Nghiên cứu về quyền sử dụng đất và thế chấp trong pháp luật Việt Nam

Nghiên cứu về hypothèque và quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, phân tích lịch sử, thực tiễn và đề xuất giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Phan Thi Ngoc Hoa
• Người hướng dẫn: Mme. Do Thi Huong Nhu
• Trường học: Université Francois Rabelais de Tours
• Chuyên ngành: Droit
• Đề tài: Nghiên Cứu Về Quyền Sử Dụng Đất Và Thế Chấp Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Mémoire de fin d'étude
• Năm xuất bản: 2003
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• REMERCIEMENTS
• INTRODUCTION
• 1. CHAPITRE 1: DROIT D’USAGE DU TERRAIN ET HYPOTHEQUE
• 1.1. NOTION DU DROIT D’ USAGE DU TERRAIN
• 1.2. DEFINITION DE L'HYPOTHEQUE DU DROIT D'USAGE DU TERRAIN
• 2. CHAPITRE II: ETUDE HISTORIQUE DE L’HYPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM
• 2.1. PROCESSUS DE CREATION ET DEVELOPPEMENT LES FORMES D’HYPOTHEQUE DU TERRAIN ET DROIT D’ USAGE DU TERRAIN
• 2.2. EPOQUE DE DROIT ANCIEN DU VIETNAM AVEC LA VENTE A REMERE
• 3. CHAPITRE III: LA PRATIQUE DES HYPOTHEQUES DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM
• 3.1. CADRE JURIDIQUE REGISSANT L’ACTE D’HYPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN
• 3.2. LACUNES EXISTANTS DU SYSTEME LEGISLATIF EN RAPPORT AVEC L’HYPOTHEQUE DU DROIT D’ USAGE DU TERRAIN
• 3.3. LES DIFFICULTES DANS LA PRATIQUE D’APPLICATION
• 3.4. PROBLEMES LORS DE L’EXECUTION DES DECISIONS DE JUSTICE EN RAPPORT AVEC LE DROIT D’USAGE DU TERRAIN
• 4. PROPOSITIONS POUR RENFORCER L’EFFICACITE DES SURETES DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM
• 4.1. MESURES MACRO ECONOMIQUES
• 4.2. MESURES MICRO ECONOMIQUES
• 4.3. FACILITER L’ACCES ET L’UTILISATION DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN DES ENTREPRISES A PARTICIPATION ETRANGERE, LES FOYERS FAMILIAUX ET D’AUTRES
• 4.4. ENCOURAGER LA COLLABORATION ENTRE LES BANQUES, LES ORGANISATIONS DE CREDIT ET LES AUTORITES LOCALES DANS LA REALISATION DES HYPOTHEQUES PORTANT SUR LE DROIT D’USAGE
• 4.5. APPLIQUER LES PROGRES TECHNIQUES ET DE HAUTES TECHNOLOGIES AUX ACTIVITES D’INSCRIPTION
• BIBLIOGRAPHIE

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyền sử dụng đất và thế chấp tại Việt Nam

Quyền sử dụng đất và thế chấp là hai khái niệm quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Chúng không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tác động đến sự phát triển kinh tế của đất nước. Việc hiểu rõ về quyền sử dụng đất và thế chấp sẽ giúp người dân và doanh nghiệp có những quyết định đúng đắn trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Quyền sử dụng đất được định nghĩa là quyền của cá nhân, tổ chức trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, và thừa kế quyền sử dụng đất.

1.2. Thế chấp tài sản và vai trò của nó

Thế chấp tài sản là hình thức bảo đảm nghĩa vụ tài chính. Trong bối cảnh Việt Nam, thế chấp quyền sử dụng đất trở thành một công cụ quan trọng giúp các cá nhân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

II. Vấn đề và thách thức trong quyền sử dụng đất và thế chấp

Mặc dù quyền sử dụng đất và thế chấp có vai trò quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Những vấn đề này bao gồm sự thiếu minh bạch trong quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quy định pháp lý chưa hoàn thiện.

2.1. Những khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhiều người dân gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do quy trình phức tạp và thiếu thông tin. Điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất gia tăng.

2.2. Các vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp

Hệ thống pháp luật về thế chấp tại Việt Nam còn nhiều bất cập. Các quy định chưa rõ ràng dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch thế chấp, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người dân.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề quyền sử dụng đất và thế chấp

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất và thế chấp, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc cải cách pháp luật và nâng cao nhận thức của người dân là rất cần thiết.

3.1. Cải cách pháp luật về quyền sử dụng đất

Cần thiết phải cải cách các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình.

3.2. Tăng cường đào tạo và nâng cao nhận thức

Đào tạo và nâng cao nhận thức cho người dân về quyền sử dụng đất và thế chấp sẽ giúp họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về quyền sử dụng đất

Nghiên cứu về quyền sử dụng đất và thế chấp đã chỉ ra nhiều ứng dụng thực tiễn trong việc cải thiện hệ thống pháp luật. Những kết quả này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế.

4.1. Các mô hình thành công trong quản lý đất đai

Nhiều mô hình quản lý đất đai hiệu quả đã được áp dụng tại một số địa phương, giúp giảm thiểu tranh chấp và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

4.2. Kết quả từ các nghiên cứu thực tiễn

Các nghiên cứu thực tiễn cho thấy việc cải cách pháp luật về quyền sử dụng đất đã mang lại nhiều lợi ích cho người dân và doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch.

V. Kết luận và tương lai của quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Quyền sử dụng đất và thế chấp tại Việt Nam đang trong quá trình phát triển. Tương lai của quyền sử dụng đất phụ thuộc vào việc cải cách pháp luật và nâng cao nhận thức của người dân.

5.1. Triển vọng phát triển quyền sử dụng đất

Triển vọng phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam rất khả quan nếu có sự đồng bộ trong các chính sách và quy định pháp luật.

5.2. Những thách thức cần vượt qua

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thực tiễn xét xử tại các tòa án Việt Nam giai đoạn đầu những năm 2000 cho thấy các tranh chấp liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất chiếm khoảng 60% đến 70% tổng số các vụ việc dân sự, kinh tế. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong khi các chủ thể kinh doanh lại có nhu cầu vốn rất lớn để mở rộng sản xuất. Vấn đề cốt lõi đặt ra là làm thế nào để biến quyền sử dụng đất thành một tài sản bảo đảm an toàn, có tính thanh khoản cao nhằm khơi thông dòng vốn tín dụng mà không làm tổn hại đến nguyên tắc công hữu về đất đai.

Mục tiêu cụ thể của công trình là nghiên cứu toàn diện bản chất pháp lý của chế định thế chấp quyền sử dụng đất, đối chiếu kinh nghiệm lập pháp qua các thời kỳ lịch sử và đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hệ thống pháp luật thực định Việt Nam, đặc biệt là sự giao thoa giữa Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai qua 2 lần sửa đổi (năm 1998 và 2001), kết hợp phân tích đối sánh với kỹ thuật lập pháp của Cộng hòa Pháp. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài thể hiện qua việc đề xuất hệ thống giải pháp giúp giảm thiểu khoảng 50% thời gian xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm, nâng cao tính khả thi trong việc thu hồi nợ của hệ thống ngân hàng thương mại đạt trên mức 85%, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của hai lý thuyết pháp lý căn bản:

• Lý thuyết vật quyền (Rights in rem) và trái quyền (Rights in personam): Xuất phát từ truyền thống Civil Law của Pháp, lý thuyết này được vận dụng để làm rõ tính chất đối vật của quyền sử dụng đất và quyền ưu tiên, quyền truy đòi của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm.
• Lý thuyết giao dịch bảo đảm (Secured Transactions Theory): Lý giải chức năng kinh tế của tài sản thế chấp trong việc hạn chế rủi ro bất cân xứng thông tin giữa bên vay và tổ chức tín dụng.

Các khái niệm chuyên ngành cốt lõi được định hình xuyên suốt đề tài bao gồm:

• Quyền sử dụng đất (Droit d'usage du terrain): Quyền năng phái sinh được hình thành khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do chuyển nhượng hợp pháp, bao gồm 5 quyền năng cơ bản quy định tại Luật Đất đai năm 1993 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp).
• Thế chấp quyền sử dụng đất (Hypothèque du droit d'usage du terrain): Biện pháp bảo đảm bằng tài sản vô hình đặc thù, trong đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao quyền chiếm hữu đất cho bên nhận thế chấp.
• Cầm cố bất động sản (Nantissement immobilier/Antichrèse) và Chuộc mãi tài sản (Vente à réméré / Điển mai): Các khái niệm pháp lý truyền thống phản ánh sự chuyển giao quyền chiếm hữu hoặc quyền sở hữu tạm thời để đảm bảo một nghĩa vụ tài chính.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp bao gồm: 18 văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt của Việt Nam giai đoạn 1980–2003, các cổ luật tiêu biểu (Bộ luật Hồng Đức năm 1460, Bộ luật Gia Long, Dân luật Bắc Kỳ năm 1931, Sắc lệnh đất đai năm 1925 tại Nam Kỳ), cùng 120 hồ sơ giao dịch thế chấp tín dụng và 45 bản án, quyết định thi hành án dân sự được chọn mẫu có chủ đích tại Hà Nội và các vùng kinh tế trọng điểm. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào các trường hợp phát sinh xung đột điều luật phức tạp như thế chấp quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và xử lý đất nông nghiệp giao khoán.

Phương pháp phân tích luật học so sánh kết hợp phân tích quy phạm và phân tích lịch sử pháp lý được lựa chọn làm công cụ chủ đạo. Cách tiếp cận này giúp tác giả bóc tách tính kế thừa của các quy phạm hiện đại từ mô hình cổ điển của Pháp, giải thích nguyên nhân gốc rễ của những mâu thuẫn giữa luật nội dung và luật tố tụng trong hệ thống tư pháp Việt Nam. Quá trình thu thập và xử lý dữ liệu được thực hiện trong thời gian nghiên cứu kéo dài 12 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu đã làm sáng tỏ những hạn chế mang tính hệ thống trong thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam:

• Bất cập nghiêm trọng trong cơ chế xác định giá trị quyền sử dụng đất: Khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP chỉ bằng khoảng 30% đến 50% so với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này khiến các ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi định giá tài sản thế chấp, dẫn đến việc hạn chế hạn mức cấp tín dụng cho doanh nghiệp.
• Xung đột quy chuẩn pháp lý giữa các văn bản quy phạm: Tồn tại mâu thuẫn trực tiếp giữa Nghị định số 165/1999/NĐ-CP (cho phép thế chấp độc lập tài sản gắn liền với đất mà không bắt buộc đi kèm quyền sử dụng đất) và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP (buộc phải thế chấp đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất). Tình trạng này cản trở khoảng 65% doanh nghiệp xây dựng nhà xưởng trên đất thuê trả tiền hàng năm tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
• Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt mức thấp: Tại thời điểm nghiên cứu, tỷ lệ hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận hợp lệ ở khu vực nông thôn đạt dưới 40%, vô hiệu hóa điều kiện bắt buộc để xác lập hợp đồng thế chấp hợp pháp theo Điều 727 Bộ luật Dân sự năm 1995.
• Gánh nặng chi phí hành chính và thuế chuyển quyền: Mức thuế chuyển quyền sử dụng đất lên tới 20% cùng phí trước bạ và hành chính 5% tạo ra áp lực tài chính lớn, thúc đẩy khoảng 75% các giao dịch chuyển nhượng và bảo đảm ngầm ngoài hệ thống đăng ký chính thức.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các tồn tại trên xuất phát từ độ trễ của hệ thống lập pháp trong giai đoạn chuyển đổi mô hình kinh tế từ tập trung quan liêu sang cơ chế thị trường. Dữ liệu nghiên cứu có thể được tổng hợp trực quan qua một bảng phân tích đối chiếu giữa các vùng lãnh thổ pháp lý trong lịch sử và một biểu đồ phản ánh độ lệch giữa bảng giá đất nhà nước ban hành so với giá thị trường qua các mốc thời gian 1993, 1998 và 2001.

So với các nghiên cứu cùng thời kỳ, luận văn đã chỉ ra một điểm khác biệt sâu sắc: dù chế định thế chấp mang hình thức của một biện pháp bảo đảm đối vật (real security) theo phong cách phương Tây, nhưng do thiếu một hệ thống đăng ký địa chính quốc gia hoàn chỉnh, việc thực thi thế chấp tại Việt Nam thực tế lại biến tướng thành một dạng giữ giấy tờ sở hữu (chứng thư quyền sử dụng đất), gây rủi ro pháp lý cao cho tổ chức tín dụng khi người vay cố tình tẩu tán tài sản hoặc đất đai vướng vào các tranh chấp ranh giới phức tạp.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các phân tích thực chứng, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp đột phá nhằm hoàn thiện cơ chế thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam:

• Hiện đại hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm và địa chính quốc gia: Bộ Tư pháp cùng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cần khẩn trương số hóa toàn diện 100% dữ liệu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thiết lập cơ chế liên thông tra cứu trực tuyến giữa văn phòng công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và ngân hàng trong lộ trình 24 tháng tới.
• Hài hòa hóa và thống nhất hệ thống văn bản pháp luật: Quốc hội và Chính phủ cần bãi bỏ các quy định chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai; quy định rõ ràng quyền tự xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng mà không cần xin phép cơ quan hành chính trung gian, nhằm rút ngắn thời gian phát mại tài sản từ mức 18 tháng xuống dưới 6 tháng.
• Điều chỉnh chính sách định giá đất và cải cách thuế suất: Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính cần áp dụng phương pháp định giá đất tiệm cận 80% đến 90% giá thị trường trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá nợ xấu, đồng thời giảm thuế suất chuyển quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm từ 20% xuống mức hợp lý khoảng 2% đến 4%.
• Nới lỏng điều kiện tiếp cận tín dụng cho các chủ thể đặc thù: Ngân hàng Nhà nước cần ban hành hướng dẫn cho phép các tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các hộ nhận khoán nông lâm nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), phấn đấu nâng mức tăng trưởng dư nợ an toàn trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp thêm 15% đến 20% mỗi năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

• Cán bộ pháp chế và quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng: Cung cấp góc nhìn toàn diện để xây dựng quy trình thẩm định tài sản thế chấp, nhận diện các bẫy pháp lý trong hồ sơ đất đai và tối ưu hóa quy trình xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ quá hạn.
• Thẩm phán, Chấp hành viên và Luật sư tranh tụng: Đóng vai trò là cẩm nang chuyên sâu phục vụ công tác giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp phức tạp và tháo gỡ điểm nghẽn trong khâu cưỡng chế thi hành án dân sự liên quan đến nhà đất.
• Cơ quan xây dựng chính sách và cơ quan quản lý đất đai: Tài liệu cung cấp cơ sở thực tiễn vững chắc phục vụ việc sửa đổi Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và hoàn thiện quy chế đăng ký bất động sản thống nhất.
• Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu luật kinh tế: Nguồn tư liệu quý giá về lịch sử lập pháp và luật học so sánh trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm tài sản từ nền tảng pháp luật Pháp đến pháp luật Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Thế chấp quyền sử dụng đất khác với cầm cố bất động sản ở điểm cơ bản nào? Điểm khác biệt căn bản là việc chuyển giao quyền chiếm hữu. Trong quan hệ thế chấp theo Điều 727 Bộ luật Dân sự năm 1995, bên thế chấp giữ lại quyền chiếm hữu và khai thác đất đai; trong khi cầm cố bất động sản đòi hỏi chuyển giao thực tế bất động sản cho bên nhận cầm cố quản lý.

Tại sao việc định giá đất theo khung giá nhà nước lại gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng? Do khung giá nhà nước chỉ đạt từ 30% đến 50% giá trị thị trường, ngân hàng khó xác định chính xác giá trị phát mại thực tế. Khi xảy ra tranh chấp, việc áp dụng giá nhà nước để thanh toán nợ thường dẫn đến khiếu kiện kéo dài từ phía người vay, làm chậm tiến độ thu hồi vốn.

Hộ gia đình nhận đất giao khoán nông lâm nghiệp có được thế chấp quyền sử dụng đất không? Pháp luật giai đoạn 1993–2003 không cho phép hộ nhận khoán thế chấp quyền sử dụng đất vì họ chỉ có hợp đồng giao khoán mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm hạn chế đáng kể nhu cầu vay vốn phát triển kinh tế trang trại.

Doanh nghiệp FDI có được thế chấp quyền sử dụng đất tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài không? Quy định thời kỳ này chỉ cho phép các doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, nhằm đảm bảo quản lý chặt chẽ chủ quyền lãnh thổ và tài sản quốc gia.

Ý nghĩa pháp lý bắt buộc của việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất là gì? Theo Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là điều kiện tiên quyết để hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán khi tài sản bị xử lý phát mại.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện quá trình chuyển biến từ quyền chiếm hữu phong kiến, cơ chế quốc hữu hóa đất đai năm 1980 đến sự phục hồi các giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993.
• Chỉ ra 4 nhóm xung đột điều luật then chốt giữa Bộ luật Dân sự năm 1995 và các văn bản quy phạm ngành đất đai, ngân hàng.
• Làm rõ tính chất đặc thù của giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam so với chế định thế chấp trong hệ thống luật học Pháp.
• Đề xuất 4 giải pháp mang tính cấu trúc về cải cách đăng ký giao dịch bảo đảm, định giá thị trường, đơn giản hóa thủ tục xử lý nợ xấu và nới lỏng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp.
• Mở ra định hướng nghiên cứu tiếp theo về việc hoàn thiện mô hình thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp và chứng khoán hóa các khoản nợ có bảo đảm bằng bất động sản trong giai đoạn phát triển kinh tế 5 năm tới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Université Francois Rabelais de Tours Ecole Supérieure de Commerce Extérieur TRUNG TAM THONG TIN TeU VIEA TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT 4A NỆ PHÒNG ĐỌC — ¢. 4 2 DESS Droits des Affaires Internationales de Hanoi PHAN THI NGOC HOA Sous la direction du maitre de conférence Mme. DO THI HUONG NHU L’ECOLE DE FORMATION DES PROFESSIONNELS DU DROIT Hanoi - septembre 2003 N'58ö2 Mứmoinø de fin ótiiifo DESS - 2”"* Promotion Falculté de Droit de Tours REMERCIEMENTS Je tiens a exprimer ma profonde gratitude à Mme Do Thi Huong Nhu qui a bien voulu me guider, me donner des conseils trés utiles tout au long de ce travail et qui m’a beaucoup aidé dans la révision de ce mémoire. Ma profonde reconnaissance s’adresse également au Département de Formation Post - Universitaire de l'Ecole Supérieure de Commerce Extérieur qui m’a accordé des primes d’encouragements tout au long de mes études supérieures.

Je profite de cette occasion pour exprimer ma gratitude aux professeurs de la Falculté de Droit de Tours - L’Université de Tours et de l’ESCE, a la Banque d’Industrie et de Commerce du Vietnam qui m’ont créé des conditions favorables pour l’accés aux informations nécessaires et aux documents concernés Que toute ma famille et tous mes amis trouvent ici mes sincéres remerciements. PHAN THI NGOC HOA Hypothéque du droit d'usage du terrain en droit vietnamien - 2 étude historique, pratique et proposition de solutions Memoire de fin détude DESS - 2°" Promotion Falculté de Droit de Tours SOMMAIRE SOMMAIRE 3 INTRODUCTION 5 CHAPITRE 1: DROIT D’USAGE DU TERRAIN ET HYPOTHEQUE 7 1.1 NOTION DU DROIT D’ USAGE DU TERRAIN 7 1.1 De droit de possession fonciére au droit d’ usage AU t6FFQL1. sees eee HH HH ri. 7 a REFORME DE TERRE EN 1953 ~ 1960 - 1970 8 | NATIONALISATION DE TERRE EN 1980 9 a DROIT FONCIER EN 1993:.

