Chương 1: Lý luận chung về phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tạiNHTM Chương 2: Thực trạng phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện PTBL mua bán nhà HTTTL tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƢƠNG THỨC BẢO LÃNH MUA BÁN NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Đặc điểm nhà hình thành trong tƣơng lai và sự cần thiết bảo lãnh của ngân hàng 1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà hình thành trong tương lai 1.1Khái niệm Từ lâu đời nay, ngôi nhà là một không gian tổ chức các hoạt động sống của con người. Quan niệm “An cư lạc nghiệp” là một quan niệm đã ăn sâu và trong ý thức của mỗi người và nó thể hiện mong muốn được sở hữu một không gian sống yên ấm và ổn định. Có những người đã làm việc chăm chỉ cả một đời để tích luỹ tài chính với mong ước được sở hữu một ngôi nhà của riêng mình. Trong ý thức của mỗi người thì nhà là một trong những loại tài sản quan trọng trong cuộc sống của họ.
Với sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở của người dân cũng tăng lên cùng với mong muốn cá nhân khác nhau. Đây chính là khởi nguồn của sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS sau này. Vậy bên cạnh những khái niệm như: “Nhà là công trình xây dựng có chức năng chính là bảo vệ, che cho người hoặc vật chứa bên trong; thông thường được bao che một phần hoặc toàn bộ và được xây dựng ở một vị trí cố định” (định nghĩa theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị của bộ xây dựng ban hành năm 2012 - QCVN 03:2012/BXD) hay quan điểm: nhà là nơi các thành viên trong gia đình cùng chia xẻ cảm xúc bên nhau (xét trên góc độ tinh thần) thì trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên góc độ là một đối tượng trong giao dịch BĐS thì định nghĩa “Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?” và có các loại hình thái nào của Nhà ở trong giao dịch trao đổi này? Để làm rõ định nghĩa này trước tiên ta cần xét đến định nghĩa của “tài sản hình thành trong tương lai” là gì? “Khái niệm tài sản lần đầu tiên xuất hiện trong Luật La Mã và được pháp luật của các nước Châu Âu sau này kế thừa và phát triển. Trong hầu hết hệ thống pháp luật của Châu Âu lục địa và hệ thống phát luật Anh – Mỹ, tài sản đều được định nghĩa dựa trên sự phân loại và “Bất động sản / Động sản” là một cách khái niệm dựa trên sự phân loại này.
Ở một số quốc gia như Anh, Canada, Mỹ, Úc, Bahama…theo thuật ngữ pháp luật BĐS có ý nghĩa bao gồm: đất đaivà tất cả những gì gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó như:kiến trúc ở trên đất, nhà cửa, ga ra… hoặc ở dưới mảnh đất: dầu khí, mỏ khoáng chất…. Còn động sản thì có nghĩa ngược lại với bất động sản. Mặc dù mỗi hệ thống pháp luật của các nước và trong mỗi giai đoạn đều có sự khác biệt, nhưng qua sự ý thức nhận định và đưa quy định vào các văn bản pháp luật cho thấy tài sản luôn được coi là một khách thể quan trọng trong quyền dân sự, là đối tượng của quyền sở hữu và mang giá trị với con người. Giai đoạn cận đại, trong hệ thống pháp luật của Việt nam các khái niệm này được xuất hiện từ thời điểm thực dân Pháp nổ súng xâm lược (1858) bắt đầu một thời kỳ đô hộ lên Việt Nam.
Trong thời kỳ đô hộ kéo dài gần 100 năm, cùng với những biến đổi sâu sắc về văn hoá, xã hội thì nội dung pháp luật cũng chịu ảnh hưởng không hề nhỏ của hệ thống pháp luật của Pháp. Theo đó, trong các văn bản pháp luật của Việt Nam thời kỳ đó cũng quy định tài sản được phân chia thành BĐS và động sản. Trong đó, BĐS được phân chia theo tính chất, theo mục đích và theo quyền sử dụng (Điều 450, 452, 453 Dân luật Bắc Kỳ và điều 461, 462 và 464 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật) còn động sản được chia thành động sản theo tính chất và động sản do pháp luật quy định (Điều 454 Dân luật Bắc Kỳ và điều 466, 469 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật).” Và đến giai đoạn sau này trong Bộ luật dân sự năm 2005 số hiệu 33/2005/QH11 ban hành ngày 14/06/2005, tại điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy khái niệm về bất động sản rất rộng và đa dạng.
Nền kinh tế phát triển càng mạnh mẽ thì trong thị trường BĐS cũng hình thành và phát triển nhiều hình thái của loại hình tài sảnnày như:tài sản đã có sẵn haytài sản sẽ HTTTL. Để phân biệt các hình thái của tài sản BĐStrong các giao dịch dân sự và có sự phân biệt rõ ràng với các tài sản hiện hữu, các văn bản luật cũng quy định cụ thể về khái niệm tài sản HTTTL.Cụ thể: tại khoản 2 – Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định trên góc độ là đối tượng trong giao dịch đảm bảo: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch đảm bảo được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Đến bộ luật dân sự năm 2015 tại khoản 2 Điều 108 quy định về tài sản HTTTL theo hình thức liệt kê bao gồm: “Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”Trong thông tư liên tịch số 90/2016/TTLT của Bộ Tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường ngày 23/06/2016 có quy định về tài sản HTTTLthì bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, các loại tài sản này bao gồm: Nhà ở HTTTL; công trình xây dựng khác HTTTLđang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng HTTTL; cây lâu năm HTTTL.
Như vậy, nhà ở cũng là một trong những loại hình tài sản bất động sản nên khi nó đáp ứng được các yếu tố của tài sản HTTTLthì đó cũng được coi là nhàHTTTL. Để làm rõ hơn bản chất của khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai”, thì ta đi xem xét khái niệm về nhà ở. Dưới mỗi một góc độ tiếp cận khác nhau thì nhà ở sẽ được định nghĩa khác nhau như: dưới góc độ về kiến trúc xây dựng thì nhà ở sẽ được hiểu là một công trình xây dựng được liên kết định vị với một vị trí đất đai nhất định nó có thể bao gồm phần trên mặt đất, phần dưới mặt đất và được xây dựng theo một thiết kế riêng. Còn trên góc độ pháp luật dân sự thì nhà ở là một đối tượng trong giao dịch dân sự ví dụ như giao dịch mua bán, cho thuê nhà ở, biếu, tặng, thừa kế….
Hay theo cách gọi thông thường thì người ta hay gọi là chỗ ở thay cho từ nhà ở. Tuy nhiên dù xét trên góc độ nào thì nhà ở cũng có những đặc điểm giúp ta phân biệt được nhà ở với chỗ ở hoặc các công trình xây dựng khác. Trước tiên, đặc điểm phải kể đến đó là nhà ở phải do con người xây dựng theo một quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế riêng và bằng các vật liệu theo quy định của nhà nước. Tiếp đó, là nhà ở luôn phải gắn liền với đất, đủ điều kiện để phân loại.
Và đặc điểm cũng thể hiện rõ nghĩa nhất ngay tại thuật ngữ “nhà ở” đó là nhà ở là phải được xây dựng đầy đủ các công năng phục vụ cho nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định của luật nhà ở 2014 “Nhà ở là công xây dựng với mục đích để ở và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy, quy định của văn bản luật đã nêu khá rõ ràng về khái niệm nhà ở. Điều này không những giúp nhận định được đúng đắn về thuật ngữ “nhà ở” mà còn là tiền đề, cơ sở pháp lý để điểu chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở.
Khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” là một khái niệm trong phạm vi hẹp của khái niệm nhà ở và là một trong những loại của tài sản HTTTL.Nếu phân tích trên các yêu tố của tài sản HTTTLta có thể nhận thấy rõ: - “Yếu tố về mặt vật chất thì nhà ở có thể là dạng nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đưa vào sử dụng. Trong đó ta có thể phân biệt nhà ở đã hình thành với nhà ở chưa hình thành trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt. Nhà ở đã hình thành là đã tồn tại như một thực thể mà ta có thể nhận diện trực quan, gọi tên. Tuy nhiên dù ở dạng đã hình thành hay chưa hình thành thì nhà ở cũng phải đảm bảo được khai thác theo đúng tính năng và công dụng của nó theo quy định của pháp luật.” - “Yếu tố pháp lý: đó là yếu tố xác định về quyền sở hữu đối với loại hình tài sản này.Theo văn bản pháp luật quy định thì các nhà ở đó chưa được xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch.” - “Yếu tố thời gian: nếu như hai yếu tố trên phải được xác lập tại thời điểm giao dịch nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc nhà ở chưa hình thành và chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây thì thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm mà các bên tham gia ký kết giao dịch mua bán.