Nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố hà nội

Nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư là một lĩnh vực quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh đô thị… 205 trang · Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân · 2023.

• Tác giả: Nguyễn Mạnh Khởi
• Người hướng dẫn: Nguyễn Thị Hải Yến
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Bất Động Sản
• Đề tài: Nghiên Cứu Sự Hài Lòng Của Người Dân Về Nhà Ở Tái Định Cư Tại Các Dự Án Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư Cũ Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG
• 1.1. Sự cần thiết của nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Giới thiệu phương pháp nghiên cứu
• 1.4.1. Tổng quan quy trình thực hiện nghiên cứu
• 1.5. Các kết quả nghiên cứu của luận án
• 1.6. Kết cấu của luận án
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 2.1. Các khái niệm cơ bản trong luận án
• 2.2. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 2.3. Sự tham gia của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 2.4. Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 2.5. Các lý thuyết nền tảng sử dụng trong nghiên cứu sự hài lòng của người dân về nhà ở
• 2.5.1. Lý thuyết các nhu cầu về nhà ở (Housing Needs Theory)
• 2.5.2. Lý thuyết thiếu hụt nhà ở (Housing Deficit Theory)
• 2.5.3. Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Psychological constructs Theory)
• 2.6. Tổng quan các mô hình và công trình nghiên cứu có liên quan
• 2.6.1. Tổng quan một số mô hình nghiên cứu giải thích sự hài lòng của người dân về nhà ở
• 2.6.2. Tổng quan nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại đô thị
• 2.7. Khoảng trống nghiên cứu
• 2.8. Đề xuất khung nghiên cứu. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2.9. Các giả thuyết nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu về bối cảnh và địa bàn nghiên cứu
• 3.2. Thực trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.3. Thực trạng việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 3.4. Quy trình nghiên cứu
• 3.5. Các phương pháp nghiên cứu
• 3.6. Các thang đo được sử dụng
• 3.7. Phương pháp phân tích
• 3.8. Xác định quy mô mẫu
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kiểm định thang đo. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
• 4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.3. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ
• 4.3.1. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm nhà ở tái định cư
• 4.3.2. Thực trạng sự hài lòng về đặc điểm khu vực ở
• 4.3.3. Thực trạng sự hài lòng về sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 4.3.4. Thực trạng sự hài lòng về dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư tái định cư
• 4.3.5. Thực trạng sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 4.4. Phân tích tương quan, hồi quy và kiểm định giả thuyết
• 4.4.1. Kết quả phân tích tương quan
• 4.4.2. Phân tích hồi và kiểm định giả thuyết
• 4.4.3. Kiểm định sự khác biệt sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân
• 4.4.4. Kết quả hồi quy theo địa bàn và nguồn vốn thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 4.4.4.1. Kết quả hồi quy theo địa bàn thực hiện dự án
• 4.4.4.2. Kết quả hồi quy theo nguồn vốn thực hiện dự án
• 5. CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
• 5.1. Tóm lược kết quả nghiên cứu
• 5.2. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu
• 5.3. Đề xuất giải pháp
• 5.3.1. Sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật để việc xây dựng lại nhà chung cư cũ đảm bảo tính thực tiễn và hiệu quả
• 5.3.2. Nhóm giải pháp có liên quan đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ
• 5.3.3. Một số kiến nghị
• 5.3.3.1. Khuyến nghị đối với Chính phủ
• 5.3.3.2. Khuyến nghị đối với Bộ Xây dựng
• 5.3.3.3. Khuyến nghị đối với Thành phố Hà Nội
• 5.4. Các hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu trong tương lai
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghiên Cứu Sự Hài Lòng Nhà Ở Tái Định Cư

Nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư là một lĩnh vực quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Hà Nội. Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Sự hài lòng của người dân về nhà ở, đặc biệt là nhà ở tái định cư, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và sự ổn định xã hội. Nhiều nghiên cứu trên thế giới đã chỉ ra rằng, sự hài lòng của cư dân là một cấu trúc đa chiều và phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí nhà tái định cư, chất lượng nhà ở tái định cư, và cơ sở hạ tầng khu tái định cư. Tại Việt Nam, việc nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư còn hạn chế, đặc biệt là trong bối cảnh xây dựng lại nhà chung cư cũ. Do đó, nghiên cứu này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, cung cấp thông tin quan trọng cho các nhà hoạch định chính sách và các nhà quản lý dự án.

1.1. Tầm Quan Trọng của Nghiên Cứu Nhà Ở Tái Định Cư

Nghiên cứu về nhà ở tái định cư là vô cùng quan trọng. Việc này giúp đánh giá hiệu quả của các chính sách tái định cư, đồng thời, giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Nó cũng giúp chính quyền địa phương đưa ra các quyết định sáng suốt hơn trong quy hoạch và phát triển đô thị, đảm bảo tính bền vững và công bằng xã hội.

1.2. Bối Cảnh Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư Cũ ở Hà Nội

Hà Nội có số lượng lớn nhà chung cư cũ, nhiều khu đã xuống cấp nghiêm trọng. Chính quyền thành phố đang triển khai các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nghiên cứu này tập trung vào việc đo lường đánh giá mức độ hài lòng nhà tái định cư của người dân sau khi chuyển đến các khu chung cư mới.

II. Thách Thức và Vấn Đề Trong Tái Định Cư Chung Cư Cũ

Việc xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự đồng thuận của cư dân. Nhiều người dân không hài lòng với các điều khoản đền bù tái định cư, vị trí nhà tái định cư, hoặc chất lượng nhà ở tái định cư. Theo tài liệu gốc, sự thiếu đồng thuận này là một trong những nguyên nhân chính gây chậm trễ trong việc triển khai các dự án. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến quy hoạch, thủ tục đầu tư xây dựng, và nguồn vốn cũng gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án. Việc giải quyết các vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương, các nhà đầu tư, và người dân.

2.1. Sự Đồng Thuận Của Người Dân Về Tái Định Cư

Sự đồng thuận của người dân là yếu tố then chốt. Nhiều người dân không hài lòng với các điều khoản tái định cư, đặc biệt là về vấn đề đền bù và vị trí nhà ở mới. Điều này gây ra sự chậm trễ trong quá trình triển khai dự án.

2.2. Các Vấn Đề Về Quy Hoạch và Thủ Tục Đầu Tư

Bên cạnh sự đồng thuận của người dân, quy hoạch và thủ tục đầu tư cũng là những thách thức lớn. Quy trình phê duyệt dự án phức tạp và kéo dài, gây khó khăn cho các nhà đầu tư và làm chậm tiến độ xây dựng. Cần có sự đơn giản hóa thủ tục hành chính để thúc đẩy quá trình tái định cư.

2.3. Khó khăn về Nguồn vốn

Nguồn vốn để thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ thường hạn hẹp. Việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau, bao gồm cả vốn nhà nước và vốn tư nhân, là một thách thức lớn. Cần có các chính sách khuyến khích đầu tư để thu hút nguồn vốn.

III. Phương Pháp Đánh Giá Mức Độ Hài Lòng Tái Định Cư Tại HN

Để đánh giá mức độ hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư, nghiên cứu này sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp giữa định tính và định lượng. Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn sâu các chuyên gia, nhà quản lý, và đại diện chủ đầu tư để thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng. Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua khảo sát bằng bảng hỏi với người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Dữ liệu thu thập được phân tích bằng các phương pháp thống kê mô tả, phân tích tương quan, hồi quy, và kiểm định giả thuyết. Khảo sát người dân tái định cư Hà Nội là phương pháp chính để thu thập dữ liệu.

3.1. Nghiên Cứu Định Tính Phỏng Vấn Chuyên Gia và Nhà Quản Lý

Nghiên cứu định tính được thực hiện để hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu, điều chỉnh và phát triển thang đo cho phù hợp với bối cảnh nghiên cứu. Thực hiện phỏng vấn sâu với nhóm chuyên gia và nhà quản lý, giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến sự hài lòng.

3.2. Nghiên Cứu Định Lượng Khảo Sát Người Dân Tái Định Cư

Nghiên cứu định lượng sử dụng bảng hỏi để thu thập dữ liệu từ người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư. Bảng hỏi được thiết kế dựa trên mô hình lý thuyết và kết quả nghiên cứu định tính. Dữ liệu thu thập được sử dụng để đo lường mức độ hài lòng và xác định các yếu tố ảnh hưởng.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Sự Hài Lòng Về Nhà Ở Tái Định Cư

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng, chất lượng nhà ở tái định cư, vị trí nhà tái định cư, và cơ sở hạ tầng khu tái định cư là những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân. Người dân có xu hướng hài lòng hơn với những căn hộ có diện tích lớn hơn, thiết kế hiện đại, và nằm ở vị trí thuận tiện giao thông và gần các tiện ích công cộng. Ngoài ra, ảnh hưởng của tái định cư đến đời sống người dân cũng là một yếu tố quan trọng. Những người dân cảm thấy rằng cuộc sống của họ được cải thiện sau khi tái định cư có xu hướng hài lòng hơn.

4.1. Ảnh Hưởng Của Chất Lượng Nhà Ở Đến Sự Hài Lòng

Chất lượng nhà ở, bao gồm diện tích, thiết kế, và vật liệu xây dựng, có ảnh hưởng lớn đến sự hài lòng của người dân. Người dân đánh giá cao những căn hộ mới xây, có thiết kế hiện đại và sử dụng vật liệu chất lượng cao.

4.2. Tầm Quan Trọng Của Vị Trí Và Cơ Sở Hạ Tầng

Vị trí thuận lợi và cơ sở hạ tầng đầy đủ là những yếu tố quan trọng. Người dân mong muốn được tái định cư ở những khu vực có giao thông thuận tiện, gần trường học, bệnh viện, và các tiện ích công cộng khác.

4.3. Mức độ ảnh hưởng của quá trình tham gia xây dựng dự án

Quá trình tham gia xây dựng dự án, lấy ý kiến người dân trong quá trình thực hiện dự án sẽ tác động đến mức độ hài lòng của người dân.

V. Giải Pháp Nâng Cao Sự Hài Lòng Tái Định Cư Tại Hà Nội

Để nâng cao sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư, cần có các giải pháp đồng bộ. Đầu tiên, cần cải thiện chính sách tái định cư Hà Nội, đảm bảo quyền lợi của người dân. Thứ hai, cần nâng cao chất lượng nhà ở tái định cư, từ khâu thiết kế đến thi công. Thứ ba, cần đầu tư vào cơ sở hạ tầng khu tái định cư, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân. Cuối cùng, cần tăng cường sự tham gia của người dân vào quá trình lập kế hoạch và triển khai các dự án tái định cư.

5.1. Hoàn Thiện Chính Sách Tái Định Cư

Cần rà soát và sửa đổi các chính sách tái định cư hiện hành, đảm bảo tính minh bạch, công bằng, và phù hợp với thực tế. Cần có các cơ chế đền bù thỏa đáng và hỗ trợ người dân trong quá trình chuyển đổi.

5.2. Nâng Cao Chất Lượng Nhà Ở Và Cơ Sở Hạ Tầng

Cần tăng cường kiểm soát chất lượng xây dựng nhà ở tái định cư. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng đồng bộ, bao gồm giao thông, điện nước, trường học, bệnh viện, và các tiện ích công cộng khác.

5.3. Tăng Cường Sự Tham Gia Của Người Dân

Cần tạo điều kiện cho người dân tham gia vào quá trình lập kế hoạch và triển khai các dự án tái định cư. Lắng nghe ý kiến của người dân và giải quyết các khiếu nại kịp thời.

VI. Kết Luận và Hướng Nghiên Cứu Tương Lai Về Tái Định Cư

Nghiên cứu này đã cung cấp cái nhìn tổng quan về sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư tại Hà Nội, đồng thời chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất các giải pháp cải thiện. Tuy nhiên, nghiên cứu còn một số hạn chế, chẳng hạn như phạm vi nghiên cứu còn hẹp và phương pháp thu thập dữ liệu còn đơn giản. Trong tương lai, cần có các nghiên cứu sâu hơn, với phạm vi rộng hơn và sử dụng các phương pháp phức tạp hơn, để hiểu rõ hơn về tác động của nhà tái định cư đến kinh tế xã hội. Nghiên cứu về tái định cư ở Việt Nam cần được đẩy mạnh để hỗ trợ quá trình đô thị hóa bền vững.

6.1. Tóm Tắt Các Kết Quả Chính Của Nghiên Cứu

Nghiên cứu đã xác định được các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư. Đồng thời, đề xuất các giải pháp cụ thể để nâng cao sự hài lòng này.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Trong Lĩnh Vực Tái Định Cư

Các nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc đánh giá tác động của tái định cư đến kinh tế - xã hội của người dân, cũng như so sánh hiệu quả của các mô hình tái định cư khác nhau. Cần có các nghiên cứu đa ngành để giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến tái định cư.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu bậc nhất của con người, chỉ đứng sau thực phẩm (Taiwo và Adeboye, 2013), đồng thời là một loại hàng hóa phức hợp được cấu thành bởi ba yếu tố: không gian, độ bền và tính cá biệt (O'Sullivan và Gibb, 2002). Tại Việt Nam, các khu nhà chung cư cũ được xây dựng từ những thập kỷ 60, 70 của thế kỷ trước từng đóng vai trò quan trọng trong việc phân phối, tạo lập chỗ ở cho cán bộ, công nhân viên chức nhà nước. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng năm 2020, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng 3 triệu $m^2$ sàn), trong đó tập trung phần lớn tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với gần 2.000 tòa nhà. Riêng địa bàn thành phố Hà Nội hiện tồn tại khoảng 1.273 nhà chung cư cũ thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập.

Phần lớn các chung cư cũ đầu tư xây dựng trước năm 1994 (theo tiêu chí tại Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 15/02/2016 của Thủ tướng Chính phủ) đã hư hỏng nặng, lún nứt, hết niên hạn sử dụng và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Dù Nhà nước và chính quyền địa phương đã ban hành nhiều chính sách nhằm cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư này, quá trình triển khai thực tế gặp nhiều trở ngại lớn. Một trong những nguyên nhân căn bản là dự án chưa nhận được sự đồng thuận từ phía các chủ sở hữu căn hộ hiện hữu.

Về mặt học thuật, các nghiên cứu trong nước và quốc tế trước đây chủ yếu tiếp cận sự hài lòng đối với nhà ở thương mại nói chung hoặc nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, trong khi các công trình phân tích chuyên sâu về sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư tại chỗ trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ ở các nền kinh tế đang phát triển còn rất hạn chế (Lê Vi Xa, 2022; Oladapo, 2006). Việc xác định, đo lường các nhân tố tác động đến sự hài lòng của cư dân sau khi tiếp nhận căn hộ tái định cư là cơ sở khoa học cần thiết nhằm hoàn thiện khung chính sách và đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

• Mục tiêu tổng quát: Luận án nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân sau khi nhận bàn giao nhà tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ; đo lường mức độ hài lòng và các yếu tố ảnh hưởng, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao sự hài lòng của cư dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
  1. Tổng quan nghiên cứu, xây dựng cơ sở lý thuyết của các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng người dân về nhà ở tái định cư trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ;
  2. Đo lường sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư trong dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, sau khi người dân nhận bàn giao nhà và về ở tại khu chung cư đã được xây dựng mới;
  3. Đo lường mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại chung cư cũ;
  4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao sự hài lòng về nhà ở của người dân đối với nhà ở tái định cư tại dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ; từ đó kiến nghị hoàn thiện một số chính sách nhằm đẩy mạnh quá trình thực hiện dự án trong xây dựng lại các nhà chung cư cũ.
• Câu hỏi nghiên cứu:
  1. Có những yếu tố nào ảnh hưởng tới sự hài lòng về nhà ở tái định cư của người dân trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ?
  2. Chiều hướng và mức độ tác động của các yếu tố đó là như thế nào đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại chung cư cũ?
  3. Các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách cần có biện pháp nào để gia tăng sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ?
  4. Các khuyến nghị nào có thể đề xuất từ kết quả nghiên cứu nhằm thúc đẩy quá trình thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư; các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư trong xây dựng lại chung cư cũ tại đô thị; các vấn đề chính sách trong quản lý quá trình thực hiện xây dựng lại và chính sách quản lý vận hành tòa nhà sau bàn giao.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào các hộ gia đình, cá nhân đã tiếp nhận bàn giao và trực tiếp sinh sống trong căn hộ tái định cư tại chỗ thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã hoàn thành.
• Phạm vi không gian: Các dự án xây dựng lại chung cư cũ đã hoàn thành và bàn giao trên địa bàn 4 quận trung tâm của thành phố Hà Nội, gồm: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng.
• Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2016–2021; dữ liệu sơ cấp được điều tra, khảo sát thực địa từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2022 (thời điểm các hoạt động kinh tế – xã hội tại Hà Nội đã trở lại bình thường sau đại dịch Covid-19).

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trên thế giới và trong nước

Tổng quan tài liệu của luận án hệ thống hóa các nghiên cứu theo các nhóm hướng tiếp cận địa lý và chủ đề:

Hướng nghiên cứu / Khu vực	Tác giả và năm công bố tiêu biểu	Nội dung và phát hiện chính
Nền tảng khái niệm và mô hình lý thuyết	Rossi (1955); Morris & Winter (1975, 1978); Galster (1985); Michelson (1977); Marans & Rodgers (1975); Weidemann & Anderson (1985); Francescato và cộng sự (1974, 1989); Amérigo & Aragonés (1997).	Xác lập sự hài lòng nhà ở dựa trên sự khác biệt giữa thực tế và mong đợi; tích hợp yếu tố tâm lý, niềm tin, thái độ và ý định hành vi trong môi trường cư trú.
Cải tạo đô thị tại Châu Âu & Thổ Nhĩ Kỳ	Kleinhans (2004); Dekker và cộng sự (2011); Kabisch và cộng sự (2020); Winston (2017); Posthumus và cộng sự (2014); Berkoz và cộng sự (2009); Türkoğlu và cộng sự (2019).	Chỉ ra ảnh hưởng của quy mô căn hộ, tiện nghi, kết nối giao thông, khả năng tiếp cận dịch vụ và sự tham gia của người dân đến mức độ hài lòng khi tái phát triển đô thị.
Nhà ở hỗ trợ & tái định cư tại Châu Phi	Aigbavboa & Thwala (2012); Kotze & Mathola (2012); Ukoha & Beamish (1997); Eziyi Offia Ibem & Aduwo (2013); Adewale và cộng sự (2019).	Đánh giá hậu sử dụng (POE); ghi nhận cư dân hài lòng với thuộc tính vật lý của căn hộ nhưng chưa thỏa mãn với hạ tầng xã hội và dịch vụ quản lý vận hành.
Tái định cư & chỉnh trang tại Châu Á	Mohit và cộng sự (2010); Teck-Hong (2012); Yap và cộng sự (2019); Jun & Jeong (2018); Z. Li & Wu (2013); Li, Li và cộng sự (2019); Yan & Bao (2018); X. Huang và cộng sự (2020); F. Wang & Wang (2020); Liu & Ma (2021).	Phân tích tác động của bồi thường, sở hữu nhà, thiết kế căn hộ, môi trường xã hội lân cận và sự gắn bó cộng đồng đến sự hài lòng của người dân tái định cư tại Malaysia, Hàn Quốc, Trung Quốc.
Nghiên cứu về nhà ở và tái định cư tại Việt Nam	Đào Trung Chính (2014); Đặng Hoàng Quyên (2018); Nguyen, Tran, Vu & Luu (2018); Nguyễn Thị Hải Yến & Nguyễn Thanh Lân (2019); Hoàng Vũ Linh Chi (2020); Trang & Tu (2021); Lê Vi Xa (2022).	Điểm lại các vướng mắc pháp lý trong thu hồi đất, chất lượng hạ tầng nhà ở công nhân, sự hài lòng đối với chung cư thương mại và nhà ở xã hội tại Hà Nội, cũng như cơ chế huy động vốn cải tạo chung cư cũ.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

1. Thiếu vắng nghiên cứu chuyên sâu về loại hình tái định cư tại chỗ: Các công trình ở Việt Nam chủ yếu khảo sát nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc bồi thường đất nông nghiệp; thiếu công trình lượng hóa mức độ hài lòng của cư dân chuyển về sinh sống tại các tòa nhà mới xây dựng lại từ nền chung cư cũ.
2. Bổ sung nhân tố sự tham gia của người dân: Hầu hết các mô hình truyền thống tập trung vào đặc điểm vật lý và dịch vụ; luận án đưa yếu tố "sự tham gia của người dân vào quá trình thực hiện dự án" vào khung phân tích thực nghiệm.
3. Đặc thù hóa thang đo và kiểm định biến phân loại: Luận án hoàn thiện thang đo thích ứng với bối cảnh đô thị chuyển đổi tại Việt Nam, đồng thời kiểm định sự khác biệt theo nguồn vốn thực hiện dự án (vốn ngân sách, vốn doanh nghiệp/xã hội hóa) và địa bàn hành chính cấp quận.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án kế thừa và phát triển từ ba lý thuyết nền tảng:

• Lý thuyết các nhu cầu về nhà ở (Housing Needs Theory): Rossi (1955) cho rằng sự thay đổi trong vòng đời hộ gia đình tạo ra sự không phù hợp giữa nhu cầu và điều kiện nơi ở hiện tại, dẫn đến sự không hài lòng. Maslow và cộng sự (1970) củng cố thêm các tầng bậc nhu cầu từ vật lý cơ bản đến an toàn và xã hội.
• Lý thuyết thiếu hụt nhà ở (Housing Deficit Theory): Morris và Winter (1975, 1978) giải thích sự điều chỉnh nhà ở dựa trên việc so sánh hiện trạng với các chuẩn mực văn hóa và định mức gia đình; khi có sự thiếu hụt, hộ gia đình sẽ có phản ứng điều chỉnh hoặc không hài lòng.
• Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Psychological constructs Theory): Galster (1985) nhấn mạnh trạng thái hài lòng nảy sinh khi điều kiện thực tế tương đương hoặc vượt qua mức tham chiếu nhận thức của cá nhân.

