Khoá luận tốt nghiệp đại học phân tích kết quả dự án chung cư tecco camelia complex tại khu dân cư số 10 phường thịnh đán thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

Phân tích kết quả dự án chung cư Teco Camelia Complex tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong khoá luận tốt nghiệp đại học.

• Tác giả: Lý Thị Tâm
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Phân tích kết quả dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• DANH MỤC VIẾT TẮT
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Khái quát về bất động sản
• 2.2. Phân loại bất động sản
• 2.3. Thuộc tính bất động sản
• 2.4. Đặc trưng cơ bản của bất động sản
• 2.5. Loại hình các sản phẩm bất động sản
• 2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 2.7. Khái quát về thị trường bất động sản
• 2.8. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 2.9. Khái quát về Tập đoàn Tecco
• 2.9.1. Sơ lược về Tập đoàn Tecco
• 2.9.2. Các ngành nghề hoạt động
• 2.9.3. Đơn vị trực thuộc Tập đoàn Tecco
• 2.9.4. Cơ cấu tổ chức Tập đoàn Tecco
• 2.9.5. Các dự án đã và đang triển khai
• 2.9.6. Tổng Công ty Tecco Hà Nội
• 2.9.7. Cơ cấu tổ chức Tecco Hà Nội
• 2.9.8. Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu
• 3.3. Các nội dung nghiên cứu của đề tài
• 3.4. Phương pháp nghiên cứu
• 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
• 3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.2. Giới thiệu Dự án Tecco Camelia Complex
• 4.2.1. Ý nghĩa tên gọi Tecco Camelia Complex
• 4.2.2. Logo Dự án Tecco Camelia Complex
• 4.2.3. Thông tin tổng quan Dự án Tecco Camelia Complex
• 4.3. Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex
• 4.3.1. Vị trí dự án
• 4.3.2. Mặt bằng tiện ích
• 4.3.3. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ chung cư Dự án Tecco Camelia Complex
• 4.3.4. Danh mục bàn giao
• 4.3.5. Sản phẩm dự án
• 4.3.6. Thống kê sản phẩm dự án
• 4.4. Phân tích thị trường
• 4.4.1. Khảo sát các dự án lân cận
• 4.4.2. Định vị khách hàng mục tiêu
• 4.4.3. Định vị sản phẩm dự án
• 4.4.4. Kế hoạch ra hàng và truyền thông
• 4.5. Đánh giá kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex
• 4.5.1. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư
• 4.5.2. Tình hình biến động
• 4.5.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn
• 4.6. Một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán
• 4.6.1. Một số đề xuất
• 4.6.2. Một số giải pháp
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Phân tích kết quả dự án chung cư Tecco Camelia Complex

Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex tại Thái Nguyên là trọng tâm của khóa luận tốt nghiệp này. Dự án được triển khai tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, một khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở cao. Kết quả đầu tư của dự án được đánh giá thông qua các chỉ số về doanh thu, tỷ lệ bán hàng, và mức độ hài lòng của cư dân. Đánh giá dự án cho thấy, Tecco Camelia Complex đã đáp ứng được kỳ vọng về chất lượng và tiện ích, góp phần giải quyết bài toán nhà ở tại Thái Nguyên.

1.1. Vị trí dự án

Vị trí dự án nằm tại phường Thịnh Đán, một khu vực trung tâm của Thành phố Thái Nguyên. Đây là vị trí chiến lược, thuận tiện cho việc di chuyển và kết nối với các khu vực lân cận. Quy hoạch đô thị tại đây được thiết kế bài bản, tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của dự án. Thị trường bất động sản tại Thái Nguyên cũng được hưởng lợi từ sự xuất hiện của Tecco Camelia Complex, góp phần nâng cao giá trị đất đai và thu hút đầu tư.

1.2. Mặt bằng tiện ích

Mặt bằng tiện ích của Tecco Camelia Complex được thiết kế hiện đại, bao gồm các khu vực sinh hoạt chung, khu vui chơi trẻ em, và hồ bơi. Các tiện ích này không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của cư dân mà còn tạo nên một môi trường sống chất lượng cao. Phát triển đô thị tại Thái Nguyên được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ những dự án như Tecco Camelia Complex, góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống và thu hút dân cư.

II. Đánh giá kết quả sử dụng nhà ở chung cư

Đánh giá kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Tecco Camelia Complex cho thấy, dự án đã đáp ứng được kỳ vọng của cư dân về chất lượng sống. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư được phân tích dựa trên các yếu tố như mức độ hài lòng, tình hình biến động giá cả, và các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng. Kết quả kinh doanh của dự án cũng được đánh giá tích cực, với tỷ lệ bán hàng cao và doanh thu ổn định.

2.1. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư

Hiện trạng sử dụng nhà chung cư tại Tecco Camelia Complex được đánh giá thông qua khảo sát ý kiến của cư dân. Kết quả cho thấy, đa số cư dân hài lòng với chất lượng nhà ở và các tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, một số vấn đề nhỏ như quản lý vận hành và bảo trì cần được cải thiện để nâng cao trải nghiệm sống. Quản lý dự án cần chú trọng hơn đến việc duy trì và nâng cấp các tiện ích để đảm bảo sự hài lòng lâu dài của cư dân.

2.2. Tình hình biến động giá cả

Tình hình biến động giá cả tại Tecco Camelia Complex được theo dõi sát sao trong suốt quá trình triển khai dự án. Giá bán căn hộ có xu hướng tăng nhẹ theo thời gian, phản ánh sự tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản tại Thái Nguyên. Đầu tư bất động sản vào dự án này được đánh giá là an toàn và có tiềm năng sinh lời cao, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

III. Đề xuất và giải pháp nâng cao hiệu quả dự án

Đề xuất và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Tecco Camelia Complex được đưa ra dựa trên kết quả phân tích và đánh giá. Các giải pháp tập trung vào việc cải thiện chất lượng quản lý, nâng cấp tiện ích, và tối ưu hóa chi phí vận hành. Tài chính dự án cũng được xem xét để đảm bảo tính bền vững và khả năng sinh lời trong dài hạn.

3.1. Cải thiện chất lượng quản lý

Cải thiện chất lượng quản lý là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư. Quản lý dự án cần áp dụng các công nghệ hiện đại để theo dõi và vận hành hệ thống tiện ích một cách hiệu quả. Đồng thời, việc đào tạo nhân viên quản lý cũng cần được chú trọng để đảm bảo chất lượng dịch vụ tốt nhất cho cư dân.

3.2. Nâng cấp tiện ích và hạ tầng

Nâng cấp tiện ích và hạ tầng là giải pháp quan trọng để duy trì sự hài lòng của cư dân. Tecco Camelia Complex cần đầu tư thêm vào các tiện ích mới như phòng gym, khu vui chơi trẻ em, và khu vực sinh hoạt cộng đồng. Đồng thời, việc bảo trì và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật cũng cần được thực hiện định kỳ để đảm bảo an toàn và tiện nghi cho cư dân.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng, kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và nhu cầu bức thiết về nhà ở tại các khu vực đô thị. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và giáo dục của tỉnh Thái Nguyên, nơi quỹ đất ở đô thị ngày càng khan hiếm trong khi mật độ dân cư tập trung ngày một cao. Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu phục vụ đời sống dân sinh mà còn tác động trực tiếp đến mỹ quan đô thị, trật tự xã hội và môi trường sinh thái.

Phường Thịnh Đán được thành lập năm 2004 với tổng diện tích tự nhiên là 616,18 ha (chiếm 3,48% diện tích toàn thành phố), sở hữu vị trí giao thương quan trọng nhưng đang chịu áp lực lớn về hạ tầng và nhà ở. Mật độ dân số của phường đạt 1.277 người/km², tập trung chủ yếu dọc theo các trục giao thông huyết mạch. Lượng lao động nông thôn và người nhập cư từ các địa phương lân cận đổ về tìm kiếm việc làm, học tập tại các trường đại học, cao đẳng và cơ sở y tế trên địa bàn ngày càng đông. Thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở cao tầng, đặc biệt là các khu chung cư có quy mô đồng bộ tại địa phương còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Trong bối cảnh đó, Dự án chung cư Tecco Camelia Complex được triển khai xây dựng tại Khu dân cư số 10 nhằm giải quyết bài toán quỹ nhà ở và nâng cao chất lượng không gian sống đô thị.

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lý Thị Tâm xác định các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

1. Giới thiệu và phân tích kết quả triển khai Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên.
2. Đánh giá kết quả và thực trạng sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex trong mối liên hệ với điều kiện phát triển đô thị địa phương.
3. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, kinh doanh và sử dụng nhà ở chung cư tại dự án, góp phần ổn định đời sống dân cư trên địa bàn phường Thịnh Đán.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn như sau:

• Đối tượng nghiên cứu: Dự án chung cư Tecco Camelia Complex do Tập đoàn Tecco làm chủ đầu tư.
• Phạm vi không gian: Địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (tập trung tại Khu dân cư số 10 và khảo sát đối sánh với dự án Tecco Tower Phủ Liễn tại phường Hoàng Văn Thụ cùng các dự án lân cận trên địa bàn thành phố).
• Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện trong đợt thực tập tốt nghiệp kéo dài 4 tháng, từ ngày 01/06/2018 đến ngày 30/09/2018; số liệu tổng hợp và khóa luận hoàn thành năm 2019.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật và giáo trình chuyên ngành quản lý đất đai, kinh tế bất động sản:

• Khung pháp lý và khái niệm: Sử dụng định nghĩa bất động sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Từ điển thuật ngữ tài chính (2010), xác định bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định. Phân loại bất động sản theo hai hệ thống: hệ thống 3 nhóm (Bất động sản có đầu tư xây dựng; Bất động sản không đầu tư xây dựng; Bất động sản đặc biệt) và hệ thống 4 loại theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
• Thuộc tính và đặc trưng bất động sản: Hệ thống hóa 4 thuộc tính cơ bản gồm tính bất động, tính không thống nhất, tính khan hiếm (diện tích đất tự nhiên cả nước là 329.314,5 km², mật độ dân số 252 người/km²) và tính bền vững. Phân tích 5 đặc trưng hàng hóa bất động sản gồm: khả năng co giãn của cung kém; thời gian và chi phí giao dịch lớn; tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau; khả năng thanh khoản kém linh hoạt; chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
• Các loại hình sản phẩm: Khái quát đặc điểm các dòng sản phẩm bất động sản gồm biệt thự (đơn lập, song lập, biệt thự vườn), nhà liền kề/shophouse, căn hộ chung cư, căn hộ khách sạn (Condotel) và căn hộ văn phòng (Officetel diện tích 25 - 60 m², thời hạn 50 năm).
• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị: Phân tích nhóm yếu tố tự nhiên (vị trí tương đối/tuyệt đối, kích thước lô đất tối ưu từ 4 - 5m mặt tiền và 10 - 15m chiều sâu, địa hình, kiến trúc, môi trường), yếu tố kinh tế, thị trường, pháp lý, kinh tế vĩ mô và yếu tố xã hội.
• Hồ sơ năng lực doanh nghiệp: Tổng quan về Tập đoàn Tecco (thành lập ngày 17/12/2001 theo GPKD số 0302485061, trụ sở tại 65 Linh Đông, quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Thế Mạnh làm đại diện pháp lý), Tổng Công ty Tecco Hà Nội (thành lập ngày 09/04/2009, trụ sở tại Thôn Lưu Phái, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội do ông Nguyễn Văn Lợi làm đại diện pháp lý) và Sàn giao dịch BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên.

Phương pháp nghiên cứu được triển khai thực tế gồm hai nhóm chính:

• Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu thống kê về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại UBND phường Thịnh Đán; số liệu quy hoạch, hồ sơ pháp lý, hồ sơ thiết kế và kinh doanh từ Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên; kế thừa số liệu từ các luận văn, luận án chuyên ngành và tài liệu quản lý đất đai.
• Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh và phân tích: Xử lý chuỗi số liệu thứ cấp, phân tích cơ cấu căn hộ, so sánh các chỉ tiêu quy hoạch và giá bán của dự án Tecco Camelia Complex với các dự án cạnh tranh trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (TBCO Riverside, Green Pearl Thái Nguyên) nhằm đánh giá tính khả thi và hiệu quả khai thác dự án.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại thành phố Thái Nguyên và nhu cầu giải quyết chỗ ở tập trung tại phường Thịnh Đán. Xác định 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, chỉ rõ đối tượng, phạm vi không gian tại phường Thịnh Đán và phạm vi thời gian thực tập 4 tháng (từ tháng 6/2018 đến tháng 9/2018). Đóng góp của phần mở đầu là xác lập cơ sở thực tiễn để đánh giá dự án chung cư thương mại quy mô lớn đầu tiên tại khu dân cư số 10.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này cung cấp hệ thống lý luận học thuật về thị trường bất động sản và cơ cấu tổ chức của chủ đầu tư:

• Phân tích bản chất kinh tế - pháp lý của bất động sản, các thuộc tính và đặc trưng vận hành của thị trường bất động sản (thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng trễ hơn cầu, chịu sự điều tiết lớn của pháp luật).
• Khái quát các loại hình bất động sản hiện hành và các nhân tố định giá tài sản nhà đất.
• Trình bày chi tiết lịch sử hình thành, cơ cấu bộ máy và mạng lưới dự án của Tập đoàn Tecco trên cả nước: Tecco Town Bình Tân (TP.HCM, 50.477,8 m², 9 tòa cao 21 tầng, 1.600 căn hộ, mật độ xây dựng 30,2%), Tecco Complex Đầm Sen (Tân Phú, TP.HCM, 2 tòa cao 22 tầng, 600 căn hộ diện tích 64,64 - 98,4 m²), Khu đô thị sinh thái Vinh Tân (TP. Vinh, 77,18 ha, 327 biệt thự ven hồ, 866 nhà vườn, 286 liền kề, 7 tòa chung cư 27 tầng), Tecco Towers Thanh Hóa (7.288 m², 3 tòa 21 tầng, 570 căn, mật độ 37%), Tecco Skyville Tower Thanh Trì (Hà Nội, 2 tòa 30 tầng, 700 căn, 3 tầng hầm), Tecco Tower Phủ Liễn (Thái Nguyên, 2 tòa 21 tầng, 370 căn, 1 tầng hầm, 1 tầng lửng, 2 tầng TTTM), dự án cao ốc Wonder Town Quận 2 (6.412 m², vốn đầu tư 200 tỷ đồng) và Khu du lịch quốc tế Hòn Dấu - Hải Phòng (150 ha).
• Giới thiệu chức năng kinh doanh, dịch vụ môi giới, tư vấn phát triển và tiếp thị độc quyền của Sàn giao dịch Bất động sản Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương quy định cụ thể ranh giới nghiên cứu tại dự án Tecco Camelia Complex (Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán) và Tecco Tower Phủ Liễn (phường Hoàng Văn Thụ). Xác định 5 nội dung nghiên cứu trọng tâm từ điều kiện tự nhiên - xã hội, tổng quan dự án, phân tích kết quả dự án, đánh giá hiện trạng sử dụng đến đề xuất giải pháp. Làm rõ hai phương pháp thu thập và xử lý số liệu được áp dụng xuyên suốt khóa luận.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là nội dung thực nghiệm và phân tích chính của khóa luận, gồm các mảng dữ liệu:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thịnh Đán:

• Điều kiện tự nhiên: Diện tích tự nhiên 616,18 ha. Địa giới: phía Đông giáp phường Tân Lập, phía Tây giáp xã Quyết Thắng, phía Nam giáp xã Thịnh Đức, phía Bắc giáp phường Tân Thịnh và xã Quyết Thắng. Địa hình đồi bát úp dốc thoải thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây Nam. Khí hậu nhiệt đới gió mùa: nhiệt độ trung bình năm 22 – 23°C (cao nhất 27,7°C, thấp nhất 16°C), lượng mưa trung bình 1.764 mm (tập trung 85% vào mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 9), độ ẩm không khí trung bình 82% (tháng 7 - 8 đạt 86 - 87%, tháng 3 đạt 70%). Thủy văn gồm hệ thống sông Cầu, kênh Hồ Núi Cốc, hồ Đầm Rốn, hồ Sen. Đất lâm nghiệp chiếm 69,70% diện tích (chủ yếu là rừng sản xuất trồng keo, bạch đàn, phi lao); nước ngầm phân bố ở độ sâu 150 – 300m. Đất giao thông chiếm 10,03% diện tích tự nhiên với các tuyến huyết mạch Tỉnh lộ 260, Tỉnh lộ 263 và đường tránh thành phố Thái Nguyên.
• Điều kiện kinh tế - xã hội: Dân số năm 2009 đạt 14.234 người (5.740 nam, 8.494 nữ). Lực lượng lao động trên 6.700 người. Toàn phường có 84 hộ nghèo trên tổng số 2.075 hộ (tỷ lệ 4,04%). Cơ cấu kinh tế chuyển dịch giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn một số hạn chế: hệ thống cấp nước sạch chưa phủ kín đồng bộ, nước thải sinh hoạt chưa qua xử lý triệt để còn xả ra sông hồ tự nhiên.

2. Thông tin kỹ thuật và kết quả phân tích Dự án Tecco Camelia Complex:

• Ý nghĩa và biểu tượng: Lấy cảm hứng từ đóa hoa trà Thái Nguyên với khẩu hiệu "Tecco Camelia Complex – Vị thế trung tâm nâng tầm chuẩn sống".
• Chủ thể tham gia: Chủ đầu tư: Tập đoàn Tecco; Đơn vị thiết kế xây dựng: Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Tín Minh; Đơn vị thi công: Tổng Công ty Tecco Hà Nội.
• Quy mô và thông số quy hoạch: Dự án gồm 6 tòa tháp cao 32 tầng, có 3 tầng hầm thông nhau và 3 tầng trung tâm thương mại. Mật độ xây dựng đạt 38,73%. Cung cấp tổng số 2.088 căn hộ với diện tích dao động từ 59,78 m² đến 81,0 m². Khởi công vào Quý IV/2017, tiến độ bàn giao dự kiến vào Quý IV/2019.
• Hệ thống tiện ích nội khu: Quy hoạch thành 4 cụm phân khu:
  • Khu chào đón: Lối vào chung cư, lối lên xuống hầm, sảnh chào đón thương mại, hệ thống camera an ninh, đài phun nước, biển hiệu, hàng rào cây xanh, nhà bảo vệ, rào chắn quẹt thẻ thông minh.
  • Tiện ích cuộc sống cư dân: Vườn café, sân sự kiện ngoài trời, khu tắm nắng, đường dạo khép kín, khu ẩm thực BBQ, khu thể thao ngoài trời, sân tập dưỡng sinh/yoga, khu vui chơi trẻ em, lối đi riêng cho người tàn tật, thư viện cộng đồng, siêu thị mini, hiệu thuốc, ATM ngân hàng tự động 24/7.
  • Không gian thư giãn: Bể bơi vô cực, vườn trung tâm, phòng tập yoga/spa/aerobic, phòng xông hơi, thảm cỏ xanh.
  • Tiện ích dành cho trẻ em và người cao tuổi: Hố cát, cầu trượt, trường mầm non, câu lạc bộ năng khiếu, câu lạc bộ ngoại ngữ, góc chơi cờ và câu lạc bộ người cao tuổi.
• Kết nối hạ tầng ngoại khu: Tọa lạc cạnh đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, cách UBND phường Thịnh Đán 100m, UBND thành phố Thái Nguyên 3km, Bệnh viện Chỉnh hình và Phục hồi chức năng 350m, Bến xe công nhân Samsung 350m, Bệnh viện A 700m, Hoàng Gia Plaza 700m, Bệnh viện Đa khoa 2,4km, Bến xe khách thành phố Thái Nguyên 2,4km, Bệnh viện Y học cổ truyền 2,3km, Trường Đại học Y 2,3km, Đại học Thái Nguyên 2,1km, các trường mầm non, THCS, THPT trong bán kính 1 - 2km.
• Phân tích thị trường và hồ sơ bàn giao: Hệ thống hóa danh mục hồ sơ ký Hợp đồng mua bán, danh mục tiêu chuẩn bàn giao nội thất (sảnh, khách, ăn, bếp, phòng ngủ, phòng làm việc, vệ sinh Master, vệ sinh chung, cửa thông phòng); so sánh định vị sản phẩm và tiến độ thanh toán với các dự án cạnh tranh trên địa bàn.
• Đánh giá hiện trạng và giải pháp: Đánh giá những thuận lợi về vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng bên cạnh những khó khăn trong biến động thị trường và quản lý vận hành; đề xuất các nhóm giải pháp về tiếp thị, chính sách giá, quản lý sử dụng đất và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng hợp những kết quả khảo sát thực tế tại dự án, đánh giá vai trò của dự án đối với việc thay đổi diện mạo đô thị phường Thịnh Đán và kiến nghị các cơ chế hỗ trợ từ chính quyền thành phố, chủ đầu tư nhằm bảo đảm quyền lợi lâu dài cho cư dân.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và cung cấp hệ thống số liệu cụ thể về quy mô dự án cũng như mối liên hệ không gian hạ tầng đô thị:

Thông số quy hoạch / Kỹ thuật	Chỉ tiêu chi tiết
Vị trí triển khai	Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên
Chủ đầu tư	Tập đoàn Tecco
Đơn vị thi công	Tổng Công ty Tecco Hà Nội
Đơn vị thiết kế	Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Tín Minh
Số lượng tòa tháp	06 tòa tháp
Chiều cao tầng	32 tầng nổi, 03 tầng hầm thông nhau, 03 tầng TTTM
Mật độ xây dựng	38,73%
Tổng số lượng sản phẩm	2.088 căn hộ
Cơ cấu diện tích căn hộ	59,78 m² – 81,0 m² (bố trí 2 – 3 phòng ngủ)
Mốc thời gian thực hiện	Khởi công Quý IV/2017 – Bàn giao dự kiến Quý IV/2019

Khóa luận lượng hóa mạng lưới liên kết vùng từ vị trí dự án Tecco Camelia Complex tới các công trình hạ tầng trọng điểm:

Công trình / Địa điểm liên kết	Khoảng cách từ dự án
UBND phường Thịnh Đán	100 m
Bệnh viện Chỉnh hình và Phục hồi chức năng	350 m
Bến xe công nhân Samsung	350 m
Bệnh viện A Thái Nguyên	700 m
Hoàng Gia Plaza	700 m
Đại học Thái Nguyên	2,1 km
Bệnh viện Y học cổ truyền	2,3 km
Trường Đại học Y Dược Thái Nguyên	2,3 km
Bến xe khách thành phố Thái Nguyên	2,4 km
Bệnh viện Đa khoa tỉnh Thái Nguyên	2,4 km
UBND thành phố Thái Nguyên	3,0 km
Trường mầm non, THCS, THPT khu vực	1,0 – 2,0 km

Các đóng góp và giải pháp do tác giả đề xuất bao gồm:

• Giải pháp kinh doanh và hỗ trợ tài chính: Hoàn thiện phương án giãn tiến độ đóng tiền theo từng giai đoạn xây dựng; tăng cường liên kết với các ngân hàng thương mại để hỗ trợ khách hàng tiếp cận gói vay mua nhà; minh bạch hóa danh mục hồ sơ ký HĐMB và quy chuẩn bàn giao nội thất.
• Giải pháp quản lý và vận hành kỹ thuật: Thiết lập quy trình vận hành khép kín từ khâu thi công, nghiệm thu bàn giao đến quản lý dịch vụ tòa nhà (hệ thống an ninh thẻ từ, bảo vệ 24/7, ban quản lý vận hành khu thương mại và khu công cộng).
• Đóng góp học thuật và thực tiễn: Khóa luận là công trình nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai đầu tiên phân tích chuyên sâu dữ liệu thực tế của Dự án Tecco Camelia Complex tại thời điểm triển khai xây dựng năm 2018 - 2019, cung cấp tài liệu tham khảo thực chứng về phân tích dự án chung cư thương mại quy mô trên 2.000 căn hộ tại tỉnh Thái Nguyên.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài: Khóa luận được thực hiện trong giai đoạn dự án đang trong quá trình thi công xây dựng (khởi công Quý IV/2017, thời gian thực tập khảo sát từ tháng 6 đến tháng 9/2018), do đó các đánh giá về hiện trạng sử dụng nhà ở, tỷ lệ lấp đầy cư dân thực tế và hiệu quả vận hành dịch vụ sau bàn giao (dự kiến Quý IV/2019) chủ yếu dựa trên số liệu kế hoạch, hợp đồng và hồ sơ thiết kế, chưa có dữ liệu kiểm chứng sau khi toàn bộ 6 tòa tháp đi vào vận hành đầy đủ.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá hiệu quả sử dụng đất, mức độ hài lòng của cư dân sau khi nhận bàn giao nhà, phân tích biến động giá chuyển nhượng thứ cấp và tác động lâu dài của dự án đối với hạ tầng giao thông, môi trường khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lý Thị Tâm mang lại giá trị tham khảo cụ thể cho các nhóm đối tượng sau:

• Sinh viên ngành Quản lý đất đai, Bất động sản và Kinh tế phát triển: Tài liệu hữu ích phục vụ việc học tập phương pháp xây dựng báo cáo phân tích dự án đầu tư nhà ở, quy trình thu thập dữ liệu địa bàn cấp phường và kỹ thuật lập bảng danh mục bàn giao, pháp lý dự án bất động sản.
• Cán bộ quản lý đô thị và nhà đầu tư bất động sản: Cung cấp nguồn số liệu chi tiết về hiện trạng kinh tế - xã hội, địa hình, khí tượng, thủy văn của phường Thịnh Đán năm 2018 - 2019 cùng các thông số quy hoạch kỹ thuật của tổ hợp chung cư quy mô 2.088 căn hộ để tham khảo trong công tác lập đồ án quy hoạch hoặc khảo sát thị trường nhà ở Thái Nguyên.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án Tecco Camelia Complex do những đơn vị nào làm chủ đầu tư, thiết kế và thi công?
Dự án do Công ty Cổ phần Tập đoàn Tecco làm chủ đầu tư; Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tín Minh đảm nhiệm công tác thiết kế xây dựng; Tổng Công ty Tecco Hà Nội là đơn vị trực tiếp thi công công trình.

2. Quy mô xây dựng, số lượng căn hộ và cơ cấu diện tích của Tecco Camelia Complex được quy hoạch như thế nào?
Dự án được xây dựng trên khu đất tại KDC số 10 với mật độ xây dựng 38,73%, gồm 6 tòa tháp cao 32 tầng, 3 tầng hầm thông nhau và 3 tầng trung tâm thương mại. Tổng số lượng căn hộ là 2.088 căn, diện tích căn hộ dao động từ 59,78 m² đến 81,0 m².

3. Khóa luận ghi nhận những đặc điểm tự nhiên và dân sinh nổi bật nào tại địa bàn phường Thịnh Đán?
Phường Thịnh Đán có diện tích 616,18 ha, địa hình đồi bát úp dốc thoải thấp dần Đông Bắc – Tây Nam, đất giao thông chiếm 10,03%, đất lâm nghiệp chiếm 69,70% (chủ yếu là rừng sản xuất trồng keo, bạch đàn, phi lao). Dân số theo điều tra năm 2009 là 14.234 người, lực lượng lao động trên 6.700 người và tỷ lệ hộ nghèo là 4,04% (84 hộ nghèo/2.075 hộ).

4. Mốc thời gian thực hiện nghiên cứu và tiến độ dự án được xác định trong văn bản ra sao?
Tác giả thực hiện đợt thực tập nghiên cứu trong 4 tháng, từ ngày 01/06/2018 đến ngày 30/09/2018; khóa luận hoàn thành năm 2019. Về phía dự án, công trình được khởi công vào Quý IV/2017 và có thời gian bàn giao dự kiến vào Quý IV/2019.

5. Hệ thống tiện ích nội khu của dự án được phân chia thành các nhóm phân khu nào?
Tiện ích nội khu được chia thành 4 phân khu chính: Khu chào đón (sảnh, đài phun nước, an ninh quẹt thẻ); Tiện ích cuộc sống cư dân (vườn café, sân sự kiện, BBQ, thể thao, yoga, thư viện, siêu thị, hiệu thuốc, ATM 24/7); Không gian thư giãn (bể bơi vô cực, vườn trung tâm, spa, phòng xông hơi, thảm cỏ); Tiện ích cho trẻ em và người cao tuổi (hố cát, cầu trượt, trường mầm non, CLB năng khiếu/ngoại ngữ, góc chơi cờ, CLB người cao tuổi).

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Lý Thị Tâm đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và cung cấp bức tranh chi tiết về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên. Công trình đã phân tích toàn diện các thông số kỹ thuật, quy mô 6 tòa tháp 32 tầng với 2.088 căn hộ, mặt bằng tiện ích và hồ sơ pháp lý của Dự án chung cư Tecco Camelia Complex do Tập đoàn Tecco đầu tư. Các giải pháp và đề xuất được đưa ra bám sát thực tiễn khảo sát năm 2018 - 2019, đóng góp nguồn tư liệu tham khảo phục vụ công tác quản lý đất đai và phát triển nhà ở cao tầng tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hóa, cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, việc xây dựng các công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn không đủ so với nhu cầu về nhà. Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân là một trong những phương hướng quan trọng để giải quyết bài toán trên.

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị như thành phố Thái Nguyên, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị - kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo. Phường Thịnh Đán là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa xã hội của tỉnh Thái Nguyên, diện tích tự nhiên là 6,16 km2. Với mật độ dân cư là 1.277 người/km2 tập trung cao ở các trục đường lớn, thêm vào đó người dân nông thôn để ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư từ các tỉnh khác cùng tìm về, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.

Trong những năm qua, phường Thịnh Đán đã có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã hội. Do đó mà cuộc sống của người dân ngày càng được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề được quan tâm. Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có không đủ đáp ứng được mong muốn của người dân. Vì vậy, sự ra đời của Khu chung cư Tecco Camelia Complex sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung.

2 Từ thực tế nêu trên em đã nghiên cứu đề tài “Phân tích kết quả Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” để cá nhân em hiểu hơn về cách thức phân tích một dự án, đồng thời giúp hiểu rõ hơn về hiện trạng của nhà chung cư và tình hình biến động của dự án, đề xuất một số giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Giới thiệu và Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex. - Đánh giá được kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex. - Đưa ra một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán.

Ý nghĩa của đề tài - Tạo điều kiện để phát triển bản thân, bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường. Cơ hội tiếp cận môi trường khách hàng tiềm năng, nhiều ngành nghề đồng thời thấy được những thuận lợi và khó khăn của Dự án trên địa bàn. - Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác nghiên cứu của Dự án Tecco Camelia Complex. Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp ta tìm được những phát sinh, những tác động của Dự án đến môi trường tự nhiên và xã hội của địa bàn nghiên cứu.

3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái quát về bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: Bất động sản và Động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về Bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai.

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật Dân sự, 2015). Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ ở pháp luật có ý nghĩa bao gồm một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất (Từ điển thuật ngữ tài chính, 2010).

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các loại tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời được với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Phân loại bất động sản Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau: * Cách 1: Bất động sản có thể phân thành 3 loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng: + Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai). + Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.

4 + Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc,… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: + Đất nông nghiệp. + Đất nuôi trồng thủy sản. + Đất làm muối.

+ Đất chưa sử dụng. - Bất động sản đặc biệt: + Các công trình bảo tồn quốc gia. + Di sản văn hóa phi vật thể. + Nhà thờ họ, đình thờ, miếu mạo.

+ Nghĩa trang,… * Cách 2: Bất động sản gồm 4 loại Đất đai; Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai; Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai (Bộ Luật Dân sự, 2015). Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản. Thuộc tính bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển 5 bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống.

Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không thống nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.

Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa. - Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. 6 - Tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được.

Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.