Xây dựng nguyên tắc đảm bảo lợi ích cho người dân khi thu hồi đất tại khu đô thị mới An Phú - An ...

Luận văn thạc sĩ kỹ thuật phân tích xây dựng nguyên tắc đảm bảo bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân khi thu hồi quyền sử dụng đất áp, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Lê Thanh Hải
• Người hướng dẫn: Phan Chánh Dưỡng
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Chính sách công
• Đề tài: Nguyên Tắc Đảm Bảo Lợi Ích Khi Thu Hồi Đất Tại An Phú
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM KẾT
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG I: TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI
• 1.1. TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
• 1.1.1. Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
• 1.1.2. Những tồn tại và hạn chế và nguyên nhân
• 1.2. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI
• 1.2.1. Kinh nghiệm bồi thường GPMB của Trung Quốc
• 1.2.2. Kinh nghiệm đền bù, giải tỏa của Singapore
• 1.2.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 2. CHƯƠNG II: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN, QUAN ĐIỂM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
• 2.1. TỔNG HỢP CÁC QUAN ĐIỂM RIÊNG CỦA TỪNG CHỦ THỂ
• 2.1.1. Quan điểm của nhà nước
• 2.1.2. Quan điểm của người dân bị thu hồi đất
• 2.1.3. Quan điểm của nhà đầu tư
• 2.2. VIỆC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THEO QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN
• 2.2.1. Khía cạnh kinh tế - xã hội của đất khi thu hồi đất
• 2.2.2. Doanh nghiệp với phát triển. Nhà nước với phát triển
• 2.2.3. Người dân với phát triển
• 2.3. XÂY DỰNG CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG CHO CÔNG TÁC THIẾT KẾ PHƯƠNG ÁN THU HỒI ĐẤT
• 2.3.1. Nguyên tắc 1: Hài hòa lợi ích các bên liên quan
• 2.3.2. Nguyên tắc 2: Tái định cư tại chỗ nên được coi là ưu tiên hàng đầu
• 2.3.3. Nguyên tắc 3: Nhà nước phải là chủ thể chính giải quyết việc làm và tăng phúc lợi cho người dân bị thu hồi đất
• 2.3.4. Các nguyên tắc khác
• 3. CHƯƠNG III: XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ÁP DỤNG CHO TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH QUẬN 2 TP.
• 3.1. GIỚI THIỆU KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DỤNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK)
• 3.1.1. Giới thiệu Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.
• 3.1.2. Tình hình đền bù – GPMB và đầu tư xây dựng tại Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.
• 3.2. Phương án đền bù
• 3.3. Những thành quả của quá trình thu hồi đất – xây dựng KĐT mới
• 3.4. Những hạn chế
• 3.5. ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG ÁN
• 3.5.1. Phương án hiện tại
• 3.5.2. Đề xuất các tiêu chí lựa chọn phương án mới (dựa trên 3 nguyên tắc)
• 3.5.3. Các phương án đề xuất mới
• 3.5.4. So sánh các phương án
• 4. CHƯƠNG IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU

Tóm tắt

I. Tổng quan về nguyên tắc đảm bảo lợi ích khi thu hồi đất tại An Phú

Nguyên tắc đảm bảo lợi ích khi thu hồi đất tại An Phú là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh phát triển đô thị. Việc thu hồi đất không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của khu vực. Để đảm bảo lợi ích cho người dân, cần có những chính sách và quy định rõ ràng, minh bạch trong quá trình thu hồi đất.

1.1. Định nghĩa và tầm quan trọng của việc đảm bảo lợi ích

Đảm bảo lợi ích trong thu hồi đất là việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng. Điều này không chỉ giúp người dân có được bồi thường công bằng mà còn tạo ra sự đồng thuận trong cộng đồng.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi ích của người dân

Các yếu tố như giá bồi thường, chính sách tái định cư, và sự minh bạch trong thông tin là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lợi ích của người dân khi thu hồi đất.

II. Vấn đề và thách thức trong việc thu hồi đất tại An Phú

Việc thu hồi đất tại An Phú gặp nhiều thách thức, bao gồm sự không đồng thuận của người dân, giá bồi thường không hợp lý và quy trình thiếu minh bạch. Những vấn đề này dẫn đến nhiều khiếu nại và tranh chấp, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

2.1. Những khiếu nại phổ biến từ người dân

Nhiều người dân phản ánh về việc giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến sự không hài lòng và khiếu nại. Điều này cần được giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

2.2. Tác động của việc thiếu minh bạch

Thiếu minh bạch trong quy trình thu hồi đất có thể dẫn đến sự nghi ngờ và mất niềm tin từ phía người dân. Cần có các biện pháp công khai thông tin để tăng cường sự tin tưởng.

III. Phương pháp đảm bảo lợi ích cho người dân khi thu hồi đất

Để đảm bảo lợi ích cho người dân, cần áp dụng các phương pháp như xây dựng chính sách bồi thường hợp lý, cải thiện quy trình tái định cư và tăng cường công khai thông tin. Những phương pháp này sẽ giúp tạo ra sự đồng thuận và giảm thiểu tranh chấp.

3.1. Chính sách bồi thường hợp lý

Chính sách bồi thường cần được xây dựng dựa trên giá thị trường và nhu cầu thực tế của người dân. Điều này sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất.

3.2. Cải thiện quy trình tái định cư

Quy trình tái định cư cần được thực hiện một cách công bằng và minh bạch, đảm bảo người dân có nơi ở mới phù hợp và ổn định.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại An Phú

Nghiên cứu thực tiễn tại An Phú cho thấy việc áp dụng các nguyên tắc đảm bảo lợi ích đã mang lại những kết quả tích cực. Người dân đã có sự đồng thuận cao hơn trong các dự án thu hồi đất, giảm thiểu khiếu nại và tranh chấp.

4.1. Kết quả từ các dự án thu hồi đất thành công

Các dự án thu hồi đất thành công đã cho thấy sự hài lòng của người dân khi được bồi thường hợp lý và có nơi ở mới ổn định.

4.2. Bài học kinh nghiệm từ An Phú

Bài học từ An Phú cho thấy rằng việc lắng nghe ý kiến của người dân và thực hiện các chính sách minh bạch là rất quan trọng trong quá trình thu hồi đất.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho việc thu hồi đất tại An Phú

Kết luận cho thấy việc đảm bảo lợi ích cho người dân khi thu hồi đất là một yếu tố quan trọng trong phát triển đô thị bền vững. Hướng đi tương lai cần tập trung vào việc cải thiện chính sách bồi thường và quy trình tái định cư để tạo ra sự đồng thuận và phát triển bền vững.

5.1. Đề xuất cải cách chính sách

Cần có các đề xuất cải cách chính sách bồi thường và tái định cư để đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế.

5.2. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng

Tăng cường sự tham gia của cộng đồng trong quá trình thu hồi đất sẽ giúp tạo ra sự đồng thuận và giảm thiểu tranh chấp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong hai thập niên gần đây, quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ nhanh chóng, kéo theo nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tái định cư ngày càng phổ biến. Theo báo cáo của ngành, trong năm 2009, có tới 61% số vụ việc khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai, với hơn 307.000 lượt tiếp nhận đơn thư. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí nguồn lực xã hội mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng sống của cộng đồng dân cư trong các khu vực quy hoạch mới. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) chưa thỏa đáng là nguyên nhân chính dẫn đến các dự án treo, khiếu kiện kéo dài và bức xúc xã hội.

Luận văn tập trung nghiên cứu xây dựng nguyên tắc đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân bị thu hồi QSDĐ, áp dụng thực tế tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, Quận 2, TP. Hồ Chí Minh. Mục tiêu cụ thể gồm: (1) tổng quan lý luận và kinh nghiệm quốc tế về bồi thường, GPMB; (2) phân tích nhu cầu và quan điểm của các chủ thể liên quan; (3) đề xuất nguyên tắc và giải pháp cụ thể nhằm hài hòa lợi ích các bên; (4) áp dụng và đánh giá phương án tại dự án điển hình. Nghiên cứu có phạm vi thời gian từ năm 1999 đến 2010, tập trung tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, một dự án có diện tích 131 ha với hơn 80% diện tích đã được đền bù và GPMB tính đến năm 2010.

Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần giảm thiểu khiếu kiện, đẩy nhanh tiến độ GPMB, đồng thời nâng cao phúc lợi xã hội cho người dân bị thu hồi đất, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế đô thị bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế phát triển, quản lý đất đai và chính sách công, trong đó nổi bật là:

• Lý thuyết cân bằng lợi ích (Pareto và Kardol-Hicks): Đề xuất phương án đền bù phải đạt hiệu quả Pareto, tức là ít nhất một bên được lợi mà không làm thiệt hại bên khác, hoặc hiệu quả Kardol-Hicks, tổng lợi ích các bên tăng lên và có thể bù đắp cho bên bị thiệt.

• Mô hình hài hòa lợi ích ba chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân là ba đỉnh tam giác lợi ích, phương án tối ưu là điểm cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trên cơ sở pháp luật và phát triển kinh tế.

• Khái niệm tái định cư tại chỗ: Ưu tiên bố trí tái định cư gần nơi ở cũ nhằm giảm thiểu chi phí thích nghi và bảo đảm ổn định xã hội.

• Nguyên tắc nhà nước là chủ thể chính trong giải quyết việc làm và phúc lợi xã hội: Nhà nước có trách nhiệm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân bị thu hồi đất, đặc biệt trong việc tạo việc làm và hỗ trợ đào tạo nghề.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính kết hợp với phỏng vấn sâu các chuyên gia và các bên liên quan, đồng thời áp dụng phương pháp nghiên cứu tình huống (case study) tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh.

• Nguồn dữ liệu: Bao gồm số liệu thống kê từ các cơ quan nhà nước, báo cáo dự án, phỏng vấn các cán bộ quản lý dự án, người dân bị thu hồi đất và nhà đầu tư.

• Phương pháp phân tích: Phân tích so sánh các phương án đền bù, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dựa trên các chỉ số như NPV (giá trị hiện tại ròng), IRR (suất sinh lợi nội tại), tỷ lệ hoán đổi đất, mức thặng dư ròng tăng thêm.

• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Phỏng vấn sâu với các chuyên gia, cán bộ dự án và đại diện người dân tại khu vực nghiên cứu; lựa chọn dự án điển hình có quy mô lớn, có nhiều vấn đề bồi thường, GPMB phức tạp.

• Timeline nghiên cứu: Từ năm 1999 (bắt đầu dự án) đến năm 2010 (đánh giá tiến độ và hiệu quả các phương án đền bù).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tình trạng khiếu kiện và bức xúc xã hội cao: Năm 2009, có hơn 307.000 lượt khiếu nại tố cáo, trong đó 61% liên quan đến đất đai, gây thiệt hại lớn về kinh tế và xã hội. Tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, còn khoảng 22 ha với 480 hộ dân chưa chịu di dời, dự kiến hoàn thành GPMB vào năm 2015.

2. Lợi ích thặng dư từ dự án lớn hơn nhiều so với mức bồi thường: Ví dụ tại dự án PM Quận B, giá thành xây dựng theo phương án bồi thường chính thức là khoảng 3,66 triệu đồng/m2, trong khi giá bán thực tế là khoảng 7 triệu đồng/m2, tạo thặng dư khoảng 3 triệu đồng/m2. Người dân được hưởng khoảng 44,33% thặng dư này khi được đền bù theo phương án hoán đổi.

3. Phương án đền bù hiện tại chưa phù hợp với thực tế: Mức hoán đổi đất nông nghiệp chỉ từ 7% đến 11% diện tích đất ruộng bị thu hồi, thấp hơn nhiều so với giá thị trường hiện tại (từ 4,4 đến 6,7 triệu đồng/m2 tùy vị trí). Điều này làm chậm tiến độ GPMB và gây bức xúc cho người dân.

4. Phương án đề xuất mới tăng lợi ích cho người dân và nhà đầu tư: Phương án xây dựng cao ốc để hoán đổi cho người dân với tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lên đến 34,7% giúp tăng NPV và IRR dự án, đồng thời tăng lợi ích ròng cho người dân lên 1,64 lần so với phương án gốc. Nhà nước cũng thu được thuế tăng thêm khoảng 62 tỷ đồng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại là do mâu thuẫn lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân, trong đó giá bồi thường thấp so với giá trị thực tế và chính sách tái định cư chưa phù hợp. So với kinh nghiệm quốc tế như Trung Quốc và Singapore, Việt Nam còn thiếu sự đồng bộ trong pháp luật và chính sách hỗ trợ hậu GPMB.

Việc áp dụng nguyên tắc hài hòa lợi ích, ưu tiên tái định cư tại chỗ và nhà nước đảm nhận vai trò chính trong giải quyết việc làm và phúc lợi xã hội là cần thiết để giảm thiểu khiếu kiện và đẩy nhanh tiến độ dự án. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh tỷ lệ hoán đổi, bảng phân tích chi phí – lợi ích các phương án và biểu đồ tiến độ GPMB.

Kết quả nghiên cứu tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh cho thấy phương án xây dựng cao ốc hoán đổi đất là khả thi và hiệu quả hơn, góp phần tăng lợi ích cho người dân và nhà đầu tư, đồng thời tạo nguồn thu cho nhà nước.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp sang đất ở có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh: Áp dụng tỷ lệ hoán đổi từ 30-35% thay vì 7-11% hiện nay nhằm tăng lợi ích cho người dân, thúc đẩy họ nhanh chóng bàn giao mặt bằng. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM phối hợp với chủ đầu tư.

2. Ưu tiên tái định cư tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ: Giảm thiểu chi phí thích nghi và bảo đảm ổn định xã hội, hạn chế tình trạng bán suất tái định cư sớm. Thời gian thực hiện: song song với GPMB. Chủ thể thực hiện: Ban quản lý dự án, chính quyền địa phương.

3. Nhà nước tăng cường vai trò giám sát và hỗ trợ phúc lợi xã hội: Thiết lập quỹ hỗ trợ việc làm, đào tạo nghề cho người dân bị thu hồi đất, đảm bảo sinh kế lâu dài. Thời gian thực hiện: liên tục, ưu tiên giai đoạn hậu GPMB. Chủ thể thực hiện: Sở Lao động – Thương binh và Xã hội, các tổ chức xã hội.

4. Xây dựng và công bố giá giao dịch đất bình quân làm cơ sở tính bồi thường và thuế: Giúp minh bạch, công bằng và giảm thiểu khiếu kiện do chênh lệch giá đất. Thời gian thực hiện: 1 năm. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính.

5. Sử dụng thuế thu nhập cá nhân điều tiết phần địa tô chênh lệch: Thu thuế hợp lý từ lợi ích gia tăng do đầu tư hạ tầng công cộng, tạo nguồn thu cho các chính sách an sinh xã hội. Thời gian thực hiện: dài hạn. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, UBND TP.HCM.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và quy hoạch đô thị: Giúp hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB và tái định cư, giảm thiểu khiếu kiện, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để xây dựng phương án đền bù hợp lý, hài hòa lợi ích với người dân, đẩy nhanh tiến độ dự án.

3. Nhà nghiên cứu và học viên ngành chính sách công, kinh tế đô thị: Là tài liệu tham khảo về mô hình hài hòa lợi ích, kinh nghiệm quốc tế và phương pháp nghiên cứu tình huống thực tế.

4. Các tổ chức xã hội và cộng đồng dân cư bị thu hồi đất: Hiểu rõ quyền lợi, nguyên tắc đền bù và tái định cư, từ đó có thể tham gia tích cực và có trách nhiệm trong quá trình thương lượng.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao việc đền bù giải phóng mặt bằng ở Việt Nam thường gây nhiều khiếu kiện?
   Do giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế và kỳ vọng của người dân, cùng với chính sách tái định cư chưa phù hợp, dẫn đến mâu thuẫn lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

2. Nguyên tắc nào quan trọng nhất trong xây dựng phương án đền bù?
   Nguyên tắc hài hòa lợi ích các bên liên quan là quan trọng nhất, nhằm đảm bảo lợi ích ròng của từng chủ thể được cân bằng và tạo sự đồng thuận.

3. Tái định cư tại chỗ có ý nghĩa gì?
   Giúp giảm thiểu chi phí thích nghi, bảo đảm ổn định xã hội và duy trì mối quan hệ cộng đồng, từ đó giảm thiểu các vấn đề xã hội phát sinh sau GPMB.

4. Nhà nước nên đóng vai trò gì trong công tác đền bù và tái định cư?
   Nhà nước là chủ thể chính trong việc giải quyết việc làm, đào tạo nghề và tăng phúc lợi xã hội cho người dân bị thu hồi đất, đồng thời giám sát việc thực hiện dự án.

5. Phương án xây dựng cao ốc hoán đổi đất có ưu điểm gì?
   Tăng tỷ lệ hoán đổi đất, nâng cao lợi ích cho người dân, tăng hiệu quả kinh tế dự án, đồng thời tạo nguồn thu thuế lớn cho nhà nước và đẩy nhanh tiến độ GPMB.

Kết luận

• Quá trình thu hồi đất, bồi thường và GPMB tại Việt Nam còn nhiều tồn tại do mâu thuẫn lợi ích và chính sách chưa đồng bộ.
• Nguyên tắc hài hòa lợi ích, ưu tiên tái định cư tại chỗ và vai trò chủ đạo của nhà nước trong phúc lợi xã hội là nền tảng xây dựng phương án hiệu quả.
• Phương án xây dựng cao ốc hoán đổi đất tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh giúp tăng lợi ích cho người dân và nhà đầu tư, đồng thời thúc đẩy tiến độ dự án.
• Cần công bố giá giao dịch đất bình quân và áp dụng thuế thu nhập cá nhân điều tiết địa tô chênh lệch để đảm bảo công bằng và nguồn thu cho an sinh xã hội.
• Các bước tiếp theo bao gồm hoàn thiện chính sách, triển khai phương án đề xuất và tăng cường giám sát thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả công tác đền bù, GPMB và tái định cư.

Hành động ngay: Các cơ quan quản lý và chủ đầu tư cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để đảm bảo quyền lợi người dân và phát triển bền vững đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ - AN KHÁNH QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ THANH HẢI XÂY DỰNG NGUYÊN TẮC ĐẢM BẢO LỢI ÍCH THỎA ĐÁNG CHO NGƯỜI DÂN KHI THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ÁP DỤNG THỰC TẾ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ - AN KHÁNH QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành chính sách công Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. Giảng viên Phan Chánh Dưỡng 2. GS Malcolm McPherson Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LỜI CAM KẾT Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 06 tháng 6 năm 2011 LÊ THANH HẢI - MPP1 HỌC VIÊN CAO HỌC CHÍNH SÁCH CÔNG KHÓA 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn Giáo Sư Malcolm McPherson đã giúp tôi hoàn tất luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy Phan Chánh Dưỡng và thầy Vũ Thành Tự Anh đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian làm luận văn. Tôi cũng rất biết ơn thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Phạm Duy Nghĩa đã có những góp ý cho luận văn của tôi. Tôi rất cảm kích Tiến sĩ Hoàng Xuân Nghĩa – Viện Nghiên cứu Kinh tế - Xã hội Hà Nội đã dành thời gian đọc và góp ý về bố cục trình bày của luận văn cũng như đã gợi ý về quan điểm của chính quyền địa phương. Tôi xin trân trọng những đóng góp quý báu của anh Nguyễn Tín Trung, Giám đốc Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn dành cho luận văn của tôi, đặc biệt là những thông tin về phương án xây dựng cao ốc tại Khu đô thị mới An Phú – An Khánh. Tôi cũng xin cảm ơn chị Nguyễn Trúc Vân, Chị Trần Thị Mẫn, chị Trần Thị Thanh Thủy – Viện Nghiên Cứu Phát triển Tp.HCM đã có nhiều hỗ trợ cho việc hoàn thành luận văn của tôi. Nhân đây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến quý thầy cô và tập thể nhân viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thuộc Trường Đại học Kinh Tế Tp.HCM, các anh chị, bạn bè công tác tại các công ty kinh doanh địa ốc đã giúp tôi có được kiến thức, thông tin và năng lực để hoàn thành luận văn này. Tuy vậy, tôi xin khẳng định những quan điểm, nhận định được nêu trong luận văn là quan điểm riêng của cá nhân tôi, không phải là quan điểm của Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, càng không đại diện cho quan điểm của Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HCM hay Tổng công ty Địa Ốc Sài Gòn. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về những nhận định trong luận văn này. LÊ THANH HẢI - MPP1 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU. 1 U CHƯƠNG I TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM VÀ KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI . TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM: . Tình hình bồi thường và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam: . Những tồn tại và hạn chế và nguyên nhân. KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƠI TRÊN THẾ GIỚI: . Kinh nghiệm bồi thường GPMB của Trung Quốc :. Kinh nghiệm đền bù, giải tỏa của Singapore : . Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:. 10 CHƯƠNG II TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN, QUAN ĐIỂM VÀ NGUYÊN TẮC VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG . TỔNG HỢP CÁC QUAN ĐIỂM RIÊNG CỦA TỪNG CHỦ THỂ: . Quan điểm của nhà nước: . Quan điểm của người dân bị thu hồi đất: . Quan điểm của nhà đầu tư: . VIỆC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THEO QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN: . Khía cạnh kinh tế - xã hội của đất khi thu hồi đất: . Doanh nghiệp với phát triển. Nhà nước với phát triển . Người dân với phát triển: . XÂY DỰNG CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG CHO CÔNG TÁC THIẾT KẾ PHƯƠNG ÁN THU HỒI ĐẤT: . Nguyên tắc 1: Hài hòa lợi ích các bên liên quan. Nguyên tắc 2: Tái định cư tại chỗ nên được coi là ưu tiên hàng đầu:. Nguyên tắc 3: Nhà nước phải là chủ thể chính giải quyết việc làm và tăng phúc lợi cho người dân bị thu hồi đất. Các nguyên tắc khác. 33 CHƯƠNG III . 35 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ÁP DỤNG CHO TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH QUẬN 2 TP. GIỚI THIỆU KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP DỤNG TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): . Giới thiệu Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp. Tình hình đền bù – GPMB và đầu tư xây dựng tại Khu Đô Thị An Phú – An Khánh, Quận 2, Tp.1 Phương án đền bù : .2 Những thành quả của quá trình thu hồi đất – xây dựng KĐT mới: .3 Những hạn chế: . 38 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG ÁN: . Phương án hiện tại: . Đề xuất các tiêu chí lựa chọn phương án mới (dựa trên 3 nguyên tắc) . Các phương án đề xuất mới: . So sánh các phương án: . 42 CHƯƠNG IV KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ . Tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các cam kết về phúc lợi xã hội trong qui hoạch sử dụng đất. Tăng cường vai trò của nhà nước và các tổ chức xã hội đối với các vấn đề xã hội hậu GPMB. Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định cư. Xác định và công bố giá giao dịch bình quân thay cho bảng giá đất mà UBND tỉnh công bố hàng năm như hiện nay. Dùng thuế thu nhập cá nhân điều tiết một phần địa tô chênh lệch. Nhà nước thu hồi đất, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất: . 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO . 52 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AP_AK : An Phú - An Khánh BĐS : Bất động sản Công ty PT&KD Nhà : Công ty Phát Triển và Kinh Doanh Nhà CSHT : Cơ sở hạ tầng DA : Dự án FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài GPMB : Giải phóng mặt bằng IRR : Suất sinh lợi nội tại KĐT : Khu đô thị NPV : Hiện giá ròng NXB : Nhà xuất bản PGS. : Phó giáo sư QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TĐC : Tái định cư ThS : Thạc sĩ Thuế TNCN : Thuế thu nhập cá nhân Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TS. : Tiến sĩ UBND : Ủy Ban Nhân Dân UBND Tp.HCM : Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh VAT : Thuế giá trị gia tăng TIEU LUAN MOI download : [e-mail] DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BẢNG BIỂU Hộp 1.1 : Khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường và GPMB .2 : Tổng kết công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo năm 2009 .3 : Kinh nghiệm nước ngoài có thể áp dụng cho Việt Nam .1 : Chi phí xã hội tăng .2 : Dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài .3 : Bất lực trước đòi hỏi vô lý của người dân .1 : Mô hình hóa điểm cân bằng lợi ích .4 : Tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm .1 : Giá đất tại khu đô thị mới An Phú-An Khánh .2 : Kết quả phân tích thẩm định dự án phương án II .3 : Kết quả phân tích thẩm định dự án phương án III .4 : So sánh các phương án . 43 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 1 PHẦN MỞ ĐẦU Trong khoảng hai thập niên trở lại đây, tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra nhanh chóng khiến cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi QSD đất và tái định cư trở nên phổ biến. Bên cạnh những mặt thành công là kinh tế phát triển, đời sống người dân được cải thiện thì hệ quả là hàng loạt dự án treo, đề án qui hoạch treo và những khu nhà ở tạm bợ lụp xụp, ô nhiễm, phát sinh ngay bên cạnh khu dân cư mới, các vụ khiếu nại khiếu kiện về đất đai tăng cao. Nguyên nhân chính của những hệ quả trên là do không thỏa thuận xong việc đền bù giải tỏa. Tình trạng trên khiến cho nguồn lực xã hội bị lãng phí một cách nghiêm trọng. Chất lượng sống của cộng đồng dân cư trong những khu vực qui hoạch mới chưa xứng tầm. Trước bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB), giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh, sớm đưa nguồn lực vào phát triển kinh tế, phục vụ lợi ích xã hội. Để tìm câu trả lời tác giả xác định ba mục tiêu nghiên cứu như sau: 1. Nghiên cứu tổng quan lý luận về đền bù giải tỏa, so sánh kinh nghiệm một số nơi trên thế giới. Tìm hiểu nhu cầu của các chủ thể chính, tham gia trong quá trình đền bù giải tỏa, xây dựng quan điểm nguyên tắc nhằm đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân bị thu hồi quyền sử dụng đất (QSDĐ). Đề xuất giải pháp cụ thể và đưa ra một số kết luận và kiến nghị về chính sách. Thu hồi đất, bồi thường và GPMB là vấn đề bức xúc của xã hội.