PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài luận án. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, bảo đảm nhu cầu thiết yếu của ngƣời dân. Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại.
Đảng và Nhà nƣớc ta luôn quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời dân, đã có nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở đƣợc ban hành nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở và chăm lo chỗ ở cho ngƣời dân, cụ thể nhƣ: chính sách giải quyết nhà ở cho ngƣời có công với cách mạng; Nhà ở cho các hộ nghèo các đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở; nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động. Theo Chiến lƣợc phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và Tầm nhìn đến năm 2030 đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt tại QĐ số 2127/QĐ –TTg ngày 30- 11-2011 và đặt ra mục tiêu diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt 29m2/sàn/ngƣời. Với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 40%, dân số các đô thị ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân đô thị ngày càng lớn đòi hỏi huy động mọi cầu nguồn lực để triển khai các dự án nhà ở đô thị trên phạm vi cả nƣớc [14]. Đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị hiện nay đang chiếm tỷ trọng lớn trong chiến lƣợc phát triển nhà ở đô thị, trong giai đoạn từ khi triển khai thực hiện chiến lƣợc đến nay.
Đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị đã đạt đƣợc một số thành tựu quan trọng, tuy nhiên cũng bộc lộ khá nhiều tồn tại bất công cần phải khắc phục. Về nguyên nhân, một trong những nguyên nhân chủ yếu có tác động mạnh mẽ đến hiệu quả triển khai thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị là do việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nƣớc từ trung ƣơng đến các địa phƣơng, từ quản lý nhà nƣớc về quy hoạch, đất đai, tài chính tín dụng cho đến chính sách ngƣời thụ hƣởng nhà ở và quản lý số lƣợng nhà ở, cơ cấu tổ chức phát triển và quản lý nhà ở, khoa học công nghệ,… 2 Tình hình phát triển nhà ở đô thị trong thời gian qua nhanh về số lƣợng nhƣng chất lƣợng thấp, đặc biệt, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chƣa đồng bộ. Một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do trình độ và năng lực quản lý, duy trì và phát triển các đô thị chƣa đảm bảo tính bền vững, chƣa cân đối giữa phát triển nhà ở với phát triển hạ tầng phục vụ đời sống của ngƣời dân tại các khu đô thị đang diễn ra phổ biến. Mặc dù đã có một số nghiên cứu trong và ngoài nƣớc về phát triển nhà ở nói chung, chính sách phát triển nhà ở nói riêng, tuy nhiên các nghiên cứu này hầu nhƣ chƣa gắn với việc quản lý nhà nƣớc trong đầu tƣ phát triển dự án nhà ở khu đô thị, chƣa làm rõ đƣợc nội dung, tính chất, các yếu tố tác động cũng nhƣ đánh giá cụ thể thực trạng đầu tƣ phát triển dự án nhà ở khu đô thị, các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nƣớc các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị trên phạm vi cả nƣớc.
Xuất phát từ các vấn đề trên, NCS chọn nghiên cứu “Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam” làm đề tài luận án trình độ tiến sĩ, chuyên ngành Quản lý Kinh tế với mong muốn hệ thống hóa, làm rõ và bổ sung cơ sở lý luận; nghiên cứu kinh nghiệm Quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị của một số nƣớc trên thế giới, rút ra bài học cho Việt Nam; nghiên cứu thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam; trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị 2. Các nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài Lĩnh vực đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị là lĩnh vực luôn đƣợc các nhà quản lý quan tâm. Thế giới đã có nhiều công trình nghiên cứu về nội dung liên quan đến quản lý đầu tƣ phát triển nhà ở với nhiều góc độ tiếp cận khác nhau: 1).
Nelson của Georgia Institute of Technology, Rolf Pendall của Đại học Cornell, Casey J. Dawkins của Georgia Institute of Technology, Gerrit J. Knaap (2002) đã công bố nghiên cứu về “Mối liên hệ giữa tăng trưởng và khả năng mua nhà” tại Đại học Maryland. Đã đề cập đến vấn đề: quản lý đất phát triển nhà ở; chi phí xây dựng công trình phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng công cộng; 3 kiểm soát tăng trƣởng phát triển bền vững.
Báo cáo đánh giá toàn diện các vấn đề về vai trò của quản lý nhà nƣớc đối với giá nhà ở mức trung bình, tạo điều kiện cho nhiều đối tƣợng xã hội có thể tiếp cận (mua nhà) đƣợc. Báo cáo nhận định trong dài hạn, nhu cầu thị trƣờng nhà ở tăng và khả năng quỹ đất xây dựng nhà ở hạn chế, là những yếu tố làm tăng giá nhà ở khu đô thị. Tuy nhiên, QLNN về đầu tƣ phát triển nhà ở khu đô thị chƣa đƣợc đề cập nhiều trong nghiên cứu này [62]. Nghiên cứu của Muyiwa Elijah Agunbiade (9/2012) với tiêu đề” Quản lý đất ở” Đại học Melbourne, Melbourne, Victoria3010, Australia đã nêu vấn đề về những thách thức chung trong việc giao đất xây dựng nhà ở.
Việc xây dựng nhà ở tại các khu đô thị mới không ngừng đối mặt với thách thức bởi các vấn đề: tự nhiên, kinh tế, kỹ thuật, xã hội, hành chính, chính trị và thể chế. Trong số này có vấn đề tăng trƣởng nhanh về dân số và đô thị hóa bùng phát do làn sóng di cƣ trong nƣớc và quốc tế. Đối với hầu hết các nƣớc, không phân biệt cấu trúc chính trị của các chính sách quốc gia, quy trình phát triển và quản lý nhà ở tại các khu đô thị thƣờng do nhiều đơn vị cùng quản lý. Do đó, việc thực hiện các chính sách về nhà ở, thƣờng không tránh khỏi tình trạng rời rạc giữa các cơ quan thuộc Chính phủ và các cấp chính quyền khác nhau.
Cơ quan chính phủ chịu trách nhiệm quản lý nhà ở, đất ở tại các đô thị (quyền sử dụng nhà ở, giá đất, các giao dịch về mua - bán nhà ở, đất ở) thƣờng xây dựng chính sách quản lý dựa trên các tiêu chuẩn và chức năng của từng cơ quan, dẫn đến các quy trình quản lý hành chính giữa các cơ quan thƣờng khác nhau, không đồng nhất với quản lý đầu tƣ và mua bán nhà ở [70].Milstead (2008) đã bảo vệ đề tài “Phát triển đô thị tại Post -Soviet” tại Đại học Khoa học xã hội Bang Florida. Tác giả đã đề cập đến vấn đề nhà ở và phát triển đô thị tại một thành phố của Liên Xô cũ. Phân tích, đánh giá nhà ở Châu Âu và cung cấp số liệu về hộ gia đình đã thúc đẩy đổi mới chính sách về quản lý nhà ở với các quy chuẩn, điều kiện của các tòa nhà và không gian mở giữa các tòa nhà, chất lƣợng cảm nhận tại khu, đặc điểm kinh tế - xã hội của cƣ dân tại các khu đô thị. Tác giả đề cập đến chính sách nhà ở, đƣợc thiết kế theo hƣớng khuyến khích kiểu kiến trúc nhà ở trong các thành phố cổ (Old Town).
Đề cập tốc độ phát triển của xây nhà tự phát và các khía cạnh về môi trƣờng xung quanh các tòa nhà tự phát, các 4 điều kiện không gian mở; đặc biệt liên quan đến các hoạt động tự phát trong xây dựng nhà ở [72]. Trong công trình khoa học này, tác giả đã đề cập đến vấn đề: Phát triển đô thị quốc gia và nhà ở (NUDHF. 2009-2016) nhằm thiết kế để cung cấp một chiến lƣợc vĩ mô cho phát triển nhà ở và đô thị, bao gồm các chính sách và chiến lƣợc hƣớng dẫn các nỗ lực của chính phủ Philippines trong việc cải thiện hiệu suất và hiệu quả của hệ thống đô thị cả nƣớc; đánh giá môi trƣờng thể chế và vai trò của các cấp chính quyền địa phƣơng (LGU); xác định các vấn đề hiện tại và trong giai đoạn 2009-2016; xây dựng chiến lƣợc hƣớng tới việc đạt đƣợc sự phát triển, trên cơ sở bổ sung các chính sách hiện hành và xây dựng chính sách phát triển nhà ở khu đô thị có hiệu quả, đồng thời NUDHF. 2009-2016 đánh giá năng lực của các thể chế hiện hành để thực hiện các chiến lƣợc khuyến khích [73].
Nghiên cứu của Olotuah. và Bobadoye (2009) về “Cung cấp nhà ở bền vững cho người nghèo đô thị” công bố tại Khoa Kiến trúc, Đại học Công nghệ Liên bang Akure Nigeria. Đề cập việc phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo là một trong những thách thức lớn nhất đối với nhân loại trong thế kỷ XXI. Nghiên cứu đã chỉ ra tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, những thách thức của vấn đề chính sách nhà ở cho ngƣời nghèo là đặc biệt cần thiết ở các khu vực đô thị ở các nƣớc chậm phát triển và có sự bùng nổ dân số đô thị hóa; tăng trƣởng dân số và sự di cƣ ồ ạt của dân cƣ nông thôn ra thành phố đã gia tăng phức tạp nhu cầu nhà ở đô thị [71].