Phát Triển Nhà Ở Thu Nhập Thấp Khu Vực Đô Thị Tại Hà Nội

Luận án tiến sĩ nghiên cứu phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hiệu quả cho đô thị.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Tuấn
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Lý Kinh Tế
• Đề tài: Phát Triển Nhà Ở Thu Nhập Thấp Tại Hà Nội: Nghiên Cứu Thực Tế
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp
• 1.3. Người thu nhập thấp và yêu cầu về nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.4. Sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.5. Nội dung phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.6. Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
• 1.7. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp
• 1.8. Quản lý nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.9. Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.10. Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.11. Tài chính cho nhà ở thu nhập thấp
• 1.12. Sự phát triển của ngành xây dựng nhà ở
• 1.13. Sự phát triển kinh tế và thị trường bất động sản
• 1.14. Năng lực của chủ đầu tư (doanh nghiệp)
• 1.15. Kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 1.15.1. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ
• 1.15.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc
• 1.15.3. Kinh nghiệm của Singapore
• 1.15.4. Kinh nghiệm của Nhật Bản
• 1.15.5. Một số bài học rút ra đối với Việt Nam
• 1.16. TÓM TẮT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát về thực trạng phát triển nhà ở đô thị Hà Nội
• 2.2. Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội
• 2.3. Khái quát hệ thống các chính sách, đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 2.4. Nhu cầu nhà ở và chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp Hà Nội
• 2.5. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp
• 2.6. Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội
• 2.7. Quản lý nhà ở thu nhập thấp
• 2.8. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội
• 2.8.1. Những kết quả đạt được
• 2.8.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 2.9. TÓM TẮT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI
• 3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nước ta trong thời gian tới
• 3.2. Dự báo đô thị hóa và nhu cầu và nhà ở đô thị
• 3.3. Mục tiêu phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đến năm 2020 và kế hoạch phát triển hàng năm
• 3.4. Quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị
• 3.5. Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội
• 3.6. Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp
• 3.7. Phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp
• 3.8. Giải pháp về tài chính
• 3.9. Các giải pháp trong công tác quản lý
• 3.10. Các giải pháp khác
• 3.11. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• PHẦN KẾT LUẬN
• NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phát Triển Nhà Ở Thu Nhập Thấp Tại Hà Nội

Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội là một vấn đề cấp bách trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng gia tăng, trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ. Chính sách phát triển nhà ở cần được cải thiện để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Việc nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp là cần thiết để nâng cao chất lượng cuộc sống cho người thu nhập thấp.

1.1. Khái Niệm Về Nhà Ở Thu Nhập Thấp

Nhà ở thu nhập thấp được định nghĩa là những căn hộ có giá cả phải chăng, phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp. Đặc điểm của loại hình nhà ở này bao gồm diện tích nhỏ, chất lượng xây dựng cơ bản và vị trí thường nằm ở vùng ngoại ô hoặc khu vực xa trung tâm.

1.2. Tình Hình Nhà Ở Tại Hà Nội Hiện Nay

Hà Nội đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo thống kê, số lượng căn hộ dành cho nhóm này vẫn chưa đạt chỉ tiêu đề ra, dẫn đến nhiều hộ gia đình phải sống trong điều kiện không đảm bảo.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Phát Triển Nhà Ở Thu Nhập Thấp

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng việc phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội vẫn gặp nhiều thách thức. Các vấn đề như giá đất tăng cao, thiếu quỹ đất và sự chậm trễ trong quy hoạch là những rào cản lớn. Cần có những giải pháp đồng bộ để khắc phục tình trạng này.

2.1. Giá Đất Tăng Cao Ảnh Hưởng Đến Nhà Ở

Giá đất tại Hà Nội tăng cao đã làm cho việc phát triển nhà ở thu nhập thấp trở nên khó khăn hơn. Nhiều dự án không thể triển khai do chi phí đầu tư quá lớn, dẫn đến việc thiếu hụt nguồn cung cho người thu nhập thấp.

2.2. Thiếu Quỹ Đất Dành Cho Nhà Ở

Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội đang ngày càng hạn chế. Việc quy hoạch đất đai chưa hợp lý đã dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng, ảnh hưởng đến khả năng cung cấp nhà ở cho người dân.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Nhà Ở Thu Nhập Thấp

Để phát triển nhà ở thu nhập thấp hiệu quả, cần áp dụng các phương pháp đồng bộ. Các giải pháp như cải thiện chính sách, tăng cường đầu tư và phát triển quỹ đất là rất quan trọng. Cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp để đạt được mục tiêu này.

3.1. Cải Thiện Chính Sách Phát Triển Nhà Ở

Cần có những chính sách rõ ràng và cụ thể hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở thu nhập thấp. Việc giảm thuế, hỗ trợ tài chính cho các dự án nhà ở là những biện pháp cần thiết để khuyến khích đầu tư.

3.2. Tăng Cường Đầu Tư Vào Nhà Ở

Đầu tư vào phát triển nhà ở thu nhập thấp cần được ưu tiên. Các doanh nghiệp cần được khuyến khích tham gia vào các dự án này thông qua các chính sách hỗ trợ và ưu đãi.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Nghiên cứu thực tế về phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội đã chỉ ra nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Các dự án thành công cần được nhân rộng và áp dụng rộng rãi.

4.1. Các Dự Án Thành Công Trong Phát Triển Nhà Ở

Một số dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp đã thành công tại Hà Nội, cung cấp mô hình cho các dự án tương lai. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn cải thiện chất lượng sống cho người dân.

4.2. Đánh Giá Kết Quả Nghiên Cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc phát triển nhà ở thu nhập thấp cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan. Các chính sách cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của người dân.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Phát Triển Nhà Ở Thu Nhập Thấp

Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tương lai của phát triển nhà ở thu nhập thấp phụ thuộc vào sự quyết tâm của chính quyền và cộng đồng.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Phát Triển Nhà Ở

Phát triển nhà ở thu nhập thấp không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề xã hội. Đảm bảo nhà ở cho người thu nhập thấp là một phần quan trọng trong việc xây dựng một xã hội công bằng và văn minh.

5.2. Định Hướng Tương Lai Cho Nhà Ở Thu Nhập Thấp

Tương lai của phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội cần được định hướng rõ ràng. Cần có sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội để đảm bảo rằng mọi người đều có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội", chuyên ngành Quản lý kinh tế (Khoa học quản lý), mã số 62340410, do nghiên cứu sinh Nguyễn Ngọc Tuấn thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2017, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền và PGS.TS Trần Kim Chung.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và là nền tảng cơ bản để con người duy trì các hoạt động thể chất, xã hội (Byrne và Diamond, 2007; Sheng và Mehta, 2008). Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và gia tăng di dân từ nông thôn ra thành thị, sự phân hóa giàu nghèo tại các đô thị ngày càng rõ rệt. Người thu nhập thấp tại đô thị phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở hoặc phải sinh sống tại các khu vực chật chội, thiếu hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ. Mặc dù Nhà nước đã ban hành các chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp, tốc độ cung ứng trên thực tế vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Tại Hà Nội, diện tích nhà ở bình quân đạt 22,7 m²/người, số lượng căn hộ cho người thu nhập thấp tăng từ 815 căn năm 2010 lên các giai đoạn tiếp theo, nhưng so với chỉ tiêu trong Chương trình phát triển nhà ở của thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, kết quả thực hiện vẫn còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ.

Khoảng trống nghiên cứu được luận án xác định là: Đến thời điểm nghiên cứu, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị tại Việt Nam chưa có công trình nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống dưới góc độ quản lý nhà nước ở cấp độ đô thị lớn như Thành phố Hà Nội nhằm làm rõ nguyên nhân cản trở nguồn cung, sự vận hành của các công cụ chính sách (quỹ đất, tài chính, phê duyệt đối tượng, thẩm định giá) và mức độ đáp ứng nhu cầu thực tế của người thụ hưởng.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của luận án là tìm ra các nguyên nhân cản trở sự phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị thông qua nghiên cứu thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở này tại Hà Nội và các đô thị Việt Nam trong thời gian tới.

Luận án giải quyết 3 câu hỏi nghiên cứu:

1. Với cách tiếp cận quản lý nhà nước, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị gồm những nội dung cơ bản nào? Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị? Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị?
2. Phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội đã triển khai trong những năm qua đã mang lại những kết quả gì và còn những hạn chế gì? Những nguyên nhân gây ra các hạn chế đó?
3. Những vấn đề trọng tâm đặt ra cần giải quyết và các giải pháp cần thực hiện để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội nói riêng, các đô thị ở nước ta trong thời gian tới?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Sự phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội và vai trò của Nhà nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị.
• Phạm vi nội dung: Luận án tập trung vào 4 nội dung quản lý nhà nước: (i) Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; (ii) Quy hoạch bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp (đặc biệt là cơ chế quỹ đất 20%); (iii) Quản lý nhà ở thu nhập thấp (quản lý bán, cho thuê, thuê mua và thẩm định giá); (iv) Xác định tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng phát triển nhà ở thu nhập thấp. Đối tượng thụ hưởng tập trung vào nhóm ngũ phân vị thu nhập Q1 và Q2 (40% số hộ có thu nhập thấp nhất).
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Thu thập dữ liệu thực trạng giai đoạn 2010–2015, cập nhật số liệu đến 2016, đề xuất định hướng và giải pháp đến năm 2020.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tác giả đã hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế theo các nhóm chủ đề chính:

Nhóm chủ đề	Tác giả, công trình và năm	Nội dung và luận điểm chính
Quyền nhà ở và vai trò của Nhà nước	Tuyên bố Vancouver (1976); Byrne và Diamond (2007); Sheng và Mehta (2008); Haffner và Boumeester (2010); Mayer (2011); Turner (1970, 1976).	Nhà ở là quyền cơ bản của con người. Nhà nước đóng vai trò kiến tạo, hỗ trợ tiếp cận các nguồn lực (đất đai, tài chính) thay vì trực tiếp bao cấp toàn bộ.
Chính sách và hệ thống nhà ở giá rẻ	James E. Wallace; Jingchun Lin (2011); Doling và Shorshewood (2003); Schmidt và Budinich (2007); UNCHS Habitat (1990a); Ronald Buye (2014); Diamond (2010); Jois (2007); Zhao (2009); Piloya (1996); Angwao (1998); Struk (1987).	Khung chính sách phân cấp quản lý; hệ thống 6 thành phần của Zhao (chính sách, kế hoạch, thiết kế, phân bổ, tài chính, hợp tác); chuẩn chi phí nhà ở dưới 30% thu nhập hộ gia đình.
Khuyến nghị của các tổ chức quốc tế	Ngân hàng Phát triển Châu Á - ADB (trích theo Nguyễn Đăng Sơn, 2014); UNESCAP và UN-HABITAT; Ngân hàng Thế giới (2011).	7 trụ cột chính sách nhà ở của ADB; 7 chiến lược nhà ở cộng đồng của UNESCAP/UN-HABITAT; dữ liệu về thực trạng diện tích ở dưới 10 m²/người của nhóm thu nhập thấp tại Việt Nam.
Mô hình nhân khẩu học và tiêu chuẩn nhà ở	Mankiw và Weil (1989); UNO (1969); Onokerhoraye (1985); A O Coker (2007); Sangodoyin (1995).	Tác động của độ tuổi (20-30 tuổi) và thay đổi nhân khẩu học đến cầu nhà ở; phân loại tiêu chuẩn không gian và tiêu chuẩn vận hành/môi trường.
Chất lượng và sự hài lòng của cư dân	Nurizan & Hashim (2001); Galster (1987); Rossi (1955); Wolpert (1966); Morris và Winter (1975, 1978); Bruin & Cook (1997); Husna & Nurijan (1987); Nurizan (1993); Dje-buarni & Al-Abed (2000); Lane & Kinsey (1980); Halimah & Lau (1998); Ogu (2002); Salleh (2008); Oh (2000); Alison, Kearns & Atkinson (2002); Savasdisara et al. (1989); Lu (1999); Baker (2002); Mohit, Ibrahim & Rashid (2010).	Đo lường khách quan và chủ quan; lý thuyết thiếu hụt nhà ở (housing deficit); cấu trúc 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng (thiết kế căn hộ, dịch vụ hỗ trợ, hạ tầng công cộng, môi trường xã hội, tiện ích khu phố).
Khả năng chi trả và tài chính nhà ở	Mashoko (2012); Buye (2003); Turner & Kingsley (2008); Rosman (2002); Norazmawati; Whitehead; Hancock (1995); Chaplin; Hui (1996); Thalmann (1999); S (2013).	Bốn phương pháp đo lường khả năng chi trả (PIR, RIR, tỷ lệ chi phí/thu nhập, phương pháp thu nhập còn lại - residual income); ứng dụng mô hình hồi quy logistic nhị phân.
Nghiên cứu tại Việt Nam và sự tham gia cộng đồng	Trương Hoàng Trương (2013); Trần Hà Kim Thanh (2011); Hoàng Xuân Nghĩa (2007); Nguyễn Đăng Sơn (2014); Clarence Shubert (UNICEF); UMPAP.	Huy động nguồn lực cộng đồng; vai trò của chính quyền địa phương trong hỗ trợ tín dụng và mặt bằng; thực trạng quản lý nhà ở xã hội tại các đô thị Việt Nam.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Luận án tập trung giải quyết khoảng trống về mặt quản lý kinh tế và quản lý đô thị: Thiết lập khung phân tích toàn diện về vai trò quản lý của chính quyền địa phương trong việc phát triển nhà ở thu nhập thấp; lượng hóa khoảng cách cung - cầu dựa trên phân tầng ngũ phân vị thu nhập tại Hà Nội; đánh giá việc thực thi các công cụ quy hoạch quỹ đất 20%, thẩm định giá bán/thuê và chính sách hỗ trợ tín dụng nhằm tìm ra các điểm nghẽn thực tế.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

• Khái niệm người thu nhập thấp: Luận án xác định người thu nhập thấp khu vực đô thị là người có mức thu nhập và tích lũy dưới mức trung bình xã hội, thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo Luật Thuế thu nhập cá nhân; đang gặp khó khăn về chỗ ở (chưa có nhà thuộc sở hữu riêng, diện tích bình quân dưới mức tối thiểu); thuộc nhóm Q1, Q2 trong phân vị thu nhập xã hội.
• Khái niệm phát triển nhà ở thu nhập thấp: Là quá trình Nhà nước sử dụng các công cụ quy hoạch, chính sách đất đai, tài chính, kiểm soát phân phối và giá để tạo lập, gia tăng quỹ nhà ở phù hợp với khả năng thanh toán của người có thu nhập dưới mức trung bình, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững.
• Lý thuyết phân phối thu nhập và bất bình đẳng: Luận án vận dụng quan điểm của Simon Kuznets (1955), Nicholas Kaldor, Bourguignon (2004) về mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và phân hóa giàu nghèo; sử dụng hệ số GINI, tỷ số chênh lệch giữa nhóm 5 (giàu nhất) và nhóm 1 (nghèo nhất), và tỷ trọng thu nhập của 40% dân số thu nhập thấp nhất (Q1 + Q2) để đánh giá mức độ bất bình đẳng nhà ở.
• Khung phân tích nội dung quản lý nhà nước: Gồm 4 trụ cột: (1) Lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; (2) Quy hoạch và tạo lập quỹ đất (giao đất, cho thuê đất, điều chuyển đất, cơ chế quỹ đất 20%); (3) Cơ chế tài chính, tín dụng và ưu đãi đầu tư; (4) Quản lý đối tượng, thẩm định giá bán/cho thuê/thuê mua và quản lý vận hành.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và phân tích số liệu thống kê:

• Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng; các số liệu, báo cáo tổng kết từ HĐND, UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội và Tổng cục Thống kê giai đoạn 2010–2015.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu: Khảo cứu kinh nghiệm phát triển nhà ở thu nhập thấp của các quốc gia: Hoa Kỳ (chương trình phiếu hỗ trợ tiền thuê nhà Section 8, ưu đãi thuế LIHTC), Hàn Quốc (Tập đoàn Nhà ở Đất đai LH, chính sách phân phối), Singapore (Cơ quan Phát triển Nhà ở HDB, Quỹ Tiết kiệm Trung ương CPF), Nhật Bản (Tổng công ty Đô thị UR, Luật Nhà ở Công cộng).
• Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Thực hiện khảo sát bảng hỏi và tọa đàm, phỏng vấn chuyên gia, các nhà quản lý, chủ đầu tư dự án và các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập thấp đang sinh sống tại các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội nhằm thu thập dữ liệu về khả năng tiết kiệm, nhu cầu nhà ở thực và mức độ hài lòng về chất lượng nhà ở.
• Phương pháp thống kê mô tả và so sánh: Phân tích dữ liệu ngũ phân vị thu nhập (Q1 đến Q5), tính toán tỷ lệ chi trả nhà ở, so sánh chỉ tiêu phê duyệt với kết quả xây dựng thực tế.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết và thực tiễn về phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị

Chương 1 hệ thống hóa các vấn đề lý luận về nhà ở thu nhập thấp và vai trò của quản lý nhà nước:

• Đặc điểm nhà ở thu nhập thấp: Đòi hỏi chi phí thuê/mua thấp, bảo đảm độ bền vững kỹ thuật cơ bản nhằm tối thiểu hóa chi phí bảo trì, vận hành thường xuyên; vị trí kết nối giao thông và hạ tầng xã hội gắn liền với kế sinh nhai và việc làm của người lao động.
• Tính tất yếu khách quan: Đô thị hóa làm giảm diện tích đất nông nghiệp, gia tăng lao động nhập cư. Cơ chế thị trường tự do có xu hướng đẩy giá đất tăng cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản thương mại cao cấp, gây lãng phí nguồn lực và đẩy người thu nhập thấp ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở. Nhà nước phải can thiệp để ổn định xã hội và thực hiện công bằng phân phối.
• Phương thức tạo lập quỹ đất: Luận án chỉ rõ 4 hình thức tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thu nhập thấp: Giao đất, cho thuê đất với chính sách miễn/giảm tiền sử dụng đất; điều chuyển các khu đất dự án chậm tiến độ, kém hiệu quả; và thực thi quy định dành tối thiểu 20% diện tích đất ở trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội.
• Bài học kinh nghiệm quốc tế: Luận án rút ra 5 bài học cho Việt Nam: (1) Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc định hướng quy hoạch và hỗ trợ vốn; (2) Đa dạng hóa nguồn tài chính thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ưu đãi thuế cho doanh nghiệp; (3) Gắn phát triển nhà ở với quy hoạch giao thông công cộng; (4) Minh bạch quy trình xét duyệt đối tượng; (5) Chú trọng phát triển phân khúc nhà ở cho thuê.

Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu chuyên sâu trường hợp thành phố Hà Nội

Chương 2 phân tích thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010–2015:

• Tình hình phát triển nhà ở đô thị: Toàn thành phố đạt diện tích bình quân 22,7 m²/người, diện tích sàn xây dựng gia tăng liên tục qua các năm (Bảng 2.1 và Bảng 2.2). Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm mất cân đối nghiêm trọng, phân khúc thương mại cao cấp dư thừa nguồn cung trong khi nhà ở thu nhập thấp thiếu hụt lớn.
• Nhu cầu và khả năng chi trả: Dựa trên phân tích ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình năm 2014 (Bảng 2.9, Bảng 2.10, Bảng 2.11), nhóm 40% hộ có thu nhập thấp nhất (Q1, Q2) có mức tích lũy hạn chế, khả năng chi trả cho một căn hộ giá khoảng 1 tỷ đồng vượt quá khả năng tài chính nếu không có các gói tín dụng ưu đãi dài hạn.
• Kết quả triển khai dự án: Giai đoạn 2010–2015, Hà Nội hoàn thành nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp (Bảng 2.5, Bảng 2.6). Tuy nhiên, so sánh với chỉ tiêu được phê duyệt tại Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội (Bảng 2.7), thành phố vẫn chưa đạt kế hoạch đề ra, còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ.
• Thực trạng quy hoạch và quỹ đất 20%: Việc thu hồi và tiếp nhận quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại gặp nhiều vướng mắc (Bảng 2.3, Bảng 2.4). Nhiều chủ đầu tư chậm giải phóng mặt bằng, chậm bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho Trung tâm Phát triển quỹ đất, hoặc xin chuyển đổi sang nộp tiền, làm giảm nguồn cung đất sạch dành cho nhà ở xã hội.
• Quản lý giá và chất lượng: Giá bán tại một số dự án dao động từ 11 đến 15 triệu đồng/m² (Bảng 2.12). Kết quả khảo sát sự hài lòng của cư dân (Bảng 2.13) cho thấy người dân đánh giá mức độ hài lòng tương đối về thiết kế căn hộ, nhưng mức độ hài lòng thấp đối với hạ tầng xã hội kèm theo (nhà trẻ, chợ, khu vui chơi), phí dịch vụ quản lý vận hành và khoảng cách di chuyển đến nơi làm việc.
• Hạn chế và nguyên nhân: Hạn chế gồm quy mô phát triển chưa đạt chỉ tiêu, tỷ lệ nhà ở cho thuê rất thấp, thủ tục xét duyệt hồ sơ phức tạp, phát sinh hiện tượng mua bán chuyển nhượng sai đối tượng. Nguyên nhân do nguồn vốn ngân sách hỗ trợ hạn hẹp, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng kéo dài, lợi nhuận định mức của chủ đầu tư bị khống chế ở mức tối đa 10% chưa khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia, và công tác thanh tra, hậu kiểm còn lỏng lẻo.

Chương 3: Một số giải pháp phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội trong thời gian tới

Chương 3 đề xuất định hướng và 5 nhóm giải pháp phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội đến năm 2020:

• Quan điểm phát triển: Phát triển nhà ở thu nhập thấp là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị; kết hợp hài hòa giữa cơ chế thị trường và sự điều tiết của Nhà nước; đa dạng hóa hình thức sở hữu, tập trung nâng dần tỷ trọng nhà ở cho thuê; bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
• Nhóm giải pháp 1: Rà soát quy hoạch, chiến lược và kế hoạch phát triển: Tích hợp kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp vào quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội Thủ đô; dự báo chính xác nhu cầu nhà ở theo từng giai đoạn; phân bổ chỉ tiêu phát triển cụ thể cho từng quận, huyện.
• Nhóm giải pháp 2: Phát triển và quản lý quỹ đất xây dựng: Xử lý dứt điểm các vướng mắc trong việc thu hồi quỹ đất 20% tại các dự án thương mại trên 10 ha; kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai để chuyển giao cho các nhà đầu tư có năng lực xây dựng nhà ở xã hội; quy hoạch các khu nhà ở thu nhập thấp tập trung quy mô lớn tại các huyện vùng ven có kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện.
• Nhóm giải pháp 3: Cơ chế tài chính và tín dụng ưu đãi: Đa dạng hóa nguồn vốn qua Quỹ phát triển nhà ở thành phố; duy trì cơ chế cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho vay dài hạn (15–20 năm) đối với người mua nhà; áp dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT và tiền thuê đất cho các chủ đầu tư cam kết xây dựng nhà ở cho thuê.
• Nhóm giải pháp 4: Đổi mới công tác quản lý nhà nước: Đơn giản hóa quy trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê nhà; ứng dụng công nghệ thông tin công khai danh sách người được mua nhà để tránh trục lợi chính sách; kiểm soát chặt chẽ quy trình thẩm định giá bán và giá cho thuê; xây dựng quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư thu nhập thấp sau khi đưa vào sử dụng.
• Nhóm giải pháp 5: Hỗ trợ công nghệ xây dựng và quản trị dự án: Khuyến khích áp dụng công nghệ xây dựng hiện đại, sử dụng vật liệu không nung, cấu kiện bê tông đúc sẵn nhằm rút ngắn thời gian thi công và hạ giá thành sản phẩm.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận

• Hệ thống hóa và làm rõ khái niệm người thu nhập thấp khu vực đô thị dưới góc độ quản lý kinh tế, gắn kết giữa 3 tiêu chí: Tiêu chí thu nhập thực tế (không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, thuộc nhóm phân vị Q1-Q2), tiêu chí khó khăn về chỗ ở và tiêu chí cần sự hỗ trợ của Nhà nước để tham gia thị trường.
• Xác lập khung nội dung quản lý nhà nước đối với phát triển nhà ở thu nhập thấp bao gồm 4 cấu phần gắn kết: Lập chương trình/kế hoạch, tạo lập quỹ đất, điều tiết tài chính/tín dụng và quản lý thẩm định giá/đối tượng phân phối; cùng hệ thống tiêu chí đánh giá kết quả dựa trên cả số lượng sản phẩm và mức độ hài lòng của người dân.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

• Đánh giá toàn diện thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn 2010–2015, chỉ ra nguyên nhân căn bản khiến thành phố không đạt chỉ tiêu phê duyệt (thiếu 8.880 căn hộ), trong đó có sự tắc nghẽn trong việc thực thi cơ chế quỹ đất 20% và thiếu hụt nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn.
• Phân tích cơ cấu khả năng chi trả của người dân theo ngũ phân vị thu nhập tại Hà Nội, cung cấp cơ sở thực chứng khẳng định mức giá thương mại và giá nhà ở thu nhập thấp hiện tại (khoảng 1 tỷ đồng) vẫn vượt quá khả năng tích lũy tự thân của nhóm Q1, Q2 nếu không có chính sách trợ cấp lãi suất.
• Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ, có tính ứng dụng cho chính quyền Thành phố Hà Nội đến năm 2020 nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về quỹ đất, vốn đầu tư, quy trình xét duyệt đối tượng và quản lý vận hành sau bàn giao.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Luận án tập trung khảo sát chuyên sâu trên địa bàn Thành phố Hà Nội, chưa mở rộng so sánh định lượng với các đô thị loại I hoặc các vùng kinh tế trọng điểm khác; số liệu khảo sát chủ yếu phản ánh giai đoạn 2010–2015 khi các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội (như gói 30.000 tỷ đồng) đang trong quá trình giải ngân.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu so sánh mô hình phát triển nhà ở xã hội giữa các vùng đô thị lớn tại Việt Nam; nghiên cứu cơ chế hợp tác công tư (PPP) và các mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) để thu hút nguồn vốn tư nhân vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp cho thuê.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, UBND TP. Hà Nội, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường): Cung cấp luận cứ thực tiễn để rà soát quy định về quỹ đất 20%, cải tiến phương pháp thẩm định giá bán, giá thuê và hoàn thiện quy trình xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
• Đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản: Là tài liệu tham khảo trong việc xác định nhu cầu thị trường, cơ cấu diện tích căn hộ, dự toán chi phí và xây dựng phương án kinh doanh phù hợp với phân khúc nhà ở giá thấp.
• Đối với giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh: Cung cấp khung lý thuyết, tổng quan tài liệu và phương pháp luận nghiên cứu quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và an sinh xã hội đô thị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Người thu nhập thấp đô thị được xác định theo những tiêu chí cụ thể nào trong luận án?

Trong luận án, người thu nhập thấp khu vực đô thị được xác định dựa trên sự kết hợp của các tiêu chí: (1) Về mặt pháp lý và thu nhập: Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, có mức thu nhập thuộc nhóm trung bình trở xuống (tập trung ở phân vị Q1 và Q2 - 40% hộ gia đình có thu nhập thấp nhất); (2) Về thực trạng nhà ở: Chưa có nhà thuộc sở hữu riêng, chưa được mua/thuê nhà ở xã hội, hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu do Nhà nước quy định; (3) Về nhu cầu: Cần sự hỗ trợ của Nhà nước về cơ chế, chính sách đất đai và tín dụng ưu đãi để tiếp cận nhà ở.

2. Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn 2010–2015 đạt được như thế nào so với mục tiêu đề ra?

Mặc dù số lượng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội đã tăng trưởng (năm 2010 xây dựng được 815 căn hộ và tăng lên hàng nghìn căn vào năm 2015), kết quả thực tế vẫn chưa đạt chỉ tiêu theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Tính đến hết năm 2015, toàn thành phố còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ so với mục tiêu đề ra.

3. Quy định về quỹ đất 20% dành cho nhà ở thu nhập thấp được triển khai như thế nào?

Theo quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tối thiểu 20% diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trước khi xây dựng hoặc bàn giao cho Nhà nước. Đối với các dự án có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư có thể lựa chọn dành quỹ đất 20%, chuyển giao quỹ nhà ở tương đương hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách địa phương để đầu tư nhà ở xã hội.

