Phân Tích Tác Nhân Dẫn Đến Quyết Định Lựa Chọn Nhà Phi Chính Thức Tại Xã Vĩnh Lộc A, Huyện Bình ...

Luận văn thạc sĩ phân tích các tác nhân ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP HCM.

• Tác giả: Phan Ngọc Yến Xuân
• Người hướng dẫn: TS. Huỳnh Thế Du
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Chính sách công
• Đề tài: Phân Tích Tác Nhân Dẫn Đến Quyết Định Lựa Chọn Nhà Phi Chính Thức Tại Xã Vĩnh Lộc A, Huyện Bình Chánh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Bối cảnh nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Kết cấu đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 2.1. Định nghĩa liên quan
• 2.2. Khung phân tích
• 2.3. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân
• 2.4. Lý thuyết trò chơi
• 2.5. Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam
• 2.6. Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức
• 2.7. Những công trình nghiên cứu liên quan
• 3. CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH
• 3.1. Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A
• 3.2. Đặc điểm của người dân sống ở khu nhà phi chính thức
• 3.3. Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu chí lựa chọn nhà ở
• 3.3.1. Tiêu chí 1: Khả năng chi trả
• 3.3.2. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận
• 3.3.3. Tiêu chí 3: Mức độ an ninh
• 3.3.4. Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH
• 4.1. Cách thức xây dựng và quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A
• 4.2. Ma trận trò chơi giữa người xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Tình Trạng Nhà Phi Chính Thức Tại Xã Vĩnh Lộc A

Nhà phi chính thức đang trở thành một vấn đề nghiêm trọng tại các thành phố lớn, đặc biệt là tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh. Tình trạng này xuất phát từ quá trình đô thị hóa nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi khả năng chi trả của người dân lại hạn chế. Theo thống kê, xã Vĩnh Lộc A chiếm tỷ lệ cao trong số các vụ vi phạm xây dựng nhà trái phép tại huyện Bình Chánh. Người dân ở đây thường lựa chọn nhà phi chính thức mặc dù biết rõ về rủi ro pháp lý. Điều này đặt ra câu hỏi về động cơ và các yếu tố tác động đến quyết định của họ.

1.1. Đặc Điểm Tình Hình Nhà Ở Tại Vĩnh Lộc A

Tại xã Vĩnh Lộc A, nhà phi chính thức chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số nhà ở. Những căn nhà này thường được xây dựng trên đất không có giấy tờ hợp pháp, dẫn đến tình trạng không an toàn cho người dân. Mặc dù có nhiều rủi ro, nhưng người dân vẫn lựa chọn sống trong những căn nhà này do giá cả phải chăng và vị trí thuận lợi.

1.2. Nguyên Nhân Dẫn Đến Tình Trạng Nhà Phi Chính Thức

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A. Đầu tiên là sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở vượt quá khả năng cung cấp của thị trường. Thứ hai, giá nhà chính thức quá cao so với thu nhập của người dân, khiến họ không có lựa chọn nào khác ngoài việc xây dựng nhà trái phép.

II. Phân Tích Tác Nhân Quyết Định Lựa Chọn Nhà Phi Chính Thức

Việc lựa chọn nhà phi chính thức không chỉ đơn thuần là một quyết định cá nhân mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều tác nhân khác nhau. Các yếu tố như khả năng chi trả, vị trí địa lý, và sự hỗ trợ từ cộng đồng đều đóng vai trò quan trọng trong quyết định này. Nghiên cứu cho thấy rằng người dân thường ưu tiên những yếu tố này hơn là tuân thủ các quy định pháp lý.

2.1. Khả Năng Chi Trả Là Yếu Tố Quyết Định Chính

Khả năng chi trả là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi người dân quyết định lựa chọn nhà ở. Theo NHTG (2015), nhiều hộ gia đình chỉ có khả năng chi trả từ 128 - 271 triệu đồng, trong khi giá nhà chính thức thường cao hơn nhiều. Điều này khiến họ phải tìm đến các lựa chọn nhà phi chính thức.

