Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị 9 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ 1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị.
Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hoặc tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể. Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có tính năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.
Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau: 1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.
Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở 10 như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hoặc duy trì tính kinh tế. Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội. (Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu.
Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình. Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979).
Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011). 11 Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004).
Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011). Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách).
Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố. Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải. Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).
Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hoặc cá nhân 12 chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh.
Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hoặc mua của loại nhà ở xã hội.