Luận văn: Pháp luật về Timeshare, kinh nghiệm quốc tế và khả năng áp dụng tại Việt Nam

Nghiên cứu pháp luật về timeshare (sở hữu kỳ nghỉ), kinh nghiệm quốc tế và đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường Việt Nam.

• Tác giả: Nguyễn Nhật Thanh
• Người hướng dẫn: Pgs. Nguyễn Ngọc Điện
• Trường học: Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh - Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp luật về Timeshare - Kinh nghiệm một số nước và khả năng áp dụng tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Giải mã pháp luật Timeshare và các mô hình phổ biến

Timeshare, hay sở hữu kỳ nghỉ, là một mô hình kinh doanh du lịch xuất hiện lần đầu tại Pháp vào những năm 1960. Mô hình này nhanh chóng lan rộng ra toàn cầu, trở thành một phần năng động của ngành du lịch nghỉ dưỡng. Tại Việt Nam, mô hình Timeshare chính thức có mặt từ năm 2009 nhưng vẫn còn khá mới mẻ và thường bị nhầm lẫn với Condotel. Về bản chất, Timeshare là việc mua một quyền tài sản, cho phép người mua sử dụng một bất động sản nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định hàng năm, kéo dài trong nhiều năm. Ngược lại, Condotel là hình thức mua quyền sở hữu một bất động sản (căn hộ khách sạn) và thường có cam kết lợi nhuận từ việc cho thuê lại. Việc thiếu một khung pháp lý Timeshare rõ ràng tại Việt Nam đã dẫn đến nhiều hiểu lầm và tranh chấp. Trên thế giới, có ba cách tiếp cận chính đối với Timeshare: (1) Sở hữu tài sản vô thời hạn (Deeded Ownership), (2) Sở hữu tài sản có thời hạn (Leasehold), và (3) Quyền sử dụng tài sản có thời hạn (Right-to-use). Trong đó, cách tiếp cận xem Timeshare là một quyền tài sản (Right-to-use) đang là xu hướng phổ biến tại châu Âu và nhiều quốc gia khác. Cách tiếp cận này giúp tách biệt Timeshare khỏi các quy định phức tạp của luật kinh doanh bất động sản, thay vào đó tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi người mua thông qua các quy định trong luật bảo vệ người tiêu dùng và luật hợp đồng. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của Timeshare là bước đi nền tảng để xây dựng một hành lang pháp lý cho Timeshare phù hợp, thúc đẩy sự phát triển bền vững và minh bạch của thị trường này tại Việt Nam.

1.1. Hiểu đúng bản chất của mô hình sở hữu kỳ nghỉ

Sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare) về cơ bản là một quyền tài sản. Người mua không sở hữu bất động sản mà sở hữu quyền sử dụng bất động sản đó trong một khoảng thời gian cụ thể (ví dụ: một tuần mỗi năm) trong một thời hạn dài (ví dụ: 30-50 năm). Quyền tài sản này có thể định giá được bằng tiền và có thể chuyển giao thông qua mua bán, tặng cho, hoặc thừa kế, tùy thuộc vào quy định pháp luật của mỗi quốc gia. Theo Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam, quyền tài sản được công nhận là đối tượng của giao dịch dân sự. Do đó, việc xem sở hữu kỳ nghỉ là một quyền tài sản là hoàn toàn phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành. Cách tiếp cận này giúp phân biệt rõ ràng Timeshare với các sản phẩm bất động sản khác như Condotel, tránh sự nhập nhằng trong hoạt động kinh doanh và pháp lý.

1.2. Phân loại các cách tiếp cận pháp luật về Timeshare

Trên thế giới, quy định pháp luật về Timeshare được tiếp cận theo hai hướng chính. Hướng thứ nhất, phổ biến tại một số bang của Mỹ như Florida, xem Timeshare là một loại hình bất động sản. Theo đó, các giao dịch Timeshare phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt của luật đất đai và kinh doanh bất động sản. Hướng thứ hai, được áp dụng rộng rãi tại Liên minh châu Âu (EU), xem Timeshare là một sản phẩm tiêu dùng. Khung pháp lý Timeshare tại EU tập trung vào việc bảo vệ người mua thông qua các quy định về hợp đồng, thông tin minh bạch và quyền lợi của người tiêu dùng. Cách tiếp cận này được cho là linh hoạt và phù hợp hơn với bản chất của mô hình Timeshare hiện đại, vốn không chỉ gói gọn trong một quốc gia mà còn có tính xuyên biên giới.

II. Rủi ro và thách thức từ khoảng trống pháp luật Timeshare

Sự phát triển nhanh chóng của mô hình Timeshare tại Việt Nam trong bối cảnh thiếu một hành lang pháp lý cho Timeshare chuyên biệt đã tạo ra nhiều rủi ro cho người tiêu dùng. Các tranh chấp hợp đồng Timeshare ngày càng gia tăng, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Phổ biến nhất là các phương thức bán hàng thiếu minh bạch, gây áp lực và cung cấp thông tin sai lệch. Người mua thường bị thu hút bởi những lời hứa hẹn về kỳ nghỉ sang trọng và khả năng trao đổi quốc tế nhưng không được cung cấp đầy đủ thông tin về các chi phí phát sinh như phí quản lý Timeshare hàng năm. Nhiều trường hợp hợp đồng Timeshare được soạn thảo với các điều khoản bất lợi, ràng buộc trách nhiệm một cách không công bằng cho người mua, thậm chí sử dụng ngôn ngữ khó hiểu hoặc ngoại ngữ. Tình trạng lừa đảo Timeshare cũng xuất hiện khi các dự án chậm tiến độ hoặc không được xây dựng như cam kết, khiến người mua mất tiền mà không nhận được sản phẩm. Vụ việc của công ty Alma (Vịnh Thiên Đường) là một ví dụ điển hình cho thấy những bất cập khi giải quyết tranh chấp trong bối cảnh pháp luật chưa theo kịp thực tiễn. Do không có quy định cụ thể, việc xác định hợp đồng là vô hiệu hay giải quyết quyền lợi cho người mua gặp rất nhiều khó khăn, đòi hỏi cần có sự can thiệp và xây dựng quy định pháp luật về Timeshare một cách cấp thiết.

2.1. Nhận diện các hình thức lừa đảo Timeshare phổ biến

Các rủi ro khi tham gia hợp đồng Timeshare có thể chia thành hai nhóm chính. Nhóm thứ nhất là rủi ro khi ký kết hợp đồng, bao gồm việc bị áp dụng các thủ thuật bán hàng gây áp lực, buộc đặt cọc trước khi xem hợp đồng, hoặc cung cấp thông tin sai lệch về lợi ích sản phẩm. Nhóm thứ hai là rủi ro trong quá trình sử dụng, chẳng hạn như chất lượng dịch vụ xuống cấp, phí quản lý Timeshare tăng bất hợp lý, hoặc khó khăn trong việc chuyển nhượng Timeshare hay tham gia các hệ thống trao đổi kỳ nghỉ như đã được quảng cáo. Những hành vi này nếu không được kiểm soát sẽ gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng và làm suy giảm niềm tin vào thị trường.

2.2. Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng Timeshare tại Việt Nam

Nguyên nhân gốc rễ của các tranh chấp hợp đồng Timeshare tại Việt Nam là sự thiếu vắng một khung pháp lý Timeshare đồng bộ. Các quy định hiện hành trong Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, hay Luật bảo vệ người tiêu dùng chỉ có thể áp dụng một cách gián tiếp và chưa đủ để bao quát hết các đặc thù của mô hình này. Khoảng trống pháp lý này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp xây dựng những điều khoản hợp đồng có lợi cho mình, trong khi người tiêu dùng lại thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra. Việc thiếu quy định về thông tin bắt buộc, thời gian "hạ nhiệt" (cooling-off period), hay các biện pháp chế tài cụ thể đã làm gia tăng các vụ việc khiếu nại kéo dài.

III. Kinh nghiệm từ quy định Timeshare Châu Âu EU chặt chẽ

Liên minh châu Âu (EU) là khu vực có kinh nghiệm lâu năm trong việc điều chỉnh pháp luật Timeshare. Chỉ thị 2008/122/EC của EU được xem là một hình mẫu về việc xây dựng khung pháp lý Timeshare nhằm bảo vệ người mua Timeshare một cách toàn diện. Chỉ thị này không xem Timeshare là bất động sản mà là một sản phẩm tiêu dùng dài hạn, từ đó áp dụng các quy định nghiêm ngặt theo hướng của luật bảo vệ người tiêu dùng. Một trong những điểm cốt lõi của quy định Timeshare châu Âu là yêu cầu về sự minh bạch thông tin. Trước khi người tiêu dùng ký kết bất kỳ hợp đồng nào, nhà cung cấp bắt buộc phải cung cấp một bộ thông tin tiêu chuẩn, chi tiết về sản phẩm, chi phí, quyền và nghĩa vụ của các bên. Thông tin này phải được cung cấp miễn phí, bằng ngôn ngữ chính thức của người mua và trở thành một phần không thể tách rời của hợp đồng Timeshare. Đặc biệt, Chỉ thị của EU nghiêm cấm việc quảng cáo hay tiếp thị Timeshare như một khoản đầu tư sinh lời. Điều này giúp người mua hiểu đúng bản chất của sản phẩm là để tiêu dùng cho mục đích nghỉ dưỡng, tránh những kỳ vọng phi thực tế và giảm thiểu rủi ro tài chính. Kinh nghiệm của EU cho thấy một hành lang pháp lý rõ ràng, đặt trọng tâm vào việc bảo vệ bên yếu thế là người tiêu dùng, chính là chìa khóa để thị trường Timeshare phát triển một cách minh bạch và bền vững.

3.1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và tính minh bạch hợp đồng

Theo Chỉ thị 2008/122/EC, mọi quảng cáo về sở hữu kỳ nghỉ phải nêu rõ mục đích thương mại và cách thức người tiêu dùng có thể tiếp cận thông tin chi tiết. Trước khi ký hợp đồng, nhà cung cấp phải trao cho người mua một biểu mẫu thông tin tiêu chuẩn. Biểu mẫu này chứa đựng tất cả các thông tin quan trọng: từ mô tả tài sản, thời gian sử dụng, tổng chi phí, các dịch vụ đi kèm, cho đến chính sách hủy bỏ và thông tin về quyền rút lui khỏi hợp đồng. Mọi thông tin đã cung cấp đều là một phần không thể thay đổi của hợp đồng, trừ khi có sự đồng ý rõ ràng của cả hai bên. Quy định này đảm bảo tính nhất quán và ngăn chặn hành vi "hứa một đằng, làm một nẻo".

3.2. Quyền hạ nhiệt Cooling off và lệnh cấm thanh toán trước

Đây là hai cơ chế bảo vệ người mua Timeshare quan trọng nhất trong quy định Timeshare châu Âu. Người tiêu dùng có quyền rút khỏi hợp đồng Timeshare trong vòng 14 ngày kể từ ngày ký kết mà không cần nêu lý do và không phải chịu bất kỳ khoản phạt nào. Thời gian này được gọi là giai đoạn "hạ nhiệt", cho phép người mua có đủ thời gian cân nhắc kỹ lưỡng quyết định của mình. Quan trọng hơn, trong suốt giai đoạn 14 ngày này, nhà cung cấp bị cấm tuyệt đối việc yêu cầu hoặc nhận bất kỳ khoản thanh toán nào từ người mua, kể cả tiền đặt cọc. Quy định kép này vô hiệu hóa các chiến thuật bán hàng gây áp lực và đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng được bảo vệ một cách thực chất.

IV. Bài học từ luật Timeshare Hoa Kỳ và các quốc gia khác

Khác với châu Âu, luật Timeshare Hoa Kỳ thường tiếp cận mô hình này dưới góc độ luật kinh doanh bất động sản. Bang Florida, nơi có thị trường Timeshare lớn nhất, đã ban hành Đạo luật Property Time-sharing từ năm 1983. Các quy định tại đây tập trung vào việc công khai thông tin, đăng ký dự án và các thủ tục chuyển nhượng. Việc quản lý Timeshare được giao cho Sở Bất động sản, cho thấy sự nhìn nhận Timeshare như một quyền lợi gắn liền với tài sản cụ thể. Các tổ chức như ARDA (American Resort Development Association) cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập các tiêu chuẩn ngành và thúc đẩy môi trường kinh doanh lành mạnh. Trong khi đó, tại Anh, các cơ quan như Viện Tiêu chuẩn Thương mại (TSI) có quyền thực thi và áp đặt các hình phạt nghiêm khắc, từ phạt tiền đến truy tố hình sự đối với các hành vi vi phạm nghiêm trọng, đặc biệt là các hành vi liên quan đến việc nhận thanh toán sớm hoặc cản trở quyền rút lui của người tiêu dùng. Tại Pháp, mức phạt cho các hành vi gian lận có thể lên tới 300.000 euro và các hình phạt bổ sung như cấm kinh doanh. Bài học từ các quốc gia này cho thấy, dù tiếp cận theo hướng nào, một khung pháp lý Timeshare hiệu quả đều cần có: (1) quy định rõ ràng về nghĩa vụ cung cấp thông tin, (2) cơ chế bảo vệ người tiêu dùng mạnh mẽ, và (3) một cơ quan thực thi có đủ thẩm quyền cùng các chế tài đủ sức răn đe.

4.1. Quy định của Hoa Kỳ Coi Timeshare là một loại hình BĐS

Tại các bang như Florida và California, luật Timeshare Hoa Kỳ yêu cầu các nhà phát triển dự án phải đăng ký kế hoạch Timeshare với cơ quan quản lý bất động sản. Họ phải cung cấp một bản công bố công khai chi tiết (Public Offering Statement) cho mọi khách hàng tiềm năng. Văn bản này mô tả toàn bộ dự án, các rủi ro, chi phí vận hành và quyền lợi của người mua. Cách tiếp cận này đảm bảo sự giám sát chặt chẽ của nhà nước ngay từ giai đoạn đầu của dự án và gắn trách nhiệm của nhà phát triển với các quy định của pháp luật về bất động sản.

4.2. Cơ chế giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm hiệu quả

Một điểm chung trong kinh nghiệm quốc tế là sự tồn tại của một cơ chế xử lý vi phạm rõ ràng. Các quốc gia như Anh và Pháp không chỉ quy định các hình phạt dân sự (như làm cho hợp đồng vô hiệu) mà còn cả các chế tài hình sự đối với các hành vi gian lận có chủ đích. Việc phân định rõ cơ quan chịu trách nhiệm thực thi (như DGCCRF ở Pháp) và trao cho họ quyền điều tra, xử phạt giúp đảm bảo các quy định pháp luật được tuân thủ trên thực tế. Ngoài ra, việc khuyến khích các phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án (ADR) cũng giúp người tiêu dùng giải quyết các khiếu nại một cách nhanh chóng và ít tốn kém hơn.

V. Hướng xây dựng hành lang pháp lý Timeshare tại Việt Nam

Từ kinh nghiệm quốc tế và thực trạng tại Việt Nam, việc xây dựng một hành lang pháp lý cho Timeshare là yêu cầu cấp thiết. Hướng đi phù hợp cho Việt Nam là tiếp cận sở hữu kỳ nghỉ với tư cách là một quyền tài sản, thay vì một loại hình bất động sản. Cách tiếp cận này phù hợp với xu hướng chung của thế giới và tương thích với quy định về quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015. Một dự thảo luật Timeshare hoặc một Nghị định riêng về sở hữu kỳ nghỉ cần được xây dựng, tập trung vào các nội dung cốt lõi để bảo vệ người mua Timeshare. Cụ thể, cần quy định bắt buộc về việc cung cấp thông tin trước hợp đồng theo một mẫu chuẩn. Quy định về một khoảng thời gian "hạ nhiệt" (cooling-off period), ví dụ 14 ngày, để người mua có quyền hủy hợp đồng mà không bị phạt. Đi kèm với đó là lệnh cấm nhận bất kỳ khoản thanh toán nào trong thời gian này. Ngoài ra, hợp đồng Timeshare phải được lập thành văn bản, bằng tiếng Việt, với các điều khoản rõ ràng, dễ hiểu. Pháp luật cũng cần có quy định cụ thể về việc quản lý, vận hành khu nghỉ dưỡng, cơ chế xác định và điều chỉnh phí quản lý Timeshare hàng năm. Các quy định về chuyển nhượng Timeshare trên thị trường thứ cấp cũng cần được làm rõ để tạo tính thanh khoản và lối thoát cho người sở hữu khi không còn nhu cầu. Cuối cùng, cần giao cho một cơ quan nhà nước cụ thể (như Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng) vai trò giám sát và xử lý vi phạm, với các chế tài đủ mạnh để răn đe.

5.1. Đề xuất tiếp cận Timeshare là một loại hình quyền tài sản

Việc xác định sở hữu kỳ nghỉ là quyền tài sản sẽ giúp tách bạch hoạt động này khỏi các quy định phức tạp của luật kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Điều này cho phép các nhà làm luật tập trung vào bản chất của giao dịch là mua bán một dịch vụ lưu trú dài hạn. Hướng tiếp cận này giúp đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, đồng thời đặt trọng tâm vào việc điều chỉnh mối quan hệ hợp đồng giữa nhà cung cấp và người tiêu dùng, vốn là nơi phát sinh nhiều tranh chấp nhất.

5.2. Các quy định bảo vệ người mua Timeshare cần được ưu tiên

Một nghị định về sở hữu kỳ nghỉ trong tương lai cần ưu tiên hàng đầu các cơ chế bảo vệ người tiêu dùng đã được chứng minh hiệu quả trên thế giới. Đó là: (1) Nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và miễn phí trước khi ký hợp đồng; (2) Quyền được rút khỏi hợp đồng trong một thời gian nhất định (ví dụ 14 ngày) không mất phí; (3) Lệnh cấm tuyệt đối việc thu tiền cọc hoặc bất kỳ khoản thanh toán nào trong thời gian "hạ nhiệt". Những quy định này sẽ tạo ra một sân chơi công bằng và minh bạch hơn.

5.3. Hoàn thiện quy định về quản lý vận hành và chuyển nhượng

Bên cạnh việc bảo vệ người mua, pháp luật cũng cần có quy định rõ ràng về quản lý sau bán hàng. Cần có cơ chế minh bạch trong việc tính và sử dụng phí quản lý Timeshare. Đồng thời, cần tạo điều kiện pháp lý cho thị trường thứ cấp, nơi người sở hữu có thể thực hiện chuyển nhượng Timeshare. Một thị trường thứ cấp lành mạnh không chỉ giúp tăng tính thanh khoản cho sản phẩm mà còn là một chỉ báo quan trọng về giá trị và sự bền vững của các dự án Timeshare.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường sở hữu kỳ nghỉ toàn cầu ghi nhận quy mô ấn tượng với tổng giá trị kinh tế đạt 114 tỷ USD, hiện diện tại 180 quốc gia cùng hơn 7.400 khu nghỉ dưỡng cao cấp và duy trì tốc độ tăng trưởng kép hàng năm dự kiến đạt 8,3% trong giai đoạn 2019 - 2024. Tại Việt Nam, loại hình này bắt đầu xuất hiện từ năm 2009 tại khu phức hợp Sea Links Golf Resort và nhanh chóng lan rộng qua hàng loạt dự án du lịch quy mô lớn. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của thị trường nghỉ dưỡng đang đối mặt với lỗ hổng pháp lý nghiêm trọng khi pháp luật thực định chưa có khung điều chỉnh riêng biệt cho quan hệ giao dịch sở hữu kỳ nghỉ.

Thực trạng bất đối xứng thông tin, các phương thức tiếp thị áp lực cao và sự nhập nhằng giữa mô hình sở hữu kỳ nghỉ với bất động sản căn hộ du lịch đã làm phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, tiêu biểu như các vụ việc khiếu nại kéo dài giữa hàng trăm khách hàng và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng từ năm 2015 đến nay. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ dưới góc độ quyền tài sản, phân tích toàn diện kinh nghiệm điều chỉnh của các hệ thống pháp luật phát triển tại Liên minh châu Âu, Vương quốc Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Đức, Hoa Kỳ, Úc và Singapore. Từ đó, công trình đánh giá khả năng áp dụng của hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành, xây dựng các luận cứ khoa học nhằm hoàn thiện cơ chế bảo vệ bên yếu thế, giảm thiểu trên 80% rủi ro pháp lý cho người mua và đóng góp giải pháp thúc đẩy ngành du lịch nghỉ dưỡng phát triển minh bạch, hướng tới mục tiêu đóng góp trên 10% vào tổng sản phẩm quốc nội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng Lý thuyết quyền tài sản và Lý thuyết bảo vệ bên yếu thế trong quan hệ hợp đồng tiêu dùng để xây dựng nền tảng phân tích. Mô hình nghiên cứu tiếp cận sở hữu kỳ nghỉ theo 3 dạng thức vận hành phổ biến trên thế giới: sở hữu tài sản không xác định thời hạn, sở hữu tài sản có thời hạn và xác lập quyền sử dụng tài sản có thời hạn. Bốn khái niệm pháp lý cốt lõi được luận văn chuẩn hóa gồm:

• Quyền sở hữu kỳ nghỉ: Quyền tài sản mang tính chất quyền đối vật phái sinh theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015, cho phép người mua sử dụng nơi lưu trú và dịch vụ tiện ích định kỳ trong khoảng thời gian xác định (thường từ 1 đến 2 tuần mỗi năm) với chu kỳ kéo dài từ 30 đến 50 năm.
• Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ: Hợp đồng mua bán quyền tài sản có thời hạn, không đồng nhất với hợp đồng cung cấp dịch vụ du lịch thông thường hay hợp đồng mua bán bất động sản quyền sở hữu vĩnh viễn.
• Hợp đồng trao đổi và bán lại: Thỏa thuận pháp lý thứ cấp cho phép người sở hữu kỳ nghỉ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc hoán đổi địa điểm lưu trú thông qua các mạng lưới liên kết quốc tế.
• Phân định ranh giới giữa sở hữu kỳ nghỉ và Condotel: Condotel là sản phẩm bất động sản lai ghép phục vụ mục đích đầu tư tìm kiếm lợi nhuận, trong khi sở hữu kỳ nghỉ thuần túy là quyền tài sản hướng đến nhu cầu tiêu dùng và giải trí cá nhân.

Phương pháp nghiên cứu

Công trình sử dụng nguồn dữ liệu pháp lý phong phú gồm 7 văn bản luật quốc tế điển hình: Chỉ thị 2008/122/EC của Liên minh châu Âu, Luật Bảo vệ người tiêu dùng Anh năm 2010 số 2960, Luật 4/2012 của Tây Ban Nha, Luật Tiêu dùng Pháp, Bộ luật Dân sự Đức các điều 481 đến 486, Chương 721 Luật Bang Florida Hoa Kỳ và Luật Công ty Úc năm 2001. Tại Việt Nam, hệ thống dữ liệu được đối chiếu trực tiếp với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010, Luật Du lịch năm 2017 và Luật Thương mại năm 2005.

Luận văn áp dụng phương pháp chọn mẫu mục đích, khảo sát sâu 5 vụ việc tranh chấp điển hình và phân tích nội dung của 10 mẫu hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đang lưu hành thực tế trên thị trường Việt Nam giai đoạn 2009 - 2018. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích quy phạm kết hợp so sánh luật học là nhằm giải mã những xung đột lợi ích cốt lõi, đối chiếu tính tương thích giữa pháp luật quốc tế và luật thực định Việt Nam, từ đó tạo tiền đề cho các đề xuất lập pháp mang tính khả thi cao.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu chỉ ra 4 phát hiện thực tiễn mang tính then chốt:

Thứ nhất, có tới hơn 90% người mua tại Việt Nam ngộ nhận sở hữu kỳ nghỉ là một kênh đầu tư bất động sản sinh lời tài chính thay vì quyền tài sản tiêu dùng cá nhân, xuất phát từ việc các thương nhân cố tình lập lờ khái niệm trong quá trình quảng bá.

Thứ hai, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ tại Việt Nam chứa đựng tỷ lệ rủi ro rất cao đối với người tiêu dùng khi thiếu vắng hoàn toàn các điều khoản giải thoát. Nhiều khách hàng phải thanh toán 100% giá trị hợp đồng tương đương số tiền từ 300 triệu đến hơn 500 triệu đồng ngay tại thời điểm ký kết mà không được xem trước toàn văn hợp đồng chính thức.

Thứ ba, sự thiếu đồng bộ của pháp luật Việt Nam so với thông lệ quốc tế thể hiện rõ ở quyền rút tiền và lệnh cấm thanh toán trước. Trong khi Liên minh châu Âu quy định thời hạn suy nghĩ bắt buộc 14 ngày và kéo dài tối đa lên 1 năm 14 ngày nếu doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ cung cấp biểu mẫu chuẩn, các hợp đồng tại Việt Nam ràng buộc trách nhiệm thanh toán tức thì và áp đặt mức phạt vi phạm lên tới 100% số tiền đã nộp nếu khách hàng đơn phương chấm dứt.

Thứ tư, số liệu lịch sử quốc tế chứng minh rằng sự bùng nổ của mô hình này luôn kéo theo sự gia tăng đột biến của các vụ việc khiếu nại nếu thiếu sự can thiệp của luật định, điển hình như tại Anh số lượng khiếu nại đã tăng vọt 33,9% chỉ trong vòng 1 năm, từ 8.516 trường hợp năm 1990 lên 11.399 trường hợp năm 1991 trước khi ban hành Luật Timeshare năm 1992.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các tranh chấp tại Việt Nam bắt nguồn từ tình trạng bất bình đẳng vị thế thương lượng và sự thiếu vắng cơ chế kiểm soát hợp đồng mẫu. Doanh nghiệp thường tận dụng các điều khoản miễn trừ trách nhiệm khi dự án chậm tiến độ, như trường hợp dự án Manna Luxury Holidays kéo dài 6 năm và trễ hạn hơn 4 năm so với kế hoạch ban đầu nhưng khách hàng không được bồi thường thỏa đáng.

So sánh với các nước phát triển, pháp luật Pháp tại Điều L242-27 Luật Tiêu dùng áp dụng mức phạt tiền lên tới 150.000 đến 300.000 Euro và cấm hành nghề tối đa 15 năm đối với hành vi che giấu thông tin hoặc vi phạm lệnh cấm nhận tiền đặt cọc. Tây Ban Nha áp dụng chế tài bồi thường gấp 2 lần khoản tiền doanh nghiệp đã nhận trái quy định. Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nếu mô hình hóa qua bảng ma trận phân loại rủi ro và biểu đồ so sánh cơ chế bảo vệ quyền rút tiền, tỷ lệ bảo vệ người tiêu dùng tại Việt Nam gần như ở mức 0% so với mức chuẩn hóa 100% của các nước thuộc khối Liên minh châu Âu.

Đề xuất và khuyến nghị

Để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Bổ sung hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ vào danh mục hợp đồng mẫu bắt buộc phải đăng ký: Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Công Thương và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch xây dựng quy định bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ phải đăng ký mẫu hợp đồng trước khi phát hành. Mục tiêu đạt 100% các dự án lưu hành hợp đồng chuẩn hóa, giảm 70% số lượng đơn thư khiếu nại trong giai đoạn 2024 - 2026.
2. Luật hóa quyền rút tiền và lệnh cấm thanh toán tạm ứng: Quốc hội và các cơ quan soạn thảo cần bổ sung quy định cho phép người tiêu dùng thực hiện quyền rút tiền vô điều kiện trong thời hạn tối thiểu 14 ngày kể từ ngày ký kết, đồng thời cấm tuyệt đối thương nhân thu bất kỳ khoản tiền đặt cọc, ký quỹ nào trong giai đoạn này. Lộ trình triển khai hoàn thiện trong giai đoạn 2025 - 2026.
3. Thiết lập cơ chế tài khoản ký quỹ phong tỏa bắt buộc: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng quy định các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai phải mở tài khoản ký quỹ phong tỏa tương đương 15% đến 20% tổng vốn huy động tại các ngân hàng thương mại, bảo đảm hoàn tiền 100% cho người mua nếu dự án chậm tiến độ quá 12 tháng.
4. Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài tòa án: Hội Bảo vệ Quyền lợi Người tiêu dùng Việt Nam liên kết với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam thành lập tổ chuyên trách hòa giải trực tuyến các vụ việc về kỳ nghỉ, hướng tới mục tiêu rút ngắn 60% thời gian xử lý tranh chấp và giảm 50% chi phí tố tụng cho người tiêu dùng trong giai đoạn 2025 - 2027.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và tính học thuật chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà lập pháp: Cung cấp nguồn tài liệu đối sánh phong phú để Bộ Tư pháp, Bộ Công Thương và các cơ quan hữu quan tham khảo khi soạn thảo, sửa đổi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Du lịch và ban hành các văn bản hướng dẫn về giao dịch quyền tài sản.
• Người tiêu dùng và nhà đầu tư cá nhân: Trang bị cẩm nang pháp lý toàn diện, giúp nhận diện rõ 5 nhóm bẫy điều khoản bất lợi, phương thức bán hàng áp lực cao và các kỹ năng thẩm định dự án để bảo vệ an toàn cho khoản tài chính từ 100 triệu đến hơn 500 triệu đồng.
• Doanh nghiệp kinh doanh và chủ đầu tư bất động sản du lịch: Cung cấp bộ tiêu chuẩn quản trị rủi ro pháp lý theo thông lệ quốc tế, định hướng thiết kế các gói sản phẩm kỳ nghỉ minh bạch, chuẩn hóa quy trình tiếp thị nhằm nâng cao uy tín thương hiệu và thu hút dòng vốn bền vững.
• Luật sư, thẩm phán và giới nghiên cứu học thuật: Là tài liệu chuyên khảo có giá trị trong việc cung cấp hệ thống luận cứ giải quyết các vụ án dân sự về hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, đồng thời mở ra hướng nghiên cứu tiếp nối về sự phát triển của các công cụ tài chính trong ngành dịch vụ nghỉ dưỡng.

Câu hỏi thường gặp

1. Sở hữu kỳ nghỉ khác biệt như thế nào so với mô hình căn hộ khách sạn Condotel? Sở hữu kỳ nghỉ là giao dịch mua bán quyền tài sản vô hình, cho phép sử dụng dịch vụ lưu trú trong một khoảng thời gian cố định theo đơn vị tuần mỗi năm (thường từ 30 đến 50 năm) phục vụ nhu cầu giải trí. Ngược lại, Condotel là hình thức mua bán bất động sản gắn liền với quyền sở hữu tài sản hữu hình nhằm mục đích chính là đầu tư sinh lời và chia sẻ doanh thu cho thuê.

2. Quyền rút tiền của người mua trong hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ quốc tế được quy định ra sao? Theo Chỉ thị 2008/122/EC của Liên minh châu Âu, người mua có quyền rút lui vô điều kiện trong vòng 14 ngày kể từ khi ký kết mà không phải chịu bất kỳ khoản chi phí nào. Nếu thương nhân không cung cấp đầy đủ thông tin hoặc biểu mẫu rút tiền tiêu chuẩn, thời hạn rút tiền được kéo dài tương ứng từ 3 tháng 14 ngày đến 1 năm 14 ngày.

3. Tại sao pháp luật các quốc gia tiên tiến áp dụng lệnh cấm thanh toán trước? Lệnh cấm nhận thanh toán tạm ứng, ký quỹ hoặc đặt cọc trong thời gian rút tiền giúp bảo vệ người tiêu dùng khỏi áp lực tài chính và loại bỏ hoàn toàn rủi ro tranh chấp đòi lại tiền khi họ quyết định hủy hợp đồng, đồng thời ngăn chặn các hành vi bán hàng cưỡng ép, gian lận từ phía doanh nghiệp.

4. Căn cứ pháp lý nào tại Việt Nam hiện nay có thể bảo vệ người mua sở hữu kỳ nghỉ? Người mua có thể vận dụng Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định giao dịch thuộc phạm vi quyền tài sản, kết hợp Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 nhằm tuyên bố vô hiệu các điều khoản không công bằng, các thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm bất hợp lý của thương nhân hoặc các hành vi cung cấp thông tin sai lệch theo Luật Thương mại năm 2005.

5. Khi chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao dự án kỳ nghỉ nhiều năm, người mua cần thực hiện các bước pháp lý nào? Người mua cần lập văn bản thông báo vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, yêu cầu thương nhân bồi thường thiệt hại hoặc hoàn trả 100% số tiền đã nộp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, người tiêu dùng có thể nộp đơn khiếu nại tới Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng.

Kết luận

• Xác lập cơ sở khoa học khẳng định sở hữu kỳ nghỉ là một quyền tài sản đối vật phái sinh theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015, giải phóng quan hệ này khỏi sự nhầm lẫn với hợp đồng dịch vụ đơn thuần hay hợp đồng mua bán bất động sản sở hữu vĩnh viễn.
• Hệ thống hóa toàn diện kinh nghiệm lập pháp của 7 quốc gia và vùng lãnh thổ phát triển, rút ra bài học cốt lõi về việc chuẩn hóa thông tin trước hợp đồng, trao quyền rút tiền 14 ngày và áp dụng chế tài nghiêm khắc đối với hành vi kinh doanh gian lận.
• Vạch trần các lỗ hổng thực tiễn tại thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2009 - 2018, chỉ rõ tình trạng người tiêu dùng chịu thiệt hại nặng nề do thiếu vắng các cơ chế bảo vệ khẩn cấp và các quy định về tài khoản ký quỹ phong tỏa.
• Đề xuất lộ trình lập pháp chi tiết giai đoạn 2024 - 2027 với 4 giải pháp đồng bộ từ việc bắt buộc đăng ký hợp đồng mẫu, luật hóa lệnh cấm thanh toán trước đến thành lập trung tâm hòa giải chuyên biệt.
• Kêu gọi các nhà hoạch định chính sách, giới luật gia và cộng đồng doanh nghiệp nhanh chóng chung tay hoàn thiện hành lang pháp lý cho mô hình sở hữu kỳ nghỉ, bảo đảm sự cân bằng lợi ích hài hòa và thúc đẩy thị trường du lịch Việt Nam phát triển bền vững trong kỷ nguyên hội nhập.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU KỲ NGHỈ 1.1 Sự ra đời và lịch sử pháp lý của Sở hữu kỳ nghỉ Pháp và Thụy Sỹ là hai quốc gia đặt nền tảng đầu tiên cho sự hình thành mô hình kinh doanh Sở hữu kỳ nghỉ với tên gọi Timeshare. Năm 1963 tại Thụy Sỹ, Công ty Hotel- und Appartementhaus Immobilien Anlage AG lần đầu tiên thực hiện chương trình bán “Right To Use” thay vì chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản cho các khách hàng. Năm 1964 tại Pháp, Công ty Société des Grands Travaux de Marseille đã khuyên du khách du lịch với khẩu hiệu “No need to rent a room, buy the hotel - it's cheaper!”10. Với hình thức kinh doanh mới của hai công ty tại Pháp và Thụy Sỹ tạo ra hiệu ứng tích cực, tạo tiền đề cho sự phát triển mạnh ở các nước Anh, Mỹ và một số nước châu Âu.

Vào những năm 1970, việc mua bán bất động sản tại Mỹ gặp nhiều khó khăn và cuộc khủng hoảng dầu mỏ 1973 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế Mỹ, vì vậy các nhà kinh doanh đã chuyển hướng kinh doanh. Năm 1973 tại Brockway Springs thuộc Lake Tahoe, California, nhà đầu tư Innisfree Companies của Sausalito, California cùng nhóm Carl Berry, Paul Gray, Greg Bright, Doug Murdock và Dave Irmer đã tiên phong nghĩ ra loại hình kinh doanh với tên gọi “Timeshare” để mô tả sản phẩm mà họ muốn bán cho khách hàng trong lĩnh vực du lịch. Việc đặt tên sản phẩm kinh doanh là Timeshare nhằm giúp ngân hàng dễ hiểu và hỗ trợ nguồn vốn cho việc đầu tư xây dựng. Sau đó, nhận được sự tài trợ của Avco Financial và khi nộp hồ sơ đăng ký lên Sở Bất Động Sản California, đã ghi nhãn sản phẩm “Timeshare” và sau đó sử dụng từ “Timesharing” trong các tài liệu tiếp thị.

Có thể tạm hiểu nguồn gốc hình thành là sự kết hợp giữa du lịch và bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú và sử dụng các tiện ích của khách hàng có nhu cầu du lịch trong khoản thời gian nhất định của một năm. Các công ty bán các sản phẩm của mình thông qua bản hợp đồng với khách hàng có thời hạn trong nhiều năm (từ 30 đến 50 năm). Các khách hàng khi mua sẽ được quyền sử dụng các sản phẩm có chất lượng cao (căn hộ, phòng tại các khu Resort, Villa, nhà 10 David A. Bowen, “Timeshare Ownership: Regulation and Common Sense” (2006), 18 Loy.

459, 461, retrieved on 12/08/2018, from https://lawecommons.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1183&context=lclr 8 và một số công trình khác của công ty kinh doanh lĩnh vực du lịch) kèm theo các dịch vụ khác trong một khoảng thời gian nhất định trong năm (được tính bằng đơn vị tuần) và kéo dài đến khi hết thời hạn hợp đồng. Nhưng trong suốt thời hạn của hợp đồng, các bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người bán. Các khách hàng có được lợi ích từ việc nghỉ dưỡng tại những nơi đẳng cấp, nhưng không cần phải bỏ quá nhiều tiền như việc phải sở hữu bất động sản, không lo lắng về việc thuê chỗ ở vào những mùa du lịch cao điểm, được sử dụng các dịch vụ chất lượng đi kèm cùng một số tiện ích khác. Các công ty xem đây là hình thức kinh doanh có lợi nhuận cao và có thể thay thế cho kinh doanh bất động sản trong thời kỳ khó khăn nên đã phát triển mạnh và mô hình này lan rộng ngược lại sang châu Âu vào những năm 1975.

Trong vòng 05 năm, các khu nghỉ dưỡng lớn tại châu Âu và đặc biệt tại Tây Ban Nha. Mô hình này đã bùng nổ, là sản phẩm rất khác so với các chương trình du lịch trọn gói, vì cung cấp cho khách hàng các dịch vụ chất lượng, chỗ ở sang trọng, an ninh và môi trường xung quanh an toàn, không gian riêng tư và một số quyền lợi khác. Tuy phát triển mạnh, nhưng trong những năm 1970, chưa có quốc gia nào có khung pháp lý để điều chỉnh, tất cả các quy định đều dựa vào nội dung hợp đồng do các bên ký kết, nội dung của các hợp đồng chưa qua kiểm duyệt của cơ quan có chức năng. Vì vậy, sau vài năm sử dụng nhiều khách hàng không muốn sử dụng các sản phẩm nữa vì bị xuống cấp, không muốn du lịch nhiều năm cùng một nơi, phí dịch vụ không hợp lý, muốn tặng – cho, các khách hàng muốn trao đổi cho nhau để sử dụng, chuyển nhượng lại cho khách hàng khác.

Từ đó các công ty trao đổi, câu lạc bộ, nhà môi giới được hình thành, đã tạo ra thị trường mua bán, trao đổi sôi động và tăng trưởng liên tục với doanh số bán hàng trên 50 triệu USD\năm11 Bảng 1: Tăng trưởng kinh doanh của Timeshare toàn thế giới từ 1980 đến 1998 Năm 1980 1985 1990 1994 1998 Chủ sở hữu 155000 805000 2048804 3144000 5498000 11 “A (Very) Brief History of the Timeshare Industry”, Inside the Gate, retrieved on 20/09/2018, from https://www.com/about-Timeshare/history/ 9 Khu du lịch kinh doanh 506 1774 2357 4145 5487 Timeshare Số lượng Timeshare bán 100000 245000 405000 560000 778000 được (tuần) Nguồn: Trích từ báo cáo điều tra Timeshare của Úc12 Qua bảng số liệu cho thấy nhu cầu là có thật và ngày càng tăng trưởng mạnh, số lượng các khu du lịch kinh doanh ngày càng nhiều làm gia tăng sự cạnh tranh, số lượng chủ sở hữu gia tăng làm nhu cầu bán lại cũng gia tăng. Dẫn đến xuất hiện các hành vi gian lận, thông tin cung cấp không đúng sự thật nhằm lôi kéo khách hàng, các điều khoản ràng buộc gây bất lợi cho khách hàng, các hợp đồng thể hiện bằng nhiều ngôn ngữ gây khó hiểu ngày càng phổ biến dẫn đến gia tăng các khiếu nại, khiếu kiện và yêu cầu cơ quan chức năng, tòa án phải bảo vệ lợi ích hợp pháp của khách hàng. Đạo luật Property Time-sharing lần đầu tiên được ban hành vào ngày 15/06/1983, tại bang Florida, Mỹ được xem là văn bản pháp luật đầu tiên, với mục đích thiết lập quy trình và yêu cầu công khai thông tin việc bán hàng, trao đổi, quảng bá và vận hành các kế hoạch chia sẽ SHKN13 đã đóng góp tích cực trong việc bảo vệ quyền lợi NTD tại Mỹ. Bên cạnh đó, vào những năm 1980 đến 1990 tại Anh, các sản phẩm SHKN được bán rất nhiều cho khách du lịch và thường không thông qua luật sư tư vấn.

Hợp đồng không phải là tiếng Anh nên tiềm ẩn các rủi ro khi nhiều hợp đồng các tiền tệ được quy định trong hợp đồng cũng không phải là đồng 12 “Inquiry into regulation of the Timeshare industry” 5/09/2005, Parliament of Australia, Chapter 2 Regulation of Timeshare schemes, retrieved on 21/09/2018, from https://www.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint/Corporations_and_Financial_Services/Co mpleted_inquiries/2004-07/Timeshare/report/c02 13 Đạo luật Property time-sharing control act No.75 of 1983, Chương 721, Điều 2: “Purposes: The purposes of this chapter are to: (1) Give statutory recognition to real property Timeshare plans and personal property Timeshare plans in this state. (2) Establish procedures for the creation, sale, exchange, promotion, and operation of Timeshare plans. (3) Provide full and fair disclosure to the purchasers and prospective purchasers of Timeshare plans. (4) Require every Timeshare plan offered for sale or created and existing in this state to be subjected to the provisions of this chapter.

(5) Require full and fair disclosure of terms, conditions, and services by resale service providers acting on behalf of consumer Timeshare resellers or on behalf of prospective consumer resale purchasers, regardless of the business model employed by the resale service provider. (6) Recognize that the tourism industry in this state is a vital part of the state’s economy; that the sale, promotion, and use of Timeshare plans is an emerging, dynamic segment of the tourism industry. Xem tại: https://www.za/business_regulation/acts/timesharing_act.pdf 10 bảng Anh, do đó khi tỷ giá thay đổi làm phí bảo trì cũng thay đổi hoặc nhiều chủ sở hữu đã vô tình ký các hợp đồng mà thời hạn quyền sở hữu kéo dài vượt quá tuổi thọ của chủ sở hữu. Cách để các chủ sở hữu thoát khỏi các hợp đồng này là bán, nhưng có rất ít nhu cầu sử dụng lại vì vậy nhiều chủ sở hữu đã tìm mọi cách để thoát khỏi hợp đồng.

Dẫn đến các khiếu nại của khách hàng không ngừng gia tăng, từ 8516 trường hợp vào năm 1990 tăng lên 11399 trường hợp vào năm 1991 (tăng 33,9%)14 tạo cơ sở để Luật Timeshare 199215 được ban hành ngày 16 tháng 03 năm 1992. Các quy định của đạo luật tập trung quy định các vần đề xoay quanh hợp đồng, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và xử lý các hành vi sai phạm thông qua tòa án, có tác động giảm thiểu số lượng khiếu nại khiếu kiện. Để tạo sự thống nhất trong EU, Chỉ thị 94/47/EC16 của Nghị viện và Hội đồng châu Âu ngày 26 tháng 10 năm 1994 về việc bảo vệ người mua đối với một số vấn đề liên quan đến việc mua quyền sử dụng SHKN với mục đích để các quốc gia thành viên tạo lập các quy định về pháp luật và quy định hành chính nhằm bảo vệ người mua đối với một số nội dung của hợp đồng có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến việc mua quyền sử dụng một hoặc nhiều SHKN gồm: Thông tin về các nội dung cấu thành hợp đồng và cách sắp xếp, truyền đạt nội dung của hợp đồng; Các thủ tục và cách thức để hủy bỏ hợp đồng và thu hồi SHKN17. Hiện tại, các quy định đã đề cập được sửa đổi hoặc thay thế bằng các quy định mới, nhưng được xem là nền tảng đầu tiên để xây dựng khung pháp lý của nhiều quốc gia trên thế giới.

Tính đến nay đã có 28 quốc gia thành viên của Liên minh châu Âu cụ thể hóa các quy định liên quan đến SHKN dưới dạng văn bản luật, một số quốc gia khác có nền du lịch phát triển như: Mỹ, Mexico, Úc, Singapor, Nam Phi cũng có quy định 14 Bryan Carsberg,Great Britain, “Annual report of the director general of fair trading 1991 to the secretary of state for trade and industry” London - 15/04/1992, Office of Fair Trading, retrieved on 22/09/2018, from https://www.uk/government/publications/annual-report-of-the-director-general-of-fair-trading-for- january-to-december-1991 15 Xem tại: http://www.uk/ukpga/1992/35/contents/enacted 16 Xem tại: https://eur-lex.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A31994L0047 17 Council of the European Union , European Parliament, “Directive 94/47/EC of the European Parliament and the Council of 26 October 1994 on the protection of purchasers in respect of certain aspects of contracts relating to the purchase of the right to use immovable properties on a Timeshare basis” 26/10/1994, Publications Europa, retrieved on 17/09/2018, from https://publications.eu/en/publication-detail/- /publication/f0b65b16-d91b-45ad-947b-8747617a73d9/language-en 11 pháp luật điều chỉnh. Một số thống kê của các quốc gia, tổ chức có quy định pháp luật điều chỉnh.