2.2. Vị Trí Địa Lý Và Tiện Ích

Vị trí địa lý cũng là một yếu tố quan trọng. Nhiều người dân chọn nhà phi chính thức vì gần nơi làm việc hoặc các dịch vụ công cộng. Sống gần các khu vực này giúp họ tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại, từ đó cải thiện chất lượng cuộc sống.

III. Thách Thức Trong Quản Lý Nhà Phi Chính Thức

Quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A gặp nhiều thách thức. Các cơ quan chức năng thường gặp khó khăn trong việc kiểm soát và xử lý các vi phạm xây dựng. Tình trạng tham nhũng và thiếu minh bạch trong quản lý cũng góp phần làm cho vấn đề này trở nên phức tạp hơn.

3.1. Thách Thức Từ Hệ Thống Quản Lý

Hệ thống quản lý hiện tại chưa đủ mạnh để kiểm soát tình trạng xây dựng nhà phi chính thức. Nhiều cán bộ quản lý không thực hiện đúng trách nhiệm của mình, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép diễn ra phổ biến.

3.2. Tình Trạng Tham Nhũng Trong Quản Lý

Tham nhũng trong quản lý xây dựng là một vấn đề nghiêm trọng. Nhiều cán bộ quản lý nhận hối lộ để bỏ qua các vi phạm, tạo điều kiện cho nhà phi chính thức tồn tại và phát triển.

IV. Giải Pháp Để Giảm Tình Trạng Nhà Phi Chính Thức

Để giải quyết tình trạng nhà phi chính thức, cần có những giải pháp đồng bộ từ chính quyền và cộng đồng. Việc hợp thức hóa các căn nhà phi chính thức hiện có và cải thiện cơ sở hạ tầng là những bước đi cần thiết. Đồng thời, cần tăng cường công tác quản lý và giám sát để ngăn chặn tình trạng xây dựng trái phép.

4.1. Hợp Thức Hóa Nhà Phi Chính Thức

Hợp thức hóa các căn nhà phi chính thức sẽ giúp người dân yên tâm hơn về quyền sở hữu. Chính quyền cần xây dựng các quy định rõ ràng để người dân có thể thực hiện việc này một cách hợp pháp.

4.2. Cải Thiện Cơ Sở Hạ Tầng

Cải thiện cơ sở hạ tầng tại các khu vực có nhà phi chính thức là rất quan trọng. Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn tạo điều kiện cho việc phát triển bền vững trong tương lai.

V. Kết Luận Về Tình Trạng Nhà Phi Chính Thức Tại Vĩnh Lộc A

Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự quan tâm và giải quyết từ nhiều phía. Việc hiểu rõ các tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức sẽ giúp các nhà quản lý đưa ra các chính sách phù hợp hơn. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và cộng đồng để giải quyết triệt để vấn đề này.

5.1. Tương Lai Của Nhà Phi Chính Thức

Tương lai của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A phụ thuộc vào các chính sách quản lý và sự hợp tác của người dân. Nếu không có giải pháp hợp lý, tình trạng này sẽ tiếp tục gia tăng.

5.2. Khuyến Nghị Chính Sách

Cần có các khuyến nghị chính sách rõ ràng để giải quyết tình trạng nhà phi chính thức. Các chính sách này nên tập trung vào việc hợp thức hóa, cải thiện cơ sở hạ tầng và tăng cường quản lý.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Nhà phi chính thức đang trở thành vấn đề nổi bật tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM). Quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị đã làm gia tăng nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh. Theo Ngân hàng Thế giới (NHTG, 2015), số hộ gia đình thành thị ở TP. HCM tăng trung bình 64.000 hộ mỗi năm, tương đương 17%. Tuy nhiên, giá nhà chính thức đã vượt xa khả năng chi trả của người nghèo, với mức giá nhà tăng gấp 100 lần trong 20 năm, gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu người (CBRE). Điều này dẫn đến sự bùng nổ các hoạt động xây dựng nhà phi chính thức, đặc biệt tại xã Vĩnh Lộc A, nơi chiếm 45% số vụ vi phạm xây dựng trái phép của huyện Bình Chánh và 27% của TP. HCM.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc phân tích các tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức của người dân tại xã Vĩnh Lộc A, tìm hiểu nguyên nhân tồn tại phổ biến của nhà phi chính thức và đề xuất giải pháp phù hợp. Nghiên cứu có phạm vi khảo sát tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP. HCM, trong giai đoạn từ năm 2013 đến 2016. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho các chính sách quản lý nhà ở phi chính thức, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời giảm thiểu các tổn thất xã hội do xây dựng trái phép gây ra.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn sử dụng các lý thuyết và mô hình sau:

• Định nghĩa nhà phi chính thức theo OECD và UN-HABITAT: Nhà phi chính thức là nhà xây dựng trên đất chưa có cơ sở pháp lý hoặc không phù hợp quy hoạch, thiếu các điều kiện về sở hữu an toàn, diện tích, tiếp cận nước sạch và vệ sinh.

• Tiêu chí ưu tiên lựa chọn nhà ở của người nghèo (Un-Habitat, 2005; NHTG, 2015): Khả năng chi trả, khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ, an ninh, và sự phù hợp để sinh sống. Người nghèo ưu tiên vị trí gần nơi làm việc, không gian làm việc tại nhà, hệ thống hỗ trợ cộng đồng và chi phí hợp lý.

• Lý thuyết trò chơi (Pyndyck và Rubinfeld, 2014): Phân tích chiến lược tương tác giữa người dân xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý nhà nước, trong đó lựa chọn nhận hối lộ hay xử lý nghiêm là các chiến lược của cán bộ, còn xây dựng hay không xây là các chiến lược của người dân.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính kết hợp phân tích tình huống thực tế tại xã Vĩnh Lộc A. Nguồn dữ liệu bao gồm:

• Dữ liệu thứ cấp: Số liệu thống kê của UBND xã Vĩnh Lộc A, báo cáo của UBND huyện Bình Chánh, các văn bản pháp luật liên quan, báo cáo của Ngân hàng Thế giới và các tổ chức quốc tế.

• Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát 120 hộ dân sống trong nhà phi chính thức, phỏng vấn sâu 12 hộ dân, 5 chủ thầu xây dựng, 6 cò đất và 2 cán bộ quản lý xây dựng tại xã Vĩnh Lộc A. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện, khảo sát và phỏng vấn được thực hiện trong tháng 3 năm 2016.

Phân tích dữ liệu dựa trên các tiêu chí lựa chọn nhà ở, đánh giá chi phí - lợi ích, và mô hình trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý. Thời gian nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ năm 2013 đến 2016, giai đoạn có nhiều biến động trong quản lý xây dựng nhà phi chính thức tại địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Nhà phi chính thức đáp ứng tốt tiêu chí khả năng chi trả: Chi phí xây dựng nhà phi chính thức tại Vĩnh Lộc A dao động khoảng 8-9,5 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn nhiều so với nhà chính thức (12-14 triệu đồng/m2 sàn). Hơn 70% hộ dân sống trong nhà phi chính thức thuộc nhóm thu nhập thấp nhất, không đủ khả năng vay ngân hàng hoặc đặt cọc mua nhà chính thức. Nguồn tài chính chủ yếu là tiết kiệm cá nhân và vay mượn gia đình, bạn bè.

2. Khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ thuận lợi: 56% người dân làm việc trong phạm vi dưới 5 km từ nơi ở, với hệ thống giao thông nội bộ được cải thiện, giúp giảm chi phí và thời gian di chuyển. Người dân ưu tiên vị trí gần các khu công nghiệp và cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ để tăng cơ hội kiếm sống.

3. Mức độ an ninh và sự phù hợp để sinh sống được đánh giá cao: Điểm hài lòng về an ninh đạt 3,97/5, với ít xảy ra các tệ nạn nghiêm trọng. Người dân được công nhận về mặt xã hội, tham gia các hoạt động cộng đồng và được hưởng các dịch vụ công như giáo dục, y tế. Mức độ hài lòng tổng thể về điều kiện sống đạt 3,65/5.

4. Ma trận trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý: Cán bộ quản lý có động cơ nhận hối lộ (lợi ích khoảng 70 triệu đồng/căn) và người dân có lợi ích lớn khi xây nhà phi chính thức (khoảng 237,5 triệu đồng/căn). Điểm cân bằng chiến lược là cán bộ nhận hối lộ và người dân xây dựng nhà phi chính thức, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép tràn lan.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính khiến người dân lựa chọn nhà phi chính thức là do nhà này phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế của họ, đặc biệt là người thu nhập thấp. Nhà phi chính thức còn đáp ứng tốt các tiêu chí về vị trí, không gian làm việc tại nhà và hệ thống hỗ trợ cộng đồng, điều mà nhà chính thức hoặc nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ.

Tình trạng phổ biến của nhà phi chính thức được củng cố bởi cơ chế quản lý còn nhiều lỗ hổng, tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ giữa cán bộ quản lý và người dân. Việc giảm lực lượng quản lý sau năm 2013 đã làm gia tăng số vụ vi phạm xây dựng trái phép. Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trước đây về nhà phi chính thức tại các đô thị đang phát triển và các mô hình quản lý yếu kém.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân bố thu nhập hộ gia đình, biểu đồ chi phí xây dựng nhà phi chính thức so với nhà chính thức, bảng ma trận trò chơi chiến lược và biểu đồ mức độ hài lòng của người dân về các tiêu chí lựa chọn nhà ở.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hợp thức hóa sở hữu và nâng cấp tại chỗ: Nhà nước cần xây dựng quy hoạch dài hạn cho xã Vĩnh Lộc A, hợp thức hóa các căn nhà phi chính thức hiện có bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Giải pháp này giúp người dân an tâm đầu tư nâng cấp nhà ở, đồng thời giảm thiểu tổn thất xã hội do cưỡng chế tháo dỡ.

2. Xây dựng cơ chế thu phí xây dựng chính thức tương đương chi phí "bôi trơn" hiện nay: Áp dụng mức phí hợp lý cho các căn nhà xây mới trong khu vực hợp thức hóa, nhằm minh bạch hóa các khoản chi phí và hạn chế tham nhũng.

3. Phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ: Nhà nước phối hợp với người dân để cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng như đường giao thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác thải theo hình thức hợp tác góp vốn đối ứng, đảm bảo môi trường sống và điều kiện sinh hoạt tốt hơn.

4. Quản lý đất đai theo quy hoạch sử dụng đất có thời hạn: Đối với các khu vực quy hoạch công trình công cộng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn, quy định rõ mức giá đền bù để đảm bảo quyền lợi người dân khi nhà nước thu hồi đất phục vụ phát triển đô thị.

5. Tăng cường giám sát và nâng cao năng lực quản lý: Củng cố bộ máy quản lý xây dựng tại địa phương, tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, đồng thời xây dựng cơ chế minh bạch, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý nhà ở phi chính thức.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà hoạch định chính sách công: Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng các chính sách quản lý nhà ở phi chính thức, phát triển nhà ở thu nhập thấp và quy hoạch đô thị bền vững.

2. Cơ quan quản lý nhà nước địa phương: Giúp hiểu rõ nguyên nhân và cơ chế tồn tại của nhà phi chính thức, từ đó áp dụng các giải pháp quản lý hiệu quả, phù hợp với thực tiễn địa phương.

3. Các tổ chức phi chính phủ và tổ chức quốc tế về phát triển đô thị: Cung cấp thông tin thực tiễn và phân tích sâu sắc về nhà phi chính thức, hỗ trợ xây dựng các chương trình nâng cấp, hợp thức hóa nhà ở cho người nghèo.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành chính sách công, quản lý đô thị, phát triển bền vững: Tài liệu tham khảo quý giá về phương pháp nghiên cứu, lý thuyết và thực tiễn quản lý nhà ở phi chính thức tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà phi chính thức là gì và tại sao nó phổ biến ở TP. HCM?
   Nhà phi chính thức là nhà xây dựng trên đất chưa có giấy tờ hợp pháp hoặc không phù hợp quy hoạch. Ở TP. HCM, đặc biệt tại vùng ven như xã Vĩnh Lộc A, nhà phi chính thức phổ biến do giá nhà chính thức vượt quá khả năng chi trả của người nghèo và cơ chế quản lý còn nhiều lỗ hổng.

2. Người dân chọn nhà phi chính thức vì những tiêu chí nào?
   Người dân ưu tiên khả năng chi trả, vị trí gần nơi làm việc, an ninh và khả năng sửa chữa, mở rộng nhà. Nhà phi chính thức đáp ứng tốt các tiêu chí này hơn nhà chính thức hoặc nhà ở xã hội.

3. Cơ chế quản lý nhà phi chính thức hiện nay có những điểm yếu gì?
   Cơ chế quản lý còn nhiều khe hở, lực lượng quản lý mỏng, tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ giữa cán bộ quản lý và người dân, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép tràn lan.

4. Giải pháp nào được đề xuất để giải quyết vấn đề nhà phi chính thức?
   Giải pháp hợp thức hóa sở hữu và nâng cấp tại chỗ được đánh giá là phù hợp nhất, kết hợp với xây dựng quy hoạch dài hạn, thu phí xây dựng minh bạch, nâng cấp hạ tầng và quản lý chặt chẽ.

5. Nhà phi chính thức có ảnh hưởng như thế nào đến phát triển đô thị bền vững?
   Nhà phi chính thức giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần ổn định xã hội. Tuy nhiên, nếu không quản lý tốt sẽ gây ra các vấn đề về quy hoạch, môi trường và an ninh trật tự, ảnh hưởng đến phát triển đô thị bền vững.

Kết luận

• Nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt các tiêu chí lựa chọn nhà ở của người thu nhập thấp, đặc biệt về khả năng chi trả và vị trí gần nơi làm việc.
• Cơ chế quản lý hiện tại còn nhiều lỗ hổng, tạo điều kiện cho tham nhũng, hối lộ, dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép phổ biến.
• Ma trận trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý cho thấy điểm cân bằng là xây dựng nhà phi chính thức và nhận hối lộ, giải thích sự tồn tại phổ biến của nhà phi chính thức.
• Giải pháp hợp thức hóa sở hữu và nâng cấp tại chỗ được đánh giá là phù hợp nhất, mang lại lợi ích cho người dân và xã hội, đồng thời giảm thiểu tổn thất do cưỡng chế tháo dỡ.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng quy hoạch dài hạn, hoàn thiện cơ chế thu phí xây dựng, nâng cấp hạ tầng và tăng cường quản lý minh bạch, nhằm hướng tới phát triển đô thị bền vững và công bằng.

Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng chính sách nhà ở phù hợp, bền vững cho cộng đồng người thu nhập thấp tại TP. HCM!

