Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM đến năm 2015

Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản tại tphcm đến năm 2015 luận văn, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề

• Tác giả: Nguyễn Tăng Đông
• Người hướng dẫn: TS. Hồ Chí Minh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Tài Chính Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Tại TP.HCM Đến 2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: TP.HCM

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân sự
• 1.1.2. Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
• 1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.2. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.3. HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.4. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.4.1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
• 1.4.2. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• 1.4.3. Vai trò của thị trường bất động sản
• 1.5. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.6. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN)
• 1.6.1. Khái niệm tín dụng bất động sản
• 1.6.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
• 1.6.3. Các sản phẩm tín dụng bất động sản
• 1.7. MỘT SỐ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.7.1. Tín dụng bất động sản tại Singapore
• 1.7.2. Kinh nghiệm phát triển REIT của Mỹ
• 1.7.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.
• 2.1.1. Quá trình phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung và TP.
• 2.1.2. Tình hình thị trường BĐS TPHCM từ năm 2008 đến nay
• 2.1.3. Các loại hình BĐS chủ yếu tại TPHCM
• 2.2. THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.
• 2.2.1. Vốn vay ngân hàng
• 2.2.2. Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu
• 2.2.3. Huy động từ khách hàng
• 2.2.4. Tình hình nguồn vốn ngoại
• 2.2.5. Hình thức huy động khác
• 2.3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.4. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THÀNH TỰU VÀ NHỮNG TỒN TẠI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM
• 2.4.1. Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS
• 2.4.2. Những mặt hạn chế của thị trường BĐS
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015
• 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.
• 3.1.1. Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản
• 3.1.2. Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản
• 3.2. CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.
• 3.2.1. Hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản
• 3.2.2. Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản
• 3.2.3. Hình thành và phát triển hệ thống thế chấp-cầm cố thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản
• 3.2.4. Huy động tối đa các nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản
• 3.3. CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ
• 3.3.1. Hoàn thiện các yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản
• 3.3.2. Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản
• 3.3.3. Tăng cường các thành tố thị trường bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thị trường bất động sản tại TP

Thị trường bất động sản tại TP.HCM đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ những năm đầu đổi mới đến nay. Sự phát triển này không chỉ phản ánh sự tăng trưởng kinh tế mà còn thể hiện nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ liên quan. Theo báo cáo, TP.HCM đứng thứ 13 khu vực châu Á-Thái Bình Dương về triển vọng đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này cũng gặp nhiều thách thức như tình trạng đầu cơ, giá cả biến động mạnh và thiếu minh bạch. Để phát triển bền vững, cần có những giải pháp tài chính hiệu quả nhằm khắc phục những hạn chế hiện tại.

1.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM có những đặc điểm nổi bật như tính cố định và không thể di dời của bất động sản. Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai không chỉ có giá trị kinh tế mà còn có giá trị xã hội. Sự khan hiếm về đất đai và nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở đã tạo ra áp lực lớn lên thị trường. Các yếu tố như vị trí, hạ tầng và chính sách tài chính cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Do đó, việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản cần phải được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả.

II. Thực trạng thị trường bất động sản TP

Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay cho thấy sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực. Một số khu vực như quận 1, quận 2 có giá trị bất động sản cao, trong khi các khu vực ngoại thành lại gặp khó khăn trong việc thu hút đầu tư. Tình hình này dẫn đến sự phân khúc rõ rệt trong thị trường. Các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản còn hạn chế, chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Điều này tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư và ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường.

2.1. Các kênh thu hút vốn cho thị trường bất động sản

Các kênh thu hút vốn cho thị trường bất động sản tại TP.HCM chủ yếu bao gồm vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn vẫn còn nhiều khó khăn do các quy định pháp lý chưa hoàn thiện. Các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau, dẫn đến tình trạng thiếu hụt vốn cho các dự án bất động sản. Để khắc phục tình trạng này, cần có những giải pháp tài chính phù hợp nhằm tăng cường khả năng huy động vốn cho thị trường.

III. Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản

Để phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM đến năm 2015, cần có những giải pháp tài chính cụ thể. Một trong những giải pháp quan trọng là hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản. Cần thiết lập các quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản để tạo ra nguồn vốn ổn định cho thị trường. Hệ thống thế chấp-cầm cố thứ cấp cũng cần được hình thành để hỗ trợ tài chính cho các dự án bất động sản. Những giải pháp này không chỉ giúp tăng cường khả năng huy động vốn mà còn tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

3.1. Hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng

Chính sách tín dụng ngân hàng cần được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản. Cần có các sản phẩm tín dụng linh hoạt, phù hợp với từng loại hình bất động sản. Việc tăng cường quản lý và giám sát các khoản vay cũng rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng và nhà đầu tư. Đồng thời, cần có các chính sách khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia vào thị trường bất động sản, từ đó tạo ra nguồn vốn dồi dào cho các dự án phát triển.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển với những biến động mạnh mẽ từ năm 2007 đến giữa năm 2010. Trong giai đoạn này, thị trường chứng kiến các cơn sốt đất với mức tăng giá từ 100% đến 300%, đặc biệt tại các phân khúc chung cư và căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, từ cuối năm 2007, thị trường bắt đầu suy giảm nghiêm trọng với mức giảm giá lên đến 60-70%, gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư và khách hàng. Thị trường BĐS TP.HCM chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các chính sách tín dụng, pháp luật và các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc phân tích thực trạng thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn 2007-2010, đánh giá các nhân tố tác động và đề xuất các giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường đến năm 2015. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các loại hình BĐS chủ yếu tại TP.HCM, các kênh huy động vốn, cũng như các chính sách pháp luật liên quan. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát triển thị trường BĐS bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết thị trường bất động sản và lý thuyết tài chính doanh nghiệp. Thị trường bất động sản được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và cho thuê các loại tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định pháp luật. Thị trường này có đặc điểm cố định về vị trí, tính cá biệt, khan hiếm, bền lâu và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của chính sách pháp luật.

Lý thuyết tài chính doanh nghiệp được áp dụng để phân tích các giải pháp tài chính hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, bao gồm các sản phẩm tín dụng bất động sản như tín dụng xây dựng, tín dụng thế chấp, tín thác đầu tư bất động sản, phát hành trái phiếu công trình và chứng chỉ bất động sản. Ngoài ra, mô hình phát triển thị trường BĐS qua các cấp độ sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa cũng được sử dụng để đánh giá mức độ phát triển và các bước chuyển đổi của thị trường TP.HCM.

Các khái niệm chính bao gồm: bất động sản, thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), và các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp thống kê số liệu, tổng hợp, phân tích thực tế và so sánh tương quan. Dữ liệu được thu thập từ các báo cáo chính thức của Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, các dự án BĐS tại TP.HCM và các nguồn tài liệu pháp luật liên quan từ năm 2007 đến giữa năm 2010.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các dự án BĐS tiêu biểu, số liệu tín dụng BĐS, các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô và các văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các dự án và số liệu đại diện cho các phân khúc chính của thị trường TP.HCM nhằm đảm bảo tính khách quan và toàn diện.

Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng phương pháp định lượng và định tính, sử dụng các công cụ thống kê mô tả, phân tích xu hướng và so sánh biến động giá cả, giao dịch BĐS qua các năm. Timeline nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2007-2010, với dự báo và đề xuất giải pháp đến năm 2015.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Biến động giá và giao dịch BĐS tại TP.HCM: Giá BĐS tại TP.HCM tăng mạnh trong các cơn sốt năm 2007 với mức tăng từ 100% đến 300% tại một số khu vực. Tuy nhiên, từ quý II năm 2008, giá giảm trung bình 20-50%, có dự án giảm tới 60-70%. Giao dịch BĐS giảm mạnh, nhiều dự án rơi vào tình trạng ế ẩm, thanh khoản kém.

2. Nguồn vốn và tín dụng BĐS: Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM giảm do chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng, tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 40% xuống 30%. Huy động vốn qua phát hành trái phiếu và các hình thức tín dụng khác chưa phát triển mạnh, dẫn đến thiếu hụt nguồn vốn dài hạn cho thị trường.

3. Ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Việc ban hành các văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã góp phần minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, thủ tục hành chính còn phức tạp, chi phí giao dịch cao và thời gian mua bán kéo dài làm giảm tính linh hoạt của thị trường.

4. Tâm lý đầu tư và thị trường không ổn định: Tâm lý đầu cơ và kỳ vọng giá tăng tiếp tục tạo ra các cơn sốt ngắn hạn, làm thị trường biến động mạnh, dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách tín dụng. Điều này dẫn đến sự thiếu ổn định và khó dự báo trong dài hạn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các biến động thị trường là sự thiếu hụt nguồn vốn dài hạn và các kênh huy động vốn đa dạng, khiến thị trường phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. So với kinh nghiệm quốc tế như Singapore và Mỹ, TP.HCM chưa phát triển đầy đủ các công cụ tài chính như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hay các sản phẩm chứng khoán hóa BĐS, làm hạn chế khả năng huy động vốn và phân tán rủi ro.

Chính sách pháp luật mặc dù đã được hoàn thiện nhưng vẫn còn nhiều điểm chưa đồng bộ, thủ tục hành chính phức tạp làm giảm tính minh bạch và hiệu quả giao dịch. So với các thị trường phát triển, TP.HCM cần cải thiện khung pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các giao dịch và đầu tư.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ biến động giá BĐS theo quý, bảng thống kê dư nợ tín dụng BĐS qua các năm, và biểu đồ so sánh tỷ lệ giao dịch thành công trên thị trường. Những biểu đồ này giúp minh họa rõ ràng xu hướng tăng giảm và tác động của các chính sách tài chính.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng: Đề xuất điều chỉnh chính sách tín dụng để tăng tỷ lệ vốn cho vay trung và dài hạn, giảm lãi suất cho vay BĐS nhằm kích thích đầu tư và giao dịch. Thời gian thực hiện trong 2 năm tới, chủ thể là Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng.

2. Phát triển các quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác (REIT): Khuyến khích thành lập và phát triển các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác đầu tư bất động sản để đa dạng hóa nguồn vốn, giảm áp lực cho ngân hàng. Thời gian triển khai từ 2011 đến 2015, chủ thể là Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và các doanh nghiệp BĐS.

3. Xây dựng hệ thống thế chấp-cầm cố thứ cấp: Thiết lập cơ chế thế chấp thứ cấp để tạo điều kiện cho các khoản vay BĐS được bảo đảm tốt hơn, nâng cao khả năng thu hồi vốn và giảm rủi ro tín dụng. Thời gian thực hiện trong 3 năm, chủ thể là Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng.

4. Huy động vốn từ các kênh dân cư và thị trường chứng khoán: Tăng cường huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu BĐS, cổ phiếu BĐS và các sản phẩm tiết kiệm liên quan đến BĐS nhằm tận dụng nguồn vốn trong dân. Chủ thể thực hiện là các doanh nghiệp BĐS, Sở Giao dịch Chứng khoán và các cơ quan quản lý thị trường.

5. Cải cách thủ tục hành chính và minh bạch thông tin: Rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục giao dịch, tăng cường công khai thông tin thị trường để nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và người dân. Chủ thể là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà hoạch định chính sách: Luận văn cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng và hoàn thiện các chính sách tài chính, pháp luật nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

2. Doanh nghiệp bất động sản: Các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể áp dụng các giải pháp tài chính và quản lý dự án hiệu quả hơn, nâng cao khả năng huy động vốn và giảm thiểu rủi ro.

3. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Tham khảo các sản phẩm tín dụng BĐS, cơ chế thế chấp và các kênh huy động vốn để thiết kế các gói tín dụng phù hợp, hỗ trợ phát triển thị trường.

4. Nhà đầu tư và khách hàng cá nhân: Hiểu rõ về diễn biến thị trường, các yếu tố ảnh hưởng và chính sách pháp luật để đưa ra quyết định đầu tư, mua bán BĐS hợp lý, giảm thiểu rủi ro tài chính.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao thị trường BĐS TP.HCM lại biến động mạnh trong giai đoạn 2007-2010?
   Thị trường chịu ảnh hưởng từ các cơn sốt đất, chính sách tín dụng thắt chặt, khủng hoảng kinh tế toàn cầu và tâm lý đầu cơ của nhà đầu tư, dẫn đến biến động giá và giao dịch không ổn định.

2. Các kênh huy động vốn nào đang được sử dụng cho thị trường BĐS TP.HCM?
   Chủ yếu là tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu dự án, huy động vốn từ khách hàng qua hợp đồng mua bán nhà trong tương lai và góp vốn xây dựng.

3. REIT là gì và có thể áp dụng tại Việt Nam như thế nào?
   REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là công cụ tài chính cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia đầu tư vào các dự án BĐS lớn. Việt Nam có thể học hỏi mô hình này để đa dạng hóa nguồn vốn và giảm áp lực tín dụng ngân hàng.

4. Chính sách pháp luật hiện nay đã hỗ trợ thị trường BĐS như thế nào?
   Các luật như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Nghị định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo khung pháp lý minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy giao dịch hợp pháp.

5. Giải pháp tài chính nào là quan trọng nhất để phát triển thị trường BĐS TP.HCM?
   Hoàn thiện chính sách tín dụng ngân hàng và phát triển các quỹ đầu tư BĐS là hai giải pháp then chốt nhằm tăng nguồn vốn dài hạn, giảm rủi ro và nâng cao hiệu quả thị trường.

Kết luận

• Thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2007-2010 trải qua nhiều biến động lớn với các cơn sốt và suy giảm giá mạnh, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế địa phương.
• Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng, trong khi các kênh huy động vốn khác như quỹ tín thác và phát hành chứng khoán BĐS còn hạn chế.
• Chính sách pháp luật đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn cần cải cách thủ tục hành chính và tăng cường minh bạch thông tin để nâng cao hiệu quả thị trường.
• Đề xuất các giải pháp tài chính bao gồm hoàn thiện chính sách tín dụng, phát triển quỹ đầu tư BĐS, xây dựng hệ thống thế chấp thứ cấp và huy động vốn từ dân cư nhằm phát triển thị trường bền vững đến năm 2015.
• Luận văn cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng cho các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp, ngân hàng và nhà đầu tư trong việc phát triển thị trường BĐS TP.HCM hiệu quả và ổn định.

Các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần phối hợp triển khai các giải pháp tài chính đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật diễn biến thị trường để điều chỉnh chính sách phù hợp, góp phần phát triển thị trường bất động sản TP.HCM bền vững và hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân sự. Tài sản là một chế định quan trọng được quy định trong Bộ luật Dân sự. Trong đó, việc phân loại tài sản có ý nghĩa rất lớn. Hầu hết các nước đều chia tài sản thành động sản và bất động sản.

Cơ sở của việc phân loại này xuất phát từ tính chất của bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được. Ngày nay, pháp luật của nhiều quốc gia vẫn dựa vào yếu tố tự nhiên không di dời được của tài sản để xác định tài sản đó là bất động sản và cơ bản thống nhất xem bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai như Luật Dân sự Pháp, Luật Dân sự Nhật Bản. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản như Luật Dân sự Pháp xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản, tương tự quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, Luật Dân sự Thái Lan quy định bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng về khái niệm bất động sản, cũng như những tiêu chí để đánh giá, phân loại chúng. Có một số quốc gia quan niệm rằng bất động sản không hoàn toàn dựa trên thuộc tính tự nhiên mà còn dựa trên mục đích sử dụng hoặc giá trị của tài sản gắn với đất đai như Luật Dân sự Pháp có quy định những vật tuy không gắn liền với đất đai nhưng vẫn được coi là bất động sản khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác cùng với ruộng đất bao gồm: súc vật gắn với canh tác; nông cụ; hạt giống giao cho người thuê đất canh tác; dụng cụ cần thiết cho việc khai thác cơ sở 123doc 6 rèn, cơ sở làm giấy và các nhà xưởng khác… Khi những tài sản này không còn được chủ sở hữu sử dụng cho việc khai thác ruộng đất nữa thì chúng sẽ trở thành động sản1. Ở Việt Nam, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản cũng đã thể hiện ngay trong Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo đó, “Bất động sản là các tài sản không di dời được2”, tính chất không di dời của các loại tài sản là bất động sản được hiểu là tài sản đó không thể dịch chuyển một cách cơ học trong không gian.

Ngoài ra, các tài sản là bất động sản không phải là đất đai có một đặc điểm chung là tài sản đó trực tiếp hay gián tiếp với đất đai. Các tài sản là bất động sản trực tiếp gắn với đất đai là nhà, công trình xây dựng, cây cối gắn với đất. Các tài sản là bất động sản gián tiếp gắn với đất đai là tài sản gắn với nhà ở và công trình xây dựng. Đến khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời thay thế Bộ luật Dân sự năm 1995 cũng có sự phân chia như vậy.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không nêu khái niệm cụ thể thế nào là “bất động sản” mà chỉ sử dụng phương pháp liệt kê để định nghĩa bất động sản, theo đó “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định3”. Như vậy, cả hai Bộ luật Dân sự năm 1995 và năm 2005 của nước ta đều không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là “bất động sản” mà chỉ dùng phương pháp liệt kê để chỉ ra các loại tài sản là bất động sản mà thôi. 1 Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, tác giả PGS.TS Hoàng Thế Liên. 2 Điều 181 Bộ luật Dân sự 1995.

3 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Thị trường bất động sản nước ta chính thức được hình thành kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đến năm 1996 thuật ngữ thị trường bất động sản mới được đề cập trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai…".

Đây được xem như là một bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta về việc xác lập các giao địch về đất đai trong đời sống xã hội. Trong giai đoạn này, hoạt động thị trường bất động sản đang hình thành và phát triển. Tuy nhiên, nhiều giao dịch bất động sản thông qua thị trường ngầm, phi chính chức, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra thường xuyên. Mãi đến năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản mới được ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã điều chỉnh kịp thời, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản ngày càng hoạt động tốt hơn.

Có thể thấy rằng Luật Kinh doanh bất động sản ra đời là một bước ngoặc lớn, góp phần duy trì trật tự, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không nêu khái niệm “bất động sản”. Tuy nhiên, trong phần Dự thảo của Luật Kinh doanh bất động sản Ủy ban soạn thảo luật của Quốc Hội cũng có đề cập đến khái niệm “bất động sản” và sử dụng phương pháp liệt kê để nêu khái niệm “bất động sản”. Theo đó, “Bất động sản là các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất4”.

Như vậy, chúng ta có thể thấy rằng khái niệm về “bất động sản” trong Bộ luật dân sự năm 2005 và Dự thảo Luật Kinh doanh bất đồng sản năm 2006 có nhiều điểm tương đồng về việc xem và phân loại các tài sản là bất động sản. Tuy nhiên có một điểm khác biệt được 4 Điều 4 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. 123doc 8 xem là khá cơ bản là Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản xem quyền sử dụng đất chính là bất động sản trong khi đó Bộ luật nguồn - Bộ luật Dân sự 2005 chưa thể hiện cụ thể quyền sử dụng đất là bất động sản, do đó trong thực tế có nhiều ý kiến tranh luận khác nhau. Thêm vào đó, các Đại biểu Quốc hội có ý kiến không đồng tình với khái niệm “bất động sản” như trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất đồng sản năm 2006 và đề nghị sử dụng khái niệm “bất động sản” theo như Bộ luật Dân sự năm 2005 là đầy đủ và phù hợp nhất, cụ thể: Khái niệm bất động sản, theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là tài sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất.

Quy định này vừa không đầy đủ, vừa thiếu chính xác và đề nghị nên giải thích khái niệm bất động sản trên cơ sở đối chiếu với Bộ luật Dân sự để có quy định về bất động sản một cách khái quát hơn, đầy đủ hơn bởi theo quy định của Bộ luật Dân sự bất động sản là tài sản cố định gắn liền với đất, không di dời được5. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời không đưa ra khái niệm “bất động sản” cũng như không đưa ra các tiêu chí để phân loại, đánh giá bất động sản, mà chỉ trực tiếp điều chỉnh các loại bất động sản được phép đưa vào hoạt động kinh doanh trên thị trường, bao gồm “các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật6”.3 Đặc điểm của bất động sản. Do bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên chúng có những đặc điểm như sau: 5 Ý kiến phát biểu của Đại biếu Quốc hội Bùi Thị Trung Hà - Đại biểu tỉnh Hà Nam. 6 Khoản 1, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.

123doc 9 - Tính cố định và không thể di dời: Bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Các bất động sản khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.

Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, dịch vụ. Do bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và sự khan hiếm của đất đai.

Sự khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.