CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỎA THUẬN 1. Khái quát về tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về tài sản bảo đảm Biện pháp bảo đảm tài sản được hiểu khái quát là biện pháp đã được pháp luật quy định nhằm mục đích thúc đẩy các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ được bảo đảm và trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thì bên bị vi phạm có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu thực hiện trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ. Theo Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản.
Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với tài sản là quyền sử dụng đất, hình thành dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó, một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).1 Theo đó cũng cần lưu ý tài sản bảo đảm là tài sản được bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thông qua các hình thức cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,.đây là đối tượng của các biện pháp bảo đảm. Còn bảo đảm tài sản là các hoạt động thực hiện các biện pháp bảo đảm tài sản, đây là một hoạt động để bảo đảm đối với các biện pháp đó mà trong đó đối tượng bảo đảm chính là các tài sản bảo đảm. Đối tượng của biện pháp bảo đảm là dùng tài sản để bù đắp phần nghĩa vụ được bảo đảm khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được theo thỏa thuận với bên có quyền. Tuy nhiên, trong các hình thức bảo đảm thì hình thức thế chấp tài sản bảo đảm có điểm ưu việt so với các biện pháp bảo đảm cũng có đối tượng như cầm cố, đặt cọc, ký cược, ký quỹ đó là bên thế chấp không giao tài sản 1 Bộ luật dân sự 2015, Điều 317.
10 cho bên nhận thế chấp, vẫn được quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp. Đây chính là yếu tố khiến cho thế chấp luôn là biện pháp bảo đảm được ưu tiên sử dụng trong các hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng. Chế định bảo đảm tài sản đã được hình thành và quy định trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam từ rất sớm, tuy nhiên các quy phạm pháp luật và các văn bản hướng dẫn thi hành nội dung này mới chỉ thực sự phát triển với những nội dung cụ thể và hướng dẫn chi tiết khi chúng ta thực hiện công cuộc đổi mới, chuyển từ nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong lĩnh vực ngân hàng, biện pháp bảo đảm tài sản được quy định lần đầu tiên trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng tại Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của thống đốc NHNN Việt Nam ban hành “Quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng”, sau đó là quy định về bảo đảm cho việc thực hiện Hợp đồng kinh tế tại Điều 2 Nghị định 17/HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng “Quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế”.
Kể từ khi Bộ luật dân sự năm 1995 chính thức ban hành thì chế định về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự và ngày càng được quy định chi tiết, điêu chỉnh, bổ sung kịp thời để đáp ứng được nhu cầu xã hội. Không chỉ được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 (từ điều 346 đến điều 362), Bộ luật dân sự 2005 (từ điều 342 đến điều 357), Bộ luật dân sự năm 2015 (từ điều 317 đến điều 327), các nội dung liên quan đến hoạt động bảo đảm tài sản còn được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, các Luật tổ chức tín dụng,… Có thể thấy, đối với hoạt động bảo đảm tài sản thì các tổ chức tín dụng là chủ thể chiếm số lượng đông đảo nhất trong quan hệ bảo đảm tài sản là quyền sử dụng đất, bởi lẽ gần như việc bảo đảm cho các khoản vay, khoản tín dụng được cấp hiện nay đều sử dụng biện pháp bảo đảm tài sản; việc sửa đổi, điều chỉnh các quy phạm pháp luật liên quan đến chế định bảo đảm tài sản đều ảnh hưởng rất lớn đến hệ thống chính sách cho vay, cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng. Vì vậy, 11 việc tìm hiểu, làm rõ các đặc điểm của các tổ chức tín dụng, hoạt động cho vay, cấp tín dụng và thu hồi nợ tại các tổ chức tín dụng cũng góp phần không nhỏ trong quá trình nghiên cứu, phân tích, đánh giác các nội dung quy định pháp luật về bảo đảm tài sản nói chung và thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng nói riêng. Hình thức pháp lý của bảo đảm tài sản tại tổ chức tín dụng thực chất là một Hợp đồng bảo đảm tài sản được ký giữa các doanh nghiệp (là Bên bảo đảm) và ngân hàng cho vay (Bên nhận bảo đảm).
Có thể nói rằng hợp đồng bảo đảm trong tín dụng là một hợp đồng phụ không tách rời hợp đồng tín dụng hoặc cũng có thể tồn tại độc lập nhất định với Hợp đồng tín dụng bởi hợp đồng bảo đảm là hệ quả của quy định về biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng là một trong những điều kiện tiên quyết của Hợp đồng tín dụng. Hơn nữa, trong hầu hết các trường hợp thì hiệu lực pháp luật của Hợp đồng tín dụng, nếu hợp đồng tín dụng hết hiệu lực thì đương nhiên Hợp đồng bảo đảm cũng hết hiệu lực theo. Từ những phân tích trên về bảo đảm tài sản tại các tổ chức tín dụng có thể thấy hoạt động này có những đặc điểm như sau2: Bảo đảm tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng mang tính chất là một biện pháp dự phòng để khấu trừ nghĩa vụ của bên đi vay (bao gồm cả pháp nhân, cá nhân, tổ chức khác) khi vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận. Chủ thể tham gia quan hệ bảo đảm tài sản để thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bao giờ cũng là các ngân hàng (bên nhận bảo đảm) và các doanh nghiệp (bên bảo đảm) đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.
Đối tượng của bảo đảm tài sản trong hợp đồng tín dụng ngân hàng bao giờ cũng là tài sản được quy định theo pháp luật dân sự. Tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng thể hiện quyền tự định đoạt và sự thỏa thuận của các bên đối với công việc giao kết và thực hiện 2 Trần Văn Sơn (1999), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, trang 20. 12 nghĩa vụ đã thỏa thuận. Nó là công cụ củng cố kỷ luật hợp đồng, thúc đẩy bên vay vốn sử dụng vốn an toàn và hiệu quả, bảo đảm quyền lợi của bên cho vay là các tổ chức tín dụng.
Như vậy, bảo đảm tài sản tại tổ chức tín dụng là một cơ sở pháp lý quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc xử lý tài sản bảo đảm. Trong việc thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng thì nó là chứng cứ pháp lý về việc vay vốn có bảo đảm bằng tài sản. Để đảm bảo việc xử lý tài sản bảo đảm bảo vệ lợi ích của bên cho vay, bên cạnh việc phải bảo đảm tính hợp pháp của tài sản bảo đảm, một yếu tố hết sức quan trọng là phải xác lập hợp đồng bảo đảm đúng pháp luật, tức là hợp đồng thế chấp phải được cơ quan công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Khái quát về tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Bảo đảm tài sản được thực hiện theo nhiều hình thức bảo đảm khác nhau nhưng đối với đối tượng tài sản là quyền sử dụng đất thì được thực hiện dưới hình thức cầm cố, bảo lãnh, thế chấp.
Bởi phạm vi luận văn tập trung vào biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất nên tại nội dung này tác giả tập trung khái quát về bảo đảm tài sản là quyền sử dụng đất dưới hình thức thế chấp quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền tài sản và là quyền giá trị được bằng tiền. Ở Việt Nam hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất với người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Do đối tượng tài sản là quyền sử dụng đất mang tính chất không thể chuyển giao cho nên pháp luật đất đai quy định quyền sử dụng đất chỉ có thể là tài sản bảo đảm theo hình thức thế chấp hay quyền sử dụng đất là đối tượng của các biện pháp 3 Điều 53 Hiến pháp năm 2013 13 thế chấp. Có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ và không giao quyền sử dụng đất cho bên kia. Pháp luật hiện hành ghi nhận quyền được thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”4. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất và đây chính là quyền năng được pháp luật công nhận và bảo hộ.