PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Tại Hội nghị ngành Xây dựng diễn ra tháng 01/2012 tại Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cho toàn ngành xây dựng và các địa phương tập trung toàn lực giải quyết nhà ở xã hội (NOXH) cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Sau đó, Luật Nhà ở ra đời và Nghị định số 100/2015/NĐ- CP về phát triển và quản lý NOXH, xác định NOXH là nhà ở được Nhà nước ưu tiên đáp ứng cho 10 nhóm đối tượng. Trong đó nhóm đối tượng: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các DN trong và ngoài KCN; Cán bộ, công chức, viên chức; Học sinh, sinh viên, được hình thành chủ yếu do quá trình đô thị hóa và tăng dân số; là nhóm đối tượng có số lượng lớn nhất, nếu giải quyết được vấn đề nhà ở cho nhóm đối tượng này, về cơ bản sẽ giải quyết được vấn đề NOXH của quốc gia.
Hàng năm Việt Nam không chỉ phải tạo thêm khoảng 1 triệu việc làm mà còn phải đầu tư xây dựng mới thêm khoảng 25 triệu m2 nhà ở. Với khả năng chi trả nhà ở theo mức thu nhập hàng tháng còn rất thấp, khoảng 4 triệu đồng/tháng (thuộc nhóm thấp nhất ASEAN), nhu cầu về NOXH trong những năm tới là rất lớn. Chỉ riêng khu vực đô thị, dự kiến hàng năm phải xây dựng khoảng 10 triệu m2 NOXH. Tại các đô thị lớn, có tới 1 triệu công nhân đang làm việc tại các KCN và 1,2 triệu học sinh sinh viên cũng có nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ.
Theo BXD, hiện nay nhu cầu NOXH là rất lớn, chỉ riêng ở các khu đô thị nhu cầu NOXH lên đến 150 triệu m2 và riêng Hà Nội là 5,5 triệu m2, TP.HCM khoảng 12 triệu m2 [18]. Do đó, Chính phủ đã chỉ đạo BXD và các cơ quan ban ngành cả nước tích cực trong việc nghiên cứu, phát triển NOXH để phục vụ cho nhu cầu an cư của một lượng lớn dân cư đô thị. Đồng thời, đề 1 nghị BXD phải đặt nhiệm vụ giải quyết NOXH làm trọng tâm hàng đầu, nghiên cứu và sớm ban hành tiêu chuẩn chất lượng, hướng tới mục tiêu hạ giá thành NOXH cho các nhóm đối tượng chính sách. Bức tranh toàn cảnh về phát triển và quản lý NOXH tại Việt Nam, giai đoạn công nghiệp hóa, đô thị hóa là rộng lớn, song mờ nhạt và còn nhỏ bé về giá trị.
Dự báo trong giai đoạn 2018- 2020, phát triển NOXH không thể duy trì như tình trạng hiện tại mà cần có sự bùng nổ và gia tăng số lượng các tổ chức, DN đầu tư xây dựng NOXH; sự tham gia tích cực xây dựng nhà ở cho công nhân của các DN sử dụng lao động; sự chủ động xây dựng, nâng cấp nhà ở của chính cộng đồng xã hội; sự phát triển tương xứng của hệ thống kết cấu hạ tầng, đặc biệt là hệ thống cơ sở dữ liệu. Phát triển và quản lý NOXH đáp ứng được nhu cầu thực tiễn chính là một trong những nội dung của định hướng xã hội chủ nghĩa trong khái niệm về kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; là một trong những thước đo trình độ quản trị quốc gia và khả năng kiến tạo của Nhà nước (thúc đẩy hình thành nhiều DN và tạo điều kiện cho xã hội tiếp cận một cách công bằng các nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là đất đai và tài chính); là cơ hội và thị trường rộng lớn cho DN xây dựng, cộng đồng khoa học công nghệ và xã hội có liên quan khởi nghiệp. Đồng thời, phát triển NOXH với một quy mô lớn không thể theo kiểu đơn lẻ, rời rạc, mà phải thực hiện một cách tổng thể, theo nguyên tắc sản xuất hàng loạt, mang tính công nghiệp với các mô hình thống nhất, phù hợp để có thể huy động có hiệu quả các nguồn lực quốc gia, DN và cộng đồng xã hội tại mỗi địa phương. Với những đô thị lớn có đông dân cư như TP.HCM thì việc phát triển và quản lý tốt NOXH là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc phát triển kinh tế- xã hội.
Quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng của TP.HCM là nguyên 2 nhân của sự xuất hiện số lượng lớn các nhà máy, KCN, KCX với nhu cầu rất lớn về lao động kéo theo dòng di cư hàng triệu người rời bỏ khu vực nông thôn ra đô thị.HCM nhận thức được cần tập trung toàn lực để giải quyết nhu cầu về NOXH cho người lao động, hạn chế mức thấp nhất người lao động sống trong các ngôi nhà có điều kiện tối thiểu (nhà trọ), hoặc cư trú tại chỗ ở bất hợp pháp (gầm cầu, bờ sông, các khu nhà ổ chuột), nguy cơ nảy sinh nhiều vấn đề về xã hội và môi trường, giảm vị thế của TP phát triển nhất cả nước. Mới đây, UBND TP.HCM đã kết hợp với BXD ban hành kế hoạch phát triển và quản lý NOXH trên địa bàn TP giai đoạn 2016- 2020.HCM sẽ đầu tư xây dựng nhiều loại NOXH với sự đa dạng về diện tích nhà, giá thành, vị trí đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu thiết thực của người dân. Cụ thể, trong kế hoạch phát triển và quản lý NOXH trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2016- 2020 vừa được ban hành, TP sẽ phấn đấu xây dựng khoảng 20.000 chỗ ở tập trung cho công nhân, người lao động tại các KCX- KCN và 10.000 chỗ ở tập trung cho sinh viên. Bên cạnh đó, UBND TP.HCM cũng sẽ tiến hành rà soát điều chỉnh Quy hoạch phân khu 1/2000 để xác định cụ thể vị trí, diện tích các khu đất dự kiến đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn từng quận, huyện, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, các đối tượng bị ảnh hưởng của các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP.
Trong quá trình công nghiệp hóa- hiện đại hóa, nhu cầu về NOXH cho nhóm đối tượng công nhân đang làm việc tại các KCN- KCX của TP.HCM ngày càng tăng cao. Phát triển nhà ở cho công nhân tại KCN- KCX nhằm giúp cho hàng ngàn gia đình công nhân và người lao động được an cư và yên tâm lao động. Song, thực tế vẫn tồn tại nhiều mâu thuẫn và khó khăn trong việc phát triển NOXH hay nhà lưu trú cho công nhân tại TP.HCM, đó là nhu cầu chỗ ở của công nhân rất lớn nhưng các chủ DN sản xuất lại không chú ý 3 đến việc xây nhà ở, hoặc nếu có thì các khu nhà ở do nhà nước và DN xây dựng không cạnh tranh được với nhà cho thuê của các hộ gia đình. Do vậy, nhóm nghiên cứu của Trường Đại học Tôn Đức Thắng thực hiện đề tài “Nghiên cứu tổ chức không gian NOXH tại TP.HCM với sự tham gia của cộng đồng” với mong muốn đóng góp một phần vào công việc phát triển TP, thông qua việc đề xuất mô hình mới về tổ chức không gian NOXH phù hợp với nhóm đối tượng công nhân, đồng thời đề xuất mô hình mới về đầu tư, quản lý và vận hành NOXH cho công nhân lao động tại TP.HCM, nhằm nâng cao tính khả thi của những dự án NOXH, đảm bảo điều kiện sinh hoạt văn hóa, giải trí cơ bản và phát triển bền vững của các KCN- KCX của TP.
Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng thể của đề tài là nghiên cứu tổ chức không gian NOXH tại TP.HCM có sự tham gia của cộng đồng. Trong đó, tập trung nghiên cứu NOXH cho nhóm đối tượng công nhân đang làm việc tại các KCN- KCX tại TP. Mục tiêu trên được cụ thể hóa bằng các mục tiêu nghiên cứu sau đây: Mục tiêu 1: Xác định được các yêu cầu (thiết kế, không gian, chất lượng), đặc điểm xã hội và khả năng thực tế của công nhân tại KCN- KCX đối với NOXH, cũng như xác định được mong muốn và khả năng đáp ứng NOXH của các DN đầu tư tại KCX Tân Thuận, TP.HCM; Mục tiêu 2: Xác định mô hình NOXH hài hòa về lợi ích và thống nhất về yêu cầu không gian kiến trúc, đặc điểm xã hội và khả năng chi trả của đối tượng công nhân tại TP.HCM và các nhà đầu tư trong xây dựng NOXH trên quan điểm bền vững; Mục tiêu 3: Xác định được các giá trị văn hóa, thói quen sinh hoạt của đối tượng công nhân tác động đến cấu trúc, kiến trúc, không gian, chất 4 lượng và vận hành trong các khu nhà ở. Từ đó đề xuất và kiến nghị các chính sách về thiết kế, xây dựng, quản lý và vận hành NOXH tại các KCN- KCX của TP.HCM có sự tham gia của cộng đồng một cách hiệu quả và dài hạn.
Đối tượng & phạm vi nghiên cứu Để thực hiện những mục tiêu và nội dung nghiên cứu đã đặt ra, nhóm nghiên cứu tập trung vào các đối tượng và phạm vi sau: a) Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các KCN- KCX tại TP. Phân chia thành 3 khu chính: KCX Linh Trung- Quận Thủ Đức, KCX Tân Thuận – Quận 7, và KCN Hiệp Phước, Huyện Nhà Bè. Theo thống kê từ Ban quản lý KCN- KCX TP.HCM, tháng 11/2016, TP. HCM có 14 KCN- KCX đã hình thành với số lượng công nhân khoảng 274.
Xét về khối lượng công việc, kinh phí và thời gian thực hiện không cho phép nhóm nghiên cứu thực hiện khảo sát tất cả các địa điểm KCN tại TP. Vì vậy, nhóm nghiên cứu tiến hành lập bảng thống kê và phân loại, đánh giá đặc điểm các KCN tại TP.HCM để giới hạn phạm vi nghiên cứu sao cho các KCN được chọn lựa mang tính đại diện cho toàn thể quần thể mẫu nghiên cứu (các KCN tại TP. Phương pháp chọn mẫu được áp dụng là phương pháp xác xuất ngẫu nhiên, trong các KCX- KCN đa ngành có tỷ lệ nam - nữ tương đồng để tiến hành khảo sát,. để có thể đạt kết quả phản ánh đúng nhất nhu cầu của người dân đối với NOXH nói chung và của các công nhân KCN nói riêng.
Theo bảng thống kê "Danh sách các KCN tại TP.HCM" được đính kèm trong Phụ lục 6, khu vực khảo sát đáp ứng đầy đủ các tiêu chí đặt ra trong việc chọn mẫu gồm 3 khu chính: KCX Linh Trung- Quận Thủ Đức, KCX Tân Thuận – Quận 7, và KCN Hiệp Phước, Huyện Nhà Bè. 5 Ngoài ra, hướng tiếp cận của đề tài không tập trung vào khía cạnh tài chính mà chỉ tập trung vào hướng tổ chức không gian NOXH cho công nhân tại TP.