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT - PHAN NGỌC YẾN XUÂN PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC: TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP. HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT - PHAN NGỌC YẾN XUÂN PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC: TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP. HCM Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HUỲNH THẾ DU TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi tiến hành khảo sát, tham khảo tài liệu và trình bày. Các trích dẫn, số liệu sử dụng trong luận văn đều được trích nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này thể hiện quan điểm cá nhân của tôi, không nhất thiết là quan điểm của Trường đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 04 năm 2016 Tác giả Phan Ngọc Yến Xuân LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn này tôi đã nhận được sự giúp đỡ và hỗ trợ chân thành và nhiệt tình từ các thầy cô, bạn bè và gia đình. Trước hết tôi xin gởi lời cám ơn chân thành đến các thầy cô và các nhân viên trong Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – những người đã trang bị cho tôi nền tảng kiến thức vững vàng cũng như hỗ trợ cho tôi rất nhiều về mặt kỹ thuật, phương tiện, tài liệu để tôi thực hiện đề tài. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với TS. Huỳnh Thế Du đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Bên cạnh đó tôi xin gởi lời cám ơn đến các anh chị em lớp cao học Chính sách công MPP6, MPP7 đã hỗ trợ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn. Cuối cùng tôi xin cám ơn gia đình tôi đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi đầu tư thực hiện đề tài này, cám ơn chồng tôi – anh Nguyễn Quang Hòa đã hỗ trợ tôi rất nhiều trong quá trình đi thực địa, tiến hành khảo sát và phỏng vấn sâu cũng như chia sẻ với tôi rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn, động viên tôi những lúc tôi nản lòng. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 08 năm 2016 Tác giả Phan Ngọc Yến Xuân LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] iii TÓM TẮT Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. HCM cũng không tránh khỏi tình trạng tương tự, giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo do đó đã bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát khắp nơi. Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt và cưỡng chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng. Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt bốn tiêu chí ưu tiên chọn nhà của NHTG (2015): khả năng chi trả, khả năng tiếp cận, an ninh và sự phù hợp để sống, đặc biệt đáp ứng tốt những tiêu chí ưu tiên riêng trong chọn nhà của người nghèo mà nhà chính thức không thể đáp ứng, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức. Thêm vào đó, trong trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý, lựa chọn xây nhà trái phép của người dân và nhận hối lộ của cán bộ quản lý là điểm cân bằng của trò chơi, là lựa chọn chiến lược tốt nhất cho cả 2 bên. Những kẻ hỡ, những yếu kém trong hệ thống quản lý, tình trạng tham nhũng, hối lộ đã tạo điều kiện cho nhà phi chính thức tồn tại và phát triển phổ biến như hiện nay. Như vậy, nhu cầu của người dân đối với nhà phi chính thức vì nó phù hợp với họ và khả năng có thể xây dựng nhà phi chính thức vì tình trạng tham nhũng là hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở xã Vĩnh Lộc A. Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở, hạn chế nhiều nhất tổn thất vô ích cho xã hội. Nhà nước sẽ xây dựng các quy hoạch dài hạn cụ thể và hợp thức hóa các hoạt động phi chính thức hiện nay. Đối với khu vực được quy hoạch là khu dân cư, nhà nước cho hợp thức hóa giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối với những căn nhà xây mới bằng với mức phí phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa nhà nước và nhân dân, nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế và thi công. Đối với khu vực quy hoạch các công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN . iii MỤC LỤC .iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .vi DANH MỤC BẢNG BIỂU . vii DANH MỤC HÌNH VẼ . viii DANH MỤC PHỤ LỤC .ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .Bối cảnh nghiên cứu .Mục tiêu nghiên cứu .Câu hỏi nghiên cứu .Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .Phương pháp nghiên cứu .Kết cấu đề tài .4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT .Định nghĩa liên quan .Khung phân tích . Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân . Lý thuyết trò chơi.Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam .Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức .Những công trình nghiên cứu liên quan .12 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH . Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A . Đặc điểm của người dân sống ở khu nhà phi chính thức . Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu chí lựa chọn nhà ở . Tiêu chí 1: Khả năng chi trả.20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận . Tiêu chí 3: Mức độ an ninh . Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống .27 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH . Cách thức xây dựng và quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A . Ma trận trò chơi giữa người xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý .35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nội dụng viết tắt 1 ACHR Liên minh Quyền nhà ở Châu Á 2 ASAG Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad 3 CBRE CB Richard Ellis – Tên một công ty bất động sản 4 COHRE Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất 5 CSHT Cơ sở hạ tầng 6 GCNQSDĐTS Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 7 KCN Khu công nghiệp 8 KT-XH Kinh tế - Xã hội 9 NHTG Ngân hàng Thế giới 10 OECD Organization for Economic Co-operation and Development - Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế 11 TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh 12 TB Trung bình 13 UBND Ủy ban nhân dân 14 UNESCAP Economic and Social Commission for Asia and the Pacific - Ủy ban Kinh tế Xã hội châu Á Thái Bình Dương Liên Hiệp Quốc 15 UN-HABITAT Tổ chức Hỗ trợ Gia cư LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà nước .1: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức .2: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 .3: Thời gian di chuyển trung bình của người dân .4: Cảm nhận cuộc sống của người dân .29 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A .1: Những căn nhà bị cưỡng chế ở xã Vĩnh Lộc A .2: Hình ảnh một căn nhà phi chính thức năm 2014 và 2016 .3: Diện tích nhà phi chính thức .4: Thời gian sinh sống và phương thức tiếp cận nhà phi chính thức của người dân .5: Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .6: Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay .7: Mức độ quan trọng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .8: Thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A.9: Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .10: Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A.11: Mức độ hài lòng của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A.1: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh trước 5/2013 .2: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh sau 5/2013 .34 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.