Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố hà nội

Chuyên khảo kỹ thuật phân tích Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng

• Tác giả: Nguyễn Mạnh Khởi
• Người hướng dẫn: Nguyễn Thị Hải Yến
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Nghiên Cứu Sự Hài Lòng Của Người Dân Về Nhà Ở Tái Định Cư Tại Các Dự Án Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư Cũ Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG
• 1.1. Sự cần thiết của nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Giới thiệu phương pháp nghiên cứu
• 1.4.1. Tổng quan quy trình thực hiện nghiên cứu
• 1.5. Các kết quả nghiên cứu của luận án
• 1.6. Kết cấu của luận án
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 2.1. Các khái niệm cơ bản trong luận án
• 2.2. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 2.3. Sự tham gia của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 2.4. Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 2.5. Các lý thuyết nền tảng sử dụng trong nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở
• 2.5.1. Lý thuyết các nhu cầu về nhà ở (Housing Needs Theory)
• 2.5.2. Lý thuyết thiếu hụt nhà ở (Housing Deficit Theory)
• 2.5.3. Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Psychological constructs Theory)
• 2.6. Tổng quan các mô hình và công trình nghiên cứu có liên quan
• 2.6.1. Tổng quan một số mô hình nghiên cứu giải thích sự hài lòng của người dân về nhà ở
• 2.6.2. Tổng quan nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị
• 2.7. Khoảng trống nghiên cứu
• 2.8. Đề xuất khung nghiên cứu. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2.9. Các giả thuyết nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu về bối cảnh và địa bàn nghiên cứu
• 3.2. Thực trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.3. Thực trạng việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.4. Quy trình nghiên cứu
• 3.5. Các phương pháp nghiên cứu
• 3.6. Các thang đo được sử dụng
• 3.7. Phương pháp phân tích
• 3.8. Xác định quy mô mẫu
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kiểm định thang đo. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
• 4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.3. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ
• 4.3.1. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm nhà ở tái định cư
• 4.3.2. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm khu vực ở
• 4.3.3. Thực trạng sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 4.3.4. Thực trạng sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư
• 4.3.5. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 4.4. Phân tích tương quan, hồi quy và kiểm định giả thuyết
• 4.4.1. Kết quả phân tích tương quan
• 4.4.2. Phân tích hồi và kiểm định giả thuyết
• 4.4.3. Kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân
• 4.4.4. Kết quả hồi quy theo địa bàn và nguồn vốn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 4.4.4.1. Kết quả hồi quy theo địa bàn thực hiện dự án
• 4.4.4.2. Kết quả hồi quy theo nguồn vốn thực hiện dự án
• 5. CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
• 5.1. Tóm lược kết quả nghiên cứu
• 5.2. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu
• 5.3. Đề xuất giải pháp
• 5.3.1. Sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật để việc xây dựng lại nhà chung cư cũ đảm bảo tính thực tiễn và hiệu quả
• 5.3.2. Nhóm giải pháp có liên quan đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 5.3.3. Một số kiến nghị
• 5.3.3.1. Khuyến nghị đối với Chính phủ
• 5.3.3.2. Khuyến nghị đối với Bộ Xây dựng
• 5.3.3.3. Khuyến nghị đối với Thành phố Hà Nội
• 5.4. Các hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu trong tương lai
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghiên Cứu Sự Hài Lòng Nhà Ở Tái Định Cư

Nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư là một lĩnh vực quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội. Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Sự hài lòng của người dân về nhà ở, đặc biệt là nhà ở tái định cư, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và sự ổn định xã hội. Nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chỉ ra rằng, sự hài lòng của cư dân là một cấu trúc đa chiều và phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí nhà tái định cư, chất lượng nhà ở tái định cư, và cơ sở hạ tầng khu tái định cư. Tại Việt Nam, việc nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư còn hạn chế, đặc biệt là trong bối cảnh xây dựng lại nhà chung cư cũ. Do đó, nghiên cứu này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, cung cấp thông tin quan trọng cho các nhà hoạch định chính sách và các nhà quản lý dự án.

1.1. Tầm Quan Trọng của Nghiên Cứu Nhà Ở Tái Định Cư

Nghiên cứu về nhà ở tái định cư là vô cùng quan trọng. Việc này giúp đánh giá hiệu quả của các chính sách tái định cư, đồng thời, giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Nó cũng giúp chính quyền địa phương đưa ra các quyết định sáng suốt hơn trong quy hoạch và phát triển đô thị, đảm bảo tính bền vững và công bằng xã hội.

1.2. Bối Cảnh Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư Cũ ở Hà Nội

Hà Nội có số lượng lớn nhà chung cư cũ, nhiều khu đã xuống cấp nghiêm trọng. Chính quyền thành phố đang triển khai các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nghiên cứu này tập trung vào việc đo lường đánh giá mức độ hài lòng nhà tái định cư của người dân sau khi chuyển đến các khu chung cư mới.

II. Thách Thức và Vấn Đề Trong Tái Định Cư Chung Cư Cũ

Việc xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự đồng thuận của cư dân. Nhiều người dân không hài lòng với các điều khoản đền bù tái định cư, vị trí nhà tái định cư, hoặc chất lượng nhà ở tái định cư. Theo tài liệu gốc, sự thiếu đồng thuận này là một trong những nguyên nhân chính gây chậm trễ trong việc triển khai các dự án. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến quy hoạch, thủ tục đầu tư xây dựng, và nguồn vốn cũng gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án. Việc giải quyết các vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương, các nhà đầu tư, và người dân.

2.1. Sự Đồng Thuận Của Người Dân Về Tái Định Cư

Sự đồng thuận của người dân là yếu tố then chốt. Nhiều người dân không hài lòng với các điều khoản tái định cư, đặc biệt là về vấn đề đền bù và vị trí nhà ở mới. Điều này gây ra sự chậm trễ trong quá trình triển khai dự án.

2.2. Các Vấn Đề Về Quy Hoạch và Thủ Tục Đầu Tư

Bên cạnh sự đồng thuận của người dân, quy hoạch và thủ tục đầu tư cũng là những thách thức lớn. Quy trình phê duyệt dự án phức tạp và kéo dài, gây khó khăn cho các nhà đầu tư và làm chậm tiến độ xây dựng. Cần có sự đơn giản hóa thủ tục hành chính để thúc đẩy quá trình tái định cư.

2.3. Khó khăn về Nguồn vốn

Nguồn vốn để thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ thường hạn hẹp. Việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau, bao gồm cả vốn nhà nước và vốn tư nhân, là một thách thức lớn. Cần có các chính sách khuyến khích đầu tư để thu hút nguồn vốn.

III. Phương Pháp Đánh Giá Mức Độ Hài Lòng Tái Định Cư Tại HN

Để đánh giá mức độ hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư, nghiên cứu này sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp giữa định tính và định lượng. Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn sâu các chuyên gia, nhà quản lý, và đại diện chủ đầu tư để thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng. Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua khảo sát bằng bảng hỏi với người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Dữ liệu thu thập được phân tích bằng các phương pháp thống kê mô tả, phân tích tương quan, hồi quy, và kiểm định giả thuyết. Khảo sát người dân tái định cư Hà Nội là phương pháp chính để thu thập dữ liệu.

3.1. Nghiên Cứu Định Tính Phỏng Vấn Chuyên Gia và Nhà Quản Lý

Nghiên cứu định tính được thực hiện để hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu, điều chỉnh và phát triển thang đo cho phù hợp với bối cảnh nghiên cứu. Thực hiện phỏng vấn sâu với nhóm chuyên gia và nhà quản lý, giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến sự hài lòng.

3.2. Nghiên Cứu Định Lượng Khảo Sát Người Dân Tái Định Cư

Nghiên cứu định lượng sử dụng bảng hỏi để thu thập dữ liệu từ người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư. Bảng hỏi được thiết kế dựa trên mô hình lý thuyết và kết quả nghiên cứu định tính. Dữ liệu thu thập được sử dụng để đo lường mức độ hài lòng và xác định các yếu tố ảnh hưởng.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Sự Hài Lòng Về Nhà Ở Tái Định Cư

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng, chất lượng nhà ở tái định cư, vị trí nhà tái định cư, và cơ sở hạ tầng khu tái định cư là những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân. Người dân có xu hướng hài lòng hơn với những căn hộ có diện tích lớn hơn, thiết kế hiện đại, và nằm ở vị trí thuận tiện giao thông và gần các tiện ích công cộng. Ngoài ra, ảnh hưởng của tái định cư đến đời sống người dân cũng là một yếu tố quan trọng. Những người dân cảm thấy rằng cuộc sống của họ được cải thiện sau khi tái định cư có xu hướng hài lòng hơn.

4.1. Ảnh Hưởng Của Chất Lượng Nhà Ở Đến Sự Hài Lòng

Chất lượng nhà ở, bao gồm diện tích, thiết kế, và vật liệu xây dựng, có ảnh hưởng lớn đến sự hài lòng của người dân. Người dân đánh giá cao những căn hộ mới xây, có thiết kế hiện đại và sử dụng vật liệu chất lượng cao.

4.2. Tầm Quan Trọng Của Vị Trí Và Cơ Sở Hạ Tầng

Vị trí thuận lợi và cơ sở hạ tầng đầy đủ là những yếu tố quan trọng. Người dân mong muốn được tái định cư ở những khu vực có giao thông thuận tiện, gần trường học, bệnh viện, và các tiện ích công cộng khác.

4.3. Mức độ ảnh hưởng của quá trình tham gia xây dựng dự án

Quá trình tham gia xây dựng dự án, lấy ý kiến người dân trong quá trình thực hiện dự án sẽ tác động đến mức độ hài lòng của người dân.

V. Giải Pháp Nâng Cao Sự Hài Lòng Tái Định Cư Tại Hà Nội

Để nâng cao sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư, cần có các giải pháp đồng bộ. Đầu tiên, cần cải thiện chính sách tái định cư Hà Nội, đảm bảo quyền lợi của người dân. Thứ hai, cần nâng cao chất lượng nhà ở tái định cư, từ khâu thiết kế đến thi công. Thứ ba, cần đầu tư vào cơ sở hạ tầng khu tái định cư, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân. Cuối cùng, cần tăng cường sự tham gia của người dân vào quá trình lập kế hoạch và triển khai các dự án tái định cư.

5.1. Hoàn Thiện Chính Sách Tái Định Cư

Cần rà soát và sửa đổi các chính sách tái định cư hiện hành, đảm bảo tính minh bạch, công bằng, và phù hợp với thực tế. Cần có các cơ chế đền bù thỏa đáng và hỗ trợ người dân trong quá trình chuyển đổi.

5.2. Nâng Cao Chất Lượng Nhà Ở Và Cơ Sở Hạ Tầng

Cần tăng cường kiểm soát chất lượng xây dựng nhà ở tái định cư. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng đồng bộ, bao gồm giao thông, điện nước, trường học, bệnh viện, và các tiện ích công cộng khác.

5.3. Tăng Cường Sự Tham Gia Của Người Dân

Cần tạo điều kiện cho người dân tham gia vào quá trình lập kế hoạch và triển khai các dự án tái định cư. Lắng nghe ý kiến của người dân và giải quyết các khiếu nại kịp thời.

VI. Kết Luận và Hướng Nghiên Cứu Tương Lai Về Tái Định Cư

Nghiên cứu này đã cung cấp cái nhìn tổng quan về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại Hà Nội, đồng thời chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất các giải pháp cải thiện. Tuy nhiên, nghiên cứu còn một số hạn chế, chẳng hạn như phạm vi nghiên cứu còn hẹp và phương pháp thu thập dữ liệu còn đơn giản. Trong tương lai, cần có các nghiên cứu sâu hơn, với phạm vi rộng hơn và sử dụng các phương pháp phức tạp hơn, để hiểu rõ hơn về tác động của nhà tái định cư đến kinh tế xã hội. Nghiên cứu về tái định cư ở Việt Nam cần được đẩy mạnh để hỗ trợ quá trình đô thị hóa bền vững.

6.1. Tóm Tắt Các Kết Quả Chính Của Nghiên Cứu

Nghiên cứu đã xác định được các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư. Đồng thời, đề xuất các giải pháp cụ thể để nâng cao sự hài lòng này.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Trong Lĩnh Vực Tái Định Cư

Các nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc đánh giá tác động của tái định cư đến kinh tế - xã hội của người dân, cũng như so sánh hiệu quả của các mô hình tái định cư khác nhau. Cần có các nghiên cứu đa ngành để giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến tái định cư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu chung Chương 2: Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Thảo luận và khuyến nghị 9 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2. Các khái niệm cơ bản trong luận án 2. Nhà ở Henilane (2016) cho rằng nhà ở là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà nơi một hộ gia đình có thể sống quanh năm và đáp ứng các yêu cầu nhất định, bao gồm cả địa chỉ cư trú. Nhà ở là một trong những thành phần quan trọng nhất của cuộc sống, mang lại nơi trú ẩn, sự an toàn và ấm áp, cũng như cung cấp một nơi để nghỉ ngơi.

Theo Melnikas (1998) nhà ở tương đối hạn chế về mặt vật lý và sinh học nhưng gần gũi về mặt xã hội, nơi mọi người và các nhóm người có thể sống cuộc sống cộng đồng bằng cách nhận các dịch vụ và tham gia các hoạt động tập thể khác. Hiện nay có nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu. * Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. * Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.

Tra cứu trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở được định nghĩa như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Theo đó, khi phân loại theo loại hình thì nhà ở bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư; nếu phân loại theo mục đích, đối tượng sử dụng thì nhà ở bao gồm: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Cụ thể: Nhà ở riêng lẻ (gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên diện tích đất độc lập, riêng biệt được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư).

10 Nhà chung cư là nhà ở có cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, có nhiều hơn một tầng, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ dân. Nhà chung cư được chia làm hai loại dựa vào mục đích sử dụng là để ở và sử dụng hỗn hợp cả để ở với mục đích kinh doanh, văn phòng. Nhà ở tái định cư Ở Việt Nam, nhà ở tái định cư được định nghĩa trong Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật” (Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Nhà ở tái định cư bản chất là nhà do Nhà nước hoặc một chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng với mục đích phục vụ tái định cư cho các hộ dân thuộc diện bị giải phóng mặt bằng. Có hai hình thức nhà ở tái định cư là nhà ở riêng lẻ và căn hộ. Khách hàng sẽ có những lựa chọn khác nhau, phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình. Như vậy, nhà ở tái định cư là nhà ở được xây dựng để bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống.

Vì vậy, về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở hoặc nhà ở tái định cư có đủ quyền sở hữu. Theo đó, có nhiều hình thức liên quan đến nhà ở tái định cư. Cụ thể, có phân định dựa trên một số tiêu chí sau đây: - Dựa vào hình thức tái định cư được phân ra thành 3 loại như sau: + Di dân vào vùng được đô thị hóa + Tái định cư tại chỗ khi áp dụng triển khai các dự án chỉnh trang khu dân cư + Chuyển dịch nội, ngoại thành - Dựa vào nguyện vọng của người dân: + Tái định cư tự phát: là việc mua bán, xây dựng trái phép không đúng theo quy định + Tái định cư tự giác: là việc tái định cư tại các dự án, người dân tự giác chấp hành có kế hoạch và phương thức tái định cư; ngay cả việc xây dựng chỗ ở mới tại các dự án phát triển nhà ở. + Cưỡng bức tái định cư - Dựa vào tính chất: 11 + Tái định cư bắt buộc + Tái định cư tự nguyện Trong luận án, nhà ở tái định cư được xác định là “Nhà ở của người dân được bàn giao đưa vào sử dụng, sau khi dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã hoàn thành đi vào khai thác vận hành”.

Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ Nhà chung cư cũ trước hết là một nhà chung cư hoặc một khu chung cư, nhà chung cư hoặc khu chung cư được gọi là cũ khi nó không còn thỏa mãn những nhu cầu căn bản của cư dân hoặc chủ thể có quyền quản lý khu vực đó. Biểu hiện của sự xuống cấp của các công trình hạ tầng cơ sở, sự kém hiệu quả về sử dụng không gian, lạc hậu về mục đích sử dụng, không đảm bảo tính năng cơ bản hoặc xuống cấp về môi trường tự nhiên và xã hội mà không thể sửa chữa bằng các biện pháp cải tạo nhỏ. Theo mức độ, có thể phân chia 02 hình thức là cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, dự án cải tạo nhà chung cư cũ (có thể là một nhà chung cư hoặc một khu chung cư trong đô thị) là việc Nhà nước hoặc nhà đầu tư thực hiện việc cải tạo, sửa chữa lại các hư hỏng mà không đập đi xây mới nhà chung cư này vẫn tiếp tục còn có thể sử dụng được.

Đặc điểm của loại dự án này là dự án cải tạo, sửa chữa và nó ít ảnh hưởng đến việc tái định cư của người dân. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ hoặc khu chung cư cũ là việc Nhà nước hoặc nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện việc phá bỏ toàn bộ nhà chung cư hoặc khu chung cư để xây dựng các nhà chung cư mới. Theo quy định, trong mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể thực hiện một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được ban hành. Như vậy, khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai xây dựng theo dự án, không tiến hành đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp là nhà chung cư độc lập).

Trường hợp thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư được áp dụng với “nhà chung cư bị hư hỏng nặng” và “nhà chung cư nguy hiểm”. Trong đó, “Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (sau đây gọi chung là nhà chung cư bị hư hỏng nặng) là nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng theo quy định và không thể tiếp tục sử dụng, nhà chung cư đã bị lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm 12 quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng”. Ngoài ra, Nhà nước phối hợp với nhà đầu tư thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ tại vị trí khác hoặc trên diện tích đất cũ để phục vụ nhu cầu tái định cư cho những chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện xây dựng lại.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là “tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định (Khoản 8 Điều 3 và Khoản 2 Điều 17). Theo đó, có thể khẳng định, dự án xây dựng lại nhà chung cư” là một trong các hình thức của dự án đầu tư xây dựng và do đó mang những đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Từ phân tích trên, có thể hiểu, “dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ” là “dự án phá dỡ toàn bộ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng (nếu có) để xây dựng lại nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tầng theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại địa điểm hiện hữu”. Sự tham gia của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ Atkin và Skitmore (2008) cho rằng, sự thành công của dự án đầu tư xây dựng phụ thuộc vào việc đáp ứng các mong đợi và lợi ích của các bên liên quan trong suốt vòng đời của dự án.

Chính vì vậy, trong việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ cần có sự tham gia của các bên liên quan. Theo đó, thông qua sự tham gia của các bên liên quan, các công trình xây dựng mới của dự án đầu tư sẽ được quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành một cách hợp lý để đáp ứng lợi ích của các bên khác nhau (Woltjer, 2009). Trong khoa học xã hội, sự tham gia của người dân được đề cập trong lý thuyết nền về nấc thang của sự tham gia do Arnstein (1969) đề xuất. Về sau, các nhà nghiên cứu đã vận dụng đưa ra cơ sở lý luận thông qua thực hành sự tham gia trong nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội.