Tổng quan nghiên cứu

Năm 2017, thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), chứng kiến sự hồi phục rõ nét sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008. Theo báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2017, TP.HCM cung ứng khoảng 16.754 căn hộ chung cư, trong đó phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn với giá bán dao động dưới 25 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở các quận ngoại thành như Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức, Quận 9, Quận 12 và huyện Bình Chánh. Thị trường căn hộ trung cấp được đánh giá là phân khúc chủ đạo với mức giá phổ biến từ 1,3 đến 2 tỷ đồng/căn, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua nhà thực sự.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều thách thức như tình trạng lệch pha cung cầu, đặc biệt là sự dư thừa căn hộ cao cấp và khó khăn trong thanh khoản. Do đó, các doanh nghiệp BĐS đã chuyển hướng tập trung phát triển các dự án căn hộ trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp để ở tại TP.HCM, đo lường mức độ tác động của từng yếu tố và đề xuất các giải pháp quản trị phù hợp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào người tiêu dùng đã mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM trong năm 2017, với kích thước mẫu khảo sát là 158 người.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp dữ liệu thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS hiểu rõ hành vi khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân TP.HCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết về hành vi người tiêu dùng và quyết định chọn mua sản phẩm, đặc biệt là mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler. Mô hình này phân tích các yếu tố tác động đến quyết định mua hàng qua các nhóm chính: trình độ văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý.

Năm yếu tố chính được lựa chọn để nghiên cứu ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp gồm:

  • Tài chính: Bao gồm thu nhập, giá cả căn hộ, lãi suất vay và các chính sách thuế ưu đãi.
  • Vị trí: Giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, nơi làm việc.
  • Thẩm mỹ: Thiết kế căn hộ, trang trí nội thất, tầm nhìn và an toàn phòng cháy chữa cháy.
  • Tiếp thị: Chính sách giá, quảng cáo, uy tín và danh tiếng chủ đầu tư.
  • Xã hội: Chất lượng cuộc sống cộng đồng, sự gắn kết dân cư và cư xử văn minh trong chung cư.

Mô hình nghiên cứu đề xuất sử dụng các biến độc lập trên để phân tích ảnh hưởng đến biến phụ thuộc là quyết định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng.

  • Nghiên cứu định tính: Thảo luận nhóm và phỏng vấn tay đôi với 16 người đã mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM nhằm điều chỉnh và hoàn thiện thang đo các biến nghiên cứu. Kích thước mẫu định tính là 6 người phỏng vấn tay đôi và 10 người tham gia thảo luận nhóm.

  • Nghiên cứu định lượng: Khảo sát bằng bảng câu hỏi với 350 mẫu phát ra, thu về 325 mẫu, trong đó 158 mẫu hợp lệ được sử dụng để phân tích. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện, tập trung vào người đã mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.

Dữ liệu được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0, bao gồm kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach’s Alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích hồi quy đa biến để đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua.

Thời gian nghiên cứu chính thức diễn ra trong tháng 10 năm 2017 tại TP.HCM.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Ảnh hưởng của yếu tố xã hội: Yếu tố xã hội có tác động mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp với mức độ ảnh hưởng 33,4%. Người mua quan tâm đến chất lượng cuộc sống trong cộng đồng, sự gắn kết dân cư và cư xử văn minh trong chung cư.

  2. Ảnh hưởng của yếu tố tiếp thị: Tiếp thị đứng thứ hai với mức ảnh hưởng khoảng 28%. Các chương trình quảng cáo hấp dẫn, niềm tin vào chủ đầu tư và danh tiếng của chủ đầu tư là những yếu tố quan trọng thúc đẩy quyết định mua.

  3. Ảnh hưởng của yếu tố thẩm mỹ: Thẩm mỹ chiếm vị trí thứ ba trong các yếu tố ảnh hưởng, với các tiêu chí như thiết kế căn hộ hợp lý, trang trí nội thất đẹp mắt và tầm nhìn thoáng đãng được người mua đánh giá cao.

  4. Ảnh hưởng của yếu tố tài chính: Yếu tố tài chính cũng có ảnh hưởng đáng kể, bao gồm thu nhập, giá cả căn hộ và các chi phí liên quan phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

  5. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí: Vị trí có mức độ ảnh hưởng thấp nhất trong mô hình, tuy nhiên vẫn đóng vai trò nhất định trong quyết định mua, đặc biệt là các yếu tố gần nơi làm việc, trường học và bệnh viện.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy yếu tố xã hội đóng vai trò quan trọng nhất, phản ánh đặc thù văn hóa và nhu cầu sống cộng đồng của người Việt Nam tại TP.HCM. Điều này phù hợp với các nghiên cứu trước đây tại Jordan và New Zealand, nơi yếu tố cộng đồng và chất lượng cuộc sống được đánh giá cao.

Yếu tố tiếp thị và thẩm mỹ cũng được người mua chú trọng, cho thấy vai trò của các chiến lược quảng bá và thiết kế căn hộ trong việc thu hút khách hàng. Điều này đồng nhất với các nghiên cứu tại Bangladesh và Jordan, nhấn mạnh tầm quan trọng của thương hiệu và tiện ích căn hộ.

Mức độ ảnh hưởng của tài chính và vị trí tuy thấp hơn nhưng vẫn không thể xem nhẹ, nhất là trong bối cảnh giá nhà và chi phí sinh hoạt tại TP.HCM ngày càng tăng. Việc bổ sung biến quan sát về chi phí quản lý, phí dịch vụ trong thang đo tài chính cũng phản ánh thực tế chi phí dài hạn của người mua căn hộ.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ phần trăm mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, hoặc bảng tóm tắt hệ số hồi quy và giá trị p để minh chứng tính thống kê của các biến.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường phát triển cộng đồng cư dân văn minh: Doanh nghiệp BĐS cần xây dựng ban quản lý chuyên nghiệp, tổ chức các hoạt động cộng đồng nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống và sự gắn kết dân cư. Mục tiêu tăng chỉ số hài lòng cư dân lên 20% trong vòng 12 tháng.

  2. Đẩy mạnh các chiến dịch tiếp thị sáng tạo, minh bạch: Tập trung quảng bá các tiện ích, thiết kế và uy tín chủ đầu tư qua các kênh truyền thông đa dạng, nhằm tăng nhận diện thương hiệu và niềm tin khách hàng. Kế hoạch thực hiện trong 6 tháng tiếp theo.

  3. Cải tiến thiết kế và thẩm mỹ căn hộ: Đầu tư vào thiết kế hợp lý, trang trí nội thất đẹp mắt, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy để nâng cao giá trị cảm nhận của khách hàng. Thực hiện trong các dự án mới và cải tạo dự án hiện hữu trong 18 tháng.

  4. Đa dạng hóa các phương thức tài chính hỗ trợ khách hàng: Hợp tác với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, linh hoạt phương thức thanh toán, giảm áp lực tài chính cho người mua. Mục tiêu tăng tỷ lệ khách hàng vay vốn lên 30% trong năm tới.

  5. Lựa chọn vị trí dự án phù hợp với nhu cầu di chuyển: Ưu tiên phát triển các dự án gần nơi làm việc, trường học và bệnh viện để giảm thiểu thời gian di chuyển, nâng cao tiện ích cho cư dân. Áp dụng trong quy hoạch dự án mới trong 2 năm tới.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ trung cấp, từ đó xây dựng chiến lược marketing và phát triển sản phẩm phù hợp, nâng cao hiệu quả kinh doanh.

  2. Nhà hoạch định chính sách và quản lý đô thị: Cung cấp dữ liệu thực tiễn về nhu cầu và hành vi người mua nhà, hỗ trợ trong việc điều chỉnh chính sách phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị.

  3. Người tiêu dùng có nhu cầu mua căn hộ chung cư trung cấp: Giúp nhận diện các yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi lựa chọn căn hộ, từ tài chính, vị trí đến các yếu tố xã hội và thẩm mỹ, hỗ trợ quyết định mua sáng suốt.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản trị kinh doanh, marketing và bất động sản: Là tài liệu tham khảo quý giá về phương pháp nghiên cứu hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS, cũng như các mô hình phân tích và kết quả thực tiễn tại thị trường Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM?
    Yếu tố xã hội có ảnh hưởng mạnh nhất với mức độ tác động 33,4%, bao gồm chất lượng cuộc sống cộng đồng và sự gắn kết dân cư.

  2. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
    Nghiên cứu kết hợp định tính (thảo luận nhóm, phỏng vấn tay đôi) và định lượng (khảo sát bảng câu hỏi với 158 mẫu hợp lệ), phân tích dữ liệu bằng phần mềm SPSS 20.0.

  3. Tại sao yếu tố vị trí lại có ảnh hưởng thấp hơn các yếu tố khác?
    Mặc dù vị trí quan trọng, nhưng trong bối cảnh TP.HCM với giao thông phức tạp và nhiều tiện ích phân tán, người mua có thể ưu tiên các yếu tố xã hội và tài chính hơn khi quyết định mua căn hộ trung cấp.

  4. Làm thế nào doanh nghiệp BĐS có thể tận dụng kết quả nghiên cứu này?
    Doanh nghiệp nên tập trung phát triển cộng đồng cư dân văn minh, nâng cao chất lượng dịch vụ, đẩy mạnh tiếp thị và hỗ trợ tài chính để đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng.

  5. Nghiên cứu có những hạn chế gì?
    Mẫu khảo sát còn hạn chế về kích thước và chỉ tập trung vào người đã mua căn hộ tại TP.HCM, chưa bao quát toàn bộ thị trường BĐS và chưa nghiên cứu nhóm khách hàng có ý định mua.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định năm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM: xã hội, tiếp thị, thẩm mỹ, tài chính và vị trí.
  • Yếu tố xã hội có tác động mạnh nhất, phản ánh nhu cầu sống cộng đồng và chất lượng môi trường cư dân.
  • Phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng với mẫu khảo sát 158 người đã mua căn hộ, sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để phân tích.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho doanh nghiệp BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh và marketing hiệu quả.
  • Đề xuất các giải pháp quản trị tập trung vào phát triển cộng đồng, tiếp thị sáng tạo, cải tiến thiết kế, hỗ trợ tài chính và lựa chọn vị trí dự án phù hợp.

Next steps: Doanh nghiệp và nhà quản lý nên áp dụng các giải pháp đề xuất trong vòng 1-2 năm tới để nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu thị trường. Các nghiên cứu tiếp theo cần mở rộng mẫu khảo sát và nghiên cứu nhóm khách hàng tiềm năng.

Call to action: Các bên liên quan trong ngành BĐS và quản lý đô thị được khuyến khích tham khảo và ứng dụng kết quả nghiên cứu để phát triển thị trường căn hộ chung cư trung cấp bền vững tại TP.HCM.