Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý nhà chung cư - Chương 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay - Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ: 1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư: Khái niệm nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các nước trên thế giới. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dung khái niệm “nhà chung cư” (condominium), trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.
Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư.
Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ) [69]. Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thống nhất đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể. Các khu tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương. Thiết kế của các khu tập thể này theo đúng nghĩa nhà chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu tập thể vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở.
Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện sự gia tăng dân sơ cơ học khiến giá đất trở nên ngày càng đắt đỏ. Đến năm 2005, Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về nhà chung cư: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” [3, Khoản 1 Điều 70] Theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005: Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của từng hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích sở hữu riêng Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ- BXD, ngày 28/5/2008 không quy định thế nào là nhà chung cư.
Trong đó, “nhà chung cư độc lập” là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác;“cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung một phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung[20, Khoản 3 Điều 4]. Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội,khái niệm nhà chung cư cũng đã cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” [5, Khoản 3 Điều 3] Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư. *Cụm nhà chung cƣ: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây.
Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD: “Cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung. Ví dụ như Cụm nhà chung cư An Sinh, Cầu Diễn, Hà Nội; cụm nhà chung cư Cầu Bươu, Thanh Trì Hà Nội; cụm nhà chung cư Ehome Đông Sài Gòn.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư: Một là, đối với phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ nhà chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. Hai là, đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu riêng: phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó.
Hơn nữa, giá trị phần sở hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng toàn bộ phần sở hữu chung này. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng. Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu (đương nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản lợi ích nhất định) cũng như sự ghi nhận/đồng ý của cơ quan chức năng [60]. Trong thực tế có thể có chủ đầu tư đã nêu cụ thể từ ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ về nội dung sở hữu chung và sở hữu riêng.
Ba là, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư:Các chủ căn hộ trong nhà chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ nhà chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của nhà chung cư. Bốn là, trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật 1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư: Hiện nay, khi thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa minh bạch, người dân vẫn còn tin vào quảng cáo của các nhà đầu tư để mua nhà thì việc phân loại nhà chung cư rất cần thiết. Dựa vào việc phân loại nhà chung cư, chủ đầu tư thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe.) kèm theo căn hộ được bán.
Từ đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng.