Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính Dự Án Khách Sạn JW Marriott 5 Sao

Phân tích tính khả thi tài chính qua nghiên cứu trường hợp dự án khách sạn 5 sao JW Marriott, cung cấp cái nhìn sâu sắc về đầu tư.

• Tác giả: Dang Thi Thu Huong
• Người hướng dẫn: Phd. Tran Phuong Lan
• Trường học: Vietnam National University, Hanoi School Of Business
• Chuyên ngành: Business Administration
• Đề tài: Financial Feasibility Analysis & The Case Study Of Jw Marriott 5-Star Hotel Project
• Loại tài liệu: Master Of Business Administration Thesis
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Ha Noi

Mục lục chi tiết

• 1. CHAPTER 1: LITERATURE REVIEW
• 1.1. Overview of construction projects
• 1.1.1. Concept of project
• 1.1.2. Project life cycle
• 1.1.3. Project’s aspects
• 1.2. Features of Hospitality industry
• 1.3. Overview of Feasibility Study
• 1.3.1. Concept of a Feasibility Study
• 1.3.2. Importance of a Feasibility Study
• 1.3.3. Contents of a Feasibility Study
• 1.4. Environment Feasibility Analysis Models
• 1.4.1. Five forces model
• 1.5. Financial Feasibility Analysis
• 1.5.1. Concept of Financial Feasibility Analysis
• 1.5.2. Purposes of Financial Feasibility Analysis
• 1.5.3. Conducting a Financial Feasibility Analysis
• 1.5.4. Criteria for a Financial Feasibility Analysis
• 1.5.5. Risk analysis methods
• 2. CHAPTER 2: OVERVIEW AND FINANCIAL FEASIBILITY ANALYSIS OF JW MARRIOTT HOTEL PROJECT
• 2.1. Overview of Project Investor
• 2.2. Overview of JW Marriott Hotel Project
• 2.3. Project’s Environment Feasibility Analysis
• 2.3.1. Five force Analysis
• 2.4. Annual Operation Costs
• 2.5. Conference, Food and Beverage revenue
• 2.6. Revenue from renting luxury store
• 2.7. Revenue from other services
• 2.8. Estimated Financial Statement
• 2.8.1. Estimated Project’s Income Statement
• 2.8.2. Estimated Project’s Cash flow
• 2.9. Financial Criterion Calculation
• 2.10. Summary and conclusion of project investment efficiency
• 3. CHAPTER 3: RESEARCH FINDINGS AND RECOMMENDATIONS
• 3.1. Limitations in JW Marriott Hotel Project model
• 3.2. Recommendation to construct an effective Financial Feasibility Analysis for a hotel project
• INTRODUCTION

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính Dự Án Khách Sạn JW Marriott

Phân tích tính khả thi tài chính là một bước quan trọng trong việc đánh giá dự án đầu tư, đặc biệt là trong ngành khách sạn. Dự án khách sạn JW Marriott 5 sao tại Việt Nam là một ví dụ điển hình cho việc áp dụng các phương pháp phân tích tài chính để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả đầu tư. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về dự án, các yếu tố ảnh hưởng đến tính khả thi tài chính và các phương pháp phân tích được sử dụng.

1.1. Khái Niệm Về Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính

Phân tích tính khả thi tài chính là quá trình đánh giá khả năng tài chính của một dự án, bao gồm việc xem xét chi phí, doanh thu và lợi nhuận dự kiến. Điều này giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn về việc có nên đầu tư vào dự án hay không.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính

Phân tích tính khả thi tài chính không chỉ giúp xác định khả năng sinh lời của dự án mà còn giúp nhận diện các rủi ro tiềm ẩn. Điều này rất quan trọng trong ngành khách sạn, nơi mà chi phí đầu tư ban đầu rất lớn và thời gian hoàn vốn kéo dài.

II. Các Thách Thức Trong Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính Dự Án Khách Sạn

Dự án khách sạn JW Marriott 5 sao đối mặt với nhiều thách thức trong quá trình phân tích tính khả thi tài chính. Những thách thức này bao gồm sự biến động của thị trường, chi phí xây dựng và quản lý, cũng như sự cạnh tranh từ các khách sạn khác. Việc hiểu rõ các thách thức này là cần thiết để đưa ra các giải pháp hiệu quả.

2.1. Biến Động Thị Trường Và Ảnh Hưởng Đến Doanh Thu

Thị trường khách sạn thường xuyên biến động do các yếu tố như tình hình kinh tế, nhu cầu du lịch và sự cạnh tranh. Những biến động này có thể ảnh hưởng lớn đến doanh thu của khách sạn, do đó cần phải có các phương pháp dự báo chính xác.

2.2. Chi Phí Xây Dựng Và Quản Lý Dự Án

Chi phí xây dựng và quản lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong phân tích tính khả thi tài chính. Việc kiểm soát chi phí và tối ưu hóa quy trình quản lý sẽ giúp tăng cường hiệu quả tài chính của dự án.

III. Phương Pháp Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính Dự Án Khách Sạn

Để thực hiện phân tích tính khả thi tài chính cho dự án khách sạn JW Marriott, nhiều phương pháp khác nhau đã được áp dụng. Các phương pháp này bao gồm phân tích chi phí, phân tích doanh thu và phân tích rủi ro. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và hạn chế riêng.

3.1. Phân Tích Chi Phí Dự Án

Phân tích chi phí dự án bao gồm việc xác định tất cả các chi phí liên quan đến xây dựng và vận hành khách sạn. Điều này giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về mức độ đầu tư cần thiết và thời gian hoàn vốn.

3.2. Phân Tích Doanh Thu Dự Kiến

Phân tích doanh thu dự kiến giúp xác định khả năng sinh lời của dự án. Các yếu tố như giá phòng, tỷ lệ lấp đầy và doanh thu từ dịch vụ bổ sung sẽ được xem xét kỹ lưỡng.

3.3. Phân Tích Rủi Ro Tài Chính

Phân tích rủi ro tài chính là một phần không thể thiếu trong phân tích tính khả thi. Việc xác định các rủi ro tiềm ẩn và xây dựng các kịch bản ứng phó sẽ giúp giảm thiểu tác động tiêu cực đến dự án.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính

Phân tích tính khả thi tài chính không chỉ là lý thuyết mà còn có ứng dụng thực tiễn trong việc ra quyết định đầu tư. Dự án JW Marriott đã áp dụng các phương pháp phân tích này để đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.

4.1. Kết Quả Từ Phân Tích Tính Khả Thi Tài Chính

Kết quả từ phân tích tính khả thi tài chính cho thấy dự án JW Marriott có khả năng sinh lời cao, với tỷ lệ hoàn vốn hấp dẫn. Điều này đã thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia vào dự án.

4.2. Các Bài Học Kinh Nghiệm Từ Dự Án

Dự án JW Marriott đã rút ra nhiều bài học kinh nghiệm quý giá từ quá trình phân tích tính khả thi tài chính. Những bài học này có thể áp dụng cho các dự án khách sạn khác trong tương lai.

V. Kết Luận Về Tính Khả Thi Tài Chính Dự Án Khách Sạn JW Marriott

Tính khả thi tài chính của dự án khách sạn JW Marriott 5 sao đã được chứng minh qua các phân tích chi tiết. Dự án không chỉ đáp ứng được các yêu cầu về tài chính mà còn có tiềm năng phát triển bền vững trong tương lai.

5.1. Tương Lai Của Dự Án Khách Sạn JW Marriott

Với sự phát triển của ngành du lịch và nhu cầu ngày càng tăng về dịch vụ lưu trú cao cấp, dự án JW Marriott có triển vọng phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

5.2. Khuyến Nghị Đối Với Các Dự Án Tương Tự

Các nhà đầu tư nên áp dụng các phương pháp phân tích tính khả thi tài chính tương tự cho các dự án khách sạn khác để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam với mức tăng trưởng GDP đạt xấp xỉ 11% vào năm 2010 đã thúc đẩy nhanh chóng tiến trình hội nhập quốc tế và thị trường dịch vụ lưu trú cao cấp. Tại thủ đô Hà Nội, lượng khách du lịch quốc tế năm 2010 đạt 1,39 triệu lượt, tăng 20,5% so với năm 2009, kéo theo nhu cầu cấp thiết về hệ thống khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao phục vụ các hội nghị ngoại giao và thương mại quốc tế. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư khách sạn hạng sang luôn đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu khổng lồ, thời gian hoàn vốn kéo dài và mức độ nhạy cảm cao trước các biến động vĩ mô. Thực tế cho thấy chỉ khoảng 1 trong số 50 ý tưởng kinh doanh bất động sản thương mại đạt được hiệu quả khả thi thực tế nếu không có quy trình thẩm định bài bản.

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xây dựng khung phương pháp luận toàn diện về phân tích tính khả thi tài chính cho các dự án khách sạn cao cấp, đồng thời ứng dụng thực tiễn vào ca điển hình dự án khách sạn 5 sao JW Marriott Hà Nội do Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào phân tích dữ liệu thị trường khách sạn Hà Nội giai đoạn 2008 - 2011, đánh giá chi tiết khu đất dự án có diện tích 78.745,4 m2 tại khu vực Mễ Trì, huyện Từ Liêm, và lập mô hình dự phóng dòng tiền vận hành xuyên suốt chu kỳ kinh tế 50 năm của công trình. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc chuẩn hóa các chỉ số định lượng tài chính cốt lõi, giúp doanh nghiệp tối ưu hóa cấu trúc vốn, xác định chính xác thời điểm hòa vốn và xây dựng các kịch bản kiểm soát rủi ro vượt ngân sách xây dựng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý thuyết quản trị dự án hiện đại và thẩm định tài chính chuyên sâu, bao gồm các nền tảng chính:

• Lý thuyết quản trị vòng đời dự án (Project Life Cycle): Chu trình phát triển dự án xây dựng được chia tách thành 4 giai đoạn nền tảng: Khởi tạo (Initiation), Lập kế hoạch (Planning), Thực thi (Execution), và Kết thúc (Closure). Nghiên cứu khả thi tài chính đóng vai trò là chốt chặn quyết định trong giai đoạn khởi tạo và lập kế hoạch chi tiết.
• Mô hình phân tích môi trường kinh doanh PEST và 5 lực lượng cạnh tranh (Porter's Five Forces): Khung phân tích hỗ trợ nhận diện các tác động vĩ mô về Chính trị, Kinh tế, Xã hội, Công nghệ cùng 5 áp lực cạnh tranh ngành gồm đối thủ hiện hữu, nguy cơ gia nhập mới, năng lực thương lượng của người mua, nhà cung cấp và áp lực từ dịch vụ thay thế.
• Hệ thống khái niệm và chỉ tiêu tài chính cốt lõi:
  • Hiện giá thuần (Net Present Value - NPV): Thước đo mức độ gia tăng giá trị tài sản ròng của chủ đầu tư theo thời gian với quy tắc chấp nhận dự án khi NPV lớn hơn 0.
  • Tỷ suất sinh lời nội bộ (Internal Rate of Return - IRR): Mức lãi suất chiết khấu làm cho giá trị hiện tại của dòng tiền vào ròng bằng đúng chi phí đầu tư ban đầu.
  • Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Discounted Payback Period - DPB): Khoảng thời gian cần thiết để dòng tiền thuần sau chiết khấu bù đắp toàn bộ chi phí vốn ban đầu.
  • Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis): Công cụ đo lường mức độ biến động của NPV và IRR khi các biến số đầu vào như giá phòng, tỷ lệ lấp đầy hoặc chi phí xây dựng thay đổi.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp định tính và định lượng, sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp độc quyền:

• Nguồn dữ liệu và thu thập: Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ báo cáo thị trường bất động sản của CBRE, báo cáo chỉ số giá xây dựng của Davis Langdon & Seah, niên giám thống kê du lịch Hà Nội giai đoạn 2008 - 2011. Dữ liệu sơ cấp là hồ sơ thiết kế kỹ thuật, dự toán tổng mức đầu tư 10 gói thầu xây lắp chính và kế hoạch kinh doanh thực tế từ Tập đoàn Bitexco – đơn vị sở hữu vốn điều lệ 711,7 tỷ VND tại thời điểm khảo sát.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) với quy mô mẫu khảo sát gồm 8 khách sạn 5 sao hoạt động trực tiếp trên địa bàn Hà Nội (chia thành hai cụm: khu vực trung tâm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng và khu vực mở rộng phía Tây gồm Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm). Lý do lựa chọn cỡ mẫu này xuất phát từ tính tương đồng tuyệt đối về phân khúc khách hàng mục tiêu, tiêu chuẩn dịch vụ quốc tế và cơ cấu doanh thu phòng - dịch vụ hội nghị MICE.
• Phương pháp phân tích: Ứng dụng mô hình chiết khấu dòng tiền tự do (DCF), lập báo cáo tài chính dự phóng (Income Statement, Cash Flow Statement) và mô phỏng kịch bản đa chiều. Timeline nghiên cứu được thiết lập từ giai đoạn chuẩn bị mặt bằng năm 2005, hoàn thiện thi công vào Quý 1/2013 và dự phóng vận hành thương mại suốt 50 năm tiếp theo.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích dữ liệu thực nghiệm từ dự án khách sạn 5 sao JW Marriott Hà Nội mang lại những kết quả định lượng cụ thể:

1. Quy mô mặt bằng và cơ cấu công năng tối ưu: Dự án triển khai trên khu đất 78.745,4 m2 với mật độ xây dựng đạt mức 20%, dành tới 50.080 m2 cho không gian cảnh quan mặt nước và cây xanh. Tòa nhà 9 tầng nổi cung cấp 450 phòng nghỉ 5 sao cao cấp (gồm 448 phòng tiêu chuẩn/suite, 1 phòng Tổng thống, 1 phòng Phó Tổng thống). Hệ thống hội nghị quy mô lớn gồm 1 Grand Ballroom diện tích 1.023,5 m2 với sức chứa 660 chỗ ngồi và 1 Junior Ballroom 331 m2 với 336 chỗ ngồi, tạo ưu thế cạnh tranh vượt trội tại khu vực Tây Hà Nội.
2. Dư địa tăng trưởng nguồn cầu lưu trú cao cấp: Thống kê giai đoạn 2008 - 2010 cho thấy công suất phòng trung bình của khối khách sạn 5 sao tại Hà Nội duy trì ổn định trong khoảng 60% đến 68%. Lượng khách quốc tế đến Hà Nội năm 2010 tăng trưởng 20,5% và năm 2011 tiếp tục tăng 2,6% đạt 1,3 triệu lượt. Doanh thu từ mảng lữ hành và khách sạn năm 2010 tăng mạnh 26,9% so với năm 2009, khẳng định sự phục hồi vững chắc sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu.
3. Cơ cấu doanh thu đa dạng hóa từ hội nghị và dịch vụ bán lẻ: Nhờ vị trí chiến lược liền kề Trung tâm Hội nghị Quốc gia quy mô 64 ha, doanh thu ẩm thực (F&B) và tổ chức sự kiện MICE đóng góp tỷ trọng ước tính lên tới hơn 40% tổng doanh thu hàng năm, giảm bớt sự lệ thuộc đơn thuần vào nguồn thu từ dịch vụ cho thuê buồng phòng.
4. Mức độ nhạy cảm tài chính cao trước giá phòng và tỷ lệ lấp đầy: Kết quả tính toán chỉ ra rằng các chỉ số NPV và IRR của dự án có độ nhạy rất lớn với sự biến động của giá bán phòng bình quân ngày (ADR). Khi giá thuê phòng tiêu chuẩn giảm 10%, giá trị hiện giá thuần NPV giảm mạnh, đòi hỏi doanh nghiệp phải kiểm soát chặt chẽ chi phí vận hành thường niên.

Thảo luận kết quả

Thành công về mặt tài chính của dự án JW Marriott bắt nguồn từ sự kết hợp hoàn hảo giữa vị trí đắc địa và sức mạnh thương hiệu quản lý quốc tế của Marriott International với mạng lưới đặt phòng MARSHA toàn cầu. Toàn bộ dữ liệu dự phóng dòng tiền được mô hình hóa chi tiết qua bảng ma trận phân tích độ nhạy NPV theo biên độ thay đổi giá phòng từ -15% đến +15%, kết hợp cùng biểu đồ đường thể hiện dòng tiền tích lũy và thời gian hoàn vốn có chiết khấu qua từng năm. Biểu đồ cho thấy rõ ranh giới điểm hòa vốn và khả năng sinh lời bền vững khi dự án bước vào giai đoạn vận hành ổn định từ năm thứ 3 trở đi.

So sánh với các nghiên cứu trước đây trong ngành bất động sản nghỉ dưỡng, nghiên cứu này chứng minh rằng việc áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF mang lại độ tin cậy vượt trội so với các chỉ số kế toán truyền thống, bởi phương pháp này phản ánh chính xác giá trị thời gian của dòng tiền và các rủi ro vận hành dài hạn.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích tài chính ca điển hình JW Marriott Hà Nội, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược:

1. Chuẩn hóa quy trình tính toán chi phí vốn WACC: Ban Tài chính của Tập đoàn Bitexco cần định kỳ cập nhật tỷ suất chi phí sử dụng vốn bình quân WACC theo từng giai đoạn giải ngân, duy trì cấu trúc vốn vay trên vốn chủ sở hữu ở mức an toàn dưới 60/40, thực hiện rà soát hàng quý trước thời điểm bàn giao dự án vào Quý 1/2013.
2. Đẩy mạnh chiến lược khai thác thị trường khách MICE quốc tế: Bộ phận Tiếp thị & Bán hàng (Sales & Marketing) phối hợp cùng chuỗi vận hành Marriott triển khai các gói dịch vụ hội nghị liên kết với Trung tâm Hội nghị Quốc gia, đặt mục tiêu duy trì tỷ lệ lấp đầy buồng phòng tối thiểu 65% trong 2 năm đầu hoạt động và nâng doanh thu F&B chiếm 40% - 45% tổng cơ cấu thu.
3. Ứng dụng mô hình phân tích độ nhạy đa kịch bản (BOP): Khối Quản trị Rủi ro cần liên tục chạy mô hình dự báo cho 3 kịch bản: Tốt nhất (Optimistic), Cơ sở (Base case) và Kém nhất (Pessimistic) đối với 10 gói thầu xây lắp. Thiết lập ngưỡng cảnh báo sớm khi chỉ số giá vật liệu xây dựng tăng trên 6%/năm hoặc tỷ lệ lấp đầy phòng suy giảm quá 10%.
4. Vận hành hệ thống tiết kiệm năng lượng và công trình xanh: Đội ngũ Quản lý Kỹ thuật tòa nhà cần tối ưu hóa hệ thống thu hồi nhiệt cho hệ thống điều hòa, tái sử dụng nước làm mát và bảo dưỡng khu vực mái xanh che phủ 1/3 diện tích công trình, hướng tới mục tiêu cắt giảm từ 8% đến 12% chi phí năng lượng vận hành hàng năm trong suốt vòng đời 50 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản: Cung cấp cẩm nang thực hành từng bước để thẩm định khả thi tài chính, lập dự toán chi phí xây dựng và kiểm soát hiệu quả dòng tiền cho các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp quy mô lớn.
• Chuyên viên thẩm định tín dụng và quỹ đầu tư: Cung cấp khung phương pháp luận định lượng bằng mô hình DCF, các công thức kiểm tra độ nhạy NPV, IRR nhằm đánh giá mức độ an toàn và khả năng trả nợ của dự án trước khi phê duyệt tài trợ vốn vay.
• Nhà quản lý và điều hành khách sạn quốc tế: Cung cấp hệ thống dữ liệu so sánh công suất phòng, cấu trúc giá thuê và chiến lược phân bổ công năng phòng hội nghị MICE phục vụ xây dựng kế hoạch kinh doanh thực tế.
• Học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, Tài chính: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo học thuật chuẩn mực về phương pháp nghiên cứu ca điển hình (case study), tích hợp hoàn chỉnh giữa lý thuyết phân tích vĩ mô PEST, Five Forces với các mô hình tài chính doanh nghiệp hiện đại.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) lại vượt trội hơn phương pháp lợi nhuận kế toán trong thẩm định khách sạn?
   Phương pháp dòng tiền chiết khấu phản ánh trung thực giá trị thời gian của tiền tệ và dòng tiền thực tế thu chi qua chu kỳ khai thác 50 năm, loại bỏ hoàn toàn các sai lệch do cách tính khấu hao hoặc chuẩn mực ghi nhận doanh thu kế toán. Trong dự án JW Marriott, DCF giúp xác định chính xác hiện giá thuần NPV dựa trên dòng tiền sau thuế của 450 phòng nghỉ và các dịch vụ bổ trợ.

2. Vị trí liền kề Trung tâm Hội nghị Quốc gia mang lại lợi thế tài chính cụ thể nào cho dự án?
   Vị trí đắc địa tại khuôn viên NCC quy mô 64 ha đảm bảo nguồn khách ngoại giao và chuyên gia MICE ổn định. Nhờ đó, dự án đầu tư phòng Grand Ballroom 1.023,5 m2 phục vụ tới 660 khách, giúp tối ưu hóa doanh thu F&B và sự kiện, giảm thiểu phụ thuộc vào biến động khách du lịch cá nhân.

3. Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter được ứng dụng như thế nào trong nghiên cứu?
   Mô hình giúp đánh giá áp lực cạnh tranh trực tiếp từ 8 khách sạn 5 sao hiện hữu tại Hà Nội cùng làn sóng bổ sung khoảng 1.000 phòng khách sạn 5 sao mới trong năm 2012. Kết quả chỉ ra rằng uy tín quốc tế của thương hiệu Marriott và hệ thống phân phối toàn cầu là rào cản phòng thủ vững chắc trước đối thủ mới.

4. Phân tích độ nhạy đóng vai trò kiểm soát rủi ro ra sao trong dự án JW Marriott?
   Phân tích độ nhạy đo lường biên độ dao động của NPV khi các biến số then chốt thay đổi. Luận văn thử nghiệm mức biến thiên từ 5% đến 15% của giá bán phòng và chi phí đầu tư, giúp chủ đầu tư Bitexco xác định chính xác điểm hòa vốn và chuẩn bị sẵn các phương án điều chỉnh ngân sách kịp thời.

5. Các giải pháp kiến trúc xanh đóng góp gì vào hiệu quả tài chính dài hạn của khách sạn?
   Thiết kế bao phủ 1/3 diện tích bằng cây xanh, kính cách nhiệt và hệ thống thu hồi nhiệt giúp giảm tải đáng kể chi phí điện, nước sinh hoạt và điều hòa trung tâm. Về mặt tài chính, khoản tiết kiệm năng lượng liên tục qua 50 năm vận hành sẽ trực tiếp gia tăng dòng tiền thuần ròng cho chủ sở hữu công trình.

Kết luận

• Luận văn đã xây dựng thành công khung quy trình từng bước chuẩn mực để phân tích tính khả thi tài chính cho dự án khách sạn 5 sao.
• Ca điển hình dự án JW Marriott Hà Nội quy mô 450 phòng của Tập đoàn Bitexco chứng minh tính ứng dụng thực tiễn cao của mô hình dòng tiền chiết khấu DCF.
• Nghiên cứu kết hợp hài hòa giữa đánh giá môi trường vĩ mô qua mô hình PEST, Five Forces với các chỉ tiêu định lượng tài chính khắt khe như NPV, IRR và thời gian hoàn vốn có chiết khấu DPB.
• Nhận diện rõ nét độ nhạy của dự án đối với các biến số giá phòng, tỷ lệ lấp đầy và biến động chi phí xây dựng 10 gói thầu chính.
• Đưa ra hệ thống khuyến nghị quản trị thiết thực nhằm tối ưu hóa chi phí vốn WACC, kiểm soát năng lượng xanh và nâng cao hiệu quả kinh doanh MICE.
• Kế hoạch tiếp theo: Hoàn thiện công tác nghiệm thu công trình trong năm 2012, đưa khách sạn vào khai thác thương mại đúng tiến độ Quý 1/2013 và định kỳ cập nhật các chỉ số tài chính theo biến động lãi suất thị trường.

Quý độc giả và nhà nghiên cứu hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ để nắm bắt chi tiết phương pháp luận thẩm định tài chính dự án bất động sản nghỉ dưỡng chuyên sâu!

Trích đoạn nội dung tài liệu

VIETNAM NATIONAL UNIVERSITY, HANOI SCHOOL OF BUSINESS Dang Thi Thu Huong FINANCIAL FEASIBILITY ANALYSIS & THE CASE STUDY OF JW MARRIOTT 5-STAR HOTEL PROJECT Major: Business Administration Code: 60 34 05 MASTER OF BUSINESS ADMINISTRATION THESIS Supervisor: PhD. Tran Phuong Lan Ha Noi, 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TABLE OF CONTENT ACKNOWLEDGEMENTS .iv TABLE OF CONTENT .vi LIST OF FIGURES.ix LIST OF TABLE .4 CHAPTER 1: LITERATURE REVIEW .1 Overview of construction projects. Concept of project. Project life cycle .2 Features of Hospitality industry .3 Overview of Feasibility Study.

Concept of a Feasibility Study. Importance of a Feasibility Study. Contents of a Feasibility Study .12 vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.4 Environment Feasibility Analysis Models .2 Five forces model .5 Financial Feasibility Analysis .1 Concept of Financial Feasibility Analysis .2 Purposes of Financial Feasibility Analysis .3 Conducting a Financial Feasibility Analysis.4 Criteria for a Financial Feasibility Analysis .5 Risk analysis methods .28 CHAPTER 2: OVERVIEW AND FINANCIAL FEASIBILITY ANALYSIS OF JW MARRIOTT HOTEL PROJECT .1 Overview of Project Investor .2 Overview of JW Marriott Hotel Project .3 Project’s Environment Feasibility Analysis .2 Five force Analysis.2 Annual Operation Costs .2 Conference, Food and Beverage revenue.53 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.3 Revenue from renting luxury store .4 Revenue from other services .7 Estimated Financial Statement .1 Estimated Project’s Income Statement.2 Estimated Project’s Cash flow .8 Financial Criterion Calculation .9 Summary and conclusion of project investment efficiency .65 CHAPTER3: RESEARCH FINDINGS AND RECOMMENDATIONS .1 Limitations in JW Marriott Hotel Project model .2 Recommendation to construct an effective Financial Feasibility Analysis for a hotel project .88 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LIST OF FIGURES Figure 1.2: Forces Driving Industry Competition .1: Real GDP Growth Rate & GDP per Capita in Viet nam & Hanoi .40 ix LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LIST OF TABLE Table 2.2: Number of conference room .3: Competitors of JW Marriott hotel .4: Construction cost of JM Marriott hotel.5: Room price of other 5 star hotels in Hanoi .6: Forecasted room price for JW Marriott hotel .7: The average occupancy rate of 5 star Hotels in Hanoi in 3 recent years 2008, 2009 and 2010 .9: Project’s operation costs and revenues .1: Number of room of 5-star hotel in Hanoi .2: Npv sensitivity to the changes in standard room rate and suite room rate .70 x LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] INTRODUCTION As competition in the business environment increases, knowledge management becomes a critical success factor. Firms should be able to gather, analyze and re-use knowledge to support their strategic and management decisions.

Construction firms also should analyze information in hand, includes completed and on-going project data, and make it a part of their learning mechanism. Project evaluation is an organizational learning mechanism aiming to form data for the last objectives are monitoring and making decision. Particularly, information about efficiency, feasibility and the risks with their consequences is an important piece of knowledge that the firms should refer to in the forthcoming projects in order not to do the same mistakes. Feasibility Study is an important tool that your organization can use to demonstrate its accountability, improve its performance, increase its abilities for obtaining funds or future planning, and fulfill the organizational objectives.

By communicating the results of the feasibility study, your organization can inform its staff, board of directors, service users, funders, the public, or other stakeholders about the benefits and effectiveness of your organization’s projects and programs. Although there are many benefits in conducting Feasibility Study, it will be a waste of your organization’s resources if the results are not used. With these above reason, the major objective of this thesis is to develop a model for feasibility study, especially on the view of finance discipline. The framework is modeled to ensure information continuity throughout the project life cycle.

This model is discussed through analyzing a real project, since then, get study from that and makes recommendation. 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1 Research objectives The objective of this study is to develop a manual that presents a step-by-step process for determining the effectiveness of a hotel project. The techniques that will be used in the methodology are common financial analysis tools. A case study of project in BITEXCO – JW Marriott Hotel project will be used to demonstrate evaluation process; therefore, will primarily consist of an overview of the factors that should be addressed in each project, particularly those factors that will serve as the base for assumptions made during the feasibility study.

Based on the existing method applied in JW Marriott hotel, this thesis also gives some recommendations to conduct an effective Financial Feasibility Analysis for a real estate for rent project. In summary, the primary objective of this study is to develop a complete methodology that can be used to evaluate feasibility of a project, focus on finance aspect and especially for a hotel project.2 Research questions The following research questions have been formulated for achieving the goal of this thesis: 1- What are the methods and criteria considered in a Financial Feasibility Analysis of a project? 2 – Which method and how BITEXCO are applying to evaluate a project in reality? 3 - What are useful recommendations to conduct a Financial Feasibility Analysis for a hotel project?.3 Data resources Generally, the theory distinguishes between primary and secondary data, while primary data is data where the researcher is actively involved in collecting it, 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] secondary data is existent data that is studied and where the researcher has not been involved in its collection (Bell and Bryman 2007). The data can be of quantitative or qualitative nature. This thesis will make use of qualitative and quantitative, empirical, secondary data such as the before mentioned reports, feasibility studies as well as books and a broad range of articles concerning the several topics of: feasibility study, project appraisal, project evaluation, project risk analysis.

Secondary data used to support this thesis is some Feasibility study reports of other companies for their real projects. The quantitative data that is used concerns both hotel industry and construction industry. The primary data is the real figures of Financial Feasibility Analysis – JW Marriott Hotel project which used in BITEXO – the investor of project.4 Thesis structure The thesis is split up into four main parts and 3 main chapters. Figure 1 shows this in a systematic way.

Part I: Introduction Part I give an introduction into the topic and describe the overall setting. This part also describes the methodology used in research design, research question, and limitation. Thus, it represents the overall framework for the whole thesis. Part II: Chapter 1 Part II of the thesis builds up the theoretical and practical basis for the analysis.

It contains the theoretical outline of the most relevant, those are: Definitions, conceptual foundations, major steps, criterions, guidelines used in Feasibility Study and Financial Feasibility Analysis. Part III: Chapter 2 This part contains information on evaluation methods with real figures of JW Marriott Hotel project and company’s decision on the project. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Part IV: Chapter 3 On the basis of part III, Chapter 3 presents the conclusions and reflections of financial evaluation practice in Marriott project and then gives information on limitations and findings from the Feasibility analysis presented in chapter II. This chapter also provides some recommendations in conducting a Financial Feasibility Analysis for a hotel project.

Part I INTRODUCTION Part II Chapter 1: Theoretical framework Being input and basis for Part III Chapter 2: Analysis of JW Marriott Hotel case study Serving as basis for Part IV Chapter 3: Comments and Recommendation Structure of the thesis 1.5 Thesis‟s limitation The case used in this thesis is a real and very big project with an intensive capital, long life (50 years). At the time of this research, it was go further than two third ways of construction phase and going to be operating. Thus, this thesis will not analyze the construction phase and assume that the total construction cost when completed in Quarter 1/2013 is not different from estimated one. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Because the scope of analyzed case study is too big, so many things need to be discussed in dept, but with the limited time, limited resource and knowledge, the author has to assume some factors are true and no more calculation and analysis.

Especially, the WACC factor ought to calculate because of its significant role in financial criterion calculation, but to conduct this figure, it requires a lot of time and relate to other projects and information of company, in some way, these information is confidential, so I assume we use a WACC at a fixed rate to calculate other financial criterion. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHAPTER 1: LITERATURE REVIEW First of all, this thesis will present a theoretical framework and help the reader make logical sense of the relationships of the variables and factors that have been deemed relevant/important to the problem. It provides the understand how a hotel construction project run, what is financial feasibility analysis, why we have to make feasibility study before deciding to invest in a project. This framework are use for general project, base on it, we can go further in analyze a specific case study.1 Overview of construction projects 1.

Concept of project A project is an undertaking that has a beginning and an end and is carried out to meet established goals wihtin cost, schedule and quality objectives (Haynes, Project Management). A project often has the following characteristic: - A defined beginning and end - Resources allocated specifically to it - Intended to be done only once (although similar separate projects could be undertaken) - Follows a plan towards a clear intended end-result - Often cuts across organisational and functional lines Project management can be defined as the planning, scheduling and controlling of a series of integrated tasks such that the objectives of the project are achieved successfully and in the best interest of the project’s stakeholders (Harold Kerzner, PhD, Advanced project management 2nd edition) 1. Project life cycle 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Every project has beginnings, a middle period during which activities move the project toward completion, and an ending (either successful or unsuccessful). A standard project typically has the following four major phases (each with its own agenda of tasks and issues): initiation, planning, execution, and closure.

Taken together, these phases represent the path a project takes from the beginning to its end. Initiation phase: During the first of these phases, the initiation phase, the project objective or need is identified; this can be a business problem or opportunity. An appropriate response to the need is documented in a business case with recommended solution options. A feasibility study is conducted to investigate whether each option addresses the project objective and a final recommended solution is determined.

Issues of feasibility and justification are addressed. Once the recommended solution is approved, a project is initiated to deliver the approved solution and a project manager is appointed. The major deliverables and the participating work groups are identified and the project team begins to take shape. Approval is then sought by the project manager to move on the detailed planning phase.

Planning phase: this phase is where the project solution is further developed in as much detailed as possible and you plan the steps necessary to meet the project’s objectives. In this step, the company identifies all of the work to be done. The project’s tasks and resource requirements are identified, along with the strategy for producing them. This is also referred to as scope management.

A project plan is created outlining the activities, tasks, dependencies and timeframes.