Thực Trạng Áp Dụng Phương Pháp Thẩm Định Giá Đất Trong Giải Phóng Mặt Bằng

Bài viết phân tích thực trạng áp dụng phương pháp thẩm định giá đất trong công tác giải phóng mặt bằng tại trung tâm thẩm định giá và đấu giá.

• Tác giả: Nguyễn Thị Huế
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Minh Phương
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Marketing
• Đề tài: Thực Trạng Áp Dụng Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Đất Phục Vụ Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Tại Trung Tâm Thẩm Định Giá Và Đấu Giá
• Loại tài liệu: Chuyên Đề Thực Tập Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ
• 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 1.2.1. Mô hình tổ chức hệ thống Trung tâm
• 1.2.2. Chức năng các phòng ban tại Trung tâm
• 1.3. Một số lĩnh vực hoạt động chính của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 1.3.1. Dịch vụ Thẩm định giá Bất động sản, tài nguyên thiên nhiên
• 1.3.2. Dịch vụ Thẩm định giá Động sản và Tài sản sở hữu trí tuệ
• 1.3.3. Dịch vụ Định giá doanh nghiệp, đánh giá uy tín doanh nghiệp
• 1.3.4. Dịch vụ đấu giá tài sản
• 1.4. Quan hệ hợp tác và mạng lưới khách hàng của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 1.4.1. Quan hệ hợp tác của Trung tâm
• 1.4.2. Mạng lưới khách hàng của Trung tâm
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ
• 2.1. Cơ sở lý luận về việc thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng
• 2.1.1. Khái niệm về giá đất và thẩm định giá đất
• 2.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất
• 2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
• 2.1.4. Phân loại đất cần thẩm định giá
• 2.1.5. Các phương pháp xác định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng
• 2.1.6. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá đất
• 2.2. Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 2.2.1. Căn cứ pháp lý Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá sử dụng để thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng
• 2.2.2. Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 2.2.3. Kết quả đạt được trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 2.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ
• 3.1. Phương hướng phát triển hoạt động thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá
• 3.2.1. Áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá
• 3.2.2. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân sự
• 3.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu
• 3.2.4. Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện
• 3.2.5. Xây dựng hệ thống cấp bậc làm căn cứ cho việc xây dựng chế độ tiền lương nhằm khuyến khích tinh thần làm việc của nhân viên
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá đất trong giải phóng mặt bằng

Phương pháp thẩm định giá đất là một trong những yếu tố quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng. Việc xác định giá trị đất đai chính xác không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn hỗ trợ cho các dự án phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh hiện nay, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất ngày càng trở nên cần thiết và cấp bách.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất là quá trình xác định giá trị của một mảnh đất dựa trên các yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng và các yếu tố thị trường. Vai trò của thẩm định giá đất trong giải phóng mặt bằng là rất quan trọng, giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong bồi thường.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí địa lý, hạ tầng xung quanh, quy hoạch sử dụng đất và tình hình thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp cho quá trình thẩm định giá đất trở nên chính xác hơn.

II. Những thách thức trong thẩm định giá đất phục vụ giải phóng mặt bằng

Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá đất, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc áp dụng chúng. Các vấn đề như sự không đồng nhất trong quy định pháp lý, sự thiếu hụt thông tin và sự phản đối từ người dân là những khó khăn lớn.

2.1. Khó khăn trong việc thu thập dữ liệu

Việc thu thập dữ liệu chính xác về giá đất và các yếu tố liên quan là một thách thức lớn. Nhiều khu vực thiếu thông tin đáng tin cậy, dẫn đến việc thẩm định giá không chính xác.

2.2. Sự phản đối từ người dân

Người dân thường không đồng tình với mức giá bồi thường được đưa ra, dẫn đến khiếu nại và tranh chấp. Điều này không chỉ làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng mà còn ảnh hưởng đến uy tín của các cơ quan thẩm định.

III. Phương pháp thẩm định giá đất hiệu quả trong giải phóng mặt bằng

Để giải quyết các thách thức trong thẩm định giá đất, cần áp dụng các phương pháp thẩm định hiệu quả. Các phương pháp này bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá đất. Phương pháp này dựa trên việc so sánh giá trị của mảnh đất cần thẩm định với các mảnh đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị đất dựa trên chi phí để thay thế hoặc tái tạo tài sản. Phương pháp này thường được sử dụng khi không có đủ dữ liệu giao dịch trên thị trường.

3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lời của tài sản. Phương pháp này thường áp dụng cho các mảnh đất có mục đích sử dụng thương mại hoặc đầu tư.

IV. Ứng dụng thực tiễn của phương pháp thẩm định giá đất

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trong thực tiễn đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các công ty thẩm định giá đã có những bước tiến đáng kể trong việc cải thiện quy trình thẩm định và bồi thường.

4.1. Kết quả đạt được từ việc áp dụng phương pháp thẩm định

Nhiều dự án đã được triển khai nhanh chóng nhờ vào việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất hiệu quả. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn giảm thiểu tranh chấp.

4.2. Các bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc cải thiện quy trình thẩm định và tăng cường sự minh bạch trong bồi thường là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất trong giải phóng mặt bằng là một lĩnh vực quan trọng và cần thiết. Với sự phát triển của công nghệ và các phương pháp thẩm định mới, tương lai của lĩnh vực này hứa hẹn sẽ có nhiều cải tiến.

5.1. Tương lai của thẩm định giá đất

Sự phát triển của công nghệ thông tin và dữ liệu lớn sẽ giúp cải thiện quy trình thẩm định giá đất, từ đó nâng cao độ chính xác và hiệu quả.

5.2. Đề xuất cải tiến trong thẩm định giá đất

Cần có các chính sách và quy định rõ ràng hơn về thẩm định giá đất, đồng thời tăng cường đào tạo cho đội ngũ thẩm định viên để nâng cao chất lượng dịch vụ.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, giữ vai trò tư liệu sản xuất và điều kiện vật chất thiết yếu cho các hoạt động kinh tế - xã hội. Trong tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa, nhiều dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp và khu đô thị mới được triển khai rộng khắp cả nước. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng là khâu then chốt trong chu trình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực phức tạp do đan xen quyền lợi giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi. Trên thực tế, nhiều dự án kéo dài tiến độ nhiều năm mà nguyên nhân trọng tâm bắt nguồn từ việc xác định giá đất bồi thường chưa sát với thị trường, dẫn đến sự bất đồng thuận của người dân.

Trong bối cảnh đó, vai trò của các tổ chức thẩm định giá độc lập trở nên cấp thiết nhằm đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong việc xác định giá trị bồi thường đất. Chuyên đề tốt nghiệp tập trung nghiên cứu hoạt động nghiệp vụ tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá – Chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC).

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác lập cụ thể gồm 4 nội dung:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các phương pháp thẩm định giá đất.
2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá đất và xác định phương pháp định giá tương thích với từng loại đất.
3. Phân tích thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng qua hồ sơ thực tế tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá.
4. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ giải phóng mặt bằng tại đơn vị thực tập.

• Đối tượng nghiên cứu: Các phương pháp thẩm định giá đất được Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá vận dụng trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Không gian: Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá (Chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam - VVFC) và hồ sơ dự án bồi thường giải phóng mặt bằng công trình đường giao thông trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
  • Thời gian: Dữ liệu hoạt động giai đoạn 2009–2015 của Trung tâm cùng các số liệu khảo sát thị trường và quy định pháp lý tính đến năm 2016.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài dựa trên hệ thống khái niệm, nguyên tắc kinh tế và hành lang pháp lý chuyên ngành thẩm định giá và quản lý đất đai tại Việt Nam:

• Khái niệm và bản chất: Khái niệm giá đất theo quy định tại Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003, Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; khái niệm thẩm định giá theo Điều 4 Pháp lệnh Giá năm 2002 và Luật Giá số 11/2012/QH13.
• Hệ thống nguyên tắc định giá đất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc cung cầu.
• Căn cứ pháp lý chuyên ngành:
  • Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
  • Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
  • Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT.
  • Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, Thông tư số 158/2014/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 01, 02, 03, 04), Thông tư số 28/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 05, 06, 07) và Thông tư số 126/2015/TT-BTC (Tiêu chuẩn số 08, 09, 10).
  • Quy định về bồi thường, hỗ trợ: Nghị định số 87/CP, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC về phương pháp xác định hệ số K.

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp diễn giải - quy nạp, phương pháp đối chiếu - so sánh và hệ thống hóa văn bản quy phạm. Nguồn dữ liệu phục vụ nghiên cứu được trích xuất trực tiếp từ hồ sơ lưu trữ nghiệp vụ, báo cáo tổng kết giai đoạn 2009–2015 của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá, cùng các niên giám thống kê địa phương.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Tổng quan về Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá

Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá là chi nhánh trực thuộc Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC), được thành lập theo Quyết định số 31/QĐ-HĐQT ngày 08/01/2008 và chính thức đi vào vận hành từ tháng 10/2008. Trụ sở đặt tại Tòa nhà VVFC, Số 1/40 Nguyễn Thị Định, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Đội ngũ nhân lực của Trung tâm có trên 29 cán bộ và cộng tác viên, 100% cán bộ nghiệp vụ có trình độ đại học và sau đại học.

Cơ cấu tổ chức bao gồm: Ban Giám đốc, Văn phòng, Phòng Tài chính - Kế toán, Phòng I (Thẩm định giá Bất động sản và Tài nguyên thiên nhiên), Phòng II (Thẩm định giá Động sản), Phòng III (Thẩm định giá Doanh nghiệp và Tài sản sở hữu trí tuệ), Ban Đấu giá và Tư vấn đầu tư đấu thầu, cùng hệ thống các Giám đốc thị trường khu vực.

Trong các lĩnh vực cung ứng, dịch vụ thẩm định giá bất động sản và tài nguyên thiên nhiên chiếm tỷ trọng lớn nhất, đóng góp xấp xỉ 70% cơ cấu giá trị dịch vụ hàng năm. Trung tâm cũng tham gia định giá tài sản động sản, xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ cổ phần hóa các tập đoàn, tổng công ty lớn (Vietinbank, BIDV, Petrolimex, Sabeco, Tổng Công ty Thép...) và tổ chức đấu giá tài sản theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Đơn vị là hội viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) và hội viên thông tấn của Ủy ban Chuẩn mực Quốc tế về Thẩm định giá (IVSC).

Chỉ tiêu hoạt động (2009 – 2015)	Đơn vị tính	Giá trị tổng hợp
Tổng giá trị thẩm định (*)	Tỷ đồng	61.724
- Trong đó: Thẩm định giá Bất động sản	Tỷ đồng	24.612
Số lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định	Công văn / Hồ sơ	8.184

Ghi chú: () Không bao gồm các dự án đền bù giải tỏa và điều tra giá đất các tỉnh thành.*

Chương 2: Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá

Chương 2 trình bày chi tiết cơ sở lý luận, phân định ranh giới giữa hai khái niệm "Định giá" và "Thẩm định giá", làm rõ các nguyên tắc xác định giá và các phương pháp kỹ thuật cơ bản:

Tiêu chí phân biệt	Định giá (Valuation/Pricing)	Thẩm định giá (Appraisal)
Định nghĩa	Hoạt động tư vấn xác định giá hoặc quy định mức giá của tài sản tại thời điểm xác định	Đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc quốc tế
Bản chất	Quy định giá mua, giá bán của chủ sở hữu hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền	Xác định một mức giá ước tính mang tính chất tư vấn trên cơ sở giá trị thị trường
Tính pháp lệnh	Mang tính pháp lệnh cao nếu do Nhà nước ban hành, bắt buộc thực thi	Không mang tính pháp lệnh; là căn cứ tham khảo để phê duyệt chi, tính thuế, thế chấp
Chủ thể thực hiện	Cơ quan quản lý Nhà nước, chủ sở hữu, đơn vị sản xuất kinh doanh	Thẩm định viên hành nghề độc lập thuộc doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện

Tác giả phân tích 5 phương pháp định giá đất theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất) cùng phương pháp xác định hệ số K. Thực trạng ứng dụng được minh chứng qua tình huống định giá đất cụ thể phục vụ giải phóng mặt bằng dự án: Xây dựng công trình Đường đến trung tâm xã Tân Yên, huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn (chiều dài L=21,52 km, bề rộng nền Bn=6,5 m, mặt đường Bm=3,5 m). Tổng diện tích đất thẩm định là 269.878,2 m² (xã Hoa Thám: 25.267,2 m²; xã Hưng Đạo: 244.611 m²):

1. Định giá đất ở nông thôn bằng phương pháp so sánh trực tiếp:

   • Thu thập 3 tài sản so sánh (TSSS) có giao dịch thành công trong năm 2015 tại huyện Bình Gia.
   • Tiến hành điều chỉnh chênh lệch theo các tiêu chí: tình trạng pháp lý (0%), vị trí (+25% đối với TSSS1, TSSS2; -20% đối với TSSS3), điều kiện giao thông (+15,74% đến +16,28% đối với TSSS1, TSSS2; -20% đối với TSSS3) và hạ tầng cấp nước (+16% đối với TSSS1, TSSS2; -19% đối với TSSS3).
   • Mức giá ước tính chỉ dẫn đạt 101.690 đồng/m². Đơn giá đất ở nông thôn (Khu vực III, nhóm vị trí 1) được xác định là 103.000 đồng/m² (độ chênh lệch so với các TSSS sau điều chỉnh từ -2,55% đến +1,18%).

2. Định giá đất nuôi trồng thủy sản bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp:

   • Năng suất bình quân đạt 2.313 kg/ha; đơn giá cá thịt là 46.000 đồng/kg. Doanh thu bình quân ước tính đạt 106.375.000 đồng/ha/năm.
   • Chi phí sản xuất bình quân một năm là 81.009.050 đồng/ha (gồm chi phí giống: 9.600.000 đ; nhân công chăm sóc theo lương tối thiểu vùng IV 2.400.000 đ/tháng với 50 công/ha: 12.109.050 đ; thức ăn: 50.000.000 đ; vệ sinh ao: 2.000.000 đ; thuốc bảo vệ thực vật: 300.000 đ; thuê máy tát ao: 4.000.000 đ; thu hoạch và vận chuyển: 3.000.000 đ).
   • Thu nhập ròng bình quân: $106.375.000 - 81.009.050 = 25.365.950$ đồng/ha/năm.
   • Tỷ suất vốn hóa bình quân: 7,72% (dựa trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của Agribank giai đoạn 2013–2015 lần lượt là 9,17%, 8,00%, 6,50%).
   • Giá trị đất tính toán: 328.574.482 đồng/ha, tương đương đơn giá 32.857,45 đồng/m² (làm tròn là 33.000 đồng/m²).

3. Định giá đất trồng cây lâu năm bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF):

   • Áp dụng trên mô hình trồng cây hồng giòn (Diospyros kaki T.) kết hợp xen canh/nuôi ong với mật độ 625 cây/ha, giá giống 25.000 đồng/cây, năng suất 7.400 kg/năm từ năm thứ 5, giá bán 5.500 đồng/kg.
   • Vòng đời sinh học cây hồng 26 năm trên tổng chu kỳ giao đất 50 năm, thiết lập bảng dòng tiền chiết khấu với tỷ suất chiết khấu 7,72% để lượng hóa giá trị quyền sử dụng đất.

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá

Trên cơ sở đánh giá thực trạng, chương 3 đề xuất định hướng và 5 nhóm giải pháp quản trị, nghiệp vụ cụ thể cho Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá:

1. Áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá: Kết hợp đối chiếu kết quả giữa các phương pháp tiếp cận thị trường và phương pháp thu nhập/thặng dư nhằm giảm thiểu sai số đối với từng loại hình đất đặc thù.
2. Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân sự: Bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu về quy hoạch xây dựng, luật đất đai và đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá.
3. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu: Thiết lập ngân hàng dữ liệu số hóa về giá giao dịch quyền sử dụng đất thực tế, giá trúng đấu giá và suất vốn đầu tư tại các địa phương.
4. Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện: Chuẩn hóa quy trình thẩm định nội bộ, từ khâu khảo sát thực địa, xác minh tính pháp lý hồ sơ đất đai đến quy trình duyệt báo cáo thẩm định.
5. Xây dựng hệ thống cấp bậc và chế độ tiền lương: Thiết lập thang bậc đánh giá năng lực minh bạch, gắn tiền lương và tiền thưởng với chất lượng và tiến độ hoàn thành chứng thư thẩm định nhằm khuyến khích tinh thần làm việc của cán bộ, nhân viên.

Kết quả và đóng góp

• Hệ thống hóa quy trình nghiệp vụ: Chuyên đề chuẩn hóa quy trình tính toán đối với ba phương pháp định giá đất chủ đạo trong công tác giải phóng mặt bằng: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền DCF.
• Minh chứng dữ liệu thực tế tại dự án bồi thường giao thông tỉnh Lạng Sơn:

Loại đất thẩm định giá	Phương pháp áp dụng	Tham số tính toán chính	Đơn giá xác định
Đất ở nông thôn (KVIII, NVT1)	So sánh trực tiếp	3 TSSS, điều chỉnh vị trí (-20% đến +25%), giao thông, hạ tầng	103.000 đ/m²
Đất nuôi trồng thủy sản (KVIII, VT1)	Vốn hóa trực tiếp	Doanh thu 106,375 tr.đ/ha; Chi phí 81,009 tr.đ/ha; Hệ số vốn hóa 7,72%	33.000 đ/m²
Đất trồng cây lâu năm (KVIII, VT1)	Chiết khấu dòng tiền (DCF)	Cây hồng giòn 625 cây/ha, năng suất 7,4 tấn/ha, chu kỳ 50 năm	Dòng tiền chiết khấu

• Đóng góp thực tiễn cho doanh nghiệp: Cung cấp bức tranh toàn diện về năng lực thực hiện hợp đồng thẩm định giá đất (đạt 24.612 tỷ đồng giá trị BĐS trong giai đoạn 2009–2015), đồng thời kiến nghị 5 nhóm giải pháp hoàn thiện dữ liệu và nhân sự phục vụ trực tiếp cho hoạt động của chi nhánh VVFC.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Chuyên đề thực hiện trong thời gian thực tập 4 tháng, dữ liệu nghiên cứu tình huống tập trung chủ yếu vào nhóm đất ở nông thôn, đất nông nghiệp và đất thủy sản tại địa bàn miền núi (tỉnh Lạng Sơn), chưa bao quát hết các tình huống giải phóng mặt bằng phức tạp đối với đất đô thị hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có quy mô lớn.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu việc áp dụng phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với các dự án thu hồi đất đô thị phức hợp, nghiên cứu xây dựng mô hình định giá tự động dựa trên hệ sinh thái cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) cho các doanh nghiệp thẩm định giá.

Giá trị tham khảo

Chuyên đề tốt nghiệp là tài liệu tham khảo cho:

• Sinh viên các ngành Thẩm định giá, Kinh tế Bất động sản, Quản lý đất đai: Cung cấp phương pháp luận phân tích bảng tính chi phí, doanh thu nông nghiệp, xây dựng tỷ suất vốn hóa và mẫu phiếu điều chỉnh tài sản so sánh.
• Thẩm định viên và chuyên viên bồi thường giải phóng mặt bằng: Tham khảo mô hình phân tích chi phí - thu nhập trong xác định đơn giá bồi thường đất nông nghiệp và đất ở nông thôn tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2013 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án giải phóng mặt bằng được nghiên cứu thực tế trong chuyên đề có quy mô và địa bàn như thế nào?
Dự án được phân tích là Công trình Đường đến trung tâm xã Tân Yên, huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn có chiều dài toàn tuyến 21,52 km (nối từ Km47+797 ĐT 231 đến Quốc lộ 3B thuộc huyện Na Rì, Bắc Kạn). Tổng diện tích đất bị ảnh hưởng cần thẩm định giá là 269.878,2 m² nằm trên địa bàn xã Hoa Thám (25.267,2 m²) và xã Hưng Đạo (244.611 m²), huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn.

2. Đơn giá đất ở nông thôn tại địa bàn nghiên cứu được xác định là bao nhiêu và thông qua phương pháp nào?
Đơn giá đất ở nông thôn (khu vực III, nhóm vị trí 1) tại xã Hoa Thám và xã Hưng Đạo được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp với mức giá chính thức là 103.000 đồng/m², sau khi phân tích và điều chỉnh mức độ chênh lệch từ 3 tài sản so sánh giao dịch thành công trong năm 2015.

3. Tỷ suất vốn hóa áp dụng cho phương pháp thu nhập định giá đất nuôi trồng thủy sản được xác định dựa trên căn cứ nào?
Tỷ suất vốn hóa được tính bằng 7,72%, là lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng bằng đồng Việt Nam tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) trong 3 năm liên tiếp (2013: 9,17%; 2014: 8,00%; 2015: 6,50%).

4. Dịch vụ thẩm định giá bất động sản chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong cơ cấu hoạt động của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá?
Dịch vụ thẩm định giá bất động sản và tài nguyên thiên nhiên do Phòng I phụ trách là hoạt động chủ chốt, chiếm xấp xỉ 70% cơ cấu giá trị dịch vụ thẩm định giá hàng năm của Trung tâm.

5. Các căn cứ pháp lý cốt lõi về phương pháp định giá đất được tác giả vận dụng gồm những văn bản nào?
Các căn cứ pháp lý chủ chốt gồm Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Giá số 11/2012/QH13 cùng hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01 đến 10 do Bộ Tài chính ban hành.

Kết luận

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và phân tích thực tiễn áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá (VVFC). Bằng việc phân tích tình huống thực tế tại dự án giao thông trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đề tài chứng minh tính khoa học và khả năng áp dụng linh hoạt của các phương pháp so sánh trực tiếp, vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu trong việc xác định giá đất bồi thường. Các giải pháp được đề xuất về dữ liệu, quy trình và nhân sự góp phần nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đúng quy định pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ 1. Quá trình hình thành và phát triển của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá là chi nhánh của của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam; có trụ sở chính tại: Tòa nhà VVFC Số 1/40 Nguyễn Thị Định, Thanh Xuân, Hà Nội. Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá được thành lập vào ngày 08 tháng 01 năm 2008 theo quyết định số 31/QĐ- HĐQT ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC). Chính thức đi vào hoạt động từ tháng 10/2008, tới nay Trung tâm đã trở thành một trong những đơn vị thẩm định giá có uy tín.

Hiện nay, với hơn 7 năm kinh nghiệm hoạt động tại thị trường Việt Nam, Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển mạnh mẽ của nghề Thẩm định giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam, góp phần minh bạch hóa thị trường và thúc đẩy nền kinh tế thị trường. Nhân lực của Trung tâm hiện có trên 29 người và cộng tác viên. Cán bộ nghiệp vụ 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học. Với phương châm hoạt động “Nhu cầu của bạn + Chất lượng của chúng tôi= Thành công của chúng ta”, Trung tâm đã và đang cung cấp các dịch vụ thẩm định giá và tư vấn thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề tại Việt Nam.

- Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hóa và dự án (động sản, bất động sản) của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. - Đánh giá uy tín doanh nghiệp. - Định giá giá trị tài sản vô hình; quyền phát triển dự án; quyền khai thác mỏ; giá trị mỏ khoáng sản; giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh; giá trị cổ phiếu các tài sản sở hữu trí tuệ. - Xác định giá trị doanh nghiệp.

- Bán đấu giá tài sản, hàng hóa theo yêu cầu của khách hàng. - Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp). - Tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực nhà nước cấm), nghiên cứu ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật. - Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa.

- Tư vấn đầu tư kinh doanh, mua- bán doanh nghiệp (không bao gồm tư vấn pháp luật và tài chính). 3 - Tư vấn đấu giá tài sản. - Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh. - Dịch vụ Giám định hàng hóa tài sản là Động sản, Bất động sản.

- Tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xây dựng. - Kinh doanh bất động sản. - Dịch vụ Tư vấn, môi giới, quản lý Bất động sản. - Dịch vụ sàn giao dịch Bất động sản.

Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận tại Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá 1. Mô hình tổ chức hệ thống Trung tâm Sơ đồ 1.1: Sơ đồ hệ thống tổ chức của Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá Giám đốc Phó giám đốc Phó giám đốc Văn Tài Phòng Phòng Phòng Ban đấugiá phòng chính- I II III và tư vấn kế toán đầu tư đấu thầu Các giám đốc thị trường khu vực Nguồn: Hồ sơ năng lực năm 2016- Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá 1. Chức năng các phòng ban tại Trung tâm a) Ban lãnh đạo - Quản lý và điều hành các hoạt động của Trung tâm.