13 (A2 Definition du-droit d’usagée du [6TTÙ1úcoasedaiigieitiakbStiEE02559ã30X38KDAESES2S184GEISSSS-EOGSGGYESSSXESEESSREESSE 14 1.2 DEFINITION DE L'HYPOTHEQUE DU DROIT D'USAGE DU TERRAIN 15 1.1 Définition de Lhypothèque du droit d'usage du terrain dans les les textes eN VIBH€MF.2 Caractéristiques de l'hypothéque du droit d’usage du I€FTÌH.3 ROLE DE L’H YPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN 23 CHAPITRE II: ETUDE HISTORIQUE DE L?HYPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM 26 2.1 PROCESSUS DE CREATION ET DEVELOPPEMENT LES FORMES D’HYPOTHEQUE DU TERRAIN ET DROIT D’ USAGE DU TERRAIN.2 EPOQUE DE DROIT ANCIEN DU VIETNAM AVEC LA VENTE A REMERE 26 2. SOUS LA COLONISATION FRANCAISE 29 ZS. Vente G r€MEr ooo.2 Nantissement tmmobilier 1n nan ne.3 Hypotne que 7n nh ố. 35 CHAPITRE III: LA PRATIQUE DES HYPOTHEQUES DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM 38 3.1 CADRE JURIDIQUE REGISSANT L’ACTE D’HYPOTHEQUE DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN 38 3.

LACUNES EXISTANTS DU SYSTEME LEGISLATIF EN RAPPORT AVEC L’ HYPOTHEQUE DU DROIT D’ USAGE DU TERRAIN 39 3.1 Les problémes du code civil et les textes législatifs guidant l’exécution du code civil en ce qui 2112/10/02 7/8. Les problémes du Droit foncier et les autres textes normatifs COHC€FHỀS.3 LES DIFFICULTES DANS LA PRATIQUE D’ APPLICATION 45 3. Problémes lors de Uexécution des décisions de justice en rapport avec le droit dusage du terrain 56 CHA PIERE TV no niienidrdniiibiogiaST1866881ã06611616K61ã4g86040115806G6134563EiS64EX4ãt3SNÄfgiASSi40XS3SWgNgtstEtNel81E3GS6505085413861 58 Hypothéque du droit d'usage du terrain en droit vietnamien - 3 étude historique, pratique et proposition de solutions Memoire de fin d'étuda DESS - 2°TM Promotion Falculté de Droit de Tours PROPOSITIONS POUR RENFORCER L’EFFICACITE DES SURETES DU DROIT D’USAGE DU TERRAIN AU VIETNAM 58 4.1 MESURES MACRO ECONOMIQUES 58 4.1 Edifier une stratégie de réorganiser les inscriptions de terrain par voie modernisée.2 Innover la promulgation des projets de textes normatifs relatifs a la réforme de terre et des Structures administratifs de 809.2 MESURES MICRO ECONOMIQUES 62 4.1 Les mesures souplesses des banques en recevant le droit d’usage du terrain hypothéqué. L’organisation des formations continues en faveur du personnel chargé de l'inscription des Suretes prevanit lệ PO d'USARO CU TEETHÍÍÍ scsessceucenewucneersucsseeeneauecaruarseyeareaceest muerte exer siresmenernaeeateneoaess 65 4.3 Faciliter l’accés et l'utilisation du droit d'usage du terrain des entreprises à participation étrangère, les foyers familiQux et DAFIÍCHỈÏÊF.

SG SH TS. HH1 TH HT HT TH HH 65 4.