Các khái niệm chính được làm rõ căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014 và các nghiên cứu học thuật: "Nhà ở" (Điều 3 Luật Nhà ở 2014; Henilane, 2016), "Nhà ở tái định cư" (Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014), "Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ" (phá dỡ toàn bộ để xây mới theo quy hoạch tại địa điểm hiện hữu), "Sự tham gia của người dân" (Arnstein, 1969; Skeffington, 2013) và "Sự hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư" (Oliver, 2014; Mohit và Raja, 2014b).

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính:
  • Thực hiện phỏng vấn sâu qua 02 lần với nhóm chuyên gia, nhà quản lý và đại diện chủ đầu tư để hiệu chỉnh các chỉ báo mới và chuẩn hóa thuật ngữ bảng hỏi;
  • Thực hiện 01 lần phỏng vấn sâu đối với người dân đang sinh sống tại các căn hộ tái định cư để kiểm tra tính phù hợp của thang đo, ngôn ngữ và ghi nhận phản ánh thực tế.
• Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Khảo sát thử nghiệm quy mô 115 mẫu nhằm đánh giá sơ bộ độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha.
• Nghiên cứu định lượng chính thức: Khảo sát trực tiếp bằng bảng hỏi cấu trúc sử dụng thang đo Likert đối với cư dân tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn 4 quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng (Hà Nội).
• Kỹ thuật và công cụ phân tích: Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel và IBM SPSS với các kỹ thuật:
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach's Alpha;
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) với kiểm định KMO, kiểm định Bartlett và ma trận xoay nhân tố;
  • Phân tích tương quan Pearson;
  • Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến để kiểm định các giả thuyết và đo lường hệ số tác động;
  • Kiểm định sự khác biệt bằng kiểm định Levene, kiểm định Welch và phân tích phương sai ANOVA đối với các biến nhân khẩu học (giới tính, thu nhập);
  • Phân tích hồi quy mở rộng theo địa bàn cấp quận và theo hình thức nguồn vốn thực hiện dự án.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

• Dữ liệu thứ cấp: Các văn bản quy phạm pháp luật (Luật Nhà ở 2014, Chỉ thị số 05/CT-TTg), các báo cáo của Bộ Xây dựng (2020), Sở Xây dựng thành phố Hà Nội; tài liệu học thuật từ cơ sở dữ liệu ProQuest, Emerald Insight, SAGE Publications, CSDL Khoa học và Công nghệ Việt Nam.
• Dữ liệu sơ cấp: Biên bản phỏng vấn sâu chuyên gia, nhà quản lý và dữ liệu từ các phiếu khảo sát điều tra cư dân thực tế năm 2022.

---

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG

Chương 1 thiết lập tổng thể bức tranh nghiên cứu, làm rõ tính cấp thiết xuất phát từ thực trạng xuống cấp của hơn 1.200 nhà chung cư cũ tại Hà Nội và các vướng mắc trong việc tạo dựng sự đồng thuận của người dân. Tác giả xác định mục tiêu nghiên cứu đo lường sự hài lòng về nhà ở tái định cư, đặt ra 4 câu hỏi nghiên cứu, phân định đối tượng và phạm vi tại 4 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) với mốc dữ liệu sơ cấp năm 2022. Chương này cũng khái quát quy trình thực hiện từ định tính, định lượng sơ bộ ($N=115$) đến định lượng chính thức, nêu bật các đóng góp mới về mặt học thuật và thực tiễn, đồng thời phác thảo kết cấu 5 chương của luận án.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Chương 2 chuẩn hóa hệ thống khái niệm cốt lõi: nhà ở, nhà chung cư, nhà ở tái định cư, dự án cải tạo/xây dựng lại chung cư cũ, sự tham gia của người dân và sự hài lòng nhà ở. Tác giả phân tích chuyên sâu 3 lý thuyết nền tảng (Housing Needs Theory của Rossi, Housing Deficit Theory của Morris & Winter, Psychological constructs Theory của Galster) cùng các mô hình kinh điển (Michelson 1977, Marans & Rodgers 1975, Weidemann & Anderson 1985, Francescato và cộng sự 1989, Amérigo & Aragonés 1997). Chương 2 tổng quan toàn diện các nghiên cứu thực nghiệm tại Châu Âu, Thổ Nhĩ Kỳ, Châu Phi, Châu Á (đặc biệt là Malaysia, Hàn Quốc, Trung Quốc) và Việt Nam; từ đó nhận diện khoảng trống nghiên cứu, đề xuất khung phân tích tích hợp các nhóm nhân tố tác động và xây dựng hệ thống các giả thuyết nghiên cứu.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Chương 3 trình bày bối cảnh thực trạng hệ thống chung cư cũ và tình hình triển khai các dự án xây dựng lại tại thành phố Hà Nội. Tác giả chi tiết hóa quy trình nghiên cứu hỗn hợp: thiết kế nghiên cứu định tính với chuyên gia và cư dân; xây dựng bảng hỏi với hệ thống thang đo và các biến quan sát; tiến hành khảo sát thử nghiệm ($N=115$) để tinh chỉnh thang đo; xác định quy mô mẫu chính thức phân bổ theo 4 quận nghiên cứu. Đồng thời, chương 3 trình bày chi tiết các công cụ thống kê được áp dụng trên phần mềm SPSS, bao gồm kiểm định Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), tương quan Pearson, hồi quy tuyến tính đa biến, kiểm định Levene, kiểm định Welch và phân tích ANOVA.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Chương 4 tập trung trình bày các phát hiện định lượng:

