CHƯƠNG 1. Giới thiệu Dự án xây dựng là bao gồm các công việc phức tạp và mất nhiều thời gian phải thực hiện và thường thì các dự án xây dựng được tiến hành dưới những điều kiện rủi ro khác nhau. Mỗi dự án chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau sẽ dẫn đến thời gian hoàn thành có thể khác nhau, nhóm yếu tố về đặc trưng của dự án (Dự án phức tạp, thời hạn hợp đồng gốc quá ngắn, vị trí xây dựng công trình, quy mô dự án.), nhóm yếu tố về môi trường bên ngoài ( Chậm trễ từ các dịch vụ tiện ích như nước, điện…), nhóm yếu tố về hệ thống quản lý, nhóm yếu tố về chính sách, nhóm yếu tố về năng lực và nguồn vốn chủ đầu tư , nhóm yếu tố về năng lực các bên tham gia dự án ( nhà thầu, thiết kế.), nhóm yếu tố về trang thiết bị phục vụ thi công, nhóm yếu tố về nhân công, nhóm yếu tố về vật tư. Ví dụ như sự khác nhau về quy mô dự án (diện tích sàn, số tầng cao, số tầng hầm, kết cấu công trình, hoàn thiện kiến trúc, cơ điện…) hay là cách tiếp cận công trường, điều kiện nguồn vốn của chủ đầu tư, hay là của nhà thầu thi công và những yếu tố khác.
Do đó sự trễ tiến độ xây dựng cho mỗi dự án là một nhiệm vụ quan trọng trong công tác quản lý dự án. Thực hiện được công việc như trên không chỉ giúp cho các nhà quản lý có thể phân phối công việc sao cho hợp lý mà còn sử dụng các nguồn lực hiệu quả. Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố có dân số trẻ và năng động, một tầng lớp trung lưu cũng như tỷ lệ đô thị hóa cao không thay đổi. Điều này cũng mở ra xu hướng đầu tư dòng sản phẩm cao cấp vẫn là phân khúc đang được ưa chuộng, vì đây là phân khúc luôn có nhu cầu.
Nhiều website BĐS đã công bố kết quả phân tích dữ liệu trực tuyến trong tháng 6/2017 về tình hình cung - cầu nhà ở hiện nay. Trong đó thông tin về các chương trình vay mua nhà được các ngân hàng tung ra dồn dập, dễ hiểu khi nhu cầu sở hữu một nơi an cư tăng lên rõ rệt. Ngoài ra, còn có một bộ phận người dân có thu nhập khá đã chọn bất động sản chung cư cao cấp là một kênh đầu tư thay vì gởi tiền vào ngân hàng. 1 Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), 6 tháng đầu năm 2017 giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản, nhất là giao dịch nhà ở tiếp tục tăng trưởng ổn định, không có hiện tượng tăng hay giảm đột biến.
Lượng giao dịch nhà ở trung bình hàng tháng vào khoảng 1.500 giao dịch ở 2 thị trường lớn của cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (đây chỉ tính những giao dịch lần đầu tại các dự án mới mở bán, không kể các giao dịch mua đi bán lại, hoặc các giao dịch nhà ở cũ). Lượng giao dịch tăng trung bình khoảng 5% hằng tháng một cách ổn định Một trong những lý do giao dịch bất động sản thành công tăng mạnh theo VNREA là các kênh đầu tư khác như chứng khoán, tiết kiệm, mua bán vàng. vẫn chưa thật sự hấp dẫn, khiến một số nhà đầu tư quay trở lại bất động sản. Quý 2/2017, thị trường địa ốc TP.HCM diễn ra sôi động với việc số căn hộ chung cư cao cấp được chào bán mới và số căn hộ được tiêu thụ đều tăng.
Tuy nhiên, về tốc độ tăng trưởng thì phân khúc căn hộ cao cấp tăng mạnh nhất so với quý trước với mức tăng trưởng là 141% và sẽ tiếp tục tăng thêm trong sáu tháng cuối năm 2017 với nhiều dự án từ các chủ đầu tư danh tiếng. Theo báo cáo thị trường mới nhất vừa được công ty TNHH CBRE Việt Nam công bố, trong quý 2/2017 thị trường BĐS TP.HCM đón nhận tổng cộng 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án. Sau thời kỳ suy giảm, đến nay các doanh nghiệp có sự đầu tư bài bản chuyên nghiệp hơn cộng với chính sách kinh tế vĩ mô tốt hơn, phân khúc này ghi nhận số lượng giao dịch tăng mạnh của người mua nhà để ở và đầu tư giữ tiền thông qua BĐS rất nhiều. Theo ông Murat Utemisov, Giám đốc điều hành Kusto Home tại Việt Nam : “Thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều tiềm năng, rất thú vị nhất là ở phân khúc chung cư cao cấp”.
2 Thị trường chung cư cao cấp thu hút được sự quan tâm nhất trên thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay với lượng người mua lớn, trong đó có những dự án mở bán thu hút tới hàng nghìn khách hàng tham dự. Giới chuyên gia bất động sản nhận định, lòng tin đối với những dự án chất lượng, chủ đầu tư uy tín đang quay trở lại. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tình hình giao dịch trên thị trường địa ốc hiện nay đang sôi động trở lại. Trong đó phân khúc thị trường chung cư cao cấp được đánh giá là sôi động nhất gần giống như giai đoạn thị trường “nóng sốt” 2007- 2011.
Từ phía các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho rằng sự khác biệt của thị trường căn hộ so với thời gian trước đây là sự “lên ngôi” mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp, trở thành hiện tượng “nóng” trên thị trường. Nhiều dự án đóng băng trước đây ở khu trung tâm T.HCM đã được Novaland mua lại, tái khởi động đầu tư như The Tresor, Icon 56, RiverGate tại quận 4; Tropic Garden, Lexington, The Sun Avenue tại quận 2, khu tổ hợp Sunrise City ở quận 7… Đơn vị này đặt mục tiêu 2015 bán ra thị trường khoảng 6.000 căn hộ, tăng gấp 2 lần năm 2014. Hay dự án Masteri Thảo Điền (3.000 căn), hiện chủ đầu tư dự án này đã bán ra thị trường; hay dự án Scenic Valey của Phú Mỹ Hưng (khoảng 1. Theo thông tin từ chủ đầu tư các đợt bán dự án này cũng đạt tỷ lệ giao dịch thành công.
Theo phân tích của các chuyên gia, sự khởi sắc của thị trường đến từ những tín hiệu tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức ban hành, cho người nước ngoài được phép sở hữu nhiều loại hình bất động sản tại Việt Nam, chắc chắn sẽ làm sôi động hơn phân khúc bất động sản cao cấp. Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, sau nhiều năm trầm lắng, thị trường đã bắt đầu chứng kiến sự tăng trưởng trở lại mạnh mẽ của các dự án, không những lớn hơn về quy mô, tầm vóc, mà còn định vị phân khúc cao hơn, quy hoạch tốt hơn để đảm bảo nhu cầu tốt nhất của các khách hàng. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng , Thống kê sơ bộ từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ông Richard Leech, ông Trần Ngọc Quang ( Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ) , ông Marc Townsend ( Giám đốc điều hành Công ty CBRE Việt Nam ) cho 3 thấy nền tảng khá vững cho sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung nền tảng khá vững cho sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo ông Murat Utemisov ( Giám đốc điều hành Kusto Home tại Việt Nam), Bà Nguyễn Hoài An (Quản lý cấp cao của CBRE ) cho thấy các sản phẩm cao cấp và hạng sang sẽ hút khách , các phân khúc với sự quay lại của các nhà đầu tư trong nước cũng như sự tham gia mới của nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu mua nhà cũng như đầu tư, thu hút dòng vốn FDI đầu tư vào BĐS tại Việt Nam. Vì vậy từ yêu cầu thực tế trên, dẫn đến đề tài nghiên cứu về nhận dạng xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là một vấn đề thực tiễn, là cơ sở để thực hiện các chiến lược quản lý hay các biện pháp thi công để giúp cải thiện và điều chỉnh nhân công, biện pháp thi công phù hợp nhằm đạt được mục tiêu dự án đề ra và giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án , tăng hiệu quả đầu tư trong các công trình chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đảm bảo tính chính xác và đáp ứng nhu cầu thực tế. Nghiên cứu này gồm có 9 nhóm nhân tố gồm 47 biến quan sát các yếu tố ảnh hưởng đến việc chậm trễ tiến độ trong các dự án xây dựng các chung cư cao cấp tại địa bàn TP. Kết quả kiểm định về thông tin cá nhân cho thấy số lượng người tham gia trả lời bảng câu hỏi đa phần có trình độ học vấn là đại học chiếm 74,3% số mẫu với 168 người và sau đại học chiếm 25,7% số mẫu với 58 người và hiện đang công tác tại đơn vị nhà thầu và chủ đầu tư chiếm đa số.
Hầu hết mọi người đều đã tham gia vào 4 công trình bị chậm tiến độ và có thời gian công tác trong nghề đã lâu , từ 5 năm trở lên. Phát số lượng bảng câu hỏi phù hợp, thu lại và phân tích dữ liệu sơ sau đó tiến hành khảo sát thử, tiến hành khảo sát thu thập số liệu chính xác sau đó dùng công cụ thống kê để phân tích và kiểm định như kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố chính CPA. Kết quả phân tích cho thấy tất cả các yếu tố đều hợp lệ, riêng chỉ có vài yếu tố là không thỏa điều kiện kiểm tra độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố chính PCA. Phân tích sự tương 4 quan và xếp hạng Spearson đã nhận dạng được những yếu tố mới ảnh hưởng đến việc chẫm trễ tiến độ, phân tích hồi quy đa biến, kiểm định ANOVA.
Tổng hợp và phân tích, kiểm định các yếu tố để xác định được các nhân tố chính ảnh hưởng đến sự trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấptại địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Kết luận và đề xuất từ đề tài nghiên cứu. Đưa ra mô hình phù hợp. Câu hỏi nghiên cứu Những yếu tố nào ảnh hưởng đến sự chậm trễ tiến độ xây dựng các chung cư cao cấp ở Tp.HCM ? Mức độ quan trọng của các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sự chậm trễ tiến độ xây dụng các chung cư cao cấp ở Tp.