Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giá đất 1. Cơ sở lý luận về định giá đất Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại Nghị định này hàng năm. Nghị định đã nêu rõ: T¹i ®iÒu 3: 1.
Phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất gồm các loại đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Trên cơ sở đó phân ra các loại đất tại vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi.
Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi.
Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Như vậy thực tế khái niệm vùng giá đất và vùng giá trị đã được đề cập tại các nghị định này, đối với đất phi nông nghiệp được phân thành ba loại theo địa giới hành chính là đồng bằng, trung du, miền núi để định giá, sau đó lại căn cứ vào hệ thống giao thông và các trung tâm để phân loại theo vị trí. Đối với đất ở tại đô thị, đất sản n 5 xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị thì căn cứ vào loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí để phân loại. Khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003; Căn cứ Luật đất đai ngày 26/11/2003; Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá các loại đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ; Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;[5],[7].
Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;[8]. Căn cứ văn bản số 222/HĐND-VP ngày 11/12/2012 của Hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn; Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 286/TTr- STNMT ngày 19/11/2012, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định số 2222/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2012 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạn năm 2013 [9],[10]. Căn cứ văn bản số 208/HĐND-VP ngày 13/12/2013 của Hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc cho ý kiến bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn; Theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 396/TTr- STNMT ngày 18/12/2013, UBND tỉnh Bắc Kạn đã ban hành Quyết định số 2345/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2013 về Bảng giá đất tỉnh Bắc Kạn năm 2014. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 1.
Hệ thống giá đất Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau. Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam, ví dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một yêu cầu rất quan trọng trong tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng nghĩa với việc khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét đến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa đất…[11],[12],[19]. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh và các yếu tố có ảnh hưởng đến tâm lý người sử dụng.
Xét ở góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại.nhiều học viên và nghiên cứu sinh đã lẫn khi xác định các yếu tố này trong nghiên cứu giá đất. Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt [13], [17]. Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình thức và mục đích sử dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả năng n 7 quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về giá đất.
Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và hình thành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn. Đây là nội dung cũng khá đặc biệt quan trọng đặc biệt với các học viên cao học và các nghiên cứu sinh cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn. Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị [30].