• Kiểm định thang đo và EFA: Đánh giá độ tin cậy Cronbach's Alpha cho từng nhóm biến (Đặc điểm nhà ở qua các lần phân tích, Khả năng tiếp cận trong đặc điểm khu vực ở, Mối quan hệ xã hội trong khu vực ở, Sự tham gia vào quá trình thực hiện dự án, Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà, Biến phụ thuộc Sự hài lòng về nhà ở tái định cư). Phân tích EFA kiểm tra chỉ số KMO, kiểm định Bartlett, tổng phương sai giải thích và ma trận xoay nhân tố nhằm rút gọn các biến quan sát đạt chuẩn.
• Thực trạng đánh giá sự hài lòng: Phân tích điểm trung bình các nhân tố: đặc điểm căn hộ, khả năng tiếp cận khu vực, môi trường xã hội, mức độ tham gia vào dự án, chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà và sự hài lòng tổng thể.
• Phân tích hồi quy và kiểm định giả thuyết: Kết quả tương quan Pearson, hệ số $R^2$, bảng phân tích phương sai ANOVA và hệ số hồi quy được trình bày chi tiết, từ đó xếp hạng thứ tự mức độ tác động của các nhân tố đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư và tóm tắt kết quả chấp nhận/bác bỏ các giả thuyết nghiên cứu.
• Kiểm định sự khác biệt và phân tích nhóm: Kiểm định Levene, Welch và ANOVA đối với các biến nhân khẩu học (giới tính, mức thu nhập); phân tích mô hình hồi quy đa biến phân tách theo địa bàn từng quận và phân tách theo nguồn vốn thực hiện dự án (vốn ngân sách và vốn doanh nghiệp/xã hội hóa).

CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

Chương 5 thảo luận, diễn giải các kết quả định lượng thu được trong mối liên hệ với lý thuyết và thực tiễn quản lý đô thị tại Hà Nội. Tác giả rút ra các hàm ý quản trị và đề xuất hệ thống giải pháp: (1) Sửa đổi, hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về xây dựng lại nhà chung cư cũ nhằm bảo đảm tính khả thi; (2) Nhóm giải pháp nâng cao chất lượng thiết kế căn hộ, hạ tầng dịch vụ, công tác quản lý vận hành và thúc đẩy sự tham gia, đồng thuận của cư dân. Chương này đưa ra các khuyến nghị cụ thể theo cấp thẩm quyền đối với Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, đồng thời thẳng thắn chỉ rõ các hạn chế của đề tài và định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về phương diện lý luận

• Bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý thuyết về sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư tại chỗ trong bối cảnh các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.
• Thiết lập và kiểm định mô hình nghiên cứu tích hợp yếu tố "Sự tham gia của người dân trong quá trình thực hiện dự án" cùng các yếu tố về đặc điểm nhà ở, môi trường khu vực và dịch vụ vận hành.
• Xây dựng và chuẩn hóa hệ thống thang đo, các chỉ báo quan sát đo lường mức độ hài lòng về nhà ở tái định cư qua hai bước nghiên cứu định tính và định lượng.
• Cung cấp luận cứ khoa học về sự khác biệt trong đánh giá sự hài lòng theo đặc điểm nhân khẩu học, mô hình nguồn vốn dự án và vị trí địa bàn hành chính.

Đóng góp về phương diện thực tiễn và giải pháp đề xuất

• Cung cấp bức tranh thực nghiệm về mức độ hài lòng thực tế của cư dân đang sống tại các khu chung cư xây dựng lại trên địa bàn Hà Nội, chỉ ra các khía cạnh người dân đánh giá cao cũng như các điểm tồn tại cần khắc phục.
• Giúp các nhà hoạch định chính sách và chủ đầu tư nhận diện rõ thứ bậc tác động của từng nhân tố, làm cơ sở đẩy nhanh tiến độ thỏa thuận bồi thường, bàn giao mặt bằng và tăng tỷ lệ đồng thuận tại các dự án tương lai.
• Đề xuất hệ thống giải pháp và khuyến nghị phân tầng:
  • Đối với Chính phủ: Hoàn thiện khung khổ pháp lý về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, quy định rõ cơ chế tài chính và bảo đảm quyền lợi các bên liên quan;
  • Đối với Bộ Xây dựng: Ban hành, điều chỉnh các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở tái định cư, hướng dẫn quy trình quản lý vận hành tòa nhà sau bàn giao;
  • Đối với UBND Thành phố Hà Nội: Hoàn thiện quy hoạch phân khu, xây dựng cơ chế thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư, thiết lập cơ chế công khai thông tin và tạo điều kiện cho người dân tham gia ý kiến trong toàn bộ quy trình triển khai dự án.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án

• Phạm vi không gian: Khảo sát thực địa chỉ giới hạn tại 4 quận trung tâm của thành phố Hà Nội (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng), chưa bao quát toàn bộ các quận, huyện có chung cư cũ khác trên địa bàn thành phố và chưa mở rộng so sánh với các đô thị đặc biệt khác như Thành phố Hồ Chí Minh.
• Đối tượng nghiên cứu: Mẫu điều tra chỉ tập trung vào nhóm cư dân được bố trí tái định cư tại chỗ (tại địa điểm cũ sau khi xây mới), chưa khảo sát so sánh với nhóm cư dân lựa chọn phương án nhận tiền tự lo chỗ ở hoặc di dời tái định cư tại địa điểm khác.
• Thiết kế nghiên cứu: Số liệu sơ cấp được thu thập dưới dạng cắt ngang tại một thời điểm (tháng 4 đến tháng 6 năm 2022), phản ánh cảm nhận tại giai đoạn sau bàn giao nhất định, chưa theo dõi được biến động mức độ hài lòng qua các mốc thời gian dài hơn.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

• Mở rộng phạm vi địa bàn nghiên cứu sang các đô thị lớn khác tại Việt Nam hoặc các khu vực ven đô để tăng tính đại diện và so sánh đặc thù vùng miền.
• Thực hiện các nghiên cứu theo chuỗi thời gian (longitudinal study) hoặc nghiên cứu bảng để đo lường sự biến đổi trong mức độ hài lòng và chi phí vận hành qua các giai đoạn sử dụng nhà ở.
• Áp dụng các mô hình cấu trúc tuyến tính nâng cao (SEM) để kiểm tra các tác động gián tiếp, vai trò trung gian và điều tiết giữa nhận thức, thái độ, sự tham gia và ý định gắn bó của cư dân.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với nhà nghiên cứu, nghiên cứu sinh và giảng viên: Là tài liệu chuyên khảo tham khảo về việc áp dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp trong lĩnh vực Quản trị kinh doanh Bất động sản và Kinh tế đô thị; cung cấp khung thang đo đã qua kiểm định về sự tham gia của người dân và sự hài lòng nhà ở tái định cư.
• Đối với các cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng): Cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng phục vụ việc sửa đổi, bổ sung các nghị định, thông tư liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và công tác quản lý đô thị.
• Đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản và đơn vị vận hành tòa nhà: Giúp nhận diện các thuộc tính thiết kế căn hộ, hạ tầng kỹ thuật - xã hội và chất lượng dịch vụ vận hành mà cư dân quan tâm nhất, từ đó tối ưu hóa phương án quy hoạch dự án và nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng sau bàn giao.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án sử dụng những lý thuyết nền tảng nào để xây dựng mô hình nghiên cứu?
Luận án sử dụng ba lý thuyết nền tảng chính: Lý thuyết các nhu cầu về nhà ở (Housing Needs Theory của Rossi, 1955), Lý thuyết thiếu hụt/điều chỉnh nhà ở (Housing Deficit Theory của Morris & Winter, 1975, 1978) và Lý thuyết cấu trúc tâm lý (Psychological constructs Theory của Galster, 1985), kết hợp các mô hình của Michelson (1977), Marans – Rodgers (1975), Weidemann – Anderson (1985) và Francescato và cộng sự (1989).

2. Điểm mới trong mô hình nghiên cứu của tác giả so với các công trình trước đây là gì?
Tác giả đã bổ sung nhân tố "Sự tham gia của người dân vào quá trình thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ" vào mô hình định lượng bên cạnh các nhóm nhân tố truyền thống về đặc điểm nhà ở, đặc điểm khu vực ở và dịch vụ quản lý vận hành, đồng thời kiểm định các biến phân loại theo nguồn vốn dự án và địa bàn cấp quận.

3. Dữ liệu sơ cấp của luận án được thu thập tại đâu và vào thời gian nào?
Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn sâu chuyên gia, người dân và khảo sát bảng hỏi trực tiếp các cư dân đang sống tại các căn hộ tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn 4 quận trung tâm Hà Nội (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng), thời gian thực địa từ tháng 4 đến tháng 6 năm 2022.

4. Khảo sát định lượng sơ bộ của luận án có quy mô mẫu là bao nhiêu và nhằm mục đích gì?
Khảo sát định lượng sơ bộ có quy mô mẫu là 115 quan sát, được thực hiện nhằm kiểm định sơ bộ độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha, làm căn cứ hoàn thiện bảng hỏi trước khi tiến hành điều tra chính thức.

5. Luận án đưa ra những nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể nào?
Luận án đề xuất 2 nhóm giải pháp chính gồm hoàn thiện cơ chế chính sách pháp luật và nâng cao sự hài lòng thông qua cải thiện chất lượng căn hộ, dịch vụ quản lý tòa nhà, sự tham gia của người dân; đồng thời đưa ra các khuyến nghị phân tầng gửi tới Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của nghiên cứu sinh Nguyễn Mạnh Khởi đã giải quyết vấn đề cấp thiết về sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư tại các dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội bằng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp kết hợp giữa định tính và định lượng. Tác giả đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết, phát triển thang đo có bổ sung yếu tố sự tham gia của người dân, đồng thời phân tích định lượng các nhân tố ảnh hưởng và kiểm định sự khác biệt theo nguồn vốn cũng như địa bàn hành chính. Kết quả nghiên cứu cung cấp hệ thống luận cứ khoa học và thực tiễn vững chắc, đóng góp trực tiếp vào công tác hoạch định chính sách cải tạo chung cư cũ và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu chung Chương 2: Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Thảo luận và khuyến nghị 9 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2. Các khái niệm cơ bản trong luận án 2. Nhà ở Henilane (2016) cho rằng nhà ở là một tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà nơi một hộ gia đình có thể sống quanh năm và đáp ứng các yêu cầu nhất định, bao gồm cả địa chỉ cư trú. Nhà ở là một trong những thành phần quan trọng nhất của cuộc sống, mang lại nơi trú ẩn, sự an toàn và ấm áp, cũng như cung cấp một nơi để nghỉ ngơi.

Theo Melnikas (1998) nhà ở tương đối hạn chế về mặt vật lý và sinh học nhưng gần gũi về mặt xã hội, nơi mọi người và các nhóm người có thể sống cuộc sống cộng đồng bằng cách nhận các dịch vụ và tham gia các hoạt động tập thể khác. Hiện nay có nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu. * Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. * Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.

Tra cứu trong từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh từ chỉ công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở được định nghĩa như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Theo đó, khi phân loại theo loại hình thì nhà ở bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư; nếu phân loại theo mục đích, đối tượng sử dụng thì nhà ở bao gồm: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Cụ thể: Nhà ở riêng lẻ (gồm: biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) là nhà ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được xây dựng trên diện tích đất độc lập, riêng biệt được ghi nhận có mục đích sử dụng là đất ở (đất thổ cư).

10 Nhà chung cư là nhà ở có cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, có nhiều hơn một tầng, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ dân. Nhà chung cư được chia làm hai loại dựa vào mục đích sử dụng là để ở và sử dụng hỗn hợp cả để ở với mục đích kinh doanh, văn phòng. Nhà ở tái định cư Ở Việt Nam, nhà ở tái định cư được định nghĩa trong Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật” (Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Nhà ở tái định cư bản chất là nhà do Nhà nước hoặc một chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng với mục đích phục vụ tái định cư cho các hộ dân thuộc diện bị giải phóng mặt bằng. Có hai hình thức nhà ở tái định cư là nhà ở riêng lẻ và căn hộ. Khách hàng sẽ có những lựa chọn khác nhau, phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình. Như vậy, nhà ở tái định cư là nhà ở được xây dựng để bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống.

Vì vậy, về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở hoặc nhà ở tái định cư có đủ quyền sở hữu. Theo đó, có nhiều hình thức liên quan đến nhà ở tái định cư. Cụ thể, có phân định dựa trên một số tiêu chí sau đây: - Dựa vào hình thức tái định cư được phân ra thành 3 loại như sau: + Di dân vào vùng được đô thị hóa + Tái định cư tại chỗ khi áp dụng triển khai các dự án chỉnh trang khu dân cư + Chuyển dịch nội, ngoại thành - Dựa vào nguyện vọng của người dân: + Tái định cư tự phát: là việc mua bán, xây dựng trái phép không đúng theo quy định + Tái định cư tự giác: là việc tái định cư tại các dự án, người dân tự giác chấp hành có kế hoạch và phương thức tái định cư; ngay cả việc xây dựng chỗ ở mới tại các dự án phát triển nhà ở. + Cưỡng bức tái định cư - Dựa vào tính chất: 11 + Tái định cư bắt buộc + Tái định cư tự nguyện Trong luận án, nhà ở tái định cư được xác định là “Nhà ở của người dân được bàn giao đưa vào sử dụng, sau khi dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đã hoàn thành đi vào khai thác vận hành”.

Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ Nhà chung cư cũ trước hết là một nhà chung cư hoặc một khu chung cư, nhà chung cư hoặc khu chung cư được gọi là cũ khi nó không còn thỏa mãn những nhu cầu căn bản của cư dân hoặc chủ thể có quyền quản lý khu vực đó. Biểu hiện của sự xuống cấp của các công trình hạ tầng cơ sở, sự kém hiệu quả về sử dụng không gian, lạc hậu về mục đích sử dụng, không đảm bảo tính năng cơ bản hoặc xuống cấp về môi trường tự nhiên và xã hội mà không thể sửa chữa bằng các biện pháp cải tạo nhỏ. Theo mức độ, có thể phân chia 02 hình thức là cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, dự án cải tạo nhà chung cư cũ (có thể là một nhà chung cư hoặc một khu chung cư trong đô thị) là việc Nhà nước hoặc nhà đầu tư thực hiện việc cải tạo, sửa chữa lại các hư hỏng mà không đập đi xây mới nhà chung cư này vẫn tiếp tục còn có thể sử dụng được.

Đặc điểm của loại dự án này là dự án cải tạo, sửa chữa và nó ít ảnh hưởng đến việc tái định cư của người dân. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ hoặc khu chung cư cũ là việc Nhà nước hoặc nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện việc phá bỏ toàn bộ nhà chung cư hoặc khu chung cư để xây dựng các nhà chung cư mới. Theo quy định, trong mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể thực hiện một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được ban hành. Như vậy, khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai xây dựng theo dự án, không tiến hành đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp là nhà chung cư độc lập).

Trường hợp thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư được áp dụng với “nhà chung cư bị hư hỏng nặng” và “nhà chung cư nguy hiểm”. Trong đó, “Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (sau đây gọi chung là nhà chung cư bị hư hỏng nặng) là nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng theo quy định và không thể tiếp tục sử dụng, nhà chung cư đã bị lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm 12 quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng”. Ngoài ra, Nhà nước phối hợp với nhà đầu tư thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ tại vị trí khác hoặc trên diện tích đất cũ để phục vụ nhu cầu tái định cư cho những chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện xây dựng lại.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là “tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định (Khoản 8 Điều 3 và Khoản 2 Điều 17). Theo đó, có thể khẳng định, dự án xây dựng lại nhà chung cư” là một trong các hình thức của dự án đầu tư xây dựng và do đó mang những đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Từ phân tích trên, có thể hiểu, “dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ” là “dự án phá dỡ toàn bộ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng (nếu có) để xây dựng lại nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tầng theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại địa điểm hiện hữu”. Sự tham gia của người dân tại các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ Atkin và Skitmore (2008) cho rằng, sự thành công của dự án đầu tư xây dựng phụ thuộc vào việc đáp ứng các mong đợi và lợi ích của các bên liên quan trong suốt vòng đời của dự án.

Chính vì vậy, trong việc thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ cần có sự tham gia của các bên liên quan. Theo đó, thông qua sự tham gia của các bên liên quan, các công trình xây dựng mới của dự án đầu tư sẽ được quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành một cách hợp lý để đáp ứng lợi ích của các bên khác nhau (Woltjer, 2009). Trong khoa học xã hội, sự tham gia của người dân được đề cập trong lý thuyết nền về nấc thang của sự tham gia do Arnstein (1969) đề xuất. Về sau, các nhà nghiên cứu đã vận dụng đưa ra cơ sở lý luận thông qua thực hành sự tham gia trong nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội.