Luận án tiến sĩ: Pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam

Luận án tiến sĩ luật học về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế xã hội tại Việt Nam, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Nguyễn Văn Đông
• Người hướng dẫn: PGS. Hà Thị Mai Hiên
• Trường học: Trường Đại Học Luật - Đại Học Huế
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Để Phát Triển Kinh Tế - Xã Hội Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thừa Thiên Huế

Tóm tắt

I. Hiểu đúng pháp luật thu hồi đất nông nghiệp qua luận án 2021

Luận án tiến sĩ năm 2021 về pháp luật thu hồi đất nông nghiệp cung cấp một cái nhìn tổng quan, sâu sắc về một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quản lý nhà nước về đất đai. Đất nông nghiệp không chỉ là tư liệu sản xuất không thể thay thế, đảm bảo an ninh lương thực mà còn là sinh kế của hơn 70% dân số Việt Nam. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa tất yếu dẫn đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đòi hỏi Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất. Đây là một nhiệm vụ nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của nhà đầu tư và mục tiêu phát triển chung của quốc gia. Luận án đã hệ thống hóa các cơ sở lý luận và thực tiễn, làm rõ khái niệm thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất. Quá trình này không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần mà còn là sự thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân. Việc nghiên cứu các quy định từ Luật Đất đai 2013 đến thực tiễn thi hành cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng một hành lang pháp lý minh bạch, công bằng để hài hòa lợi ích các bên, đặc biệt là đảm bảo cuộc sống cho người nông dân sau khi bị thu hồi đất. Phân tích này là nền tảng quan trọng để nhận diện những thách thức và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai trong giai đoạn mới.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp được định nghĩa là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Theo Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, và đất nông nghiệp khác. Đặc điểm cơ bản của loại đất này là tư liệu sản xuất không thể thay thế, giá trị phụ thuộc lớn vào độ phì nhiêu và chất lượng đất. Đối tượng sản xuất trên đất nông nghiệp là sinh vật sống, chịu ảnh hưởng của quy luật tự nhiên và có tính mùa vụ. Việc phân loại và hiểu rõ đặc điểm đất nông nghiệp là cơ sở để xác định đúng đối tượng, phạm vi và xây dựng chính sách đền bù đất nông nghiệp phù hợp khi Nhà nước thực hiện thu hồi.

1.2. Phân biệt thu hồi đất vì mục đích kinh tế xã hội

Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội là việc Nhà nước thu lại đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, được quy định cụ thể tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013. Mục đích này bao gồm xây dựng các công trình hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm quốc gia. Cần phân biệt rõ với các dự án thuần túy kinh doanh, thương mại của nhà đầu tư. Đối với các dự án kinh doanh, cơ chế chủ yếu là thỏa thuận với người sử dụng đất. Sự phân định rạch ròi này nhằm tránh lạm dụng quyền lực nhà nước để thu hồi đất với giá rẻ, gây thiệt hại cho người dân và tạo ra các khiếu nại về đất đai. Luận án nhấn mạnh, việc xác định đúng mục đích thu hồi là yếu tố tiên quyết để đảm bảo tính hợp pháp và công bằng của quyết định thu hồi đất.

II. Bất cập trong chính sách đất đai và các khiếu nại kéo dài

Thực tiễn áp dụng pháp luật thu hồi đất nông nghiệp đã bộc lộ nhiều hạn chế, là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại phức tạp. Báo cáo của Thanh tra Chính phủ cho thấy, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm tới 67,7% tổng số các vụ việc, cho thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Một trong những bất cập trong chính sách đất đai lớn nhất là cơ chế xác định giá đất nông nghiệp để bồi thường. Khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, không phản ánh đúng giá trị thực và không đủ để người dân tái tạo sinh kế. Điều này tạo ra sự chênh lệch lợi ích khổng lồ, phần lớn thuộc về nhà đầu tư, trong khi người nông dân mất đất lại đối mặt với nguy cơ nghèo đóa. Bên cạnh đó, quy trình thu hồi đất còn thiếu minh bạch, sự tham gia của người dân còn hình thức. Việc lập và thực thi phương án bồi thường, hỗ trợ chưa thực sự đảm bảo người dân có nơi ở mới và công việc mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Những yếu tố này đã tích tụ sự bất mãn, dẫn đến các vụ giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh chính trị và trật tự xã hội.

2.1. Vấn đề giá đất bồi thường và sự chênh lệch lợi ích

Cơ chế xác định giá đất hiện hành là nút thắt lớn nhất. Luật Đất đai 2013 quy định giá đất bồi thường phải sát với giá thị trường, nhưng trên thực tế việc triển khai gặp nhiều khó khăn. Bảng giá đất của các địa phương thường được xây dựng định kỳ và không theo kịp biến động của thị trường bất động sản. Các phương pháp định giá độc lập dù đã được áp dụng nhưng vẫn còn hạn chế. Hậu quả là khoản tiền bồi thường người dân nhận được không đủ để mua lại một diện tích đất tương đương. Trong khi đó, sau khi được giao đất, chủ đầu tư thường thu lợi lớn từ chênh lệch địa tô. Sự bất hợp lý này là nguyên nhân cốt lõi gây ra các khiếu nại về đất đai.

2.2. Thiếu minh bạch trong quy trình và hỗ trợ tái định cư

Tính công khai, minh bạch trong quá trình từ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường chưa được đảm bảo. Người dân thường bị đặt vào thế bị động, ít có cơ hội tham gia và giám sát. Các chính sách hỗ trợ tái định cư và đào tạo nghề chuyển đổi việc làm dù đã có nhưng hiệu quả chưa cao. Nhiều khu tái định cư có chất lượng hạ tầng kém, xa trung tâm, gây khó khăn cho cuộc sống của người dân. Các chương trình đào tạo nghề chưa phù hợp với nhuệ cầu thị trường lao động, khiến nhiều người nông dân sau khi mất đất rơi vào tình trạng thất nghiệp.

III. Cách xác định đúng cơ sở pháp lý khi thu hồi đất nông nghiệp

Để đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế tranh chấp, việc xác định đúng cơ sở pháp lý là yêu cầu bắt buộc trong pháp luật thu hồi đất nông nghiệp. Cơ sở pháp lý vững chắc nhất dựa trên Điều 54 Hiến pháp 2013 và các quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2013. Theo đó, Nhà nước chỉ được thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Luận án nhấn mạnh, mọi trường hợp thu hồi đất phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố công khai. Đây là điều kiện tiên quyết để ngăn chặn tình trạng thu hồi đất tràn lan, tùy tiện. Thêm vào đó, thẩm quyền thu hồi đất phải được thực hiện đúng theo phân cấp. UBND cấp tỉnh và cấp huyện là hai cơ quan chính có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất. Việc tuân thủ chặt chẽ các căn cứ pháp lý này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là nền tảng để xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định, góp phần vào sự phát triển bền vững.

3.1. Căn cứ thu hồi đất theo Hiến pháp và Luật Đất đai

Hiến pháp 2013 quy định rõ: “Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”. Cụ thể hóa điều này, Điều 61 và 62 của Luật Đất đai 2013 đã liệt kê chi tiết các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Các dự án phải được xác định rõ là phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, thay vì lợi ích của một nhóm nhỏ hay cá nhân nhà đầu tư. Việc xác định đúng căn cứ là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình thu hồi đất.

3.2. Vai trò của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý nhà nước về đất đai vô cùng quan trọng. Một dự án chỉ được phép thu hồi đất khi nó phù hợp với quy hoạch đã được duyệt. Điều này đảm bảo việc sử dụng đất có tầm nhìn dài hạn, hiệu quả và bền vững, tránh lãng phí tài nguyên và xung đột lợi ích. Quy trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch cần có sự tham gia thực chất của cộng đồng dân cư và những người chịu ảnh hưởng trực tiếp. Công khai thông tin quy hoạch giúp người dân giám sát và đảm bảo việc thu hồi đất diễn ra đúng mục đích, đúng pháp luật.

IV. Hướng dẫn quy trình bồi thường và hỗ trợ tái định cư chi tiết

Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng là giai đoạn phức tạp và dễ phát sinh mâu thuẫn nhất trong pháp luật thu hồi đất nông nghiệp. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, quy trình này phải được thực hiện một cách công khai, dân chủ và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Bắt đầu từ khi có thông báo thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ. Phương án này phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư để người dân đóng góp ý kiến. Nội dung bồi thường không chỉ bao gồm giá trị đất bị thu hồi mà còn cả tài sản trên đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại và các khoản hỗ trợ khác. Chính sách hỗ trợ tái định cư phải đảm bảo người dân có nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp là những cấu phần quan trọng, giúp người nông dân thích ứng với cuộc sống mới. Việc thực hiện đúng và đủ các bước trong quy trình này là chìa khóa để giải quyết tranh chấp đất đai và tạo sự đồng thuận xã hội.

4.1. Lập và phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ

Sau khi có quyết định thu hồi đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ phối hợp với UBND cấp xã để kiểm đếm chi tiết diện tích đất, số lượng cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác bị ảnh hưởng. Dựa trên số liệu này và đơn giá đất nông nghiệp theo quy định, một dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ sẽ được xây dựng. Dự thảo này bắt buộc phải được lấy ý kiến của người sử dụng đất trong khu vực dự án. Mọi ý kiến đóng góp phải được tổng hợp, giải trình và tiếp thu trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là bước quan trọng để đảm bảo tính dân chủ và khách quan.

4.2. Các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Bên cạnh bồi thường về đất, chính sách đền bù đất nông nghiệp còn bao gồm các khoản hỗ trợ thiết thực. Hỗ trợ ổn định đời sống được chi trả bằng tiền mặt để giúp người dân trang trải trong thời gian đầu sau di dời. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm nhằm cung cấp cho người lao động nông thôn những kỹ năng mới để có thể tìm được công việc trong lĩnh vực phi nông nghiệp. Các địa phương cũng cần có chính sách khuyến khích doanh nghiệp trên địa bàn ưu tiên tuyển dụng lao động là người có đất bị thu hồi. Đây là giải pháp căn cơ để giải quyết vấn đề an sinh xã hội hậu thu hồi đất.

V. Top giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai cho tương lai

Từ việc phân tích sâu sắc các cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án đã đề xuất một hệ thống các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai về thu hồi đất nông nghiệp. Giải pháp trọng tâm là cần phải sửa đổi cơ chế định giá đất. Cần xây dựng một hệ thống định giá độc lập, chuyên nghiệp, đảm bảo giá đất nông nghiệp khi bồi thường thực sự tiệm cận với giá thị trường. Điều này giúp giảm thiểu sự bất bình của người dân và cắt đứt nguồn gốc của các khiếu nại về đất đai. Một giải pháp quan trọng khác là mở rộng cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân đối với các dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn các tiêu chí xác định dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tránh việc diễn giải và áp dụng một cách tùy tiện. Song song đó, việc tăng cường vai trò giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức xã hội trong suốt quy trình thu hồi đất là vô cùng cần thiết. Những đề xuất này nếu được thể chế hóa trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới đây sẽ góp phần giải quyết các xung đột hiện hữu và thúc đẩy việc sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững.

5.1. Cải cách cơ chế xác định giá đất bồi thường

Để giải quyết bất cập trong chính sách đất đai, cần tách bạch chức năng quản lý nhà nước và chức năng cung cấp dịch vụ công về định giá đất. Nên thành lập các hội đồng định giá đất độc lập hoặc tăng cường vai trò của các tổ chức tư vấn giá đất có chuyên môn. Dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường cần được thu thập, công khai và sử dụng làm cơ sở tham chiếu chính. Việc áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến và đảm bảo tính độc lập của đơn vị định giá sẽ giúp giá đất bồi thường phản ánh đúng thực tế, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

5.2. Tăng cường dân chủ công khai và minh bạch

Giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi là phải đẩy mạnh dân chủ cơ sở. Mọi thông tin về quy hoạch, dự án, phương án bồi thường, hỗ trợ phải được công bố rộng rãi, kịp thời và đầy đủ. Cần tạo cơ chế để người dân bị thu hồi đất tham gia trực tiếp vào quá trình thương lượng, giám sát việc thực hiện dự án. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ củng cố niềm tin của nhân dân và giúp hoàn thiện pháp luật đất đai một cách thực chất.

5.3. Tham khảo kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất

Luận án cũng chỉ ra việc học hỏi kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất là cần thiết. Nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nga có những mô hình và chính sách hiệu quả trong việc cân bằng giữa phát triển và quyền lợi người dân. Ví dụ, mô hình phát triển dựa trên việc điều chỉnh lại đất đai (land readjustment) hoặc các chính sách bồi thường linh hoạt (bằng đất, cổ phần) có thể là những gợi ý quý báu cho Việt Nam trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, nhằm xây dựng một hệ thống pháp luật hài hòa, bền vững và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận án đƣợc bố cục với 04 chƣơng cụ thể nhƣ sau: - Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và các vấn đề liên quan đến luận án - Chƣơng 2. Những vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam - Chƣơng 3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam - Chƣơng 4.

Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam 6 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Tìn ìn n iên cứu liên quan đến đề t i luận án Thu hồi đất nói chung và thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai. Hoạt động này đƣợc tiến hành bởi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhằm thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Thu hồi đất nông nghiệp đặt trong mối quan hệ tƣơng quan giữa một bên là phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong thời kỳ đổi mới là một xu hƣớng tất yếu với một bên là quyền lợi chính đáng của các chủ thể bị thu hồi đất, nhƣng đồng thời phải đảm bảo sự ổn định bền vững của đất nông nghiệp.

Đồng thời việc thu hồi đất nông nghiệp cũng liên quan đến nhiều cá nhân, tổ chức đặc biệt là ngƣời nông dân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp để canh tác. Chủ thể sử dụng đất nông nghiệp xem đất nông nghiệp quan trọng nhƣ “sinh mạng” của mình trong suốt quá trình quản lý sử dụng để nuôi sống chính bản thân và gia đình. Trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp liên quan đến nhiều vấn đề nhƣ công tác quy hoạch, kế hoạch, kiểm kê, thực hiện công tác bồi thƣờng, giải tỏa, hỗ trợ việc làm cho ngƣời nông bị mất đất, công tác đào tạo nghề để họ ổn định cuộc sống, công tác kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo đều đƣợc Đảng và nhà nƣớc quan tâm, đảm bảo. Trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp cũng nảy sinh nhiều vấn đề nóng bỏng nhƣ khiếu kiện, khiếu nại tập thể, tham nhũng ảnh hƣởng đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội ở địa phƣơng.

Vì vậy, đã có nhiều công trình nghiên cứu dƣới nhiều góc độ khác nhau về việc thu hồi đất. Việc nghiên cứu các công trình khoa học liên quan đến việc thu hồi đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và có liên quan mật thiết đến luận án, là cơ sở để nghiên cứu, đánh giá cả vấn đề lý luận và thực tiễn, những vấn đề còn để ngỏ, là những gợi mở, định hƣớng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo mà luận án cần tập trung giải quyết. Có thể khẳng định đây là những tài liệu tham khảo quan trọng có giá trị khoa học cho nghiên cứu sinh trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận án tiến sĩ. Qua nghiên cứu, tác giả thấy rằng đã có một số công trình nghiên cứu nổi bật có liên quan đến một số khía cạnh khác nhau của luận án.

Các công trình nghiên cứu này có thể sắp xếp theo các nhóm nghiên cứu sau: 7 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về thu hồi đất nông nghiệp để phát triển kinh tế - xã hội - Cuốn sách: “Chuyên khảo Luật kinh tế” cuả tác giả Phạm Duy Nghĩa, Nxb. Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2004, trong phần “Pháp luật tài sản” đã nêu, QSDĐ của tổ chức cá nhân là quyền tài sản tƣ cần đƣợc nhà nƣớc tôn trọng và bảo hộ. QSDĐ là khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức.

- Đề tài khoa học cấp bộ “Cơ sở pháp lý của quản lý NN đối với đất đai trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế”, 2014 của Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam do tác giả Phạm Hữu Nghị làm chủ nhiệm. Đề tài đánh giá thực trạng cơ sở pháp lý của quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai ở nƣớc ta tại thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu lực, phân tích những thiệt hại do thu hồi đất trên các phƣơng diện kinh tế, phƣơng diện xã hội và phƣơng diện chính trị. Đồng thời, chỉ ra những tồn tại, bất cập nhƣ giá đất bồi thƣờng thấp so với giá thị trƣờng, thời gian thực hiện thu hồi và bồi thƣờng kéo dài, thu hồi đất nông nghiệp tràn lan.là những lý do dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo có chiều hƣớng gia tăng về số vụ và tính phức tạp. Bài viết “Về giá đất làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” của tác giả Phạm Thu Thủy - Tạp chí Luật học, số 9/2012.

Bài viết chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất làm căn cứ tính bồi thƣờng, nhƣ: Giá đất tính bồi thƣờng là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi, không bồi thƣờng theo giá đất sẽ đƣợc chuyển mục đích sử dụng, đặc biệt là trong trƣờng hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp; thực tiễn giá đất bồi thƣờng thấp hơn nhiều so với giá thị trƣờng trong các giao dịch dân sự về đất đai. Từ đó, tác giả đƣa ra kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định về giá đất làm căn cứ bồi thƣờng nhƣ: Cần xem xét lại căn cứ và cơ chế áp dụng giá đất, đào tạo đội ngũ cán bộ định giá đất chuyên nghiệp. - Nghiên cứu về "Thị trường đất khu công nghiệp, thương mại tác động đến vấn đề nghèo đói ở Việt Nam" do Ngân hàng Châu Á (ADB) thực hiện năm 2005 đã chỉ ra những ƣu điểm và hạn chế của quy trình thu hồi đất phục vụ cho các mục đích thƣơng mại, công nghiệp để đƣa ra đề xuất nhằm tạo lập một thị trƣờng đất khu công nghiệp, thƣơng mại minh bạch, hiệu quả và góp phần xóa đói giảm nghèo ở Việt Nam, tuy nhiên nghiên cứu chƣa có sự luận giải kiến nghị hoàn thiện về cơ chế chính sách thu hồi đất. 8 - Các bài viết tại Hội thảo Kinh nghiệm Quản lý đất đai Hàn Quốc do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng) tổ chức tại Hà Nội ngày 16/12/2011 nhƣ: Bài viết Quá trình đổi mới chính sách đất đai Hàn Quốc của TS.

Soo Choi, Bài viết Hệ thống định giá và hệ thống bồi thường Hàn Quốc của Ủy ban Định giá Hàn Quốc, Bài viết Mô hình phát triển đất đai của Hàn Quốc của Park Hyun Young. Đây là những bài viết cung cấp các thông tin về thu hồi đất, bồi thƣờng và tái định cƣ ở các nƣớc trong khu vực nhƣ Singapore, Trung quốc, Thái Lan, Hàn Quốc. Những thông tin này sẽ có giá trị hữu ích để Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. - Bài viết Đầu tư bất động sản ở Trung Quốc - Xem xét lại pháp luật và phân tích sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài của Jieming Zhu, From land use right to land development right: Institutional change in China’s urban development, Urban Studies, Vol.

Trong bài viết này tác giả phân tích về chính sách sở hữu đất đai và vấn đề đầu tƣ bất động sản ở Trung quốc. Sở hữu đất đai tƣ nhân đã bị bãi bỏ ở Trung Quốc. Theo Điều 10 của Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đô thị thuộc về nhà nƣớc, đất nông thôn thuộc sở hữu của các tập thể. Do tập thể nông thôn chịu sự quản lý hành chính của chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng nên có thể hiểu rằng tất cả quyền sở hữu đất đều do nhà nƣớc chỉ huy.

Theo Điều 13 của Quy chế tạm thời năm 1990, việc mua bán trực tiếp quyền sử dụng đất thƣờng có thể đƣợc thực hiện thông qua thỏa thuận thƣơng lƣợng và đấu giá công khai hoặc đấu giá. Quyền sử dụng đất có thể tự động đƣợc nhà đầu tƣ nƣớc ngoài mua lại trong trƣờng hợp liên doanh hoặc liên doanh hợp tác xã, nơi mà phía Trung Quốc cung cấp đất đai nhƣ một khoản đóng góp đầu tƣ. Nếu điều này xảy ra, bất kể bên Trung Quốc có sở hữu đất tại thời điểm đó hoặc có đƣợc đất bằng cách cho thuê gián tiếp từ bên thứ ba, thì liên doanh không còn phải trả bất kỳ khoản phí sử dụng đất nào cho Chính phủ. Tức là, bên nƣớc ngoài đƣợc sử dụng đất do ngƣời Trung Quốc đóng góp.

Về việc mua lại đất bằng phƣơng thức thành lập liên doanh hoặc liên doanh hợp tác, vấn đề nổi bật nhất hiện nay là việc sử dụng đất công cộng và việc phi nông nghiệp chiếm đất nông nghiệp diễn ra tràn lan. Trong hoàn cảnh nhƣ vậy, cả phía Trung Quốc lẫn nƣớc ngoài đều không trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đất. Do các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc hƣởng các ƣu đãi so với các doanh nghiệp trong nƣớc, đặc biệt là thuế, nhiều quỹ đầu tƣ bất động sản và các liên doanh hợp tác xã đƣợc tạo ra hoàn toàn vì mục đích đầu cơ bất hợp pháp, trục lợi và trốn thuế. Một lƣợng lớn đất bị bỏ hoang nhƣng bị độc quyền bởi một số doanh nghiệp chiếm giữ mà không có kế 9 hoạch phát triển "cụ thể".

Cuối cùng, giá đất tăng cao bất hợp lý trên thị trƣờng, ảnh hƣởng nghiêm trọng đến quyền lợi của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài trung thực tuân thủ các quy định về đất đai, muốn phát triển bất động sản hợp pháp. - Bài viết của tác giả Anthonygar-onYeh: Phát triển kinh tế và mất đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Châu Giang, Trung Quốc Economic Development and Agricultural Land Loss in the Pearl River Delta, China, 2014. Trong bài viết này tác giả phân tích mối quan hệ giữa sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị với vấn đề mất đất nông nghiệp của ngƣời nông dân ở đồng bằng sông Châu Giang.