4. Những phương pháp nào được sử dụng để đo lường khả năng chi trả nhà ở của người thu nhập thấp?

Luận án tổng quan 4 phương pháp đo lường khả năng chi trả phổ biến trong nghiên cứu quốc tế: (1) Hệ số giá nhà trên thu nhập (Price to Income Ratio - PIR); (2) Hệ số tiền thuê trên thu nhập (Rent to Income Ratio - RIR); (3) Hệ số chi phí nhà ở trên thu nhập (quy chuẩn chi phí dưới 30% thu nhập hàng tháng); (4) Phương pháp thu nhập còn lại (Residual Income Method - xác định phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các chi phí sinh hoạt thiết yếu để chi trả cho nhà ở).

5. Những giải pháp trọng tâm nào được đề xuất để thúc đẩy phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội?

Luận án đề xuất 5 nhóm giải pháp chủ yếu: (1) Rà soát, tích hợp quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp vào kế hoạch kinh tế - xã hội; (2) Thực thi nghiêm túc cơ chế thu hồi và tạo lập quỹ đất sạch (đặc biệt là quỹ đất 20% và các khu đất chậm tiến độ); (3) Thiết lập cơ chế tín dụng ưu đãi dài hạn cho người mua và chủ đầu tư thông qua Quỹ phát triển nhà ở và cấp bù lãi suất; (4) Đổi mới quản lý nhà nước về thẩm định giá, xét duyệt đối tượng và hậu kiểm; (5) Khuyến khích ứng dụng công nghệ xây dựng công nghiệp hóa để hạ giá thành.

---

Kết luận

Luận án của nghiên cứu sinh Nguyễn Ngọc Tuấn là công trình nghiên cứu hệ thống về phát triển nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị dưới góc độ quản lý kinh tế, lấy thực tiễn Thành phố Hà Nội làm điển hình nghiên cứu. Tác giả đã làm rõ cơ sở lý luận, tổng quan kinh nghiệm quốc tế và phân tích sâu sắc các hạn chế trong việc tạo lập quỹ đất 20%, cơ chế tài chính và công tác quản lý phân phối nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2010–2015. Hệ thống giải pháp đề xuất có tính đồng bộ, góp phần cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị Việt Nam đến năm 2020.

Trích đoạn nội dung tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Nhà ở cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp cho con người sống và duy trì các hoạt động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ 21 (Haffner và Boumeester, 2010).

Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ. Ở tất cả các nước trên thế giới, phát triển con người luôn đi cùng với phát triển đô thị. Đô thị hóa đến từ các hoạt động của con người, tập hợp từ những hoạt động phân phối thực phẩm, thảm thực vật, cơ sở hạ tầng để tạo ra môi trường tốt hơn cho sự sống của con người.

Hơn nữa, việc đầu tư mở rộng nhà ở là biểu tượng của sự phát triển đô thị vì nhà ở là cơ sở nền tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người (Byrne và Diamond, 2007). Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều người chuyển đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư này là sự gia tăng dân số tại các thành phố. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của cuộc sống con người, quan trọng không kém vai trò của thực phẩm, nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an toàn cho người dân (Sheng và Mehta, 2008). Khi số lượng người dân sống trong thành phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đó khoảng cách giữa nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậm hơn tốc độ tăng cầu.

Các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình có thu nhập thấp có sức cạnh tranh thấp hơn và có thể khả năng trở thành vô gia cư vì họ gặp khó khăn khi gia nhập thị trường nhà ở. Nếu tình trạng các hộ gia đình vô gia cư trở nên tồi tệ hơn, phát triển đô thị không thể tiếp tục ổn định được. Để giữ sự ổn định và sự phát triển bền vững của đô thị, chính quyền thành phố phải thực hiện một số biện pháp để giúp các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình thu nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở. Sheng và Mehta chỉ ra rằng sở hữu nhà là một “quyền con người”; không chính phủ nào có thể bỏ qua quyền quan trọng này của các công dân (Sheng và Mehta, 2008).

Ở Việt Nam, các mục tiêu của chính sách nhà ở được căn cứ vào Luật Nhà ở đầu tiên năm 1991, trong đó quy định rằng mọi công dân Việt Nam đều có quyền hợp 2 pháp và chính đáng trong việc mua nhà. Tuyên bố này được khẳng định lại trong Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia năm 2011, trong đó chỉ rõ: "Quyền cơ bản của con người là có một chỗ ở phù hợp và an toàn. Nhu cầu nhà ở chính đáng này là điều kiện cần thiết để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực như là một phần của công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa Việt Nam." Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp (TNT) đô thị đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình.

