LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Có nhà để ở là một trong những nhu cần thiết của mọi tầng lớp nhân dân. Phát triển tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng để nâng cao mức sống của người dân, tác động tích cực đến việc xây dựng và ổn định xã hội. Nhà ở xã hội là chủ trương có ý nghĩa xã hội to lớn của Đảng và Nhà nước đối đông đảo nhân dân.
Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở xã hội còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống người dân, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời thể hiện trình độ quản lý của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp, đặc biệt là Thủ đô. Nhà ở xã hội không chỉ tạo nơi ăn chốn ở cho hàng ngàn hộ dân mà còn giúp những người lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường…cải thiện điều kiện sống, sinh hoạt, không gian sống vốn đã rất khó khăn của mình. Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho những người thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. Có thể nói vấn đề giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là một trong các ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, đặc biệt là với một quốc gia muốn phát triển bền vững và lựa chọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam.Trong thời gian qua nhìn chung Nhà nước đã có những cơ chế, chính sách hỗ trợ, phát triển nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp đã từng bước giải quyết được nhu cầu về nhà ở cho người dân.
Tuy nhiên hiện nay chủ trương này đang gặp một số vướng mắc, khó khăn, một trong những nguyên nhân được nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư nhắc đến là các bất cập về chính sách, đặc biệt là về thủ tục hành chính. Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá II là một trong các dự án điển hình xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Dự án đã làm tốt công tác quy hoạch, hình thành được một mô hình nhà ở thu nhập thấp với không gian, điều kiện sống văn minh, an toàn, thiết chế văn hóa đầy đủ với giá cả 2 phù hợp, nhất là phục vụ nhu cầu có nhà ở của người thu nhập thấp. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, việc quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội nói chung và tại dự án nhà ở xã hội Đặng Xá II còn một số hạn chế: Nhiều trường hợp xét duyệt đối tượng nhưng không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, xuất hiện người giàu nằm trong danh sách mua nhà ở xã hội; Bất chấp các rủi ro về pháp lý và quy định để mua bán trao tay nhà ở xã hội; Tổ chức quản lý vận hành sai nguyên tắc dẫn đến nhiều hạn chế trong công tác bảo đảm quyền lợi của dân cư sống trong khu nhà; Tổ chức quản lý hoạt động chưa thật sự hiệu quả, chưa hoạt động thật tốt chức năng của mình, tường nứt, thấm nước, thang máy trục trặc, chất lượng nước kém nhiều cặn, hàm lượng asen cao, ô nhiễm tiếng ồn do công tác dọn vệ sinh.
Do vậy, để có thể quản lý khai thác sử dụng tốt khu nhà ở xã hội đúng với các tiêu chí, yêu cầu trong công tác quản lý sử dụng, đồng thời đáp ứng việc khai thác sử dụng khu nhà ở sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng về mặt hành chính và sử dụng của khu nhà ở, việc xây dựng đề xuất ra giải pháp quản lý nhà ở xã hội Khu đô thị Đặng Xá II là thực sự cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn Đề tài “Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội dự án Đặng Xá II” không chỉ có ý nghĩa cấp bách, cần thiết để nâng cao chất lượng cuộc sống của người thu nhập thấp Đặng Xá II nói riêng, các khu nhà ở xã hội khác trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung. Mà còn đưa ra các giải pháp giúp cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan quản lý địa phương áp dụng trong công tác quản lý khai thác. Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hoá cơ sở lý luận về quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội - Đánh giá công tác quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở xã h ội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội - Đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở xã hội Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: nội dung quản lý và nội dung khai thác sử dụng khu nhà xã hội Đặng Xá II.
3 - Phạm vi nghiên cứu: nội dung quản lý, khai thác sử dụng nhà ở xã hội tập trung nghiên cứu 4 vấn đề chính: (1); Quản lý xét duyệt đối tượng mua dự án nhà ở xã hội (2); Quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng đối với dự án nhà ở xã hội (3); Xây dựng bộ máy tổ chức quản lý nhà ở xã hội (4); Quản lý việc xây dựng hệ thống quản lý duy tu bảo trì dự án nhà ở xã hội 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là: - Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến công tác quản lý nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp tại Việt Nam và một số nước trên thế giới. - Phương pháp phỏng vấn sâu: Đối với một số cán bộ quản lý của Xí nghiệp quản lý vận hành dự án nhà ở Đặng Xá II và một số cư dân sống trong khu nhà ở Đặng Xá II. 4 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ KHAI THÁC SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Những vấn đề chung về nhà ở xã hội 1.1Khái niệm về nhà ở xã hội và quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội a.
Nhà ở xã hội Nhà ở xã hội tại Việt Nam được hình thành muộn so với thế giới, chưa có mô hình và giải pháp quản lý sử dụng sử dụng cụ thể, đầu tư cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đúng mức. Tuy nhiên việc xây dựng phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua cũng góp phần cải thiện nhanh nơi ở và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, góp phần tăng và đa dạng hóa quỹ nhà ở và bình ổn thị trường bất động sản, huy động được các nguồn lực tham gia xây dựng , tạo dựng được nhiều công ăn việc làm cho người lao động. Ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức. Trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001.
Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây 5 dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở. Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về đầu tư xây dựng nhà ở Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các loại hình nhà ở xã hội cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác). Nghị định quy định rất rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nướcvà sinh viên.
Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh hưởng và thậm chí được đưa vào Luật nhà ở 2005 sau này.Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản địa phương ban hành cùng năm với Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên (nhưng trước vài tháng) là quyết định 123/2001/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ta có thể thấy quy định về Quỹ nhà ở thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ nhà ở xã hội sau này, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố. Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.