất hạn chế.
• Thị trường giao dịch: Hoạt động giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn rủi ro do chế tài kiểm soát việc chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng trước khi bán cho khách hàng còn lỏng lẻo. Luận án tổng hợp cơ cấu sản phẩm mở bán giai đoạn quý 4/2017 đến hết quý 2/2018 tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy sự lệch pha cung cầu (thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân).
• Thanh tra, xử lý vi phạm: Báo cáo vi phạm trật tự xây dựng năm 2014 tại các tỉnh, thành cho thấy số vụ vi phạm xây dựng sai phép, không phép chiếm tỷ lệ cao, nhưng chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe, tình trạng "phạt cho tồn tại" còn tiếp diễn.

Đánh giá theo 4 tiêu chí qua số liệu điều tra cho thấy: Tiêu chí phù hợp và hiệu lực nhận được tỷ lệ đồng thuận thấp nhất từ khối doanh nghiệp và người dân, đặc biệt là sự thiếu đồng bộ của hạ tầng xã hội (trường học, bãi đỗ xe, bệnh viện) đi kèm các tòa nhà cao tầng.

Chương 3: Phương hướng giải pháp nâng cao chất lượng và hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam trong thời gian tới

Chương 3 xây dựng các định hướng phát triển đến năm 2030 dựa trên các chỉ tiêu phát triển kinh tế vĩ mô và bối cảnh đô thị hóa. Tác giả thiết kế hệ thống giải pháp phân thành hai nhóm:

Nhóm giải pháp theo các nội dung quản lý nhà nước:

1. Chiến lược: Rà soát, điều chỉnh chiến lược phát triển nhà ở gắn kết chặt chẽ với quy hoạch sử dụng đất và năng lực cung ứng hạ tầng xã hội từng đô thị.
2. Pháp luật: Sửa đổi, tháo gỡ sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư về thủ tục chấp thuận chủ trương và lựa chọn nhà đầu tư.
3. Quy hoạch: Siết chặt việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ; công khai đồ án quy hoạch 1/500 trên cổng thông tin điện tử để cộng đồng giám sát.
4. Huy động vốn: Mở rộng kênh tài chính phi ngân hàng, thúc đẩy quỹ đầu tư tín thác bất động sản, thí điểm trái phiếu công trình khu đô thị, hoàn thiện quy định bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Quy chuẩn, tiêu chuẩn: Sửa đổi quy chuẩn xây dựng về chỉ tiêu diện tích đỗ xe, mật độ xây dựng thuần và cây xanh cho các khu đô thị mới.
6. Thanh tra, kiểm tra: Thiết lập cơ chế kiểm tra chéo liên ngành giữa Thanh tra Xây dựng, Tài nguyên - Môi trường và chính quyền địa phương, xử lý dứt điểm các sai phạm trật tự xây dựng từ khi phát sinh móng.
7. Cải cách hành chính: Tích hợp quy trình liên thông giữa các bước thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng và giao đất nhằm rút ngắn chu kỳ chuẩn bị dự án.

Nhóm giải pháp theo tiêu chí quản trị và tổ chức bộ máy:

• Đảm bảo tính hiệu lực và bền vững bằng việc nâng cao trách nhiệm giải trình của người đứng đầu cơ quan quản lý đô thị.
• Chuẩn hóa năng lực đội ngũ công chức quản lý đô thị cấp quận, huyện.
• Rà soát, phân cấp rành mạch giữa các Bộ ngành trung ương với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm trong phê duyệt quy hoạch khu đô thị loại đặc biệt và loại 1.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

• Hệ thống hóa và làm sáng tỏ khung lý luận về quản lý nhà nước đối với đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.
• Xác định và cấu trúc hóa toàn diện 7 nhóm nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, tạo tiền đề phân định phạm vi can thiệp của chính quyền.
• Vận dụng mô hình OUTCOME để xây dựng hệ thống 4 tiêu chí đánh giá (Hiệu lực, Hiệu quả, Phù hợp, Bền vững) kèm theo thang đo cụ thể nhằm định lượng hóa chất lượng công tác quản lý của bộ máy nhà nước.
• Hệ thống hóa hai nhóm nhân tố (chủ quan và khách quan) chi phối trực tiếp đến hiệu quả điều tiết của cơ quan quản lý.

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Cung cấp cơ sở dữ liệu thực nghiệm thông qua kết quả xử lý 450 phiếu điều tra tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phản ánh khách quan mức độ hài lòng và những rào cản từ góc nhìn của cơ quan quản lý, doanh nghiệp đầu tư và cư dân.
• Chỉ rõ các sai phạm cụ thể trong quản lý quy hoạch và trật tự xây dựng (tình trạng tăng mật độ xây dựng vượt thẩm quyền tại các dự án KĐT Trung Hòa – Nhân Chính, Linh Đàm) và các vướng mắc trong quy trình 11 bước đầu tư.
• Đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ từ việc hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, đa dạng hóa nguồn vốn tín thác đến đổi mới phương thức thanh tra, phục vụ trực tiếp cho công tác quản lý ngành xây dựng đến năm 2030.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của luận án: Do giới hạn về thời gian và nguồn lực nghiên cứu, phạm vi khảo sát thực địa của luận án mới chỉ tập trung vào hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2003–2016; các dữ liệu chưa bao quát hết các đô thị loại 2, loại 3 ở các vùng kinh tế khác.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Các nghiên cứu kế tiếp có thể mở rộng địa bàn khảo sát đến các đô thị vệ tinh và các vùng kinh tế trọng điểm mới; đồng thời tiếp tục kiểm chứng hệ thống tiêu chí quản lý nhà nước dưới tác động của các luật sửa đổi, bổ sung sau năm 2016 và sự xuất hiện của các mô hình khu đô thị thông minh, khu đô thị sinh thái.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cho các đối tượng:

• Cơ quan hoạch định chính sách và quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng các địa phương): Vận dụng khung 7 nội dung và hệ thống giải pháp tại Chương 3 để rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính và khắc phục khoảng trống trong kiểm soát giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.
• Nghiên cứu sinh, học viên cao học, giảng viên chuyên ngành Quản lý kinh tế, Quản lý đô thị: Tham khảo khung phân tích tiêu chí OUTCOME và quy trình thiết kế bảng hỏi khảo sát thực chứng trong lĩnh vực bất động sản.
• Chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản: Nắm vững quy trình 11 bước đầu tư theo luật định và các yêu cầu quy chuẩn kỹ thuật nhằm hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình lập và thực hiện dự án khu đô thị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị đến năm 2020 được tác giả viện dẫn từ văn bản nào và có mức cụ thể là bao nhiêu?
Chỉ tiêu được trích xuất từ Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Cụ thể: diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt 29 m² sàn/người, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc dự kiến đạt 40%.

2. Mẫu điều tra thực địa của luận án gồm bao nhiêu phiếu và được phân bổ theo cơ cấu đối tượng nào?
Luận án tiến hành khảo sát tổng cộng 450 phiếu hợp lệ:

• 100 phiếu từ lãnh đạo, chuyên viên quản lý nhà nước tại 10 cơ quan quản lý và viện nghiên cứu.
• 200 phiếu từ lãnh đạo, cán bộ tại 50 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn quy hoạch - thiết kế, nhà thầu xây dựng và kinh doanh bất động sản.
• 150 phiếu từ các chuyên gia độc lập và người dân sinh sống tại các khu đô thị. Về hình thức, có 180 phiếu thu thập qua điện thoại và 270 phiếu thực hiện gặp phỏng vấn trực tiếp.

3. Tác giả khái quát quy trình thực hiện đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị gồm những bước nào?
Quy trình được chuẩn hóa qua 11 bước: (1) Đề xuất chủ trương đầu tư; (2) Lựa chọn nhà đầu tư; (3) Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng; (4) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi; (5) Lập, thẩm định, phê duyệt ĐTM; (6) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; (7) Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán; (8) Cấp giấy phép xây dựng; (9) Nghiệm thu, bàn giao; (10) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; (11) Quyết toán đầu tư.

4. Luận án sử dụng những tiêu chí nào để đánh giá thực trạng quản lý nhà nước?
Tác giả dựa trên mô hình OUTCOME để xây dựng hệ thống 4 tiêu chí đánh giá:

• Tính hiệu lực (mức độ tuân thủ, tính nghiêm minh trong thực thi pháp luật và quản lý quy hoạch).
• Tính hiệu quả (tương quan giữa nguồn lực nhà nước đầu tư và kết quả hạ tầng, kinh tế đạt được).
• Tính phù hợp (sự tương thích giữa chính sách với nhu cầu cư dân và thị trường).
• Tính bền vững (bảo đảm cân bằng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường đô thị).

5. Luận án phân định quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị qua những nội dung nào?
Bao gồm 7 nội dung cơ bản: (1) Xây dựng và quản lý chiến lược, quy hoạch; (2) Xây dựng và thực hiện pháp luật; (3) Quản lý công tác quy chuẩn - tiêu chuẩn; (4) Quản lý trình tự thủ tục đầu tư; (5) Quản lý huy động vốn đầu tư; (6) Quản lý thị trường giao dịch nhà ở; (7) Hoạt động thanh tra, kiểm tra.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Hồng Phú đã làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2003–2016. Bằng việc kết hợp phương pháp phân tích quy phạm với điều tra khảo sát định lượng 450 đối tượng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, công trình đã chỉ rõ những mắt xích yếu kém trong quản lý quy hoạch, cấp phép và giám sát thị trường bất động sản. Hệ thống giải pháp đề xuất bao quát từ việc hoàn thiện khung khổ pháp lý, cải cách quy trình thủ tục đến đa dạng hóa kênh vốn, mang lại giá trị tham khảo khoa học cho công tác quản lý kinh tế và phát triển đô thị bền vững đến năm 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài luận án. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, bảo đảm nhu cầu thiết yếu của ngƣời dân. Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại.

Đảng và Nhà nƣớc ta luôn quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời dân, đã có nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở đƣợc ban hành nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở và chăm lo chỗ ở cho ngƣời dân, cụ thể nhƣ: chính sách giải quyết nhà ở cho ngƣời có công với cách mạng; Nhà ở cho các hộ nghèo các đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở; nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động. Theo Chiến lƣợc phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và Tầm nhìn đến năm 2030 đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại QĐ số 2127/QĐ –TTg ngày 30- 11-2011 và đặt ra mục tiêu diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt 29m2/sàn/ngƣời. Với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 40%, dân số các đô thị ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân đô thị ngày càng lớn đòi hỏi huy động mọi cầu nguồn lực để triển khai các dự án nhà ở đô thị trên phạm vi cả nƣớc [14]. Đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị hiện nay đang chiếm tỷ trọng lớn trong chiến lƣợc phát triển nhà ở đô thị, trong giai đoạn từ khi triển khai thực hiện chiến lƣợc đến nay.

Đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị đã đạt đƣợc một số thành tựu quan trọng, tuy nhiên cũng bộc lộ khá nhiều tồn tại bất công cần phải khắc phục. Về nguyên nhân, một trong những nguyên nhân chủ yếu có tác động mạnh mẽ đến hiệu quả triển khai thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị là do việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nƣớc từ trung ƣơng đến các địa phƣơng, từ quản lý nhà nƣớc về quy hoạch, đất đai, tài chính tín dụng cho đến chính sách ngƣời thụ hƣởng nhà ở và quản lý số lƣợng nhà ở, cơ cấu tổ chức phát triển và quản lý nhà ở, khoa học công nghệ,… 2 Tình hình phát triển nhà ở đô thị trong thời gian qua nhanh về số lƣợng nhƣng chất lƣợng thấp, đặc biệt, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chƣa đồng bộ. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do trình độ và năng lực quản lý, duy trì và phát triển các đô thị chƣa đảm bảo tính bền vững, chƣa cân đối giữa phát triển nhà ở với phát triển hạ tầng phục vụ đời sống của ngƣời dân tại các khu đô thị đang diễn ra phổ biến. Mặc dù đã có một số nghiên cứu trong và ngoài nƣớc về phát triển nhà ở nói chung, chính sách phát triển nhà ở nói riêng, tuy nhiên các nghiên cứu này hầu nhƣ chƣa gắn với việc quản lý nhà nƣớc trong đầu tƣ phát triển dự án nhà ở khu đô thị, chƣa làm rõ đƣợc nội dung, tính chất, các yếu tố tác động cũng nhƣ đánh giá cụ thể thực trạng đầu tƣ phát triển dự án nhà ở khu đô thị, các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nƣớc các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị trên phạm vi cả nƣớc.

Xuất phát từ các vấn đề trên, NCS chọn nghiên cứu “Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam” làm đề tài luận án trình độ tiến sĩ, chuyên ngành Quản lý Kinh tế với mong muốn hệ thống hóa, làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận; nghiên cứu kinh nghiệm Quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị của một số nƣớc trên thế giới, rút ra bài học cho Việt Nam; nghiên cứu thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam; trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị 2. Các nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài Lĩnh vực đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị là lĩnh vực luôn đƣợc các nhà quản lý quan tâm. Thế giới đã có nhiều công trình nghiên cứu về nội dung liên quan đến quản lý đầu tƣ phát triển nhà ở với nhiều góc độ tiếp cận khác nhau: 1).

Nelson của Georgia Institute of Technology, Rolf Pendall của Đại học Cornell, Casey J. Dawkins của Georgia Institute of Technology, Gerrit J. Knaap (2002) đã công bố nghiên cứu về “Mối liên hệ giữa tăng trưởng và khả năng mua nhà” tại Đại học Maryland. Đã đề cập đến vấn đề: quản lý đất phát triển nhà ở; chi phí xây dựng công trình phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng công cộng; 3 kiểm soát tăng trƣởng phát triển bền vững.

Báo cáo đánh giá toàn diện các vấn đề về vai trò của quản lý nhà nƣớc đối với giá nhà ở mức trung bình, tạo điều kiện cho nhiều đối tƣợng xã hội có thể tiếp cận (mua nhà) đƣợc. Báo cáo nhận định trong dài hạn, nhu cầu thị trƣờng nhà ở tăng và khả năng quỹ đất xây dựng nhà ở hạn chế, là những yếu tố làm tăng giá nhà ở khu đô thị. Tuy nhiên, QLNN về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị chƣa đƣợc đề cập nhiều trong nghiên cứu này [62]. Nghiên cứu của Muyiwa Elijah Agunbiade (9/2012) với tiêu đề” Quản lý đất ở” Đại học Melbourne, Melbourne, Victoria3010, Australia đã nêu vấn đề về những thách thức chung trong việc giao đất xây dựng nhà ở.

Việc xây dựng nhà ở tại các khu đô thị mới không ngừng đối mặt với thách thức bởi các vấn đề: tự nhiên, kinh tế, kỹ thuật, xã hội, hành chính, chính trị và thể chế. Trong số này có vấn đề tăng trƣởng nhanh về dân số và đô thị hóa bùng phát do làn sóng di cƣ trong nƣớc và quốc tế. Đối với hầu hết các nƣớc, không phân biệt cấu trúc chính trị của các chính sách quốc gia, quy trình phát triển và quản lý nhà ở tại các khu đô thị thƣờng do nhiều đơn vị cùng quản lý. Do đó, việc thực hiện các chính sách về nhà ở, thƣờng không tránh khỏi tình trạng rời rạc giữa các cơ quan thuộc Chính phủ và các cấp chính quyền khác nhau.

Cơ quan chính phủ chịu trách nhiệm quản lý nhà ở, đất ở tại các đô thị (quyền sử dụng nhà ở, giá đất, các giao dịch về mua - bán nhà ở, đất ở) thƣờng xây dựng chính sách quản lý dựa trên các tiêu chuẩn và chức năng của từng cơ quan, dẫn đến các quy trình quản lý hành chính giữa các cơ quan thƣờng khác nhau, không đồng nhất với quản lý đầu tƣ và mua bán nhà ở [70].Milstead (2008) đã bảo vệ đề tài “Phát triển đô thị tại Post -Soviet” tại Đại học Khoa học xã hội Bang Florida. Tác giả đã đề cập đến vấn đề nhà ở và phát triển đô thị tại một thành phố của Liên Xô cũ. Phân tích, đánh giá nhà ở Châu Âu và cung cấp số liệu về hộ gia đình đã thúc đẩy đổi mới chính sách về quản lý nhà ở với các quy chuẩn, điều kiện của các tòa nhà và không gian mở giữa các tòa nhà, chất lƣợng cảm nhận tại khu, đặc điểm kinh tế - xã hội của cƣ dân tại các khu đô thị. Tác giả đề cập đến chính sách nhà ở, đƣợc thiết kế theo hƣớng khuyến khích kiểu kiến trúc nhà ở trong các thành phố cổ (Old Town).

Đề cập tốc độ phát triển của xây nhà tự phát và các khía cạnh về môi trƣờng xung quanh các tòa nhà tự phát, các 4 điều kiện không gian mở; đặc biệt liên quan đến các hoạt động tự phát trong xây dựng nhà ở [72]. Trong công trình khoa học này, tác giả đã đề cập đến vấn đề: Phát triển đô thị quốc gia và nhà ở (NUDHF. 2009-2016) nhằm thiết kế để cung cấp một chiến lƣợc vĩ mô cho phát triển nhà ở và đô thị, bao gồm các chính sách và chiến lƣợc hƣớng dẫn các nỗ lực của chính phủ Philippines trong việc cải thiện hiệu suất và hiệu quả của hệ thống đô thị cả nƣớc; đánh giá môi trƣờng thể chế và vai trò của các cấp chính quyền địa phƣơng (LGU); xác định các vấn đề hiện tại và trong giai đoạn 2009-2016; xây dựng chiến lƣợc hƣớng tới việc đạt đƣợc sự phát triển, trên cơ sở bổ sung các chính sách hiện hành và xây dựng chính sách phát triển nhà ở khu đô thị có hiệu quả, đồng thời NUDHF. 2009-2016 đánh giá năng lực của các thể chế hiện hành để thực hiện các chiến lƣợc khuyến khích [73].

Nghiên cứu của Olotuah. và Bobadoye (2009) về “Cung cấp nhà ở bền vững cho người nghèo đô thị” công bố tại Khoa Kiến trúc, Đại học Công nghệ Liên bang Akure Nigeria. Đề cập việc phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo là một trong những thách thức lớn nhất đối với nhân loại trong thế kỷ XXI. Nghiên cứu đã chỉ ra tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, những thách thức của vấn đề chính sách nhà ở cho ngƣời nghèo là đặc biệt cần thiết ở các khu vực đô thị ở các nƣớc chậm phát triển và có sự bùng nổ dân số đô thị hóa; tăng trƣởng dân số và sự di cƣ ồ ạt của dân cƣ nông thôn ra thành phố đã gia tăng phức tạp nhu cầu nhà ở đô thị [71].