Do vậy tìm ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, về thiết kế, xây dựng các khu ở, nhà ở cho người TNT hiện đang là một trong những vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt Nam. Phát triển và đảm bảo nhà ở cho người có thu nhập thấp là một trong các nhiệm vụ quan trọng đặt ra đối với chính phủ nói chung và chính quyền đô thị nói riêng, nó là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và đảm bảo chất lượng sống của người dân đô thị cũng như có tác động mạnh mẽ đến kiến trúc, cảnh quan và trình độ phát triển của một đô thị. Vấn đề nhà ở cho người TNT không chỉ là việc tạo ra nơi ăn, chốn ở cho người nghèo đô thị mà còn giải quyết vấn đề nhà ở để “an cư lạc nghiệp” cho người lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường, cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi bố, mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập thấp thay đổi địa điểm làm việc, nơi công tác, hoặc đơn thuần thay đổi điều kiện ăn ở, sinh hoạt, đổi mới môi trường không gian sống và các điều kiện xã hội. Đối với các vùng đô thị, phát triển nhà ở cho người TNT không chỉ mang lại lợi ích và sự ổn định cuộc sống cho người TNT mà còn tạo nên sự phát triển bền vững cho các khu vực phát triển cao của đô thị, tránh những pha trộn giữa cách hành xử khác nhau giữa các nhóm người có các điều kiện, hoàn cảnh và mức cầu về điều kiện định cư khác nhau.

Chính vì vậy, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, đặc biệt là thực hiện mục tiêu công bằng xã hội. Hà Nội là một thành phố đông dân cư và sự gia tăng dân số ở Hà Nội vẫn ở mức cao, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn về thủ đô để kiếm sống. Cùng với nó 3 là sự đô thị hóa mạnh làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong những năm qua, chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đã có những bước phát triển khá mạnh mẽ, diện tích nhà ở bình quân trên đầu người toàn thành phố đạt 22,7m2/người.

Số lượng nhà ở dành cho người TNT đã tăng lên đáng kể cả về diện tích sàn xây dựng và số căn hộ. Năm 2010, toàn thành phố xây dựng được 815 căn hộ dành cho người TNT thì đến năm 2015 đã tăng lên 11. Kết quả phát triển nhà ở TNT đã cho thấy nỗ lực lớn của chính quyền thành phố và doanh nghiệp. Tuy nhiên, so với chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra, còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ cho người TNT.

Vấn đề đặt ra là tại sao Chính phủ đã sớm có các chính sách và các chương trình phát triển nhà ở dành cho người TNT, nhưng tốc độ cũng như khả năng đáp ứng nhà ở cho người TNT khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội vẫn còn thấp, trong khi đó nhà ở thương mại không nhận được các chính sách và hỗ trợ của Chính phủ lại tăng trưởng nhanh vượt mức cầu? Nhà nước trung ương và chính quyền Hà Nội cần làm gì để phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội? Trước yêu cầu đặt ra từ thực tiễn như trên, tác giả lựa chọn đề tài “Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ của mình. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến nhà ở thu nhập thấp và phát triển nhà ở thu nhập thấp Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, quan trọng nhất của con người, có ảnh hưởng rất nhiều đến sức khỏe con người và hạnh phúc. Nhà ở thích hợp là điều cần thiết cho cuộc sống tốt đẹp, là một yêu cầu quan trọng đối với lực lượng lao động có hiệu quả và sự hài lòng với đời sống của cá nhân và cộng đồng ở cả hai khía cạnh tích cực và tiêu cực. Chính vì vậy, nhà ở đô thị cho người TNT hướng đến môi trường sống bền vững trở thành tâm điểm nghiên cứu của nhiều nhà khoa học cũng như các tổ chức nghiên cứu.

Các công trình nghiên cứu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị rất đa dạng, sâu sắc và với những phương pháp khác nhau bao gồm cả nghiên cứu định tính, định lượng hoặc phương pháp phân tích, tổng hợp thông dụng. Các nghiên cứu dưới dạng các bài báo khoa học, các cuốn sách, các công trình khoa học. và có giá trị tham khảo khá cao cả về cơ sở khoa học cũng như kinh nghiệm thực tiễn ở các nước trên thế giới. Đồng thời, việc tham khảo những công trình nghiên cứu này 4 sẽ góp phần rút ra những bài học kinh nghiệm về chính sách và chiến lược phát triển nhà ở cho người TNT nói chung, ở khu vực đô thị nói riêng.

Nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp Tuyên bố Vancouver 1976 về định cư con người cho rằng “Chỗ ở và các dịch vụ đầy đủ là quyền cơ bản của con người, chính phủ có nghĩa vụ đảm bảo tất cả mọi người đều có được điều đó, bắt đầu bằng những hỗ trợ trực tiếp cho những người ít cơ hội nhất, thông qua những chương trình hướng dẫn hoạt động tự vươn lên và hành động cộng đồng” (trích theo nhà ở cho người nghèo ở Châu Á, 2010). Ngôi nhà cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp con người sống và duy trì các hoạt động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ 21 (Haffner và Boumeester, 2010).

Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ. Cung cấp nhà ở thu nhập thấp, nhà ở giá rẻ đã trở thành một nhiệm vụ cấp bách của chính phủ các nước.