Chương 1: Cơ sở lý luận về phát triển hoạt động cho vay mua bất động sản dự án của Ngân hàng thương mại. Chương 2: Thực trạng phát triển hoạt động cho vay mua bất động sản dự án tại Techcombank. Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua bất động sản dự án tại Techcombank. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN Dự ÁN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.
Hoạt động cho vay mua bất động sản dự án của NHTM 1. Khái niệm cho vay mua bất động sản dự án của NHTM 1. Khái niệm hoạt động cho vay của NHTM Cho vay là chức năng kinh tế cơ bản hàng đầu của NHTM. Cho vay là một hình thức của cấp tín dụng, là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.
Theo Luật các Tổ chức tín dụng (Quốc hội, 2010) “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi” Như vậy, cho vay là hoạt động nghiệp vụ cơ bản của các NHTM, không chỉ vậy, trong các báo cáo tài chính của các NHTM, doanh số cho vay luôn chiếm tỷ trọng lớn. Đối tượng vay vốn là những khách hàng có nhu cầu vốn để mua bất động sản, sửa chữa bất động sản, xây dựng bất động sản, mua ô tô, mua các thiết bị gia dụng, thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh và đáp ứng một số yêu cầu khác. Các phương thức vay vốn đa dạng như: cho vay từng lần, cho vay trả góp, cho vay cầm cố bằng sổ tiết kiệm, cho vay theo hạn mức,. Khái niệm cho vay mua bất động sản dự án của NHTM Cho vay mua bất động sản để ở là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua bất động sản và có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng.
Đối tượng khách hàng bao gồm cá nhân có nhu cầu vay mua bất động sản để ở. Đặc điểm cho vay mua bất động sản dự án của NHTM Thứ nhất, Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào chu kì kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển thịnh vượng, đời sống người dân nâng cao, thu nhập tăng thì nhu cầu vay cũng tăng theo Thứ hai, Khách hàng vay là cá nhân nên việc chứng minh năng lực tài chính là khó bởi vì họ dễ dàng giấu kín những thông tin cá nhân cần phải trình bày (như triển vọng công việc, tình trạng sức khỏe) hơn là khách hàng doanh nghiệp. Vì doanh nghiệp thì có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu của mình, còn cá nhân chủ yếu dựa vào tiền lương và sự suy đoán chứ không có bằng chứng rõ ràng.
Thứ ba, Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn và thu nhập. Những cá nhân có thu nhập khá và đồng đều thì thường có nhu cầu vay vì họ có khả năng trả được nợ. Thứ tư, Tư cách, phẩm chất của người vay rất khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, đánh giá, cảm nhận của cán bộ tín dụng. Đây là nhân tố quan trọng quyết định sự hoàn trả của khoản vay Thứ năm, Việc tăng trưởng dư nợ cho vay bị giới hạn bởi chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng nhà nước trong từng thời kỳ.
Qua đó Ngân hàng nhà nước kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn để đảm bảo tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng. Vai trò và tầm quan trọng 1. Đối với ngân hàng Hoạt động cho vay mua bất động sản dự án là một hình thức cho vay tiêu dùng góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập. Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời góp phần khuyến khích tiêu dùng trong xã hội.
Nó góp phần đáp ứng cho nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, thông qua hoạt động cho vay mua bất động sản dự án thì các ngân hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân trong nền kinh tế tạo thuận lợi mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi dân cư. Lập hồ sơ vay vốn Phân tích tín dụng I Quyết định tín dụng I 12 1.2 Đối với khách hàng * φ Thanh lý tín dụng Giám sát tín dụng Giải ngân Sản phẩm cho vay về bất động sản dự án ra đời giúp những người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng một giải pháp có thể sở hữu trước một căn bất động sản như mong muốn.3 Đối với xã hội Bằng nghiệp vụ cho vay về bất động sản dự án của các ngân hàng sẽ góp phần không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân. Giúp họ ổn định cuộc sống định cư, an tâm làm việc đồng thời cải thiện và nâng cao mức sống của người dân. Từ chỗ sinh sống trong những ngôi bất động sản xuống cấp, hoặc không có bất động sản thì thông qua hoạt động cho vay về nhà ở sẽ có nhiều hộ gia đình được sống trong những căn hộ khang trang, đầy đủ tiện nghi và an ninh đảm bảo.
Cuộc sống của người dân được nâng cao cũng đã góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi. Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này sẽ góp phần thúc đấy kinh tế phát triển, khi vay đã làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn. Đây là nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Quy trình cho vay của NHTM Quy trình cho vay (hay còn gọi là Quy trình tín dụng) là một trình tự các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi Ngân hàng ra quyết định cho vay, giải ngân và thanh lý hợp đồng tín dụng.
Tuy vậy, trong thực tế, tùy từng trường hợp cụ thể mà các giai đoạn của quy trình tín dụng có thể được các cán bộ tín dụng áp dụng một cách linh hoạt tạo thuận lợi cho khách hàng vay vốn. Quy trình cho vay thường thực hiện qua các giai đoạn cơ bản như sau: Sơ đồ 1. Quy trình cho vay 13 Bước 1: Lập hồ sơ vay vốn Bước này cán bộ tín dụng thực hiện ngay sau khi tiếp xúc khách hàng. Thông thường một bộ hồ sơ vay vốn cần phải thu thập đầy đủ các thông tin sau: năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự của khách hàng, khả năng sử dụng vốn vay khả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng (vốn vay + lãi).
Bước 2: Phân tích tín dụng Phân tích tín dụng là bước quan trọng xác định khả năng hiện tại và tương lại của khách hàng trong việc sử dụng vốn vay cũng như hoàn trả nợ vay. Mục tiêu của bước này để phân tích những tình huống có thể xảy ra dẫn đến rủi ro cho ngân hàng, dự đoán hướng khắc phục những rủi ro đó nhằm giảm thiểu rủi ro và hạn chế tổn thất cho ngân hàng; Phân tích tính chân thực của những thông tin đã thu thập được từ phía khách hàng trong bước 1, từ đó nhận xét thái độ, thiện chí của khách hàng làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay. Bước 3: Quyết định tín dụng. Trong khâu này, ngân hàng sẽ ra quyết định đồng ý hoặc từ chối cho vay đối với bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng.
Khi ra quyết định, thường mắc 2 sai lầm cơ bản: Đồng ý cho vay với một khách hàng không tốt hoặc từ chối cho vay với một khách hàng tôt. Cả 2 sai lầm đều ảnh hưởng đến hoạt đông kinh doanh tín dụng, thậm chí sai lầm thứ 2 còn ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng. Do đó cán bộ phê duyệt khoản vay là người có nhiều kinh nghiệm và rất thận trọng khi đưa ra quyết định cho vay. Bước 4: Giải ngân Ở bước này, ngân hàng sẽ tiến hành cấp vốn cho khách hàng theo mức/hạn mức tín dụng đã ký kết trong hợp đồng tín dụng.
Nguyên tắc giải ngân phải đúng mục đích vay vốn và loại tiền đã được phê duyệt. Bước 5: Giám sát tín dụng Cán bộ tín dụng thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay thực tế của 14 khách hàng, hiện trạng tài sản đảm bảo, tình hình tài chính của khách hàng.để đảm bảo khả năng thu nợ đúng hạn. Tuy nhiên cũng cũng phải tạo sự thuận lợi, tránh gây phiền hà cho công việc sản xuất kinh doanh của khách hàng Bước 6: Thanh lý hợp đồng tín dụng Sau khi khách hàng đã hoàn trả hết các khoản nợ cho ngân hàng thì hợp đồng tín dụng sẽ được thanh lý. Một số rủi ro Ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay mua bất động sản dự án Cho vay mua bất động sản dự án giúp cho ngân hàng mang lại những lợi nhuận khủng.
Tuy nhiên, rủi ro từ hoạt động cho vay này là không hề ít, Khi việc kiểm soát không tốt, có thể mang lại bất lợi cho ngân hàng. Lợi nhuận mang lại cao nhưng cũng chứa nhiều nguy cơ tiềm ẩn. Một dự án thế chấp nhiều lần Khi ngân hàng cho vay thế chấp tài sản là bất động sản dự án, rủi ro có thể gặp phải sẽ rất lớn, bởi ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án.
Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm là chính căn hộ đó. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay mua nhà cùng thế chấp. Tính ra, cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần.