Chương I: Một số lý luận chung về thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê. Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam. Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam. 4 CHƢƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ.
Tổng quan về quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Khái niệm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất phi nông nghiệp phục vụ cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Theo điều 13, Luật đất đai năm 2013 quy định, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: - Đất xây dựng khu công nghiệp; - Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất và kinh doanh; - Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; - Đất để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Khái niệm cho thuê đất. Thuê đất là một hình thức mà trong đó nhà nước, hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất, thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật. Theo khoản 2, điều 4, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. Lý luận cơ bản về công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các doanh nghiệp thẩm định giá.
Khái niệm quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Khái niệm quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” “Nhà nước có quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. 5 Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Ta thấy, tuy rằng Luật có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất; được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao, tương ứng với các nghĩa vụ đã được thực hiện với Nhà nước. Như vậy, theo Luật, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu tuy nhiên vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước. Có thể thấy trong văn bản luật chưa đề cập đến khái niệm quyền sử dụng đất nhưng dựa vào những quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, ta có thể hình dung một cách khái quát, khái niệm quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất là một dạng của quyền tài sản, tức là quyền có thể định giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Theo đó, người nắm quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phù hợp với hình thức sử dụng của mình theo quy định của pháp luật.
Khái niệm về thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Theo điều 4, Luật giá ban hành ngày 20/06/2012 của Việt Nam quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” 6 Từ đó có thể thấy, thẩm định giá trị quyền sử dụng đất là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản trên đất, so với các giao dịch đang được thực hiện mua bán trên thị trường, vào thời điểm thẩm định giá, và cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Nội dung về công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Mục đích thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thực chất là giải bài toán về hiệu quả đầu tư, là mục đích chính của hoạt động kinh doanh bất động sản. Vậy nên, thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp nhà nước, cũng như chủ đầu tư đưa ra những quyết định liên quan đến hoạt động đầu tư trong những trường hợp sau: - Cho thuê theo hợp đồng: giúp Nhà nước, cũng như các đối tượng được Nhà nước trao quyền sở hữu đất, xác định mức giá cho thuê và các điều khoản cho thuê; - Phục vụ mục đích đấu thầu: làm căn cứ giúp Nhà nước xác định mức giá tối thiểu trong hoạt động đấu thầu; - Làm căn cứ để Nhà nước tiến hành giao đất cho các đối tượng được giao; - Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định được giá bán, giúp người mua ra quyết định mua, và thiết lập cơ sở cho sự đổi quyền sử dụng đất; - Tài chính và tín dụng: xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích cầm cố, đảm bảo, thế chấp, vay vốn Ngân hàng và các tổ chức tài chính; - Định giá tài sản công ty: cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý bất động sản của công ty; lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của số vốn mà công ty đầu tư; - Các mục đích định giá theo pháp luật: tìm ra giá trị hàng năm, cho các mục đích tính thuế bất động sản, xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc, phục vụ cho giải quyết tranh chấp và thi hành án… 7 1. Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Khái niệm: Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được định nghĩa là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản, có thể thực hiện được về mặt vật chất, được sự chấp nhận của pháp luật, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản thẩm định giá. Nói cách khác, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể phù hợp về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính, và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được dựa trên quan điểm cho rằng, giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong giá trị sử dụng.
Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó. Do đó, khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là một phần cơ bản, không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường của tài sản. Đối với bất động sản, thẩm định viên cần xem xét cả việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của đất xem như đất trống và của các công trình trên đất. Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu.
Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” phản ánh tính hữu dụng của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo. Đánh giá việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản: - Việc sử dụng không được sự chấp nhận của pháp luật hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và được luật pháp 8 cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của thẩm định viên về tính hợp lý, phù hợp của việc sử dụng hiện tại. - Đặc điểm của thị trường là luôn biến động và có sự mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt tốt nhất và hiệu quả nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.