phần mở đầu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt, danh mục bảng biểu, sơ đồ, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận v n đƣợc trình bày gồm ba chƣơng sau: - Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về công tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại c c ngân hàng thƣơng mại. 3 - Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại các ngân hàng Thƣơng mại TNHH MTV Dầu Khí Toàn cầu. - Chƣơng 3: Những giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung công tác tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng Thƣơng mại TNHH MTV Dầu Khí Toàn cầu. 4 CHƢƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỘI DUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về BĐS Mỗi quốc gia đề có nghuồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc do con ngƣời sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đ ch sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đ ch quản lý và sử dụng, ngƣời ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau.
Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả c c nƣớc đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này có c ch đây hàng ngàn n m từ thời La Mã cổ đại và đƣợc ghi vào trong Bộ luật La Mã. Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhi n, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “ hu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, c ng tr nh gắn liến với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c c tài sản khác gắn liền với đất đai; c c tài sản khác do pháp luật quy định. Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005 thì Bất động sản đƣợc định nghĩa đất đai và những công trình do con ngƣời tạo nên gắn liền với đất.
Từ những quan niệm nêu trên có thể thấy một vật đƣợc công nhận là bất động sản khi và chỉ hi nó đ p ứng đủ 5 điều kiện sau đây: Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con ngƣời 5 Thứ hai: không thể di dời đƣợc hoặc di dời hạn chế để tính chất, c ng n ng, hình thái của nó h ng thay đổi. Thứ ba: phải tồn tại lâu dài Thứ tƣ: có thể đo lƣờng bằng giá trị Thứ n m: đƣợc chiếm hữu bởi cá nhân hay cộng đồng ngƣời 1. Thuộc tính và đặc trƣng của BĐS * Các thuộc tính của bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù đƣợc đem chuyển nhƣợng, b n nhƣng chỉ đƣợc quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trƣờng bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó t c động đến phƣơng thức sử dụng đất và gi đất, đó ch nh là nguyên nhân tại sao gi đất lại khác nhau dù ở vị trí liền kề cận nhau.
- T nh h ng đồng nhất: Trong thời kỳ bao cấp cũng nhƣ trong thời kỳ mới, phát triển nề kinh tế thị trƣờng, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm đƣợc 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tƣơng đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Dù 2 bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhƣng gi cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán nhƣ thế nào, ngƣời mua có thích hay không, tâm lý của ngƣời đi mua lúc đó nhƣ thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự h ng đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay. - Tính khan hiếm: Diện t ch đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài gi đất có xu hƣớng ngày càng t ng l n. Diện t ch đất đai có chiều hƣớng giảm có rất nhiều nguyên nhân: do tốc độ t ng dân số, tốc độ phát triển kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho di n t ch đất nông nghiệp giảm, do qu tr nh đ thị hóa,… - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và c ng tr nh tr n đất, đất đai là tài nguy n do thi n nhi n ban tặng, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế đƣợc Nó đƣợc tham gia vào quá trình 6 tái sản xuất xã hội nhƣng dù đem sử dụng cho mục đ ch nào đi nữa th nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững Hơn nữa, đất đai đƣợc sử dụng để hƣởng quyền sở hữu đất đai và hƣởng các lợi ch do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản đƣợc nhân đ i Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
* Đặc trƣng của bất động sản: - Khả n ng co giãn của cung bất động sản ém: Nh n chung cung đối với bất động sản là tƣơng đối ém đàn hồi với những thay đổi giá do quỹ đất luôn luôn h ng thay đổi; cung ứng đất đai cho mục đ ch ri ng biệt là có giới hạn; việc phân bổ đất đai cho mục đ ch sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên không thể tùy tiện chuyển đổi mục đ ch sử dụng đất trái với quy hoạch. - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thƣờng là dài so với tài sản h c, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. - Khả n ng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trƣờng hợp đ i hi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tƣơng đối lớn, giá trị tiền bằng tiền của nó cao nhƣng hi hẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền ngay đƣợc mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nƣớc chặt chẽ: Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia n n Nhà nƣớc cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nƣớc. Phân loại BĐS Bất động sản đƣợc phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình 7 thành và khả n ng tham gia thị trƣờng của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trƣờng BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, BĐS có thể phân chia theo chức n ng sử dụng thành ba nhóm: Nhóm 1: BĐS có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công tr nh thƣơng mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc v.
Trong nhóm BĐS có đầu tƣ xây dựng th nhóm BĐS đất đai (bao gồm đất đai và c c tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cũng nhƣ ph t triển đ thị bền vững Nhƣng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta cũng nhƣ tr n thế giới. Nhóm 2: BĐS h ng đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v. Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS nhƣ c c c ng tr nh bảo tồn quốc gia, di sản v n hóa vật thể, nhà thờ họ, đ nh chùa, miếu mạo, nghĩa trang v v Ngoài ra bất động sản còn đƣợc phân chia theo tình trạng sử dụng, theo quyền tài sản.
Các quyền tài sản bất động sản Khác với bất động sản là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thì quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý phi vật chất. Quyền tài sản bất động sản thƣờng đƣợc ghi trong một v n bản chính thức của Nhà nƣớc nhƣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà… Quyền cao nhất liên quan đến tài sản bất động sản là quyền sở hữu. Trong quyền sở hữu có 3 quyền li n quan đó là quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.