ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc Gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn.
Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Quá trình phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa ở làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng.
Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã "bức xúc" này càng trở nên “nhức nhối" hơn. Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nước ta mà còn với các nước đang phát triển và phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình, kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đặc biệt là đối với nước ta - một đất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang có những bước chuyển biến rõ rệt và đạt được nhiều thành tựu đáng kể, nhất là nước ta đã gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới WTO, điều này dẫn đến sự phát triển kinh tế về nhiều mặt. Tuy nhiên, sự tăng trưởng ngày càng cao ấy cũng dẫn đến áp lực càng lớn đối với đất đai, nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn. Do đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày một phổ biến và phức tạp. Kể từ khi 1 Luật Đất Đai 2013 ra đời và đi vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các cơ quan có thẩm quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như quá trình sử dụng đất của người dân.
Thế nhưng bên cạnh đó cũng có nhiều trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cần Giờ đã và đang từng bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát của nhà nước, góp phần quản lí đất đai một cách chặt chẽ và thuận lợi hơn. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không phải lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ quy phạm pháp luật quy định. Trên thực tế tinh hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Hiện nay vẫn còn tồn tại một số việc như chuyển nhượng trái phép, mua bán đất bằng giấy tay, đầu tư đất đai. việc này làm ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân và gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương. Cho nên công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, được sự quan tâm của nhiều người dân và cơ quan ban ngành đòi hỏi cần có những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai. Theo đó, xuất phát từ thực tiễn trên em muốn đến và thực tập tại Chi Nhánh Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai huyện Cần Giờ để tìm hiểu về việc “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cần Giờ Giai đoạn 2019 - 2022”, có những biện pháp, chính sách nhằm ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất một cách tốt nhất.
Mục tiêu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Cần Giờ giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2022. Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó làm cơ sở để đề xuất giải pháp góp phần quản lý chặt chẽ công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương phát triển. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Cần Giờ.
2 - Phân tích những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng trong giai đoạn nghiên cứu. - Qua những thuận lợi và khó khăn đã phân tích, từ đó đề xuất giải pháp góp phần quản lý chặt chẽ công tác chuyển nhượng và tạo điều kiện phát triển phát triển trong lĩnh vực đất đai. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Một số khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là: Việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. - Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 4 - Hộ gia đình sử dụng đất: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. - Giá đất : Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. - Lệ phí trước bạ: Là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu. - Thuế thu nhập cá nhân : Là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu nhập khác vào ngân sách nhà nước - Thuế chuyển quyền sử dụng đất : Là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà nước đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất: Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận. Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc sau: + Có GCN hợp pháp mới được chuyển nhượng. + Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích, thời gian ghi trong quyết định giao đất của chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ của đất đai, không làm tổn hại đến lợi ích của 5 những người xung quanh. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Điều kiện chuyển nhượng (Điều 188 LĐĐ 2013): 1.