Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển nhanh chóng của xã hội và đô thị hóa tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là các chung cư cao cấp, ngày càng tăng cao. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, lượng giao dịch nhà ở tại TP.HCM đạt khoảng 1.500 giao dịch mỗi tháng, với phân khúc chung cư cao cấp tăng trưởng mạnh mẽ tới 141% so với quý trước. Tuy nhiên, nhiều dự án chung cư cao cấp tại địa bàn này gặp phải tình trạng trễ tiến độ xây dựng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư và sự hài lòng của khách hàng. Ví dụ điển hình như dự án Linh Tây Tower và căn hộ An Phú 2 đều bị chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu.

Mục tiêu nghiên cứu là nhận dạng và đánh giá các nhân tố chính ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp tại TP.HCM, nhằm cung cấp cơ sở khoa học cho việc quản lý tiến độ và đề xuất các giải pháp cải thiện hiệu quả thi công. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 12/2016 đến tháng 7/2017, tập trung khảo sát các dự án chung cư cao cấp trên địa bàn TP.HCM. Ý nghĩa của nghiên cứu không chỉ nằm ở việc nâng cao hiệu quả quản lý dự án mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cao cấp tại thành phố.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các mô hình lý thuyết về nguyên nhân trễ tiến độ trong xây dựng được phát triển bởi các chuyên gia quốc tế như Daniel W M Chan và Mohan M Kumaraswamy (1996), Hemanta Doloi và cộng sự (2011), Murat Gündüz và cộng sự (2013), cũng như Frank D. Fugar và Adwoa B. Agyakwah-Baah (2010). Các mô hình này phân loại các nhân tố ảnh hưởng thành nhiều nhóm chính như đặc trưng dự án, năng lực chủ đầu tư, năng lực nhà thầu, vật tư, nhân công, thiết bị, hệ thống quản lý, chính sách và môi trường bên ngoài.

Ba khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu gồm:

  • Trễ tiến độ xây dựng: Thời gian thi công thực tế kéo dài hơn so với thời gian dự kiến trong hợp đồng.
  • Chung cư cao cấp: Theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, là loại nhà chung cư có chất lượng sử dụng cao nhất, diện tích căn hộ tối thiểu 70m², có hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ và dịch vụ quản lý hoàn hảo.
  • Chỉ số tầm quan trọng tương đối (RII): Phương pháp thống kê dùng để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố dựa trên phản hồi của người tham gia khảo sát.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính được thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát với 226 người tham gia, bao gồm các cấp quản lý, kỹ sư, giám sát và chủ đầu tư có kinh nghiệm từ 5 năm trở lên, đang công tác tại các nhà thầu và chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp tại TP.HCM. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện nhằm đảm bảo tính thực tiễn và độ tin cậy của dữ liệu.

Quy trình nghiên cứu gồm các bước: xây dựng thang đo dựa trên các biến quan sát từ 9 nhóm nhân tố với 47 biến, khảo sát thử, thu thập dữ liệu chính thức, kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích nhân tố chính (PCA) để rút gọn và xác định các nhân tố chính. Tiếp theo, phân tích tương quan Spearman và hồi quy đa biến được sử dụng để đánh giá mức độ ảnh hưởng và mối quan hệ giữa các nhân tố với sự trễ tiến độ. Thời gian nghiên cứu kéo dài 8 tháng, từ tháng 12/2016 đến tháng 7/2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Nhóm nhân tố đặc trưng dự án có ảnh hưởng lớn đến sự trễ tiến độ, với điểm trung bình đánh giá khoảng 4,2 trên thang 5, chiếm tỷ lệ ảnh hưởng cao nhất trong các nhóm. Các yếu tố như quy mô dự án, độ phức tạp thiết kế và điều kiện công trường được xác định là nguyên nhân chủ yếu.

  2. Năng lực và nguồn vốn chủ đầu tư cũng là nhân tố quan trọng, với 74,3% người tham gia khảo sát có trình độ đại học và 25,7% sau đại học, cho thấy sự am hiểu sâu sắc về tác động của năng lực tài chính và quản lý vốn đến tiến độ dự án.

  3. Hệ thống quản lý dự án và chính sách pháp lý được đánh giá có ảnh hưởng trung bình, với các vấn đề như sự thay đổi chính sách thuế, quy định quản lý đầu tư và đấu thầu gây ra những khó khăn trong việc duy trì tiến độ.

  4. Nhân công và vật tư là những yếu tố có mức độ ảnh hưởng thấp hơn nhưng vẫn đóng vai trò không thể bỏ qua, đặc biệt là tình trạng thiếu lao động có tay nghề và sự chậm trễ trong cung ứng vật liệu xây dựng.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các mô hình quốc tế, đồng thời phản ánh đặc thù của thị trường xây dựng chung cư cao cấp tại TP.HCM. Ví dụ, sự phức tạp của dự án và quy mô lớn làm tăng rủi ro trễ tiến độ, tương tự như nghiên cứu của Daniel W M Chan và Mohan M Kumaraswamy (1996). Năng lực tài chính và quản lý của chủ đầu tư được khẳng định là nhân tố then chốt, phù hợp với kết quả của Hemanta Doloi và cộng sự (2011).

Biểu đồ phân tích nhân tố chính (PCA) và bảng hồi quy đa biến minh họa rõ ràng mức độ ảnh hưởng của từng nhóm nhân tố, giúp các nhà quản lý dự án dễ dàng nhận diện các điểm nghẽn cần ưu tiên xử lý. So với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam, nghiên cứu này tập trung sâu vào phân khúc chung cư cao cấp, cung cấp cái nhìn chuyên biệt và thực tiễn hơn cho thị trường TP.HCM.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường năng lực quản lý dự án: Chủ đầu tư và nhà thầu cần nâng cao kỹ năng lập kế hoạch, kiểm soát tiến độ và phối hợp giữa các bên liên quan nhằm giảm thiểu rủi ro trễ tiến độ. Thời gian thực hiện: 6-12 tháng, chủ thể: các công ty xây dựng và chủ đầu tư.

  2. Ổn định chính sách pháp lý và tài chính: Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước để duy trì sự ổn định trong các quy định về thuế, đầu tư và đấu thầu, giúp các dự án xây dựng không bị gián đoạn do thay đổi chính sách. Thời gian thực hiện: liên tục, chủ thể: cơ quan quản lý nhà nước.

  3. Cải thiện nguồn nhân lực và vật tư: Đào tạo nâng cao tay nghề công nhân, đồng thời xây dựng hệ thống cung ứng vật liệu xây dựng hiệu quả, đảm bảo cung cấp đúng tiến độ và chất lượng. Thời gian thực hiện: 12 tháng, chủ thể: nhà thầu, các trung tâm đào tạo nghề.

  4. Ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại: Áp dụng phần mềm quản lý dự án, công nghệ BIM (Building Information Modeling) để theo dõi tiến độ, phát hiện sớm các vấn đề và điều chỉnh kịp thời. Thời gian thực hiện: 6 tháng, chủ thể: chủ đầu tư, nhà thầu.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chủ đầu tư dự án bất động sản: Giúp hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ, từ đó xây dựng kế hoạch đầu tư và quản lý hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro trễ tiến độ.

  2. Nhà thầu xây dựng và tư vấn giám sát: Cung cấp cơ sở khoa học để cải thiện quy trình thi công, nâng cao năng lực quản lý và phối hợp các bên liên quan.

  3. Các nhà quản lý dự án và kỹ sư xây dựng: Hỗ trợ trong việc nhận diện các yếu tố rủi ro, áp dụng các biện pháp kiểm soát tiến độ phù hợp với đặc thù dự án chung cư cao cấp.

  4. Học viên cao học và nghiên cứu sinh ngành xây dựng: Là tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo về quản lý tiến độ và các vấn đề liên quan trong lĩnh vực xây dựng dân dụng và công nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

  1. Những nhân tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến sự trễ tiến độ xây dựng chung cư cao cấp tại TP.HCM?
    Đặc trưng dự án như quy mô, độ phức tạp thiết kế và năng lực tài chính của chủ đầu tư là những nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất, chiếm điểm trung bình trên 4 trên thang 5.

  2. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để xác định các nhân tố này?
    Nghiên cứu sử dụng phương pháp khảo sát bảng câu hỏi, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố chính (PCA), hồi quy đa biến và kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha.

  3. Làm thế nào để giảm thiểu sự trễ tiến độ trong các dự án chung cư cao cấp?
    Tăng cường năng lực quản lý dự án, ổn định chính sách pháp lý, cải thiện nguồn nhân lực và vật tư, cùng với ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại là các giải pháp hiệu quả.

  4. Nghiên cứu có áp dụng cho các loại dự án xây dựng khác không?
    Mặc dù tập trung vào chung cư cao cấp tại TP.HCM, các kết quả và phương pháp nghiên cứu có thể tham khảo và điều chỉnh áp dụng cho các dự án xây dựng dân dụng khác.

  5. Ai là đối tượng phù hợp để sử dụng kết quả nghiên cứu này?
    Chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn giám sát, quản lý dự án và học viên ngành xây dựng đều có thể sử dụng kết quả để nâng cao hiệu quả quản lý tiến độ và chất lượng dự án.

Kết luận

  • Nghiên cứu đã nhận dạng được 9 nhóm nhân tố với 47 biến quan sát ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng chung cư cao cấp tại TP.HCM.
  • Đặc trưng dự án và năng lực tài chính chủ đầu tư là hai nhóm nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất.
  • Phương pháp phân tích nhân tố chính (PCA) và hồi quy đa biến đã giúp xác định rõ mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc quản lý tiến độ và đề xuất các giải pháp cải thiện hiệu quả thi công.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất và mở rộng nghiên cứu sang các phân khúc bất động sản khác để nâng cao tính ứng dụng.

Để đảm bảo tiến độ và chất lượng các dự án chung cư cao cấp, các bên liên quan cần phối hợp chặt chẽ, áp dụng các biện pháp quản lý hiệu quả và cập nhật công nghệ mới. Hành động ngay hôm nay sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM.