Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Khu Vực Đô Thị: Nghiên Cứu Tại Thành Phố Hà Nội

Luận án tiến sĩ phân tích lựa chọn căn hộ chung cư tại khu vực đô thị Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản.

• Tác giả: Nguyễn Thị Tùng Phương
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh (QTKD BĐS)
• Đề tài: Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Khu Vực Đô Thị - Nghiên Cứu Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM KẾT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
• 1.3. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.4. Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình
• 1.4.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn
• 1.4.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn
• 1.4.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua
• 1.4.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình
• 1.4.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính
• 1.5. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới
• 1.6. Các kết quả đạt được của các công trình đã nghiên cứu
• 1.6.1. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được
• 1.6.2. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước
• 1.6.3. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam
• 1.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ
• 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cư, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư
• 2.1.2. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ
• 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình
• 2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu
• 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình
• 2.3. Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.1. Khái niệm về phong cách sống
• 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống
• 2.4. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu
• 2.5. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội
• 2.5.1. Mô hình nghiên cứu
• 2.5.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu
• 2.6. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra
• 3.2. Nghiên cứu định tính
• 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính
• 3.2.2. Đối tượng tham gia
• 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính
• 3.3. Nghiên cứu định lượng
• 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng
• 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu
• 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở
• 3.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo
• 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha
• 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.1.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA
• 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM
• 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy
• 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu
• 4.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án
• 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu
• 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn
• 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cư
• 5.4.1. Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tư bất động sản
• 5.4.2. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình
• 5.4.3. Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình
• 5.4.4. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các tòa chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống
• 5.4.5. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ
• 5.4.6. Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư
• 5.5. Giải pháp, chính sách phát triển chung cư tại khu vực đô thị
• 5.5.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị
• 5.5.2. Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư
• 5.5.3. Giải pháp quy hoạch không gian phát triển chung cư
• 5.5.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.5.5. Xây dựng phương thức quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.6. Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.7. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Căn hộ chung cư không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà còn phản ánh phong cách sống và đẳng cấp của người sở hữu. Các yếu tố như vị trí, giá cả, và tiện ích xung quanh đều ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng. Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Tùng Phương (2018), việc lựa chọn căn hộ không chỉ dựa vào các yếu tố vật chất mà còn bị chi phối bởi tâm lý và phong cách sống của người mua.

1.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ

Các yếu tố như vị trí căn hộ, giá căn hộ chung cư, và tiện ích xung quanh là những tiêu chí quan trọng. Nghiên cứu cho thấy rằng vị trí gần trung tâm thành phố thường được ưu tiên hơn, trong khi giá cả lại là yếu tố quyết định cho nhiều hộ gia đình. Ngoài ra, các tiện ích như trường học, bệnh viện và khu vui chơi cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn.

1.2. Tầm quan trọng của phong cách sống trong lựa chọn căn hộ

Phong cách sống của người tiêu dùng ảnh hưởng lớn đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Những hộ gia đình có phong cách sống hiện đại thường ưu tiên các căn hộ có thiết kế thông minh và tiện nghi hiện đại. Nghiên cứu chỉ ra rằng phong cách sống không chỉ phản ánh sở thích cá nhân mà còn liên quan đến các giá trị văn hóa và xã hội của từng nhóm người.

II. Vấn đề và thách thức trong lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội

Mặc dù thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang phát triển mạnh mẽ, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt thông tin về các dự án căn hộ, khiến người tiêu dùng khó khăn trong việc đưa ra quyết định. Bên cạnh đó, giá cả căn hộ cũng đang có xu hướng tăng cao, gây áp lực cho nhiều hộ gia đình. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình 10% trong năm qua.

2.1. Thiếu thông tin và minh bạch trong thị trường

Nhiều người tiêu dùng gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính xác về giá căn hộ chung cư và các tiện ích đi kèm. Điều này dẫn đến việc họ không thể so sánh và lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu của mình. Việc thiếu minh bạch trong thông tin cũng làm gia tăng sự nghi ngờ và lo lắng của người mua.

2.2. Tăng giá căn hộ và áp lực tài chính

Giá căn hộ tại Hà Nội đang có xu hướng tăng cao, gây áp lực lớn cho các hộ gia đình. Nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc mua căn hộ và các chi phí sinh hoạt hàng ngày. Theo thống kê, tỷ lệ người dân có khả năng chi trả cho căn hộ đang giảm dần, điều này đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư và phát triển bất động sản.

III. Phương pháp nghiên cứu tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư

Để hiểu rõ hơn về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư, nghiên cứu đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Phương pháp định tính và định lượng được sử dụng để thu thập dữ liệu từ người tiêu dùng. Các cuộc khảo sát và phỏng vấn sâu được thực hiện để thu thập thông tin chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn căn hộ.

3.1. Phương pháp định tính trong nghiên cứu

Phương pháp định tính giúp thu thập thông tin sâu sắc từ người tiêu dùng thông qua các cuộc phỏng vấn. Các câu hỏi mở cho phép người tham gia chia sẻ quan điểm và trải nghiệm của họ về tiêu chí lựa chọn căn hộ. Điều này giúp làm rõ hơn các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến quyết định của họ.

3.2. Phương pháp định lượng và khảo sát

Phương pháp định lượng được thực hiện thông qua các bảng hỏi khảo sát. Dữ liệu thu thập từ các hộ gia đình giúp phân tích các yếu tố như giá căn hộ, vị trí, và tiện ích. Kết quả từ khảo sát sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về xu hướng lựa chọn căn hộ của người dân tại Hà Nội.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội rất đa dạng và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Các yếu tố như vị trí, giá cả, và tiện ích được đánh giá cao. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình có ảnh hưởng lớn đến quyết định lựa chọn căn hộ. Những kết quả này có thể được áp dụng để phát triển các dự án căn hộ phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.

4.1. Phân tích các yếu tố quyết định lựa chọn căn hộ

Các yếu tố như vị trí căn hộ và tiện ích xung quanh được đánh giá là quan trọng nhất trong quyết định lựa chọn. Nghiên cứu cho thấy rằng người tiêu dùng thường ưu tiên các căn hộ gần trung tâm thành phố và có đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện và khu vui chơi.

4.2. Ứng dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn

Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để hướng dẫn các nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án căn hộ phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Việc hiểu rõ các tiêu chí lựa chọn sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản tạo ra các sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai

Nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng. Việc hiểu rõ các yếu tố này không chỉ giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định tốt hơn mà còn hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án phù hợp. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến lựa chọn căn hộ.

5.1. Tầm quan trọng của nghiên cứu tiếp theo

Nghiên cứu tiếp theo cần tập trung vào việc phân tích sâu hơn về các yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư. Điều này sẽ giúp tạo ra các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn với nhu cầu của người tiêu dùng.

5.2. Định hướng phát triển căn hộ chung cư trong tương lai

Định hướng phát triển căn hộ chung cư cần chú trọng đến việc tạo ra các sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng. Các nhà đầu tư cần xem xét các yếu tố như giá cả, vị trí, và tiện ích để phát triển các dự án phù hợp với xu hướng thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh (mã số: 9340101, chuyên sâu Quản trị kinh doanh Bất động sản) của tác giả Nguyễn Thị Tùng Phương, được thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân năm 2018 dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Hoàng Văn Cường, mang tiêu đề: "Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội".

                            MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG THỂ

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu phục vụ sự tồn tại và phát triển của con người, vừa cung cấp nơi trú ẩn an toàn, vừa phản ánh địa vị xã hội, bản sắc cá nhân và gia đình (Marcus, 1997; Lawrence, 1987). Đất đai đô thị gắn liền với tính giới hạn và khan hiếm tự nhiên (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017). Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, phát triển nhà ở cao tầng dạng căn hộ chung cư trở thành giải pháp tất yếu nhằm tiết kiệm tài nguyên đất và giải quyết nhu cầu cư trú tập trung.

Phần lớn các công trình nghiên cứu trước đây thường tiếp cận từ phía đặc tính vật lý của sản phẩm bất động sản để giải thích hành vi người mua. Tuy nhiên, bất động sản là loại hàng hóa có tính dị biệt, cá biệt, cục bộ theo vùng và chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi tâm lý tiêu dùng. Tác giả luận án xác định khoảng trống học thuật:

1. Mối quan hệ giữa các giai đoạn phát triển gia đình (chu kỳ sống) và mức độ ưu tiên đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở chưa được đào sâu nghiên cứu tại các đô thị Việt Nam.
2. Ảnh hưởng từ phong cách sống của chủ hộ và các thành viên gia đình đến việc đánh giá tầm quan trọng của các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư vẫn còn là vấn đề bỏ ngỏ trong nước.
3. Sự thiếu vắng các mô hình thực chứng tích hợp đồng thời biến phong cách sống và chu kỳ phát triển gia đình như các biến độc lập tác động đến bộ tiêu chí căn hộ tại địa bàn đặc thù như Thành phố Hà Nội.

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu chung: Trên cơ sở phân tích mối quan hệ giữa giai đoạn trong chu kỳ sống gia đình và phong cách sống tác động đến tiêu chí lựa chọn chung cư, luận án đề xuất hệ thống giải pháp và khuyến nghị nhằm phát triển căn hộ chung cư khu vực đô thị tại Hà Nội phù hợp với từng nhóm phong cách sống và giai đoạn gia đình.
• Mục tiêu cụ thể:
  1. Làm rõ cơ sở lý thuyết về tiêu chí lựa chọn căn hộ để ở, chu kỳ phát triển gia đình và phong cách sống; thiết lập mô hình kiểm định phù hợp.
  2. Xác định mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư của các nhóm hộ gia đình có phong cách sống khác nhau trên địa bàn Hà Nội.
  3. Xác định mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư qua các giai đoạn phát triển gia đình khác nhau.
  4. Phân tích tác động của các biến nhân khẩu học và kinh tế (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua căn hộ) đến tiêu chí lựa chọn.
  5. Đề xuất các hàm ý quản trị, giải pháp quy hoạch, chính sách tài chính và phương thức phát triển căn hộ chung cư đô thị đồng bộ, khả thi.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau thì có coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở ở mức độ khác nhau không?
2. Có tồn tại sự thay đổi về mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở theo các giai đoạn phát triển gia đình hay không?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư và tầm quan trọng tương đối của mỗi tiêu chí đối với những hộ gia đình có phong cách sống và giai đoạn phát triển khác nhau khi lựa chọn căn hộ để ở.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào 3 nhóm tiêu chí chính: Vị trí căn hộ (VTCH), Môi trường xã hội (MTXH), và Chất lượng căn hộ (CLCH). Luận án chỉ khảo sát các hộ gia đình đã mua căn hộ chung cư phục vụ mục đích để ở; loại trừ đối tượng mua để đầu tư, kinh doanh hoặc thuê ở.
• Phạm vi không gian: Khu vực đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội – trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế có mật độ dân cư cao, sự đa dạng phong cách sống và tốc độ đô thị hóa nhanh sau khi mở rộng địa giới hành chính năm 2008.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu về tiêu chí nhà ở và căn hộ chung cư

Tổng quan tài liệu của luận án hệ thống hóa các nghiên cứu quốc tế và trong nước xoay quanh nhiều nhóm thuộc tính:

• Tiêu chí nhà ở tổng quát: Beyer (1959), Roske (1983), Bourne (1981), Priemus (1984), MacLennan (1977) xác định nhà ở là trung tâm thỏa mãn các nhu cầu thể chất, an toàn, giao lưu xã hội và kinh tế. Morris & Winter (1978) chỉ ra 6 tiêu chí: thời gian sở hữu, không gian, kiểu cấu trúc, chất lượng, hàng xóm, chi tiêu. Jansen & cộng sự (2011), Dieleman (1996), Hurtubia & cộng sự (2010), Al-Momani (2000), Bhatti & Church (2004) nhấn mạnh thuộc tính không gian ngoại thất và tiện ích lân cận. Phe & Wakely (2000) xây dựng khung phân tích sự đánh đổi giữa vị thế nơi ở và chất lượng nơi ở.
• Tiêu chí chuyên biệt cho căn hộ chung cư: Phatcharin (2008) chỉ ra vị trí và an ninh là yếu tố quan trọng nhất; Abdul & cộng sự (2008) phân tích sự tối đa hóa tiện ích qua kích thước, vị trí và giá cả. Singh (2013) khảo sát 200 đáp viên tại Ấn Độ, trích xuất 6 nhân tố giải thích 73,916% tổng phương sai gồm: tiện nghi cơ bản, giải trí/thư giãn, sắp đặt, tài chính, khả năng tiếp cận, khả năng kết nối. Manivannan (2014), Ariyawansa & cộng sự (2012), Jonathan A. Wiley & David Wyman (2012), Sonthya (2009), Haddad Mwfeq & cộng sự (2011), Teoh Wai Lun (2011), Spetic & cộng sự (2005), Fan Wu (2010) đóng góp các khía cạnh về an ninh, chất lượng không khí, tiếng ồn và danh tiếng chủ đầu tư. Tại Việt Nam, Hoàng Thị Hương Lan (2011) nghiên cứu sở thích nhà ở của gia đình trẻ tại Hà Nội, chỉ rõ vai trò của cam kết chủ đầu tư, tài chính và dịch vụ tiện ích thân thiện với trẻ nhỏ.

Nhóm tiêu chí	Nội dung cụ thể	Tác giả tiêu biểu được trích dẫn
Vị trí (VTCH)	Khả năng tiếp cận (gần nơi làm việc của vợ/chồng, trường học con cái, người thân/bạn bè); Khả năng kết nối (chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, trục đường chính, giao thông công cộng, bệnh viện); Giải trí/thư giãn (công viên, hồ bơi, phòng gym, khu thể thao).	Beyer (1955, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979); Singh (2013); Linghin Li (2011); Raden (2015); Hoàng Văn Cường & cộng sự (2006, 2017); Daly & cộng sự (2003); Rietveld & Wagtendonk (2004).
Môi trường xã hội (MTXH)	Môi trường tự nhiên (cảnh quan, cây xanh, ánh sáng, vệ sinh, kiểm soát tiếng ồn); Yếu tố xã hội (danh tiếng chủ đầu tư/nhà thầu, quan hệ hàng xóm hòa thuận, cảm giác gắn kết cộng đồng, an ninh khu phố).	Ekeland & cộng sự (2004); Spetic & cộng sự (2005); Ellithorpe (1963); Owusu (1999); Li Ling-Hin (2008, 2009); Kristin Komives (2003); Haddad Mwfeq (2011); N.Vimalagracy (2014); Manivannan (2014).
Chất lượng căn hộ (CLCH)	Diện tích sử dụng, số lượng phòng ngủ/phòng tắm, sự phân chia không gian sinh hoạt, cấu trúc công năng vật lý, thiết kế nội thất, vật liệu xây dựng.	Morris & Winter (1978); Beamish & cộng sự (2001); Clark & cộng sự (1989, 2006); Abelson & Chung (2005); Hurtubia & cộng sự (2010); Phe & Wakely (2000).

Nghiên cứu về phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình

• Lý thuyết phong cách sống (Lifestyle): Wells & Tigert (1971) đề xuất 300 chỉ báo AIO (Hoạt động - Hoạt động, Sở thích - Interests, Ý kiến - Opinions). Plummer (1974), Wells (1974), Arnold Mitchell (1983), Harcar & cộng sự (2008) xem phong cách sống là nhân tố độc lập giúp giải thích hành vi vượt ra ngoài các biến nhân khẩu học đơn thuần. Bell (1968) phân loại 3 nhóm; Lee Hyun-Jeong (2005) xác định 4 nhóm; Lee & cộng sự (2007) chọn lọc 59 chỉ báo AIO trong bất động sản; Kwon & cộng sự (2016) chia thành 4 nhóm (hướng tới nhà đẹp, tính kinh tế, gắn bó cộng đồng, lấy gia đình làm trung tâm).
• Lý thuyết chu kỳ phát triển gia đình: Rossi (1955, 1959), Glick (1947), Kevin F. McCarthy (1976), Mary (1995), Fang Yang (2006), Julia & cộng sự (2015), Rong Zeng (2013) khẳng định sự biến chuyển về quy mô, tình trạng hôn nhân và độ tuổi con cái dẫn đến nhu cầu tái phân phối không gian ở.

Kinh nghiệm quốc tế về phát triển nhà ở chung cư

Luận án phân tích bài học từ 3 quốc gia châu Á có mật độ đô thị cao:

1. Singapore: Chiến lược phát triển chiều cao bắt buộc; giai đoạn 1960–1970 xây dựng căn hộ 50–60 m², giai đoạn 1971–1980 mở rộng lên 70 m², giai đoạn sau 1981 nâng cao môi trường sống và phát triển chung cư cao trên 60 tầng. Thành lập Cục Phát triển Nhà ở (HDB) cung cấp nhà ở cho 80% dân số; cơ chế Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) cho vay tới 90% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi trả góp 25–30 năm.
2. Hàn Quốc: Tỷ lệ căn hộ chung cư tăng từ 13,5% (năm 1985) lên 53% (năm 2005) và đạt khoảng 80% tổng quỹ nhà ở. Nhà nước kiểm soát kích thước căn hộ từ năm 1970; huy động vốn từ Quỹ Phát triển Nhà ở Hàn Quốc lãi suất 1% trong 20 năm (vay 40–70% giá trị nhà); Ngân hàng Nhà ở Hàn Quốc (KHB) hỗ trợ vốn cho các dự án diện tích 60–85 m².
3. Nhật Bản: Lập quy hoạch phát triển nhà ở 5 năm một lần; áp dụng mạng lưới ô bàn cờ chuẩn 532 m²; định hướng đô thị nhỏ gọn (compact city), thân thiện môi trường và kháng chấn. Thành lập Công ty Cho vay vốn Nhà ở (GHLC) năm 1950 cung cấp tín dụng dài hạn lãi suất thấp; hạ lãi suất từ 8,88% xuống 7,38% năm 1985 để khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Luận án vận dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng, lý thuyết phong cách sống (AIO) và lý thuyết chu kỳ sống gia đình nhằm thiết lập mô hình nghiên cứu gồm các thành phần:

• Biến độc lập:
  1. Phong cách sống: Bao gồm 6 nhóm chỉ báo phong cách sống được rút trích qua khảo sát thực tế.
  2. Giai đoạn phát triển hộ gia đình: Được chuẩn hóa thành 4 giai đoạn căn bản phù hợp với cấu trúc gia đình đô thị Việt Nam (dựa trên mô hình gốc của Glick và McCarthy, 1976).
• Biến phụ thuộc: 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư: Vị trí căn hộ (VTCH), Môi trường xã hội (MTXH), Chất lượng căn hộ (CLCH).
• Biến kiểm soát: Giới tính, nghề nghiệp, thu nhập của hộ gia đình, mức giá mua căn hộ.

Phân loại giai đoạn theo McCarthy (1976)	Khái niệm trong chu kỳ đời sống
Giai đoạn 1	Người độc thân trẻ tuổi, không có con (dưới 46 tuổi).
Giai đoạn 2	Cặp đôi trẻ mới kết hôn, chưa có con (chồng dưới 46 tuổi).
Giai đoạn 3	Cặp đôi trẻ có con nhỏ (ít nhất 1 con dưới 6 tuổi).
Giai đoạn 4	Cặp đôi trẻ có con lớn (ít nhất 1 con từ 6 đến 18 tuổi).
Giai đoạn 5	Cặp đôi lớn tuổi có con lớn (chồng từ 46 tuổi, con dưới 18 tuổi).
Giai đoạn 6	Cặp đôi lớn tuổi, con cái đã trưởng thành ra ở riêng.
Giai đoạn 7	Người độc thân lớn tuổi, không có con (từ 46 tuổi trở lên).
Giai đoạn 8	Người độc thân có con (dưới 60 tuổi, có con dưới 18 tuổi).
Giai đoạn 9	Hộ gia đình người cao tuổi (trên 60 tuổi) sống cùng con cháu.

Thiết kế và phương pháp nghiên cứu

Tác giả áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính: Thực hiện phỏng vấn sâu các chuyên gia trong lĩnh vực quản trị kinh doanh bất động sản, quy hoạch và quản lý đô thị nhằm điều chỉnh, bổ sung nội dung các mục hỏi, chuẩn hóa thang đo đo lường phong cách sống và tiêu chí căn hộ phù hợp với bối cảnh văn hóa - xã hội tại Hà Nội.
• Nghiên cứu định lượng:
  • Sử dụng bảng câu hỏi cấu trúc theo thang đo Likert 5 điểm (từ 1: Hoàn toàn không quan trọng/Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Rất quan trọng/Hoàn toàn đồng ý).
  • Khảo sát các chủ hộ và thành viên đại diện hộ gia đình đã mua và đang sinh sống tại các tòa nhà chung cư ở Hà Nội thông qua hình thức phát phiếu trực tiếp và gửi thư điện tử.
• Quy trình phân tích dữ liệu:
  1. Kiểm định độ tin cậy nhất quán nội tại của thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha.
  2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm kiểm tra cấu trúc các nhân tố đại diện cho thang đo phong cách sống và tiêu chí căn hộ; sử dụng chỉ số KMO và kiểm định Bartlett.
  3. Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) trên phần mềm AMOS để đánh giá độ giá trị hội tụ, độ giá trị phân biệt và độ phù hợp tổng thể của mô hình qua các chỉ số CMIN/df, RMSEA, GFI, TLI, CFI.
  4. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) và phân tích hồi quy đa biến nhằm kiểm định các giả thuyết về mối quan hệ giữa phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình và các biến kiểm soát lên từng tiêu chí lựa chọn căn hộ.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư

Chương 1 tổng thuật các công trình nghiên cứu trên phạm vi quốc tế và trong nước liên quan đến các thuộc tính nhà ở, quyết định mua chung cư và các nhân tố ảnh hưởng từ đặc điểm cá nhân, hộ gia đình. Tác giả phân tích chi tiết kinh nghiệm phát triển nhà ở cao tầng tại Singapore (chính sách HDB, Quỹ tiết kiệm CPF), Hàn Quốc (quản lý diện tích, Quỹ Phát triển Nhà ở) và Nhật Bản (quy hoạch ô bàn cờ 532 m², quỹ GHLC). Từ việc tổng hợp tài liệu, chương xác định các khoảng trống nghiên cứu then chốt tại Việt Nam: thiếu vắng công trình nghiên cứu toàn diện đặt phong cách sống và chu kỳ gia đình làm trung tâm giải thích mức độ coi trọng các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại đô thị Hà Nội.

Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại đô thị

Chương 2 thiết lập hệ thống khái niệm nền tảng: sự lựa chọn, đặc điểm phân loại căn hộ chung cư, tiêu chí căn hộ (VTCH, MTXH, CLCH). Tác giả tổng hợp lý thuyết phong cách sống tiêu dùng (AIO) và các giai đoạn phát triển gia đình. Trên cơ sở đó, chương xây dựng mô hình nghiên cứu gồm: 6 nhóm phong cách sống, 4 giai đoạn phát triển gia đình, các biến kiểm soát (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua) tác động đến 3 nhóm tiêu chí căn hộ chung cư, kèm theo hệ thống các giả thuyết nghiên cứu cụ thể.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày chi tiết địa bàn khảo sát tại Thành phố Hà Nội và thiết kế quy trình nghiên cứu thực nghiệm. Tác giả nêu rõ mục tiêu và kết quả của nghiên cứu định tính với các chuyên gia trong việc điều chỉnh thang đo. Phần nghiên cứu định lượng mô tả phương pháp chọn mẫu, cấu trúc bảng hỏi, quy trình gửi và thu hồi phiếu khảo sát từ các hộ gia đình mua căn hộ để ở, cùng thống kê mô tả cơ cấu mẫu điều tra về nhân khẩu học và điều kiện kinh tế.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 4 thể hiện toàn bộ kết quả phân tích định lượng trên phần mềm SPSS và AMOS:

• Đánh giá độ tin cậy Cronbach's Alpha cho thấy các thang đo tiêu chí căn hộ và phong cách sống đều đạt yêu cầu về hệ số tin cậy.
• Phân tích EFA và CFA xác nhận cấu trúc thang đo đạt độ phù hợp cao với dữ liệu thực tế, đảm bảo tính giá trị hội tụ và phân biệt.
• Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và mô hình hồi quy đa biến kiểm định các giả thuyết: xác nhận mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa phong cách sống, giai đoạn phát triển gia đình với các tiêu chí lựa chọn căn hộ. Trong đó, nhóm phong cách sống kinh tế có tác động mạnh nhất; giả thuyết về phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa đạt mức ý nghĩa thống kê chấp nhận được; giai đoạn phát triển gia đình không tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa đối với tiêu chí chất lượng căn hộ.

Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 5 thảo luận chuyên sâu về các phát hiện thực nghiệm và so sánh với các công trình đi trước. Tác giả chỉ rõ ý nghĩa học thuật và thực tiễn của đề tài, từ đó đề xuất hệ thống khuyến nghị và giải pháp:

1. Xây dựng bộ tiêu chí phong cách sống và bộ chỉ số theo dõi giai đoạn phát triển gia đình phục vụ hoạt động đầu tư, thiết kế và môi giới bất động sản.
2. Quy hoạch không gian phát triển chung cư gắn với giao thông kết nối và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm.
3. Hoàn thiện các chính sách tài chính nhà ở nhằm tăng khả năng tiếp cận căn hộ cho người dân.
4. Đổi mới phương thức quản trị và vận hành chung cư thích ứng với phong cách sống của cư dân đô thị. Cuối chương nêu rõ một số hạn chế của đề tài và định hướng nghiên cứu tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận và học thuật

• Bổ sung và hệ thống hóa khung lý luận về hành vi tiêu dùng bất động sản nhà ở tại đô thị thông qua việc kết hợp đồng thời lý thuyết phong cách sống (AIO) và lý thuyết chu kỳ phát triển gia đình.
• Xây dựng và kiểm định thành công mô hình đo lường thực chứng phản ánh tác động của 6 nhóm phong cách sống và 4 giai đoạn phát triển gia đình đến 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư (Vị trí, Môi trường xã hội, Chất lượng căn hộ) trong bối cảnh đặc thù của đô thị Việt Nam.

Phát hiện mới từ kết quả khảo sát thực nghiệm

• Mô hình đo lường và cấu trúc thang đo đạt các chỉ số tiêu chuẩn trong kiểm định độ tin cậy và phân tích nhân tố khẳng định CFA/SEM.
• Phong cách sống kinh tế là nhân tố có tác động mạnh nhất, chi phối xuyên suốt đến cả 3 nhóm tiêu chí: vị trí căn hộ, môi trường xã hội và chất lượng căn hộ.
• Phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa thực sự thể hiện tác động rõ nét và chưa đạt mức ý nghĩa thống kê chấp nhận trong mẫu khảo sát tại Hà Nội.
• Giai đoạn phát triển gia đình tạo ra sự khác biệt rõ rệt trong việc ưu tiên tiêu chí vị trí và môi trường xã hội, nhưng không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với tiêu chí chất lượng căn hộ giữa các giai đoạn gia đình khác nhau.

Khuyến nghị và giải pháp đề xuất

1. Đối với hoạt động đầu tư và môi giới bất động sản:
   • Cần nhìn nhận phong cách sống là chỉ báo quan trọng để phân khúc thị trường và dự báo nhu cầu khách hàng; xây dựng bộ tiêu chí phong cách sống ứng dụng trong tư vấn và phát triển sản phẩm.
   • Thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi chu kỳ phát triển hộ gia đình và hành vi di chuyển chỗ ở làm căn cứ định hình công năng toà nhà.
2. Đối với quản lý quy hoạch và chính sách phát triển đô thị:
   • Tối ưu hóa quỹ đất phát triển chung cư cao tầng gắn liền với quy hoạch không gian xanh và hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ.
   • Hoàn thiện cơ chế tài chính hỗ trợ người mua nhà (học tập kinh nghiệm mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở CPF của Singapore và Quỹ phát triển nhà ở của Hàn Quốc).
   • Thiết lập phương thức quản trị, vận hành chung cư văn minh, phù hợp với đặc trưng phong cách sống của cộng đồng cư dân.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án

• Về phạm vi không gian: Nghiên cứu mới chỉ thực hiện trên địa bàn khu vực đô thị Thành phố Hà Nội, chưa mở rộng ra các đô thị lớn khác có đặc thù văn hóa và thị trường bất động sản khác biệt như Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng hay Cần Thơ.
• Về đối tượng khảo sát: Luận án chỉ tập trung vào nhóm khách hàng hộ gia đình đã mua căn hộ để ở thực, loại trừ nhóm mua để đầu tư, kinh doanh và nhóm thuê chung cư.
• Về phạm vi chỉ báo: Tác giả chỉ lựa chọn thử nghiệm một số nhóm phong cách sống và một số giai đoạn phát triển gia đình tiêu biểu, chưa bao quát toàn bộ 300 chỉ báo AIO hoặc toàn bộ các biến thể chu kỳ gia đình theo các mô hình phức tạp.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

• Mở rộng địa bàn điều tra sang các đô thị loại một và đô thị đặc biệt khác nhằm kiểm chứng và so sánh tính đại diện của mô hình.
• Mở rộng đối tượng nghiên cứu sang nhóm khách hàng thuê căn hộ cao tầng và các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thứ cấp.
• Tiếp tục bổ sung các biến số tâm lý tiêu dùng mới, mức độ ứng dụng công nghệ thông minh (smart home) và các tiêu chuẩn công trình xanh vào bộ tiêu chí đánh giá căn hộ chung cư.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo có giá trị ứng dụng cho nhiều đối tượng:

• Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên: Thuộc các chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Bất động sản, Kinh tế phát triển, Đô thị học; có thể tham khảo quy trình nghiên cứu hỗn hợp, hệ thống thang đo phong cách sống AIO, thang đo tiêu chí căn hộ và phương pháp xử lý dữ liệu qua SPSS/AMOS (EFA, CFA, SEM).
• Chủ đầu tư và các nhà phát triển bất động sản: Cung cấp cơ sở khoa học để nghiên cứu thị trường, định vị phân khúc khách hàng theo phong cách sống và chu kỳ gia đình, từ đó tối ưu hóa thiết kế kiến trúc, công năng căn hộ và các tiện ích nội - ngoại khu.
• Doanh nghiệp môi giới và tiếp thị bất động sản: Ứng dụng bộ tiêu chí để xây dựng công cụ đánh giá nhu cầu khách hàng, nâng cao hiệu quả tư vấn và phân phối sản phẩm.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách đô thị: Cung cấp luận cứ thực tiễn cho việc quy hoạch nhà ở cao tầng, phát triển giao thông kết nối, xây dựng chính sách tín dụng nhà ở và nâng cao hiệu quả quản lý vận hành chung cư đô thị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao luận án lựa chọn tiếp cận tiêu chí lựa chọn căn hộ từ phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình thay vì xuất phát thuần túy từ đặc tính sản phẩm?

Phần lớn các nghiên cứu trước đây chỉ tập trung vào các đặc tính vật lý của nhà ở, cách tiếp cận này mang tính tĩnh và chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu tiềm ẩn của người sử dụng. Bất động sản là hàng hóa có tính dị biệt cao và chịu tác động lớn bởi tâm lý. Việc tiếp cận từ phong cách sống (thái độ, sở thích, hành vi AIO) và chu kỳ phát triển gia đình (sự thay đổi về hôn nhân, quy mô và độ tuổi con cái) cho phép phân loại khách hàng chính xác hơn và phản ánh đúng bản chất tâm lý tiêu dùng nhà ở dài hạn của hộ gia đình.

2. Ba nhóm tiêu chí chính để lựa chọn căn hộ chung cư được luận án chuẩn hóa gồm những nội dung nào?

Ba nhóm tiêu chí gồm:

• Vị trí căn hộ (VTCH): Khả năng tiếp cận (nơi làm việc, trường học, người thân), khả năng kết nối hạ tầng (chợ, siêu thị, đường chính, trạm y tế, giao thông công cộng) và tiện ích giải trí thư giãn (công viên, hồ bơi, thể thao).
• Môi trường xã hội (MTXH): Cảnh quan cây xanh, ánh sáng, tiếng ồn, vệ sinh môi trường; các yếu tố xã hội gồm danh tiếng chủ đầu tư/nhà thầu, văn hóa hàng xóm, sự gắn kết cộng đồng và an ninh khu vực.
• Chất lượng căn hộ (CLCH): Diện tích sử dụng, quy mô số phòng, cơ cấu phân chia không gian chức năng, chất lượng vật liệu và kết cấu vật lý của căn hộ.

3. Kết quả kiểm định thực chứng chỉ ra nhóm phong cách sống nào có tác động lớn nhất và nhóm nào chưa được chấp nhận?

Kết quả phân tích SEM và hồi quy cho thấy Phong cách sống kinh tế có tác động mạnh nhất và chi phối đến cả 3 nhóm tiêu chí căn hộ (VTCH, MTXH, CLCH). Ngược lại, Phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa đạt mức ý nghĩa thống kê trong việc giải thích sự lựa chọn tiêu chí căn hộ của các hộ gia đình khảo sát tại Hà Nội.

4. Giai đoạn phát triển gia đình thể hiện sự tác động như thế nào đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ?

Giai đoạn phát triển của gia đình tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với mức độ ưu tiên tiêu chí vị trí căn hộ và môi trường xã hội (nhu cầu thay đổi tùy theo việc có con nhỏ, con đang độ tuổi đi học hay gia đình lớn tuổi). Tuy nhiên, kết quả phân tích hồi quy chỉ ra không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các giai đoạn gia đình đối với tiêu chí chất lượng căn hộ.

5. Luận án đã rút ra những bài học kinh nghiệm quốc tế nào để khuyến nghị cho Hà Nội?

Luận án đúc kết kinh nghiệm từ Singapore (chính sách phát triển nhà ở cao tầng HDB, huy động Quỹ tiết kiệm Trung ương CPF cho vay dài hạn lãi suất thấp), Hàn Quốc (kiểm soát kích thước căn hộ, chương trình tín dụng từ Quỹ Phát triển Nhà ở 1% trong 20 năm, quy hoạch đô thị xanh) và Nhật Bản (mô hình đô thị nhỏ gọn, quy hoạch ô bàn cờ 532 m², quỹ tín dụng GHLC hỗ trợ lãi suất) nhằm đề xuất các giải pháp về tài chính nhà ở, quy hoạch quỹ đất và giao thông kết nối cho Hà Nội.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Thị Tùng Phương đã giải quyết mục tiêu nghiên cứu thông qua việc làm rõ mối quan hệ thực chứng giữa phong cách sống, chu kỳ phát triển gia đình và các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư tại khu vực đô thị Hà Nội. Sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp kỹ thuật phân tích EFA, CFA, SEM và hồi quy đa biến, công trình khẳng định vai trò chi phối của phong cách sống kinh tế và sự biến chuyển của các tiêu chí theo từng giai đoạn gia đình. Kết quả nghiên cứu cung cấp hệ thống luận cứ khoa học phục vụ công tác quy hoạch đô thị, hoạch định chính sách tài chính nhà ở, đồng thời định hướng chiến lược đầu tư, thiết kế và quản trị vận hành chung cư một cách bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị 9 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ 1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị.

Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hoặc tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể. Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có tính năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.

Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau: 1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.

Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở 10 như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hoặc duy trì tính kinh tế. Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội. (Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu.

Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình. Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979).

Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011). 11 Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004).

Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011). Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách).

Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố. Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải. Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).

Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hoặc cá nhân 12 chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh.

Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hoặc mua của loại nhà ở xã hội.