CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VỀ CHUNG CƯ VÀ BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ 1. Khái quát chung về chung cư 1. Khái niệm về chung cư, căn hộ chung cư Hiện nay, Việt Nam có hai dạng nhà ở phổ biến là chung cư và nhà ở riêng lẻ. Theo cách hiểu thông thường, nhà ở riêng lẻ là nhà có quy mô nhỏ, gắn liền với một thửa đất có quyền sử dụng đất riêng của chủ nhà.
Chung cư (theo cách gọi thông thường) hay nhà chung cư (NCC – thuật ngữ pháp lý dùng trong các văn bản pháp luật) cùng chỉ một đối tượng, thường là một tòa nhà lớn, xây dựng nhiều tầng, mỗi tầng có nhiều căn hộ, mỗi căn hộ là một đơn vị ở riêng biệt, khép kín với tất cả các công trình phụ sau cánh cửa. Giữa các căn hộ có hành lang, thang máy, cầu thang thoát hiểm, tường ngăn… được sử dụng chung. Theo Từ điển Tiếng Việt (2019, NXB Hồng Đức), chung cư là nhà cao tầng để ở, được thiết kế theo kiểu có từng căn hộ riêng biệt, có công trình phụ, nhà bếp, phòng ăn, phòng ngủ khép kín1. Như vậy, chung cư ở đây là cả một tòa nhà, một dự án (tòa NCC, dự án chung cư), điều này nhằm phân biệt với căn hộ chung cư (CHCC).
Chung cư là một tòa nhà cao tầng gồm nhiều đơn vị ở, còn căn hộ là một đơn vị ở trong chung cư. Mỗi chung cư có nhiều đơn vị ở, tức nhiều căn hộ. Chung cư là nhà cao tầng để ở, để phân biệt với những tòa nhà cao tầng dùng làm trung tâm thương mại, văn phòng… Trong pháp luật Việt Nam, khái niệm NCC lần đầu tiên được giải thích tại Quyết định 10/2003/QĐ-BXD ban hành Quy chế quản lý NCC: “NCC là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung” (khoản 1 Điều 3). Năm 2005, Luật Nhà ở (LNO) đầu tiên của Việt Nam được ban hành, khái Hoàng Phê (chủ biên, 2019), Từ điển Tiếng Việt, NXB Hồng Đức, Hà Nội.
1 7 niệm “nhà chung cư” được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 70: “NCC là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. NCC có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng NCC”. LNO năm 2014 đã kế thừa và bổ sung khái niệm NCC một cách rõ ràng, cụ thể hơn tại khoản 3 Điều 3: “NCC là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm NCC được xây dựng với mục đích để ở và NCC được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. LNO năm 2023 do Quốc hội thông qua ngày 27-11-2023 giữ nguyên khái niệm NCC như LNO năm 2014.
Khái niệm NCC của LNO (nhất là trong LNO năm 2014 và năm 2023) đã khái quát rõ ràng hơn về phương diện kỹ thuật cũng như về pháp lý. Về kỹ thuật: đó là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung. Về pháp lý: chung cư có phần sở hữu riêng, có phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung (không được ghi nhận là sở hữu riêng và sở hữu chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Ở đây còn định nghĩa rõ, NCC không chỉ là những tòa nhà chỉ xây dựng với mục đích để ở mà chung cư còn là những tòa nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở vừa để kinh doanh.
Chung cư phải có hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung. Đây là đặc điểm phân biệt của chung cư đối với các loại hình nhà ở khác. Hiện nay, nhiều nhà ở riêng lẻ, chỉ có một chủ nhưng xây dựng nhiều tầng để sử dụng cho rộng rãi hoặc vừa sử dụng làm nơi ở và nơi kinh doanh cho công ty gia đình, hộ kinh doanh… thì không được xem là chung cư. Hoặc nhà xây dựng nhiều tầng, có nhiều phòng cho các hộ khác nhau ở nhưng lối đi và cầu thang thuộc sở 8 hữu của một người, không phải thuộc sở hữu chung.
Hoặc vì một lý do nào đó, căn nhà nhiều tầng được chia cho nhiều hộ khác nhau trong trường hợp chia thừa kế, chia nhà sau khi ly hôn, lối đi và cầu thang được chia là thuộc sở hữu riêng của hộ trên lầu…cũng không được xem là NCC. LNO năm 2023 còn có khái niệm nhà nhiều hộ nhiều tầng để bán, cho thuê hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua do cá nhân xây dựng. Luật này giao Bộ Xây dựng ban hành các yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Cùng đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định tiêu chuẩn đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy của loại nhà này.
Với NCC, lối đi và cầu thang thuộc sở hữu chung, tất cả các hộ trong chung cư đều có nghĩa vụ phải giữ gìn, đều được sử dụng. Khi hư hỏng cầu thang, lối đi chung thì tất cả các hộ trong chung cư đều có nghĩa vụ phải đóng góp hoặc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư để để bảo trì, sửa chữa. NCC gồm phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Đặc điểm này của NCC phân biệt rõ ba loại hình sở hữu trong NCC: sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu trong NCC và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung (sẽ bàn giao cho nhà nước sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình).
Trong đó, “Phần sở hữu riêng trong NCC là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong NCC được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu NCC và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu NCC theo quy định của luật này” (khoản 15, Điều 3, LNO 2014). Thực tế, gần như mọi phần sở hữu riêng trong NCC đều nằm đằng sau cánh cửa mỗi căn hộ, trừ trường hợp có chung cư bán diện tích để xe ô tô cho các chủ sở hữu căn hộ. Ngoài sở hữu riêng của các chủ căn hộ còn có phần diện tích sở hữu 9 riêng của chủ đầu tư (hoặc người mua lại) đối với tầng thương mại hay khu vực để xe ô tô, hồ bơi. Ở một số chung cư, ngay từ khi thiết kế và giới thiệu với khách hàng, chủ đầu tư đã phân biệt rõ những diện tích của riêng chủ đầu tư như diện tích tầng thương mại, tầng kinh doanh, lớp mầm non, hồ bơi… và chủ đầu tư không tính vào giá bán căn hộ.
Sau khi chung cư hoàn thành, chủ đầu tư có thể giữ lại để kinh doanh hoặc bán cho người khác. Về pháp lý, chủ đầu tư hoặc người mua lại là một trong nhiều chủ sở hữu của tòa nhà như những chủ căn hộ, chỉ khác nhau diện tích sử dụng nhiều hay ít. Còn phần sở hữu chung của NCC là phần diện tích còn lại của NCC ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu NCC và các thiết bị sử dụng chung (khoản 16, Điều 3, LNO năm 2014). Cụ thể là cầu thang, thang máy, hành lang, sân thượng, chỗ để xe máy, nhà cộng đồng, máy bơm nước… Đây là những phần diện tích thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu trong NCC, tất cả mọi chủ sở hữu đều được sử dụng, khi muốn cải tạo, sửa chữa, thay đổi công năng… thì phải có sự đồng tình của đa số các chủ sở hữu.
Khi các diện tích thuộc sở hữu chung này bị hư hỏng thì sử dụng kinh phí bảo trì chung để bảo trì, sửa chữa và các khoản tiền thu được từ việc cho thuê, khai thác các diện tích sở hữu chung phải được sử dụng vào mục đích chung cho tất cả các chủ sở hữu. Trong toàn bộ dự án chung cư, ngoài diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trong NCC thì còn phần diện tích đường đi, công viên cây xanh, diện tích đất thuộc dự án để bảo đảm mật độ xây dựng. Phần diện tích này, thực tế thì người dân chung cư vẫn được sử dụng và thụ hưởng nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất không được ghi nhận (chỉ ghi nhận sử dụng chung diện tích đất dưới khối đế của chung cư). Tại phần lớn các dự án, phần này được coi là hạ tầng chung và chủ đầu tư phải bàn giao cho nhà nước sau khi hoàn thiện.
Ở các đô thị lớn, một tòa nhà thường được sử dụng nhiều công năng: các tầng 10 thấp làm trung tâm thương mại, văn phòng và các tầng cao sử dụng làm căn hộ ở. Trong một tòa nhà vừa có chức năng chung cư, văn phòng, thương mại – theo Luật Nhà ở thì các tòa nhà có công năng hỗn hợp này cũng là chung cư. Quy hoạch xây dựng quy định rõ khu vực nào được xây chung cư chỉ dùng để ở, khu vực nào được xây dựng tòa nhà cơ nhiều công năng. *Căn hộ chung cư: Theo nghĩa thường dùng thì CHCC là một đơn vị ở trong chung cư, có đầy đủ tiện nghi như một căn nhà độc lập gồm bếp, công trình phụ, nơi ăn, nơi ngủ phục vụ những nhu cầu cơ bản cho cuộc sống của một cá nhân hoặc hộ gia đình, độc lập với những khu vực khác.
Theo từ điển Tiếng Việt do Giáo sư Hoàng Phê chủ biên giải thích căn hộ nghĩa là chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một ngôi nhà, bao gồm buồng ở, bếp, nhà vệ sinh…2 Tác giả Nguyễn Ngọc Điện cho rằng mỗi căn hộ bao gồm không chỉ những gì nằm trong bốn bức tường sau cánh cửa của mỗi căn hộ mà còn cả những tiện ích chung của bất động sản như cầu thang, hành lang, nơi để xe, công viên.