MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất. Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển. Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người.
Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Giá đất ở Việt Nam hiện nay rất cao so với bình quân thu nhập của đại đa số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản.
Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Thành phố Thái Nguyên là một đô thị đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong những năm gần đây với lộ trình trở thành đô thị loại I trực thuộc TW vào năm 2020. Chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển đô thị ngày một gia tăng kéo theo đó là các vấn đề liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Phường Phan Đình Phùng là một trong những phường trung tâm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên, là nơi tập trung nhiều công trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành phố nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới.
Là h 8 khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, giá đất luôn biến động làm phát sinh những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày càng gia tăng gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế, an ninh trật tự của địa phương. Xuất phát từ những vấn đề thực tế trên được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS. Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” 1. Mục tiêu nghiên cứu - Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa phường Phan Đình Phùng.
- Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2016-2018 - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh h ư ở ng đến giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: + Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học; h 9 + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất. * Ý nghĩa thực tiễn: + Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so với giá đất ở Nhà nước quy định; + Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Phan đình phùng, thành phố Thái Nguyên; + Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản lý đất đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế. h 10 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở thực tiễn 2. Khái niệm về thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước ( Lưu Quốc Thái, 2005) [14].
Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể: - Góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất.
- Tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Cơ sở khoa học Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [17].
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị. Do đó giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: ruộng đất có độ màu h 12 mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [17].
Lãi suất ngân hàng Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị thời gian nhất định (tháng, năm). Như vậy, có thể hiểu lãi xuất ngân hàng được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay. Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
h 13 Khi mua một thửa đất là người mua đã mua quyền thu nhập từ thửa đất đó.