phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm có 3 chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tác giả rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai là một loại tài sản đặc biệt.
Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai đƣợc hiểu theo nghĩa rộng là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đôi với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Luật đất đai năm 1993 của nƣớc ta cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phong. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[41, tr. Vai trò của đất đai đối với mỗi ngành cũng rất khác nhau.
Đối với các ngành nông – lâm nghiệp, đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tƣợng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất nhƣ cày, bừa, xới xáo…) và công cụ hay phƣơng tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…). Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu sinh học tự nhiên của đất. Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm đƣợc tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lƣợng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật – văn 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hóa khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngƣời còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn. Đất đai đã cung cấp cho con ngƣời tƣ liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng nhƣ cung cấp điều kiện cần thiết về hƣởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại.
Do vậy, có thể nói đất đai là một trong những thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. Với tầm quan trọng đặc biệt về chính trị, kinh tế, xã hội nên ở Việt Nam đất đai đã đƣợc khẳng định là thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ sung năm 2001. Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho ngƣời có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.
Khi Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với ngƣời sử dụng đất chính là Nhà nƣớc đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣơc đối với đất đai, là hoạt động giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Một trong những trình tự quan trọng để đƣợc giao đất (áp dụng đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất) và thuê đất là đấu giá quyền sử dụng đất.
Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có hai bên: một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tƣ cách là ngƣời thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tức bên 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đối tƣợng đấu giá là quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, có thể khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định.
Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền sử dụng đất đấu giá. Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng đƣợc quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Không thể phủ nhận những vai trò to lớn của đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể: Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh các yếu tố khác nhƣ giá đất bồi thƣờng chƣa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chƣa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thƣờng xuất phát từ việc ngƣời bị thu hồi đất cho rằng Nhà nƣớc thu hồi đất giao cho chủ đầu tƣ thực hiện dự án, giá bồi thƣờng thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhƣng chủ đầu tƣ lại bán với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thƣơng mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trƣờng bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tƣ khi đƣợc giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nƣớc theo quy định). Hơn nữa, có trƣờng hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tƣ lại trực tiếp đi thƣơng lƣợng với ngƣời bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tƣ trong một số trƣờng hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy vô 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hình chung đã tạo mối quan hệ “trực tiếp” giữa ngƣời bị thu hồi đất và nhà đầy tƣ. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng nhƣ xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tƣ chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phƣơng án đƣợc duyệt để trả cho ngƣời bị thu hồi đất, thƣờng là đối với các trƣờng hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
Phƣơng pháp này có thể giải quyết đƣợc vấn đề cho một dự án nhƣng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, ngƣời bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể đƣợc sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trƣờng công khai, minh bạch. Có nhiều phƣơng thức để xác lập giá thị trƣờng của một mảnh đất, thửa đất nhƣng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá.
Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nƣớc khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ đƣợc coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình thức đấu giá đƣợc áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trƣờng, góp phần giải quyết đƣợc bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trƣờng vốn đang rất bức xúc hiện nay. Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế đƣợc tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất.