Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý Nhà nước về đấu giáquyền sử dụng đất. Chương 2: Đặc điểm địa bàn và Phương pháp nghiên cứu. Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Cơ sở lý luận của quản lý Nhà nước về đấu giá QSD đất 1. Một số khái niệm 1. Khái niệm đất đai Đất đai là một vùng đất có ranh giới với khoảng không gian ở trên và bên dưới đất. Những thứ ở trên phần đất đai đó đều thuộc quyền sở hữu của người có đất đó.
Nó thể hiện quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước, mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất.
Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Giá đất Theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn SDĐ; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá 7 QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá trên thị trường.
Theo điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một thửa đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người SDĐ - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch nhân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh. giữa các chủ SDĐ.
Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ SDĐ. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ. Quyền sở hữu Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi.
Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể. Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải, tài sản. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu.
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình. Chế độ sở hữu đất đai là một trong các trụ cột của chế độ chính trị, kinh tế - xã hội, được hình thành dựa trên những điều kiện tự nhiên, lịch sử, văn hóa riêng biệt của mỗi nước. Đó cũng chính là cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây là quyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ.
Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai và chế độ tư hữu đất đai. Có một số nước, chế độ công hữu và chế độ tư hữu cùng tồn tại. Quyền sở hữu đất đai được nhà nước xác nhận bảo hộ, đều phải thông qua một văn kiện pháp luật nhất định để thực hiện, đó là chứng thư về quyền sở hữu đất đai. Trên thế giới hiện nay, đang song song tồn tại cả chế độ công hữu và chế độ tư hữu về đất đai.
Các nước có chế độ tư hữu phần lớn về đất đai, bao gồm tuyệt đại đa số là các nước tư bản chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các nước 9 này vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai. Ví dụ: ở Mỹ 40% là đất công, 60% là đất tư; ở Đài Loan, toàn bộ đất nông nghiệp là thuộc tư nhân; ở Nhật Bản, trong số 25 triệu héc-ta rừng thì của nhà nước là 10 triệu héc ta. Nhìn chung, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được xem như là nguồn dự trữ để giải quyết các nhu cầu công cộng, điều tiết thị trường, biến đổi dân số.
Ở nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do vậy chỉ có Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Về bản chất, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân còn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất.
Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho 10 mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật.
Đối với đất đai, quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước đóng vai trò là người đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm thống nhất quản lý đất đai, còn các chủ khác như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể sử dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định các quyền cụ thể của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật.